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1、房地产估价师考试题免费下载8章房地产估价师考试题免费下载8章 第1章总供给是指国民经济中所有部门和个人实际提供的各种生产要素总量；总需求是指国民经济中所有部门和个人对商品和劳务有支付能力的需求总量。（）答案：对解析： 本题考查的是总需求与总供给。总需求是指国民经济中所有部门和个人对商品和劳务有支付能力的需求总量；总供给是指国民经济中所有部门和个人实际提供的各种生产要素总量。 随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。（ ）正确答案：成本加成定价法是开发商最基本的定价方法。 理解需求弹性和需求弹性系数的要点错误的是（ ）。A需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程
2、度B需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响C需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小D同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同正确答案：C需求价格弹性系数的数值可以是正值可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%答案：C解析：
3、本题考查的是房地产抵押贷款。应从下一年年初开始按新利率计算利息。参见教材P308309。最常见的会计期间是（）。A.一旬 B.一季度 C.一年 D.半年答案：C解析： 本题考查的是会计假设。最常见的会计期间是一年，以一年确定的会计期间称为会计年度，按年度编制的财务会计报表也称为年报。存量房地产交易市场属于房地产( )。A、 一级市场B、 二级市场C、 三级市场D、 一手房市场答案：C解析：根据教材中的房地产市场划分的内容。厂商的均衡条件：花费单位货币所购买到的生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。（）答案：对解析：本题考查的是生产理论。
4、厂商的均衡条件：花费单位货币所购买到的生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。参见教材P198。 申请注册房地产估价师执业资格证时需提供的资料有（ ）。A房地产估价师初始注册申请表B房地产估价师执业资格证书C业绩证明D所存单位考核合格证明E个人家庭、工作简历正确答案：ABCD房地产估价师考试题免费下载8章 第2章下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的有（）。A.房地产面积的测算均指水平投影面积的测算 B.各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果 C.边长以米为单位，取至0.001m；面积以平方
5、米为单位，取至0.1m2 D.量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具 E.楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离答案：A,B,D,E解析： 本题考查的是房地产面积测算的一般规定和方法。各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2。科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可在房地产估价机构注册。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。第四十二条：大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得执业资格的，经所在单位同意，可以
6、参照本办法注册，但不得担任房地产估价机构法定代表人或者执行合伙人。 某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。第109题：该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括（ ）。A宗地用途B容积率C建筑物的允许高度D建筑物的结构正确答案：ABC （ ）主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。A直接融资B间接融资C开发投资D置业投资正确答案：BB房地产投资分为直接投资和间接投资两类。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。 关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是（ ）。A对房地
7、产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值B通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值C需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值D外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值正确答案：D外部经济所引起的房地产价格上升是真正的房地产自然增值。 在承包方式和内容上，房地产开发商通常选择（ ）。A全部包工包料总价合同方式B全部包工包料成本加酬金合同C专业工程发包的总价合同D部分包工包料的单价合同正确答案：A经有关主管部门批准，可以对下列（）建设工程的勘察、设计直接发包。A、采用特定专利的 B、采用专有技术的 C、建筑艺术造型有
8、特殊要求的 D、国务院规定的其他建设工程的勘察、设计 E、一般建设工程的勘察、设计业务答案：A,B,C,D解析：本题考查的是勘察设计的发包与承包。经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包的是：采用特定的专利或者专有技术的；建筑艺术造型有特殊要求的；国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。下列项目中，不属于资产负债表中流动资产的是（）。A.货币资金B.短期投资C.应收票据D.投资性房地产答案：D解析：本题考查的是资产负债表和损益表。资产负债表中，流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息等，投资性房地产不属于流动资产，但应仍属资产类。参
9、见教材P385。房地产估价师考试题免费下载8章 第3章（）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。A、借款还本付息估算表B、利润表C、投资各方现金流量表D、财务计划现金流量表答案：D解析： 本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。参见教材P270。下列各项中，属于财产权的是（）。A、物权B、生命健康权C、姓名权D、肖像权答案：A解析：本题考查的是民事法律关系。财产权是指与人身相分离的、有财产价值的权利，如物权、债权等。参见教材P402。
10、2022年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2022年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2022年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022年末应收账款余额为300万元，2022年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2022年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经
