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1、房地产估价师考试题目下载6章房地产估价师考试题目下载6章 第1章会计差错是指故意的、有目的的、有预谋的、有针对性的财务造假和欺诈行为。（）答案：错解析： 本题考查的是检查会计错弊。会计差错并非出于主观的故意。一方提供土地使用权，另一方提供资金进行房地产项目建设而使房地产权属发生变化的行为，是一种房地产（）行为。A.出让B.资金借贷C.转让D.租赁答案：C解析：本题考查的是房地产转让概述。一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的行为，属于房地产转让中的其他合法方式之一。划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两
2、个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（）答案：错解析：本题考查的是划分路线价区段。如果路线太长的繁华地段，有时需要将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。市场规模就是特定商品的消费数量。（）答案：错解析：考点:市场规模的估计。市场规模是特定商品的潜在购买者数量（主体），消费数量（客体）称为市场需求。 职工个人住房公积金的提取，是指缴存职工因特定生活消费或丧失缴存条件时，按照规定提取个人账户内的住房公积金存储余额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试题目下载6章 第2章1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15 000m2，建筑面积5000
3、0m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价
4、款中。经调査，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。该项目整体拍卖时竞买入的出价最可能为（ ）。A.已完工程的建筑费3 000万元+已交的土地使用权出让金1400万元B.已完工程的建筑费3 000万元+已交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万元C.在建工程建筑物市场价值+ 土地市场价值7500万元一需补交的土地使用权出让金1500万元D.在建工程建筑物市场价值+ 土地市场价值7500万元答案：C解析： 已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（ ）。A3.75%B7.5%C15%D15.87%正确
5、答案：Di=(1+r/m)m-1=(1+15%/4)4-1=15.87%在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于（）。A.点源 B.面源 C.永久性污染源 D.暂时性污染源答案：C解析：本题考查的是环境质量和环境污染概述。永久性污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。 循环波动是指现象由于受社会条件、自然条件等因素的影响，在一个年度内随着季节的更替而引起的比较有规则的变动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：需求价格弹性系数的数值总是正值。答案：错解析：需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。若它们
6、同方向变动，则Ed为正值；反之，Ed为负值。实际运用时，为方便起见一般都取其计算值的绝对值，Ed的绝对值表示变动程度的大小。房地产估价师考试题目下载6章 第3章层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层，属于不计算房屋面积的范围；层高小于2.20m的地下室和半地下室等，属于计算一半建筑面积的范围。( )答案：错解析：知识点 房地产面积测算(2022真题) 甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。（）答案：对解析：本题考查的是财产保险。建筑工程一切险，对应的是意外和对第三者的赔偿责任。建筑工程一切险的除外责任，包括因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不
7、善引起保险财产本身的损失以及换置、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用。某房地产估价机构于 2022 年 7 月 1 日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为 2022 年 7 月 10 日。注册房地产估价师于 2022 年 7 月 3 日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自 2022 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?答案：解析：（1）用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整的影响。理由：价值时点在利率调整之后。在成本法估
8、价中，投资利息应该按照新调整的贷款利率计算。（2）假设开发法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，如采用动态分析法估价，折现率体现了资金的利率和开发利润率两部分。其中，利率应为新调整的贷款利率。空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。参见教材P40。估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和
9、6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为（）元/。5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数一层二层三层四层五层六层5层100%105%110%105%95%-6层100%105%110%110%100%90%A.6280B.6408C.6881D.7021答案：C解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：5700/95%98%110%
10、=6468（元/），再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/（1-6%）=6881（元/）。房地产估价师考试题目下载6章 第4章下列行为中，不违背房地产估价职业道德的是（ ）。A.在委托人许可的情况下，将部分超出业务能力范围的估价业务转给自己朋友新开设的估价机构B.注册房地产估价师在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师在出具报告之前与委托人讨论估价结果D.为招揽估价业务，向委托人单位领导支付回扣答案：A解析：本题考查的是估价职业道德。选项A正确，超出自身业务能力范围的部分业务，是可以在征求委托人同意的情况下，委托其他具有资质和能力的机构完
11、成的。选项BCD违背房地产估价的职业道德的要求。P37。代理人超越代理权，被代理人知道后未作任何表示，由此引起的民事责任被代理人也应承担。（）答案：对解析：民法通则规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年
12、，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2，预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（）元/m2。A、7262B、7380C、7500D、8670答案：A解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法的区别。8000（15%）1.5/（112%）1.57261.84（万元）。参见教材P340。 抵押权因抵押物灭失而消灭。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：缺1题答案：B解析：房地产估价师考试题目下载6章 第5章为评估某商品住宅楼的价格，在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住宅楼的交易实例作为可比实例，有
13、关资料如下所示：(1)可比实例交易情况，如下表所示：上表交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度。 (2)该类住宅2022年1月至8月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117，116， 117(均以上个月为100)。 (3)房地产状况的比较判断结果，如下表所示：试利用上述资料测算该商品住宅楼：2022年8月31日的正常市场价格。答案：解析：解此题意在考察市场法中交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整的方法，属于掌握的范畴。在进行计算时只要按部就班、依次进行计算就行，难度不大。掌握此题的关键在于计算公式必须熟悉，计算时间指数要细心，系
14、数中的比值切忌颠倒，平时多加强练习。计算过程：该商品住宅楼2022年8月31日的正常市场价格测算如下。(1)测算公式：比准价格可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数(2)求取交易情况修正系数：(3)求取交易日期调整系数。(4)求取房地产状况调整系数。求取比准价格(单价)VA、VB、VC：VA50001.022.1180.93910 142.89(元/m2)VB520011.5880.971元/m28018.13(元/m2)VB49000.991.171.042元/m25914.05(元/m2)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则估价对象价格(单
15、价)(10142.89+8018.13+5914.05)/38025.02元/m2物业服务用房属于物业服务企业所有。（）答案：错解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。参见教材P192。下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A、资产负债表B、投资计划与资金筹措表C、借款还本付息估算表D、财务计划现金流量表E、利润表答案：A,D,E解析：考点:基本报表。基本报表有四个，分别是现金流量表、财务计划现金流量表、利润表和资产负债表。 经济适用住房采取（ ）的方式进行。A出让B行政划拨C有偿转让D无偿转让正确答案：B按照陈某
16、的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（）。A.陈某的儿子B.陈某的经纪人C.陈某的继母D.陈某的女儿E.护理陈某多年的保姆答案：B,E解析：本题考查的是契税其他有关具体规定。对于继承法规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。房地产估价师考试题目下载6章 第6章 下列有关融资租赁的叙述有误的一项是（ ）。A杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高B在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份C融资租赁的特征是所有权与使用权分离
17、D转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系正确答案：A当房地产的供给增加大于需求减少时，房地产的均衡价格将上升。均衡交易量增加。( )答案：错解析：知识点 房地产均衡价格 新设立的房地产开发企业领取营业执照后应当在法定时间内向登记机关所在地房地产开发主管部门备案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。A2385B2393C2955D2964答案：A解析：此题要求的是调整后买方应付给卖方的价格，由于所有税费由买方负担，则调整后买方应付给卖方的价格实际就是卖方实得金额。正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）=2659/（1+3.9%）=2559.2（元/m2），调整后卖方实得金额=正常成交价格（1应由卖方缴纳的税费比率）=2559.2（16.8%）=2385（元/m2）。