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1、房地产估价师考试题免费下载7辑房地产估价师考试题免费下载7辑 第1辑计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。（）答案：对解析：动态评价指标能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目；静态评价指标通常在概略评价时采用。单利计息与复利计息的区别在于( )。A、 是否考虑资金的时间价值B、 是否考虑本金的时间价值C、 是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D、 采用名义利率还是实际利率答案：C解析：知识点 单利计息与复利计息 下列关于诉讼时效的说法不正确的是（ ）。A诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利
2、的权利B诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利C民法通则规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制D履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还E诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效正确答案：AD职工完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的，可以提取住房公积金。（）答案：对解析：本题考查的是住房公积金制度。完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的职工可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。 房地产开发活动从物质形态上看是生产房地产商品的过程，从货币形态上看是通过房地产的租售获得一定量的货币收入。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价
3、师考试题免费下载7辑 第2辑房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某加油站房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括位于某市某区的某加油站,建成于1997年4月，建筑面积共454.50m2，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物,其配套设施有加油机、储油罐等，消防设施齐全。该加油站共有6台计算机加油机，目前经营状况良好。土地剩余使用年限为38年。土地面积4296.32m2。四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点2022年6月5日至2022年6
4、月25日。六、估价依据（略）七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体包括:合法原则，是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;最高最佳使用原则，是指以估价对象的最高最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；替代原则，是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；估价时点原则，是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。八、估价方法根据实地勘察和对邻近地区的调查以及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。九、
5、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，估价对象的市场价格为人民币1 302.41万元（大写：人民币壹仟叁佰贰万肆仟壹佰万元整）。十、估价人员（略）某房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、市场背景分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用（略）五、估价测算过程六、估价过程具体估价思路为：利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。1.营业收入根据该加油站的会计报表，
6、前三年平均营业收入为3400万元(不含增值税）。2.销售成本销售成本为加油站商品购入价款（不含增值税），经测算，该销售成本占销售收入的75%,即：3400万元X75%=2550万元3.营业费用营业费用包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等，经测算，按销售收入的5%计算，即：3400万元X5%=170万元4.营业税金及附加营业税金及附加为城建税及教育费附加，根据有关规定，该企业为一般纳税企业，其城建税及教育费附加按应缴增值税的4%计算，增值税率为17%,即:营业税金及附加=3400-2550170万元X17%X4%=5.78万元5.管理费用及财务费用经测算，加油站管理费用及财务费用约占销售
7、收入的6.5%，则：管理费用及财务费用=3400万元X6.5%=221万元6.营业利润营业利润=(340025501705.78221)万兀=453.22万兀7.行业利润上述的营业利润中包括正常的加油站的行业利润，根据对同类加油站经营情况的调查，综合考虑确定行业利润为销售成本的10%，则：行业利润=3400万元X10%=340万元8.垄断利润加油行业是一种垄断性的行业，经分析，经营权垄断利润为销售成本的4%，则：垄断利润=2550万元X4%=102万元9.办公楼出租收益经评估人员现场调查发现周围办公楼用于出租的很多，若将该加油站的办公楼进行出租，每年可获得年租金20万元，出租经营总费用约为7万
8、元,则：办公楼出租纯收益=(207)万元=13万元10.确定房地产年产生的纯收益年纯收益=(453.22255102+13)万元=109.22万元11.计算评估收益总值V(r为资本化率，按8%计算）七、估价结果确定对估价对象的位置、环境、用途、装修及市场供求等影响其价值的因素进行了综合考虑之后，根据市场调查及估价人员经验，我们采用了收益还原法计算，评估估价对象的估价总值为人民币1302.41万元(大写：壹仟叁佰贰万肆仟壹佰万元整）。八、估价结论(略）附件(略）答案：解析：(1)委托方缺少法人代表、地址、联系电话。(2)估价方缺少法人代表、地址、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4) 土地产权
9、及四至等描述不全。(5)建筑物结构、实物状况等描述不全。(6)评估目的不应有两种。(7)缺少估价报告有效期。(8)缺少价值定义。(9)估价时点应该具体到某一天。(10)应该采用两种估价方法。(11)缺估价作业日期。(12)销售收入应为客观收入。(13)办公楼收益已经包含在总收益中，不应单独计算。(14)资本化率取值无依据。(15)在收益法计算总价格中，年期修正系数有错误,应该是38年，而不是40年。(16)总价大写金额错误。(17)营业税金及附加的计算式错误。(18)行业利润的计算有误。(19)估价结果确定中缺少估价时点。 城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高
10、的现象，这被称为（ ）。A温差效应B绿岛效应C温压效应D热岛效应正确答案：D 经济适用房计入房价的企业管理费以（ ）成本因素为计算基础。A征地和拆迁补偿费B规费C教育费附加D建安工程费E住宅小区基础设施建设费正确答案：ADE房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有（）。A依赖专业管理B效益外溢和转移C异质性明显D变现性较差答案：B解析：存在效益外溢和转移是房地产投资的特性之一，这一特性是指房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。 下列（ ）是拆迁的协管
11、部门。(各选项所述均为县级以上级别)A工商行政主管部门B民事主管部门C民政主管部门D司法行政主管部门E文化行政主管部门正确答案：ADE房地产估价师考试题免费下载7辑 第3辑某投资市场的平均收益率为15，银行贷款利率为5.5，国债收益率为3，房地产投资市场的风险相关系数为0.3。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A、5.7%B、6.6%C、7.9%D、9.4答案：B解析：考点:资本资产定价模型。预期收益率R无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率）=3+0.3（15-3）=6.6。某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营 15 年后转让，则取得该土地使用权的剩余