11、协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。胡某购买的银行理财产品可以归结为银行中的业务类型中的（）。A、担保型中间业务B、管理型中间业务C、衍生金融工具业务D、融资型中间业务答案：B解析： 本题考查的是商业银行中间业务。商业银行的中间业务，包括：结算类中间业务、担保型中间业务、融资型中间业务、管理型中间业务、衍生金融工具业务，和其他中间业务。在交付估价报告时，估价师可以主动对估价报告中的某些问题特别是估价报告使用建议作口头说明。（）答案：对解析：考点:交付估价报告
12、。在交付估价报告时，估价师可主动对估价报告中的某些问题特别是估价报告使用建议作口头说明。委托人对估价过程或者估价报告提出询问的，甚至对估价报告有异议的，估价机构或承办该项业务的估价师应予以解释。李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：(1)该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪种价值类型？(2)该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。答案：解析：(1)属于咨询性估价，投资价值。(2)收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益，
13、第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率，第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。 在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法?正确答案：在回答关于技术路线的问题时，应说明拟采用的估价方法。 通货膨胀对房地产投资只有负面影响。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据以下材料，请回答 102106 问题：古桥房地产开发公司开发了一个占地3万m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自已所购住房面积仅95 m2
14、，并非售房合同中注明的100 m2，遂要求解除合同。第 102 题 古桥公司在住宅楼交付使用前应该（ ）。A成立业主委员会B申请业主委员会验收C申请单项建筑竣工验收D申请住宅小区竣工综合验正确答案：C房地产估价师考试题免费下载8章 第4章行政法规的效力低于法律、地方性法规、部门规章。（）答案：错解析：本题考查的是中国现行法律制度体系。行政法规的效力高于地方性法规、规章。下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。A、经济因素 B、区位因素 C、权益因素 D、人口因素 E、心理因素答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产价格影响因素的分类。房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因
15、素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。 为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则买者得利，卖者受损。（ ）正确答案：为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则卖者得利，买者受损。 房地产开发投资通常属于（ ），它形成了房地产市场的增量供给。A长期投资B短期投资C中期投资D中长期投资正确答案：B 某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是( )。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程正确答案：B在国民经济产业分类中，房地产业属于( )。A.第一产业B.第二产业C.第三产业D.建筑行业答案：C解析：房地产业是从事房地产投
16、资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方。我国目前建设监理主要是（）的监理。A.项目立项阶段 B.项目可行性研究阶段 C.项目实施阶段 D.当事人使用阶段答案：C解析： 本题考查的是建设监理制度。我国目前建设监理主要是项目实施
17、阶段的监理。物业服务收费的计费方式中，包干制是指（）。A.由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 B.由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 C.在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 D.在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式答案：B
18、解析：本题考查的是物业服务收费。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。房地产估价师考试题免费下载8章 第5章资产类账户金额增加时，在借贷记账法中需登记在借方。 ( )答案：对解析：关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据答案：B解析：本题考查的是估价依据。选项B正确，国家标准房地产估价
19、规范是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。选项A错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项C错误，对估价委托人提供的作为估价依据的资料都应该严格认真审核；选项D错误，估价师声明、估价假设是和估价依据平行的概念。参见教材P34。 单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为（ ）。A屋面板B屋架C天窗架D托架正确答案：B屋盖结构的主要承重构件为屋架或屋面梁，承受屋面板、天窗的荷载并传递给搁置其上的柱子。调查了解消费者的情况及购买行为，使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略，属
20、于（）。A、竞争情况调查B、技术发展调查C、国内外市场环境调查D、消费者和消费者行为调查答案：D解析：考点:市场调查的意义和内容。消费者和消费者行为调查，调查了解消费者的情况及购买行为，主要目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略。 房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 任何商品的替代效应总为负值
21、。 （ ）正确答案： 威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=NPc-C-kc（t）中，表示（ ）。A单位面积土地上农产品的产量B市场上每单位农产品的价格C生产每单位农产品的成本D向市场运输每单位农产品的成本正确答案：A下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有( )。A、 随行就市定价法B、 价值定价法C、 领导定价法D、 挑战定价法E 认知价值定价法答案：B,E解析：房地产估价师考试题免费下载8章 第6章 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）。A3275元/m2B3287元
22、/m2C3402元/m2D4375元/m2正确答案：C关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成B、评标委员会成员为五人以上单数C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定答案：B解析：本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者
