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1、房地产估价师考试题免费下载5篇房地产估价师考试题免费下载5篇 第1篇 不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是( )。A相关房地产的价格水平B该种房地产的开发成本C消费者的收入水平D消费者对未来的预期正确答案：B答案 B导致某种房地产需求量变化的主要因素除A、C、D项外，还有该种房地产的价格水平和消费者的偏好。而B项为影响房地产供给量变化的因素。基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价。（）答案：对解析：考点:基准地价、标定地价和房屋重置价格。基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价。 市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。 （ ）正确答案：房地
2、产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（ ）。A.市场因子推演法B.加权移动平均法C.简单平均法D.指数平滑法答案：A解析：市场趋势分析。时间序列分析法包括：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项A属于相关分析法。 房屋的他项权利登记应由房屋所有人和他项权利人共同提出受理登记申请。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于抵押的说法不正确的是（ ）。A以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限B以共有的房地产抵押时
3、，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意C预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证D订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容正确答案：D 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在（ ）年以上。A20B30C70D40正确答案：DD土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。 是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。A可比实例B吻合案例C相似实例D求同案
4、例正确答案：A答案 A可比实例(comparable property)是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。房地产估价师考试题免费下载5篇 第2篇财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资的只可以部分被收回。（）答案：错解析：考点:财务内部收益率。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。报建审批管理主要包括审
5、批核发( )。A、 项目选址意见书B、 建设用地规划许可证C、 建设工程规划许可证D、 国有土地使用证E 施工开工证答案：A,B,C解析：城市规划的实施中，报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。(2022真题) 当事人约定的定金比例的上限为合同总价款的25%。（）答案：错解析：本题考查的是违约责任。定金具有惩罚性，是对违约行为的惩罚。担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV
6、1=300 万元、NPV2=100 万元、NPV3=50 万元、NPV4=150 万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。A16.67%B16.71%C16.80%D17.00%答案：A解析：财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插法公式求出，内插法公式为：根据内插法，应当选取i2、i3、NPV2、NPV3 计算财务内部收益率，将题中数据代入得：FIRR
7、=i2+NPV2/（NPV2+NPV3）错误（i3i2）=16%+100/（100+50）错误（17%16%）=16.67%。 学校兴办的招待所用房，可免征房产税。（ ）正确答案：中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（ ）。A销售费用B维修费用C经营费用D管理费用E财务费用正确答案：CDECDE开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用
8、计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将
9、写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天
10、计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。答案：解析：前四年客房每年收入=18036521090%=12417300元=1241.73（万元） 前四年写字楼每年收入=9601000085%=8160000元=816（万元） 其他收入为600万元/年 前四年年净收益=（1241.73+816+600）（1-45%）=1461.7515（万元） 第六年净收益=960（10000-5000）95%+16021080%/10000+400（1-55%）=386.4096（万元） 第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960500095%=456（万元） 第七年至第二
11、十年客房每年收入=200（100+210）36590%=2036.7（万元） 其他收入=800万元/年 第七年至的第二十年年净收益=（456+2036.7+800）（1-50%）=1646.35（万元） 资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515（P/A，8%，4）（P/F，8%，1）+（386.4096-2000）（P/F，8%，6）+1646.35（P/A，8%，14）（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=-13000+4482.8763-1016.8357+8553.229+1072.74=92.0096（万元） 计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV
12、1=92.0096（万元） 当i2=9%时，NPV2=-8000-5000+1461.7515（P/A，9%，4）（P/F，9%，1）+（386.4096-2000）（P/F，9%，6）+1646.35（P/A，9%，14）（P/F，9%，6）+5000（P/F，9%，20）=-13000+4344.647-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941（万元） 内部收益率IRR=8%+1%92.0096/（1081.941+92.0096）=8.08%地上房地产抵押人不一定就是债权人。（）答案：错解析：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人