12、使用年限是（）年。A15B25C35D55答案：B解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，商业、旅游、娱乐用地的国有土地使用权出让最高年限为 40 年。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。则该土地使用权的剩余使用年限为：4015=25（年）。评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准
13、价格为（）元/m2。A7020B7091C7380D8580答案：B解析：比较价值（比准价格）=可比实例成交价格交易情况修正市场状况调整房地产状况调整，本题中，市场状况系数与房地产状况调整系数并未提及，默认为1，则乙别墅求取的比准价格=（80001000+800）/1.1=7091（元/m2）。建筑规模为5000平方米的商业物业属于（）。A.市级购物中心 B.居住区商场 C.地区购物中心 D.特色商店答案：B解析：本题考查的是零售商业物业分析。居住区商场：建筑规模一般在300010000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口15万人，年营业额在300010000万元之间，
14、居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。房地产开发企业的经营成本主要包括( )。A、 土地转让成本B、 经营管理费用C、 配套设施销售成本D、 商品房销售成本E 房地产出租经营成本答案：A,C,D,E解析：解析 投资与成本房地产估价师考试题免费下载7辑 第4辑建筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。答案：错解析：容积率属于环境容量控制指标。 该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为（ ）类。A负债B资产C成本D所有者权益正确答案：B划定城市规划紫线的作用是确定（）。A.绿
15、地控制范围B.历史建筑保护范围C.地表水保护范围D.城市基础设施用地控制界线答案：B解析：本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。 某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费
16、、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。（3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：（1）编制资本金现金流量表（不考虑所得税）。（2）若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）（12分）正确答案： 建设用地规划许可证是在建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试题免费下载7辑 第5辑2022 年，某
17、市新增房地产供应量中，90m2 以下住宅建筑面积是90m2 以上住宅建筑面积的1.5 倍。反映这两者关系的统计指标是（）。A强度相对指标B比较相对指标C比例相对指标D结构相对指标答案：C解析：比例相对指标是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。该指标的计算公式为：城市规划中，城市绿地范围的控制线是（）。A.红线 B.黄线 C.绿线 D.紫线答案：C解析：本题考查的是城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是（）。A.适度从紧 B.适度宽松 C.稳健 D.适中答案：C解析：本题考查的是制度政策因素。货币政策有从紧
18、、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。最高额抵押权确定的情形有（ ）。A.最高额抵押权已转让B.新的债权不可能发生C.抵押人破产D.约定的债权期限届满E.抵押财产被查封答案：B,C,D,E解析：本题考查的是最高额抵押权。有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（1）约定的债权确定期间届满；（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（3）新的债权不可能发生；（4）抵押财产被查封、扣押；（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；（6）法律规定债权确定的其他情形。房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借
19、贷资金三种渠道。（）答案：错解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。房地产估价师考试题免费下载7辑 第6辑根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是( )。A.先上升后下降的抛物线 B.先下降后上升的“U”形曲线C.一直上升的直线 D.不受容积率的影响答案：B解析：当边际成本曲线(SMC)与平均成本曲线(SAC)相交时，交点为平均成本曲线(SAC)的最低点，此时所对应的产量为平均成本最低时的产量。该点又称收支相抵点，此时价格与平均成本和边际成本相等，即P=SMC=SAC，厂商的成本等于收益。我国写字楼分类尚无统一标准，
20、国外通常将写字楼分为（）等级。A、两个B、三个C、四个D、五个答案：B解析：考点:写字楼物业的分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是（ ）。A住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充B住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保C住房置业担保实行保证方式和反担保方式D住房置业担保机构不承担连带责任正确答案：D 土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（ ）。A长期投资B短期投资C风险投资D金融投资正确答案：A关于图解法量算土地面积的说法，正确的是( )。A.图上面积测算至少一次 B.图上面积测
21、算应独立进行两次C.图形面积不应小于2cm2 D.图上量距应量至0.5mm答案：B解析：使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.2mm。房地产估价师考试题免费下载7辑 第7辑 甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。A营业税B城市维护建设税C契税D房产税正确答案：AB当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以( )进行估价。A、 保持现状前提B、 装修改造前提C、 转换用途前提D、 重新利用前提答案：A解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价中的最高最佳使用原则。最高最佳使用原则要求评估价格应是在合法使用方式下，各
22、种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。解决此题的关键就是本着这个原则来进行选择的。 某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2022年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。A45B50C52D55正确答案：C答案 C建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。 房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀率为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（ ）。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%答案：D解析：本题考查名义利率、实际利率和通货膨胀率之间的关系。（1+实际利率）=（1+名义利率）/（1+通货膨胀率），得到：名义利率=（1+实际利率）（1+通货膨胀率）-1=（1+10%）（1+3%）-1=13.3%。