23、招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。 房地产投资的优点包括（ ）。A自然寿命长B易于满足使用者不断变化的需要C能从公共设计的改善中获益D能从投资中获益E投资质量绝对有保障正确答案：ABCD房地产投资的优点，包括自然寿命长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有（）。A房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B房地产泡沫反映市场价格和价值背离C过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D房地产泡沫通常会引起过度开发E房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发答案：A,B,D,E解析：房地产过度开发反映市场的供求关系，
24、当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度时，就会产生过度开发现象；房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了；房地产泡沫比过度开发的危害性更大，属于房地产市场不正常的大起大落；房地产泡沫通常会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。 设计变更发生以后，如无正当理由工程师在报告送达之日起7日后变更合同价款报告自动生效。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：为评估一套建筑面积为90m2的公寓2022年8月31日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。上表中交易情况
25、判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。（2）该类公寓2022年1月至2022年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表，表中的价格指数为定基价格指数。假设美元与人民币的市场汇率2022年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2022年8月31日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2022年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2022年8月31日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2022年8月3
26、1日用人民币计价的市场价格。答案：解析： （1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积60m2/0.875m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值120万元5万元115万元可比实例B1）统一计价单位，6.6120万美元132.2万元人民币2）统一税费负担，正常成交价格买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）132.2万/（1+5%）125.905万元人民币可比实例C1）统一计价单位，120万元港币1.2100万元人民币2）统一付款方式10030%10070%/（16%）96.0377万元人民币（2）进行交易情况修正可比实例A交易情况修正系数1/（1-4%）可比实例B交易
27、情况修正系数1/（1+2%）可比实例C交易情况修正系数1/（1+1%）（3）进行市场状况调整可比实例A市场状况调整系数=99.2/100可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6（4）进行房地产状况调整可比实例A房地产状况调整系数=1/（1-8%）可比实例B房地产状况调整系数=1/（1-5%）可比实例C房地产状况调整系数=1/（1+6%）（5）比较价值计算可比实例A比较单价=115/751/（1-4%）99.2/1001/（1-8%）=1.722（万元/m2）；可比实例B比较单价=125.905/851/（1+2%）99.2/98.51/（1-
28、5%）=1.539（万元/m2）；可比实例C比较单价=96.0377/751/（1+1%）99.2/98.6 1/（1+6%）=1.203（万元/m2）；比较价值（1.7220.31.5390.31.2030.4）万元/m290m2131.36万元。下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用答案：B解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。房地产置业投资项目的主要不确定性因素包括：购买价格；权益投资比率；空置率；运营费用。参见教材P216。 在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（ ）阶段。A租金增长
29、率上升B新增供给小于新增需求C新开工项目增加D租金增长率下降正确答案：A选项A、D是一对矛盾选项，必有一对一错，在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率是处于自然周期的第二阶段和第三阶段，此两个阶段的租金增长率是呈上升趋势的。房地产估价师考试题免费下载8章 第7章 报建审批管理主要包括审批核发（ ）。A项目选址意见书B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D国有土地使用证E施工开工证正确答案：ABC（）垄断银行券的发行权，是全国唯一的现金发行机构。A.中央银行 B.中国银行 C.商业银行 D.政策性银行答案：A解析：本题考查的是中央银行。中央银行垄断银行券的发行权，是全国唯一的现金发
30、行机构。经出让取得土地使用权的单位和个人，在使用土地期限内对土地拥有的权利不包括（）。A.收益权 B.使用权 C.处分权 D.所有权答案：D解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。经出让取得土地使用权的单位和个人，拥有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权。冷饮通常在夏季销量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。这体现了动态序列的（）。A.长期趋势 B.季节变动 C.不规则波动 D.循环波动答案：B解析：本题考查的是动态序列的分解。季节变动（S）是指现象由于受社会条件、自然条件等因素的影响，在一个年度内随着季节的更替而引起的比较有规则的变动。例如，冷饮通常在夏季销
31、量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）XX酒店房地产估价结果报告一、委托方XX酒店有限公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。二、估价方XX房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级:壹级。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概况估价对象:酒店第1、2、1013、20层。建筑面积：11275m2。土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。竣工日期：1991年8月。估价对象用途:酒店客房、餐饮、娱乐。
32、建筑结构:框架。土地使用权来源：协议出让。建筑物装修情况：（略）四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点1999年8月20日。六、估价依据（略）七、估价原则（略）八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价，第1013层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写:人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）十、估价人员（略）十一、估价报告应用的有效期（略）XX酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略
