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1、21年房地产估价师模拟冲刺试题集9篇21年房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第1篇下列关于报酬率的求取说法，错误的是（）。A、报酬率是投资回报与投入资本的比率B、报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低C、在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值D、当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要高于其他较长期投资的报酬率答案：D解析：考点:报酬率的实质。当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率。处分共有的房地产，应当经占份额（）以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。A.1/2 B.1/3 C.2/3 D.2/5答案：C解析：本题考查的
2、是房地产的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住
3、宅楼。该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害要求获得经济赔偿，对购房人和甲公司而言，赔偿人分别是（）。A.甲公司和乙公司 B.甲公司和丙公司C.乙公司和丙公司 D.丙公司和乙公司答案：A解析：按城市人口划分城市类型，城区常住人口100500万的城市为（）。A、小城市B、中等城市C、大城市D、特大城市答案：C解析：本题考查的是城市性质与城市规模。城区常住人口100500万的城市为大城市。参见教材P12。房地产开发项目存贷比率的表述式是什么？答案：解析：存贷比率=(固定资产投资贷款+流动资金贷款)/企业存款*100%。存贷款比率( Loan-deposit Ratio)，也称存贷比、存贷款比例
4、。所谓存贷款比率，是指将银行的贷款总额与存款总额进行对比。从银行盈利的角度讲，存贷比越高越好，因为存款是要付息的，即所谓的资金成本，如果一家银行的存款很多，贷款很少，就意味着它成本高，而收入少，银行的、盈利能力就较差。因商业银行是以盈利为目的的，它就会想法提高存贷比例。从银行抵抗风险的角度讲，存贷比例不宜过高，因为银行还要应付广大客户日常现金支取和日常结算，在就需要银行留有一定的库存现金存款准备金（就是银行在央行或商业银行的存款）。如存贷比过高，这部分资金就会不足，会导致银行的支付危机，如支付危机扩散，有可能导致金融危机，对地区或国家经济的危害极大。如银行因支付危机而倒闭（当然，目前我国还未发
5、生此种情况，国外银行这种情况很普遍），也会损害存款人的利益。所以银行存贷比例不是越高越好应该有个度央行为防止银行过度扩张，目前规定商业银行最高的存贷比例为75%。某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金
6、12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（
7、3）该项目自有资金财务净现值。答案：解析：借款计划的原理：借款=当年投资-自有资金-预售收入（1）销售收入第一年末：无销售收入第二年末：7750万元第三年末：12600万元第四年末：21650万元（2）借款第1年年初：无借款第2年年初：13250-3250=10000（万元）第3年年初：12750-7750=5000（万元）（3）第4年还款情况第4年年初（3年末）需还款：10000（1+10%）2+5000（1+10%）=17600（万元）可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-12600=5000（万元）可继续计息，留待第5年初（第4年末）偿还（4）第5年初（第4年末
8、）还款情况第5年初需偿还本息：5000（1+10%）=5500（万元）由于第5年初（第4年末）有21650万元的销售收入，故可全额偿还5500万元借款计划与还款计划（1）第540年年末租金收入估算：3000500090%=1350（万元）（2）第540年年末运营成本估算：135020%=270（万元）全部投资现金流量表由于NPV大于零，所以必须增大1当i2=16%时自有资金现金流量表自有资金财务现金流 关于投资价值和市场价值的说法正确的有（ ）。A市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同C在净收益方面，
9、评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税D国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估正确答案：ACDE21年房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第2篇评估某宗房地产2022年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2022年1月末，该类房地产自2022年1月末至2022年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在
10、 2022年9月末的价格为( )元m2。A、 2938B、 2982C、 3329D、 3379答案：A解析：可比实例在2022年9月末的价格3000(1+2.5%)(1+0.5%)(1 -1.5%)(1-2.5%)(1-1.0%)(1+1.5%)(1-1.5%)130001.025 1.0050.9850.9750.991.0150.98512938(元/m2) 房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率
11、是先下滑后上升的。 房地产市场分析主要分析市场的（ ）。A供求关系B竞争环境C目标市场D可支付的价格水平E收入费用正确答案：ABCDABCD投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即（）。A.拍卖人 B.竞买人 C.买受人 D.代理人 E.委托人答案：A,E解析：本题考查的是强制拍卖的主体、标的和依据。强制拍卖的主体是委托人和拍卖人。甲方(开发公司）于1993年7月委托乙方（建
12、筑公司）建筑两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。确定评估结论的依据应是（ ）。A.以1 500万元作为评估值B.以（1 400+1580)2=1490万元作为评估值C.以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品
