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1、房地产估价师考试题免费下载7篇房地产估价师考试题免费下载7篇 第1篇购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款面B.于成交日期一次性付清，绐予5%的优惠C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付D.首付50% ,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的低押贷款支付答案：D解析：本题考查的是名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。参见教材P113。 甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为（ ）。A典型合同B双务合同C主合同D从合同正确答案：ABC抑
2、制通货膨胀的货币政策有（）。 A、降低再贴现利率 B、降低证券保证金比率 C、提高法定存款准备金率 D、在公开市场买入有价证券 E、提高消费信用首期付款比例答案：C,E解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。如中央银行认为市场上货币供应量过多、利率过低，有碍于物价稳定等目标实现时，就可以提高法定存款准备金率，使商业银行交存中央银行的准备金增加，用于发放贷款的资金相应减少。在需求过度及通货膨胀时期，中央银行可通过提高首期付款比例、缩短分期付款期限等措施，紧缩对消费信用提供的信贷规模。参见教材P247。 所谓关键线路是指在该工程中，消耗资源大的、直接影响工程开发成本的工作。 （ ）正确答案：关键
3、线路是指在该工程中，直接影响工程总T期的那一部分连贯的工作。关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数答案：A解析：本题考查的是市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。 某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期
4、房地产的预测值为（ ）元/m2。A3610.5B619.5C3711.5D3719.5正确答案：AVi+1aPi+(1a) Vi36000.65+(1O.65)36303610.5(元/m2) 业主委员会是业主大会的执行机构，应履行的职责是（ ）。A召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况B代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同C及时了解业主、物业使用人的意见和建议D监督和协助物业管理企业履行物业服务合同E制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度正确答案：ABCD房地产估价师考试题免费下载7篇 第2篇张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时
5、租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2022年10月时，王某的权益价格为（ ）A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益与2022年10月的现值之和B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益与2022年10月的现值之和C.该店面在2022年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2022年10月的现值之和答案：D解析：本代理是指代理人为行使代理权，通过以自己的名义为本人选任代理人而发
6、生的代理关系。（）答案：错解析：本题考查的是代理。复代理是指代理人为行使代理权，通过以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。利用期望值判断投资方案优劣的标准是（ ）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优答案：A,D,E解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。P234。 采应住房置业担保方式的，若债务人在主台同规定的债务履行期限届满时没有履行债务，则债权人有权要
7、求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：为了防御地质灾害，甲房地产开发企业按照设计变更对已预售的房屋结构进行有利于购房者的更改，且不打算加价，则甲房地产开发企业( )。A.不必通知买受人B.应书面通知买受人C.应公示通知买受人D.可在交房时再告知买受人答案：B解析：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10 日内，书面通知买受人。 某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天
8、内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。A形象差异化战略B人员差别化战略C服务差别化战略D产品差别化战略正确答案：C被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向（）申请鉴走。A.房屋证收部门B.另一家房地产估价机构C.监察机关D.房地产价格祕专家委员会答案：D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对评估确走的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴走。参见教材P45。房地产估价师考试题免费下载7篇 第3篇(2022年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国
9、有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。被征收房屋评估的价值时点为2022年（）。A.3月28日B.4月13日C.4月15日D.5月5日答案：A解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 某宗房地产2022年5月1日的价格为2500元/m2，已知该宗房地产所在地区的同类房地产2022年3月1日至10月1日的价格指数分别为96.4，96.
