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1、房地产估价师考试题免费下载5卷房地产估价师考试题免费下载5卷 第1卷 在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为：（ ）。A18%B20%C15%D25%正确答案：A在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是（）。A告知评估价B公布保留价C给出起拍价D竞买人报价答案：D解析：无论是增价拍卖还是减价拍卖，都遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立。但是，在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。 城市房屋拆迁估价的目的
2、是为确定被拆迁房屋（ )而评估其房地产市场价格。A.与产权调换房屋结算差价B.价值C.货币补偿金额D.重置价格正确答案：C住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素有（）。A.住宅层数 B.进深 C.长度 D.层高 E.建筑面积答案：A,B,C,D解析：本题考查的是住宅及其用地的规划布置。住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素是：住宅层数、进深、长度、层高和平面系数。房地产服务业包括（）。A.房地产中介服务 B.物业管理 C.房地产开发 D.房地产抵押 E.房地产经营答案：A,B解析：本题考查的是房地产业的细分。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业和物业管理业。 归纳起来，房
3、地产的形态有（ ）。A土地B区位C建筑物D房地E权益正确答案：ACD房地产的形态有土地、建筑物、房地三种，而房地产是区位、权益和实物的综合体。房地产估价师考试题免费下载5卷 第2卷根据房产测量规范，计算一半建筑面积的是（ ）。A.无柱的雨篷B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊C.房屋内高度在2.20m以上的技术层D.与室内不相通的装饰性阳台答案：B解析：本题考查的是房地产面积测算。选项AD不计算建筑面积；选项C计算全面积。房屋登记事项只在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书的是（）。A房地产开发企业待售的房屋B申请初始登记的新建商品房C继承、接受遗赠取得的房屋D全体业主共有的物业服务用房答案：D解
4、析：对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。 附加是国家附加的简称，是中央政府在正税之外附加征收的一部分税款。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（ ）。A长期投资B短期投资C风险投资D金融投资正确答案：A封闭型基金公司的资产结构中不允许有负债。答案：错解析：开放型基金公司通常只发行一种股票，资产结构中不允许有负债；封闭型基金公司则没有这种限制，它可以采取
5、和一般股份公司相同的法律形态收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A、潜在毛租金收入B、空置损失C、租金损失D、其他收入E、运营费用答案：A,B,C,D解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。参见教材P367。房地产估价师考试题免费下载5卷 第3卷建设投资估算精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%1.0%，这一阶段属于（ ）。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究答案：D解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。P251252。一般情况下，商场与住
6、宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）答案：对解析：本题考查的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有（）。A该房地产的实际价格等于名义价格B该房地产的名义价格为50万元C该房地产的实际价格为50万元D该房地产的实际价格高于50万元E该房地产不存在名义价格答案：A,B,C解析：名义价格是指在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格；实际价格是指在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成
7、交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。本题中付款方式虽然是未来分期付款，但同时支付了利息，因此折现到成交日期的价格数值上等于名义价格。下列属于建筑物实物因素的有（）。A.开间.进深.楼层 B.电梯.中央空调.集中供热 C.通风.采光.日照 D.风格.色调 E.层高.朝向答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产实物因素。选项A中的楼层属于区位因素；选项E中的朝向属于区位因素。进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。（）答案：对解析：考点:房地产状况调整的含义。进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。在办理房
8、屋登记时，房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权不属同一人且原因不明的，房屋登记机构应当（）。A办理预告登记B办理更正登记C办理异议登记D不予办理登记答案：D解析：房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人（包括法人和自然人）。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人，应查明原因，查不清的，暂不予办理登记。房地产估价师考试题免费下载5卷 第4卷房地产直接投资包括（）。A、购买住房抵押支持证券B、开发投资C、置业投资D、投资房地产投资信托基金E、投资房地产企业股票或债券答案：B,C解析：考点:房地产直接投资。房地产直接投资包括从取得土地使用权开始的开发投
9、资和面向建成物业的置业投资两种形式。 （二）甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为80。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为83，商品房买卖合同对面积误差未作约定。回答5至9题赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。A向
10、人民法院提出行政诉讼B另行委托房地产估价机构评估C要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估D申请房屋拆迁行政裁决正确答案：B（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A、一手B、基础C、原始D、二手答案：D解析：考点:市场调查的步骤。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。 根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。A物权B知识产权C人身权D撤销权正确答案：D根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律
11、关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。厂商经营决策的利润最大化原则是（ ）。A.边际收益大于边际成本B.边际收益大于平均成本C.边际收益大于平均收益D.边际收益等于边际成本答案：D解析：本题考查的是成本分析。边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则（或亏损最小条件）。 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ ）为好。A重建成本B重置成本C完全成本D重新购建价格正确答案：A房地产估价师考试题免费下载5卷 第5卷 某市2022年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为075，利用指数平滑法预测的该市2022年住宅销售量为（ ）万。A5000B
12、5375C6125D6500正确答案：C甲房地产公司2022年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2022年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。本次估价的价值类型为（）。A.快速变现价值B.投资价值C.拍卖底价D.现状价值答案：B解析：政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估
13、其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。本题是委托丙房地产估价机构评估竞买价格，属于投资价值评估。 不属于保险合同辅助人的是（ ）A保险受益人B保险代理人C保险公估人D保险经纪人正确答案：A下列税收中，采用定额税率的是( )。A.耕地占用税B.房产税C.契税D.个人所得税答案：A解析：耕地占用税实行定额税率，具体分4 个档次：以县为单位(下同)，人均耕地在1 亩以下(含1 亩)的地区，10 元至50 元；人均耕地在1 亩至2 亩(含2 亩)的地区，8 元至40 元；人均耕地在2 亩至3 亩(含3 亩)的地区，6 元至30 元/；人均耕地在3 亩以上的地区，5 至25 元。 租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议可以不继续履行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：土地使用权未确定或权属纠纷未解决的土地，暂不缴纳城镇土地使用税。（）答案：错解析：城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。