13、房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值D.以1993年7至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值答案：D解析： 若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。A3000万B5000万C3亿D9亿正确答案：C21年房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第3篇商品房预售和商品房现售，各自应符合的条件中，最大的差异在于前者应事先取得建设工程规划许可证。（ ）答案：错解析：本题考查的是商品房预售。无论是房屋预售还是现售，均必须持有建设工程规划许可证。P128、130。下列建设项目中，国有建设用地使用权法定出让最高年限为50 年的是( )。
14、A.住宅B.娱乐场C.宾馆D.体育馆答案：D解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：1.居住用地70 年；2.工业用地50 年；3.教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；4.商业、旅游、娱乐用地40 年；5.综合或其他用地50 年。根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有( )。A.缓刑期未满的人员B.现职公务员C.年龄超过65 周岁的人员D.具有完全民事行为能力的人员E.申请在2 个房地产估价机构执业的人员答案：A,B,C,E解析：房地产估价师注册的条件为：取得房地产估价师执业资格；达到房地产估价师继续教育合格标准；受聘于房地产估价机
15、构；无注册房地产估价师管理办法第十四条规定不予注册的情形。注册房地产估价师管理办法第十四条规定不予注册的情形有：不具有完全民事行为能力的；刑事处罚尚未执行完毕的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3 年的；被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3 年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3 年的；申请在2 个或者2 个以上房地产估价机构执业的；为现职公务员的；年龄超过65
16、 周岁的；法律、行政法规规定不予注册的其他情形。 乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为（ ）A.绿地率B.容积率C.建筑密度D.住宅和商业用地的面积正确答案：C市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目的类型包括（）。A、描述性调查B、试探性调查C、抽样性调查D、因果性调查E、电话回访性调查答案：A,B,D解析： 本题考查的是市场调查的步骤。市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成描述性调查、试探性调查和因果性调查，参见教材P107。 收益性房地产的价值到底主要取决于（ ）。A已经获得净收益的大小B未来获
17、得净收益的风险C未来获得净收益的大小D目前总收益的大小E未来获得净收益期限的长矩正确答案：BCE某房地产开发企业2022 年销售收入为8000 万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地增值税为( ) 万元。A.500B.750C.900D.950答案：D解析：(1)土地增值额=8000 万元5000 万元3000 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。3000/500060%，5060%100%。(3)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50，未超过100的，应纳税额土地增值额40扣除项目5=30004050005=950 万元。21年房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第4篇依据
18、有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括（）等。A.国家机关办公用地 B.高新技术产业用地 C.公共交通设施用地 D.国家重点扶持的水利设施用地 E.体育场馆用地答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权建设用地包括：（1）国家机关用地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。高新技术产业用地，不是建设用地使用权划拨的范围。政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（ ）答案：对
19、解析：土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。构造房地产开发项目评价方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（）答案：对解析：本题考查的是构造评价方案。构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。现金流量分析中的期末惯例法，是将计息周期期间内现金流量的代数和看成在计息周期末发生的一种简化分析法。（）答案：对解析：本题考查的是现金流量图。为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，称为期末惯例法。参见教材P146。 非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或
20、者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，企业所得税适用税率为25%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：财务评价是根据( )，计算评价指标，判别项目的财务可行性。A、 市场平均价格B、 国家现行的财税制度和价格体系C、 社会平均收益率D、 集团企业之间的交换价格答案：A解析：根据教材的内容即可。长期资金市场的特点包括（）。A.融资期限长 B.融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要 C.资金交易量大 D.参与者主要是机构的投资者 E.作为交易工具的有价证券流动性较差，价格变动幅度大.有较大风险答案：A,B,C,E解析：