10、5，97.3，98.9，102.1，105.6，112.2， 117.8(均以上个月为100)。则将该宗房地产调整到2022年10月1日的价格为3026.7元/m2。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：空调系统按集中式空调系统处理的空气来源划分，不包括（）。A.混合式系统 B.分布式系统 C.封闭式系统 D.直流式系统答案：B解析：本题考查的是建筑通风与空调设备。按集中式空调系统处理的空气来源划分，包括封闭式系统、直流式系统和混合式系统。选项B，分布式属于按照空气处理的设置情况分类。假设开发法中关于后续开发经营期的说法中，正确的有（ ）。A.开发经营期由后续建设期和后续经营期构成B.后续建
11、设期和后续经营期可以有时间上的重合C.后续建设期从取得土地的时间点开始计算D.出租经营模式下，后续经营期可以和后续建设期重合E.一般而言，建造期短于建设期答案：A,B,E解析：本题考核的是后续开发经营期。选项C错误，后续建设期从价值时点开始计算的；选项D错误，出租经营模式必须到竣工验收后才能开始，一般不可能和建设期存在重合。P347。 该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。A810B132025C2835D4860正确答案：C减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。 （）答案：对解析：本题考查的是制度政策因素。减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。参见教材P139。
12、 除法律、法规另有规定外，划拨土地的使用年限为（ ）。A没有使用期限的限制B一律70年C与出让土地使用权的年限一样D根据用地性质由政府与使用者协商确定正确答案：A除法律、法规另行规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。房地产估价师考试题免费下载7篇 第4篇标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，并搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过分析，利用模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。（）答案：错解析：本题考查的是标准价调整法。标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具
13、有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。参见教材P378。房地产具有用途多样特性，现实中房地产的用途其拥有者可以随意决定。（ ）答案：错解析：本题考查的是用途多样。房地产虽然具有用途多样特性，但现实中房地产的用途并不是其拥有者可以随意决定的。参见教材P62。#当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（ ）。A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为B.要求抵押人恢复抵押房地产价值C.提供与减少的价值相应的担保D.抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务答案：
14、A解析：本题考查的是房地产抵押的需要。选项A错误，和抵押权人的行为无关，是抵押人的行为导致的价值降低。P17。房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（）的方案。A资金来源可靠B审核程序复杂C资金结构合理D融资成本较低E融资风险较小答案：A,C,D,E解析：在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。2022 年李某将居住满5 年的住房出租，应按租赁所得的( )缴纳个人所得税。A.0B.3C.10D.20答案：C解析：2022 年3 月1 日起，房屋租赁市场税收按以下规定执行。(1)对个人出租
15、住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（）。A.服务市场 B.合格有效市场 C.有效市场 D.潜在市场答案：D解析： 本题考查的是市场规模的估计。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。只具有兴趣一个条件的，称为潜在市场。 丙收到甲规划设计变更书面通知之日起（ ）日内未作出书面同意的视为接受。A5B10C15D20正确答案：C房地产估价师考试题免费下载7篇 第5篇名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。（）答案：错解析：本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大。参见
16、教材P156。某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？答案：解析：1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：(1)以房屋权属证书
17、及权属档案的记载为准。(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定。(3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定。(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）XX酒店房地产估价结果报告一、委托方XX酒店有限公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。二、估价方XX房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级:壹级。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概况估价对象:酒店第1
18、、2、1013、20层。建筑面积：11275m2。土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。竣工日期：1991年8月。估价对象用途:酒店客房、餐饮、娱乐。建筑结构:框架。土地使用权来源：协议出让。建筑物装修情况：（略）四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点1999年8月20日。六、估价依据（略）七、估价原则（略）八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价，第1013层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估
19、价对象的总价值为人民币208521050元(大写:人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）十、估价人员（略）十一、估价报告应用的有效期（略）XX酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析(略）五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第1013层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价;第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第1、2层估价酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积
20、均为2 830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：1层45000元/m2，2层30000元/m2。可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：1层39000元/m2，2层25000元/m2。可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：1层38000元/m2，2层24000元/m2。确定可比实例修正系数的依据（略）。修正计算见表336。1层比准价格为：(34091+34392十34142)元/m2+3=34208元/m22层比准价格为：(20979+21645+21563)元/m2+3=2