13、提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。所以，抵押人一定不是债权人，不一定是债务人。房地产估价师考试题免费下载5篇 第3篇购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产直接投资者。 ( )答案：错解析：某市房地产估价行业2022年至2022年从业人数（年末数）如下：则该市房地产估价行业2022年至2022年年从业人数的中位数为（）人。A、1800
14、B、1850 C、1900 D、1925答案：B解析：本题考查的是平均指标。中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值，中位数为（1800+1900）/2=1850。参见教材P346。城镇土地使用税应按照( )征收。A.纳税人自己测定的土地面积B.纳税人实际占用的土地面积C.纳税人占用土地上的建筑物基地面积D.纳税人占用土地上的房屋总建筑面积答案：B解析：城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。 下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证B贷款的担保人能取代
15、借款人的信用状况C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D贷款有保证、抵押、质押三种形式正确答案：B答案 B 贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有（）。A、供给、需求、利用状况B、价值、使用价值、供求C、使用价值、稀缺性、有效需求D、权利、租金、利率答案：C解析：考点:价格和价值。房地产价格的形成条件为三个：使用价值、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。决定消费函数的变量有（ ）。A.储蓄B.国民支出C.国民收入D.自主消费E.边际消费倾向答案：A,C,D,E解析：
16、本题考查的是消费、投资与乘数理论。消费函数的表示：C=C（Y）；C=A+BY；C=Y-S等来表示。其中A表示自主消费或基本消费，BY表示收入引起的消费，B表示边际消费倾向，S表示储蓄，Y表示收入。 假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。A-1.33B-0.66C0.66D1.53正确答案：D 优先股与公司债的主要区别在于不退股。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试题免费下载5篇 第4篇某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）
17、。A.应采用客观成本，而不是实际成本B.应采用实际成本，而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整答案：A,C,D解析：本题考查的是成本法估价需要具备的条件。成本法估价时需要注意下列3个问题：（1）应采用客观成本而不是实际成本；（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项AB中肯定只有1个正确选项。选项E违背了估价师独立性的原则。在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方
18、便，即物业的易接近性或交通通达程度。( )答案：错解析：知识点 零售商业物业开放经济中社会总需求由（）构成。A、居民消费 B、投资 C、政府支出 D、净出口 E、居民储蓄答案：A,B,C,D解析：本题考查的是总需求与总供给。在开放经济中，总需求等于封闭经济的总需求（居民消费、投资、政府支出）加上净出口。参见教材P221。 根据城市用地适用性评价结果，i类土地一般是不适于修建的用地。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：会计确认和计量的一般原则中，权责发生制与
19、收付实现制相对应。权责发生制是以收到或支付现金作为确认收入和费用的依据。( )答案：错解析：知识点 会计核算的一般原则2022年甲公司开发建设某保障性住房项目，总投资为5000万元，其投资项目资本金应不低于（）万元。A、1000 B、1250 C、1500 D、1750答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2022年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。500020%=1000（万元）。参见教材P108。 基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的
20、，其他土地超过70公顷的由（ ）审批。A国务院B国家C农业部D国土资源部正确答案：A土地管理法对于征收土地批准权限的规定中，明确指出，基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由国务院审批房地产估价师考试题免费下载5篇 第5篇施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有（）签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册施工管理师答案：C解析：本题考查的是注册建造师制度。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。 已知某收益性房地产的收益期限为50年，报
21、酬率为8%的价格为4000元/；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（ ）元/。A3816B3899C4087D4920正确答案：D某些重要政治人物的健康或生死状况，会影响房地产的价格。（）答案：对解析：本题考查的是其他因素。某些重要政治人物的健康或生死状况，人们预期它会影响未来的局势，从而会引起房地产价格的涨落。地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。（）答案：对解析：房地产抵押中可以作为抵押物的有两种情形：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设
22、定抵押权。以单纯的土地使用权抵押的，即在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。其前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。 在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。( )正确答案：答案 对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中是根据估价时的房地产市场状况作出的，而并不是在现金流量折旧法中。(2022真题) 下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是（）。A.子女继承取得房屋B.以获奖方式取得房屋C.接受赠与境外别墅D.住房所有权更正为夫妻共有答案：B解析：本题考查的是契税其他有关具体规定。对于法定继承和婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的( )和( )内进行拆迁。A、 拆迁范围；拆迁方向B、 拆迁范围；拆迁期限C、 拆迁地址；拆迁方向D、 拆迁地址；拆迁期限答案：B解析：拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁。 房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是（ )。A.国务院人事主管部门B.国务院建设主管部门C.省级人事主管部门D.省级房地产主管部门正确答案：B