21、本题考查的是长期资金市场。长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点有：（1）融资期限长，至少在1年以上，最长可达数十年，甚至没有期限。（2）融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要。新筹措的长期资金主要用于补充固定资产，扩大再生产能力，如开办新企业、更新改造或扩充厂房设备、国家长期建设性项目的投资等。（3）资金交易量大。（4）作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险。21年房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第5篇同一购物中心，所有租户的营业时间都必须一致。（）答案：错解析： 本题考查的是零售商业物业的租约。同一购物中心
22、的租户之间，营业时间的安排应协调一致，制定该条款目的在于授权物业服务企业确定整个购物中心统一的营业时间，以方便物业管理工作，统一的营业时间一般以购物中心内的主要租户为准，次要租户可以适当缩短营业时间但不能超过统一营业时间。参见教材P363。王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入5000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，则王某还款能力符合要求。( )答案：对解析：知识点 个人住房贷款的风险与风险管理基金公司将所有的各种基金作为全部运行资本。答案：错解析：公司型。基金发起人通过组织投资公司(或称基金公司)的形式，发行投资基金股份(即基金股票)。一
23、个基金公司只能发行一种基金，并以该基金作为唯一的全部运行资本。(2022真题) 我国金融体系中居主体地位，最基本、最典型的银行是（）。A.中央银行B.商业银行C.投资银行D.政策性银行答案：B解析：本题考查的是商业银行。商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。A、短期性B、可逆性C、负担性D、流通性答案：A解析：本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资具有以下几个特点：（1）短期性，债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还；（2）可逆性，企业采用债务融
24、资方式获取资金，负有到期还本付息的义务；（3）负担性，企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担；（4）流通性，债券可以在流通市场上自由转让。某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。A、评估对象土地取得
25、成本为196万元B、应计算利息项目的总金额为535万元C、土地取得成本的计息期为1.5年D、土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E、开发利润为64.20万元答案：A,C,D解析：考点:重新购建成本的求取思路。（1）由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，则估价对象土地取得成本2001（16%）-45/1（16%）-50196（万元）；（2）应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用1963001520531（万元）；（3）土地取得成本之外其他计息项目（3001520）（16.31%）1.5
26、/2115.73（万元）；（4）投资利润率开发利润/（土地成本建设成本管理费用销售费用），开发利润12%（1963001520）0.1253163.72（万元）。下列图件中，( )是不动产产权证书和宗地档案的附图。A.地形图 B.地籍图C.宗地图 D.地貌图答案：C解析：宗地图是描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是不动产产权证书和宗地档案的附图。21年房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第6篇下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（）。A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易 B.被迫出售或被迫购买的交易 C.人为哄抬价格的交易 D.对交易对象有特殊偏好的交易 E.相邻房地
27、产未合并的交易答案：A,B,C,D解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。造成成交价格偏离正常价格的因素：（1）利害关系人之间的交易；（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫购买的交易；（4）人为哄抬价格的交易；（5）对交易对象有特殊偏好的交易；（6）相邻房地产合并的交易；（7）受迷信影响的交易。选项E，相邻房地产合并的交易才属于成交价格偏离正常价格的交易。（）的明显特征是几家寡头厂商之间具有相互依存性。A.垄断竞争市场 B.完全竞争市场 C.寡头垄断市场 D.完全垄断市场答案：C解析：本题考查的是寡头垄断市场上的厂商均衡。寡头垄断市场的明显特征是几家寡头垄断厂
28、商之间具有相互依存性。 假设开发法的操作步骤包括( )。A调查待开发房地产的基本情况B选择最佳的开发利用方式C估计开发前的房地产价值及开发经营期D进行具体计算，求出待开发房地产的价值E估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费正确答案：ABDE答案 ABDEC项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）之间的关系是（）。A、PbPbB、PbPbC、Pb=PbD、PbPb答案：D解析：考点:静态投资回收期。由于动态的有折现，所以动态投资回收期一定要大于静态投资回收期。房
29、地产开发企业销售住宅可以采取的销售方式是( )。A.整栋销售B.分割拆零销售C.返本销售D.变相返本销售答案：A解析：(1)房地产开发企业不得在未解除(应为解除)商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用(如定金)。(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。农村的土地一般属于农民集体所有，城市郊区的土地一般属于国有土地。（）答案：错解析：本题考查的是集体土地。农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属