33、）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析(略）五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第1013层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价;第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第1、2层估价酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2 830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：1层45000元/m2，2层30000元/m
34、2。可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：1层39000元/m2，2层25000元/m2。可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：1层38000元/m2，2层24000元/m2。确定可比实例修正系数的依据（略）。修正计算见表336。1层比准价格为：(34091+34392十34142)元/m2+3=34208元/m22层比准价格为：(20979+21645+21563)元/m2+3=21396元/m2第1、2层价值为：(34208+21396)元/m2X2830m2=157359320元(二）酒店第1013层估价式中V房地产价格；a年净收益；r资本化率；n-尚可使用年
35、限。1.尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2.年净收益a的确定酒店第1013层共有客房104间。根据该公司提供的19961998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则年总收入=104间X400元/(天*间）X365天=15184000元酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益a=15184000元X(145%)=8351200元3.资本化率r的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率,安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。酒店第1
36、013层价值为：(四）估价对象的总价值(157359320+100270342+3021651)元=260651313元(五）应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：260651313元X80%=208521050元七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元（大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。答案：解析：(1)缺少房地产权属状况描述。(2)缺少价值定义。(3)酒店大堂采用市场比较法不当。(4) 二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。(5)酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误。(6)第二层估价交易案例一综合修正
37、超过30%。(7)第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。(8)第1013层尚可使用年限应为土地使用权剩余年限，即为29年。(9)第1013层估价时未采用客观的、未来的收益水平。(10)对酒店大堂的估价有重复计算。(11)第1013层估价求收益时未考虑人住率。(12)确定资本化率时安全利率选用不当。(13)第20层估价时年净收益求取方法错误。(14)第20层估价时未考虑5年以后的收益。(15)总价不应再扣除折旧。(16)缺少估价作业日期。(17)缺少确定估价结果的理由。(18)第20层的资本化率应与第1013层有所不同。(19)应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响
38、。(20)结果报告与技术报告中的建筑面积不吻合。下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（ ）。A.权益投资比率B.空置率C.土地费用D.容积率E.运营费用答案：A,B,E解析：房地产置业投资项目的主要不确定性因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计( )时的折现率。A、 大于零B、 等于零C、 小于零D、 无关系答案：B解析：此题属于熟悉范畴。根据FIRR的定义。 附加是国家附加的简称，是中央
39、政府在正税之外附加征收的一部分税款。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试题免费下载8章 第8章 物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的支配性权利。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（）。A、蓝色 B、黄色 C、红色 D、紫色答案：D解析：本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。（）主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。A.物业管理业 B.房地产咨询业
40、 C.房地产经纪业 D.房地产开发经营业答案：A解析：本题考查的是房地产业的细分。物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。下列有关需求及其变动的表述，正确的是（）。A.任何商品的替代效应总是负值B.“吉芬商品”的收入负效应相当大C.互为替代品的两种商品之间，价格与需求呈反向变动D.家庭人口规模的增加，可以增加所在地区的房地产市场需求答案：A解析：本题考查的是需求及其变动。选项B错误，“吉芬商品”的收入正效应相当大；选项C错误，两种替代商品之间的价格与需求呈正向变动；选项D错误，
41、家庭人口规模的减少，可以增加所在地区的房地产市场需求。补充：选项A正确，当某一商品价格变动，意味着其他价格没有变动的商品，价格也“相对”变动，故购买者维持原购买力，将会改变对价格变动商品的需求。参见教材P178179。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产价格构成。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。 房地产的（ ）对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A权益和区位B权益C实物和权益D区位正确答案：D虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不
42、可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包括（ ）。A.加油站的特色装修B.加油站的特许经营权C.加油站内停放的车辆D.加油站的加油设备答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产抵押估价对象的范围不包括特色装饰装修、动产、特许经营权。P405。商品房销售中，禁止的行为包括（）。A返本销售B实名制购房C未取得商品房预售许可证收取定金D成套住宅分割拆零销售E预购人将购买的期房再行转让答案：A,C,D,E解析：商品房销售中禁止的行为包括：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。