21、1396元/m2第1、2层价值为：(34208+21396)元/m2X2830m2=157359320元(二）酒店第1013层估价式中V房地产价格；a年净收益；r资本化率；n-尚可使用年限。1.尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2.年净收益a的确定酒店第1013层共有客房104间。根据该公司提供的19961998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则年总收入=104间X400元/(天*间）X365天=15184000元酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年
22、净收益a=15184000元X(145%)=8351200元3.资本化率r的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率,安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。酒店第1013层价值为：(四）估价对象的总价值(157359320+100270342+3021651)元=260651313元(五）应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：260651313元X80%=208521050元七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元（大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。答案：解析：(1)缺少房地产权属状况描述。(2)缺少价值
23、定义。(3)酒店大堂采用市场比较法不当。(4) 二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。(5)酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误。(6)第二层估价交易案例一综合修正超过30%。(7)第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。(8)第1013层尚可使用年限应为土地使用权剩余年限，即为29年。(9)第1013层估价时未采用客观的、未来的收益水平。(10)对酒店大堂的估价有重复计算。(11)第1013层估价求收益时未考虑人住率。(12)确定资本化率时安全利率选用不当。(13)第20层估价时年净收益求取方法错误。(14)第20层估价时未考虑5年以后的收益。(15)总价不应再
24、扣除折旧。(16)缺少估价作业日期。(17)缺少确定估价结果的理由。(18)第20层的资本化率应与第1013层有所不同。(19)应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。(20)结果报告与技术报告中的建筑面积不吻合。 登记账簿必须以凭证为依据，并定期进行结账、对账。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元，净利润为112万元，年平均资产负债率为60%，则该企业本年度的净资产收益率是（）。A.5.60%B.9.33%C.14.00%D.16.00%答案：C解析：本题考查的是财务分析。股东权益报酬率，也
25、称净资产收益率、净值报酬率或所有者权益报酬率，它是一定时期企业的净利润与股东权益平均总额的比率。资产负债率=负债总额/资产总额100%=60%，资产总额=2000万元，负债总额=资产总额资产负债率=2000万元60%=1200万元，所有者权益=资产总额-负债总额=2000万元-1200万元=800万元，净资产收益率=股东权益报酬率=净利润/股东权益平均总额=112/800=14%。下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）A独一无二B寿命长久C供给有限D价值量大E保值增值答案：A,D解析：一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。真正需要专业估价的主
26、要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。 房地产供给限制特性，使得不可能出现相同房地产的大量供给。( )正确答案：答案 房地产的独一无二特性，使得不可能出现相同房地产的大量供给。房地产估价师考试题免费下载7篇 第6篇 假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。A548
27、.19B558.15C567.39D675.40正确答案：C写字楼将发生的贬值额评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和绿化景观。（）答案：错解析：本题考查的是估价对象的确定。估价对象是整个住宅小区，还是其中一幢住宅楼或一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况的界定是不同的。如果是整个住宅小区，则区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则区位状况既包括朝向，也包括楼层。绿化景观属于区位因素中的周围环境因素。参见教材P406。 经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度（ ）此题为判断题(对，错)。正确答
28、案： 甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（ ）。A甲等于乙B甲大于乙C甲小于乙D难以判断正确答案：C甲土地的单价2000510000元/m2，乙土地的单价1500710500元/m2，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。保险的基本原则中，最大诚信原则的内容不包括（）。A.告知 B.保证 C.维权 D.禁止反言答案：C解析：本题考查的是保险的基本原则。最大诚信原则的内容主要包括告知、保证、弃权和禁止反言。 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( )。A社会
29、因素B环境因素C人口因素D行政因素正确答案：A答案 A影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。 在收益性物业管理的经营费用中，不属于人工费的是（ ）A统筹金B公积金C保险费D办公费正确答案：AB房地产估价师考试题免费下载7篇 第7篇甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停
30、车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。该项目的住宅建筑容积率为（ ）。A.4.54B.5.66C.5.78D.6.58答案：C解析：本题考查的是控制性详细规划的控制体系。住宅建筑容积率=住宅总建筑面积/土地面积，土地面积=100000m2，总建筑面积=（1600+176021）15=578400m2，住宅建筑容积率=578400/100000=5.78。(2022真题) 某房地产开发项目的会计成本
31、为7000万元，隐成本为3000万元，则该项目的经济成本是（）万元。A.3000B.4000C.7000D.10000答案：D解析：本题考查的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本=7000+3000=10000（万元）。反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为( )。A.时点指标 B.相对指标 C.时期指标 D.平均指标答案：A解析：时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。它有如下三个特点：只能间断计数；各时点指标值不可以直接累加；每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系。 不是房地产贷款担保形式的是( )。A保证B抵押C质押D提存正确答案：D答案 D 房地
32、产贷款的担保形式有保证、抵押、质押等。以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是（）。A领导定价法B挑战定价法C目标定价法D随行就市定价法答案：D解析：随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法，是竞争导向定价法的一种。市场追随者在以下情况下往往采用这种定价方法：难以估算成本；公司打算与同行和平共处；如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：如果贷款是无风险的，那么权益回报的风险与杠杆率成反比。（）答案：错解析： 本题考查的是金融杠杆、回报与风险。如果贷款是无风险的，那么权益回报的风险与杠杆率成正比。