30、于国家所有的以外，都属于农民集体所有。 如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与公开市场价值标准有矛盾吗?正确答案：21年房地产估价师模拟冲刺试题集9篇 第7篇某某市某工业综合楼房地产拍卖价值评估报告封面估价项目名称：市区路66号综合楼（地下室及地上一至十二层）房地产价值评估估价委托人：人民法院房地产估价机构：房地产评估有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价报告出具日期：致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件一、估价假设条件（一）本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分（快速变现）等因素的影响，其拍卖底价可能会低
31、于其市场价值。（二）本次估价基于以下概念：所称估价，是指专业注册房地产估价师，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及
32、采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。二、估价限制条件（一）本估价报告是为估价委托人拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。（二）房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。（三）本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。（四）按有关规定本估价报告自估价报告出具之日起半年内有效。随着时间推移，房地产市状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。（五
33、）本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由估价委托人提供，估价委托人对其所提供资料的真实性负责。由于估价委托人提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。（六）注册房地产估价师对估价对象进行了现场勘查，并对估价对象现场勘查的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估估价对象的勘查，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估估价对象建筑结构质量进行调查的责任也不承担对木质工程，其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等服务性设施进行测试的责任。（七）遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的
34、提供给估价委托人使用。评估人员对估价委托人负有这样的责任：作为一名称职的注册房地产估价师，他将熟练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。（八）特殊说明事项：1估价对象土地使用权类型原为划拨，根据估价委托人提供的地房证第号，估价对象已办理国有土地使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自1 998年4月5日至2048年4月4日止，设定出让用途为工业，应缴交的出让金为3585844. 88元。本报告中有关土地出让年限均以上述为准。另根据估价委托人提供的厦门市国土资源与房产管理局于2022年4月22日出具的协助执行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币35
35、85844. 88元，土地用途仍为工业。2估价对象批准用途为工业用途，虽现用途为商业、办公、酒店，但至价值时点，估价委托人、产权人、承租人均未提供估价对象改变用途有关部门的批准文件。本次按批准用途一工业用途评估，并充分考虑造价、租金等对价值的影响。3如本次评估对象能按现状用途商业补办变更手续，其一层价值初估预计为60006500元m2（含应向政府补交的土地出让金按楼面价约2100元m2），二层价值在38004000元m2（含应向政府补交的土地出让金按楼面价约1680元m2）。该数据仅供估价委托人参考。4根据估价委托人提供的租赁合同，权属人厂与有限公司签订了20年的租赁合同，租赁期限自2022年
36、1 2月1日至2022年1 1月30日，且市有限公司已将该大楼按酒店、办公、商业等用途进行改造并装修。本次评估遵循合法原则，评估中未考虑租赁合同及改变用途对估价对象价格的影响。（九）本评估报告估价结果为设定完全产权状态下的市场价值，其中包括应补交的地价款。因此拍卖成交后，应先按设定出让合同规定扣除需补交的地价款。（十）本估价报告书一式五份，估价委托人四份，本机构存档一份。估价结果报告一、估价委托人委托估价人：区人民法院二、房地产估价机构（略）三、估价目的（略）四、估价对象（一）估价对象调查情况（二）估价对象权利状况1估价对象为厂于1 992年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，1 9
37、98年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2022年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，1998年在办理房地产抵押登记时同时设定为出让，设定出让年限自1 998年4月5日起至2048年4月4日止，至价值时点，其土地已使用4年（取整），尚剩余使用年限为46年（取整）。2估价对象所处建筑物建成于1992年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至价值时点，该建筑物已使用1 0年。3本次评估为委托房地产估价机构拍卖估价对象提供价格参考。（三）估价对象状况估价对象为坐落于区路西北侧厂所属的综合楼。估价对象紧临路，其西南距路及路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。
38、估价对象所在区域工业企业较少，沿路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296. 32m2，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自1 998年4月5日至2048年4月4日，至价值时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。估价对象建筑物为一幢地下1层、地上1 2层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542. 50m2。该建筑东南侧设有两部客用天津OTIS电梯、西北侧设有两部3t的货用天津OTIS电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3. 3m，第一层层高为5m，第二十二层层高约为4m。估价对象房屋规
39、划批准用途为工业厂房。至价值时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“酒店”使用，具体使用与装修情况如下：底层用途为酒店大堂、餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。二层用途为餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木脚线。三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。六层内部无隔断，无装修。七层为三立()汽车配件有限公司办公场所，装
40、修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部用石膏板隔墙隔为若干间办公室。八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。九十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。地下室为设备层，无装修。根据注册房地产估价师现场勘查，估价对象的使用与维护状况良好。五、价值时点2022年05月23日，为注册房地产估价师现场勘查之日。六、价值类型（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对
41、象存在潜在的出租收益，拟采用收益法评估其价格然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。十、估价结果估价对象在价值时点2022年05月23日的价值为￥3636. 11万元（大写：人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整）注册房地产估价师、实地查勘期、估价作业期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景描述与分析根据市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平，合计为380万m2但厂房的交易量与去年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24. 6%下跌的主要原因为市区规
42、划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。四、最高最佳利用分析估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，注册房地产估价师认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途一工业厂房进行评估。同时，由于估价对象处在市区，区域内工业厂房较少，适合中小型的加工企业使用，作为工业厂
43、房仍有较好的市场条件。五、估价方法适用性分析（略）六、估价测算过程评估思路：遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本。待估综合楼底层层高较高为5m，第二至十二层层高为4m，第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。（一）地下室采用成本法1计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物建设成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧2
44、计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标：注：本市城镇土地使用税一直未执行，故不计。3计算结果：成本法评估地下室房产单价为1002元m2。（二）综合楼底层1收益法(1)计算公式：V =A/R1-1/(1+R)n式中V一收益法评估价格；A房地产年纯收益；R报酬率；n房地产收益年期。(2)具体计算过程见下表：注：本市城镇土地使用税一直未执行，故不计。(3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元m2。2成本法(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物建设成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧(2)计算过程
45、：根据市场调查及厦门市的有关规定，确定以下指标： 注：本市城镇土地使用税一直未执行，故不计。(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2427元m2（三）综合楼二十二层1收益法(1)计算公式：V=A/R1-1/（1+R）n式中V收益法评估价格；A房地产年纯收益；R报酬率；n房地产收益年期。(2)具体计算过程见下表：注：本市城镇土地使用税一直未执行，故不计。(3)计算结果：2040元m22成本法(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物建设成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧(2)计算过程：根据市场调查及市的有关规定，确定
46、以下指标：注：本地城镇土地使用税一直未执行，故不计。(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/m2。七、估价结果确定（一）估价对象单价的确定1地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/m2；2综合楼底层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/m2，收益法测算结果为2638元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：( 2427 +2638)/2=2533（元/m2）。3综合楼第二十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2245 +2040)/2=2143（元/m2）。具体见下表：（二）房地产评估结果估价对象在价值时点2022年05月23日的价值为3636. 11万元（大写人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整）。 答案：解析：1在封面上缺估价报告编号。2缺委托人住所，法定代表人。3估价结果报告的估价对象中未说明是否含有共有权。4缺估价方法定义。5估价结果报告中估价结果缺单价