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1、房地产估价师考试题免费下载5节房地产估价师考试题免费下载5节 第1节李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为（ ）元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29答案：B解析：复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%，n=1220=240个月，P=30万元，A1=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=3000000.5%（1+0.5%）240/（1+0.5%）240-1=2149.293（元），第11年年初一次性提前偿还本金10万元，
2、折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2= 1000000.5%（1+0.5%）120/（1+0.5%）120-1=1110.205（元），则从第11年开始的月还款额为A= A1- A2=2149.293-1110.205=1039.09（元）。本题考查的是一次性提前偿还本金的相关计算 。第一步：计算出等额的月供第三步：提前偿还本金之后的月还款额0.214929-0.1110210.103908（万元） 城市用地共为（ ）大类。A8B10C16D46正确答案：B重点调查法，是针对在数目上所占比重较小，而标志值占总值比重较大的单位，进行调查的一种方式。（）答案：对解析：本题考查的是统计数据的
3、收集。重点调查，是指从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查。所谓重点单位，是指对总体单位数而言，数目占比重小，对总体各单位标志总值而言，标志总值所占比重大。参见教材P342。 城镇土地使用税采用分类分级的（ ）税率。A比例B超额累进C全额累进D幅度定额正确答案：D 拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的（ ）和（ ）内进行拆迁。A拆迁范围；拆迁方向B拆迁范围；拆迁期限C拆迁地址；拆迁方向D拆迁地址；拆迁期限正确答案：B 建制镇总体规划的期限为（ ）年。A3B5C10D1020正确答案：D抵押权属于他物权，也属于一种特殊的用益物权。（）答案：错解析：他物权是指在他人的物上设立的权利
4、，如抵押权、地役权、土地使用权等。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。抵押权属于担保物权，不属于用益物权。当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正扛杆效用。（）答案：错解析：本题考查的是WACC分祈。出现正扛杆效用的条件如下：当所投资 房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正扛杆效用。参见教材P260。项目资本金的出资方式中，以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的（），国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。A、10%B、20%C、30%D、50%答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目实行资
5、本金制度。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。房地产估价师考试题免费下载5节 第2节被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（ ）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收条例第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 界址点的坐标、房屋建筑面积的量算精度要求比较高，一般直接从图上量取。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某开发商以3000万元购得
6、一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000，规划容积率为55。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的35%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和55%。项目开发期为2年，建造期为15年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为77%，按季计息。不考虑土地
7、增值税。（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。（2）若该项目的销售价格为8000元/，求该项目保本的最低销售量。正确答案：下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的有（）。A.整群抽样 B.分层随机抽样 C.简单随机抽样 D.定额抽样 E.估计抽样答案：D,E解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项A、B、C均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。某投资者以25万元购买了一个商铺单位2年的经营权，第一年净现金流量可能为22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2,0.6和0.2;第二年净现金流量可能为28万元、22万元和16万元，概率分
8、别为0.15,0.7和0.15,若折现率为10%，问该购买商铺的投资是否可行。答案：解析：改错如下： 工程造价控制的主要方法有（ ）。A价值工程B协议发包C合同管理D非限额设计E可行性研究正确答案：ACE估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益,则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和
9、财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益答案：D解析：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。（）答案：对解析：考点:土地费用。土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。 项目财务评价是房低产投资决策分析中重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试题免费下载5节 第3节房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率销
10、售利润/销售收入B.销售利润率销售利润/总开发价值C.销售利润率销售利润/总开发成本D.销售利润率销售利润/项目总投资答案：A解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率=销售利润/销售收入100%。 经济是用住房供应实行申请、批审何公示制度。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 需求量的大小还取决于消费者的收入水平。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（）答案：对解析：本题考查的是年限法。有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。 银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元月还款递增率为0.2
11、%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还歉额是（ ）元A1005.56B1010.56C1110.56D1115.56正确答案：DD此题可先计算贷款总额是多少，然后按等额本息还款法计算月供。已知：A1=1000(元)，16%/12=0.5%，S=O.2%，n=1012=120(月)则即若转为按月等额支付，月等额还款额为1115.56元。此题也可以直接计算： 某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2，用直线法计算文具建筑物的成新率为（ ）A80B82C83D92正确答案：D房地产开发企业销售成套商品住宅
12、，应采取的销售方式是（）。A.按套销售 B.返本销售 C.按房间销售 D.售后包租答案：A解析：本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。商品房销售管理办法规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。 （ ）是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。A招标B转让C拍卖D出售正确答案：C交易实例的成交日期与价值时点相差不宜超过（），不得超过（）。A、1年，2年B、半年，1年C、1年，3年D、半年，2年答案：A解析： 本题考查的是选取可比实例。可比实例的成交日期与价值时点相差不宜超过1年、不得超过2年。因为
13、相差过长就难以进行市场状况调整，有时即使勉强进行市场状况调整，可能会出现较大偏差。此外，可比实例的成交日期不应晚于价值时点。房地产估价师考试题免费下载5节 第4节耐火等级三级的民用建筑最多允许层数（）层。A.2 B.5 C.10 D.不限答案：B解析：本题考查的是建筑等级。耐火等级三级的民用建筑最多允许层数5层。评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包括（ ）。A.加油站的特色装修B.加油站的特许经营权C.加油站内的车辆D.加油站的加油机答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产抵押估价对象的范围不包括特色装饰装修、动产、特许经营权。拍卖方式中的最高应价低于保留价，则最高应价无效。
14、（）答案：对解析：本题考查的是保留价规则。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力。以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金（REITs）类型是（）。A权益型REITsB抵押型REITsC多重合伙REITsD伞型合伙REITs答案：A解析：房地产投资信托基金按投资业务不同，可分为：权益型REITs，是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs，主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息；混合型REITs，同时经营上述两种形式的
15、业务。按信托性质分类，REITs 可以分为：伞型合伙REITs。不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。多重合伙REITs。是REITs 直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。A房地产开发公司于2022年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2022年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2022年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。挂牌出让，出让公告中规定的申请截止时间，应当为
16、挂牌出让结束日前（）天。A、2B、3C、4D、5答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。 随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈( )波动的趋势。A向下B平稳C不稳定D向上正确答案：D答案 D 房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大；其次由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势。 对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改；对于不合格的估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告，不必再次
17、进行审核。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：公告是房屋登记的必经程序。（）答案：错解析：办理房屋登记，要经过申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等程序。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。国务院关于加快棚户区改造工作的意见，要求进一步加大棚户区改造力度，棚户区改造的资金来源有（）。A.财政补助 B.银行贷款 C.群众自筹 D.市场开发 E.社会捐赠答案：A,B,C,D解析：本题考查的是住房保障制度。棚改安置住房的供应对象是居住在棚户区的居民，其中多为低收入和中等偏下收入住房困难家庭。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。房地产估价师考试题免费下
18、载5节 第5节关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B基础租金一般高于市场租金C基础租金可以通过降低经营费用向下调整D基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金答案：A,C解析：A 项，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金；BC 两项，当基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。在理想情况下，市场租金一般高于基础租金，物业服务企业可根据市场竞争情况决定计入租金
19、和单独收取的运营费用；D 项，写字楼建筑内某一具体出租单元的租金，依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异；E 项，在一定市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。装修装饰材料是室内环境污染的主要来源，所谓的空调病与办公室综合症都与其密切相关。（）答案：对解析：本题考查的是室内环境污染的来源。室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A增量供给B存量供给C潜在供给D总量供给答案：A解
20、析：房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。城市蓝线应当与城市规划一并报批。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线应当与城市规划一并报批。 在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年10月1日，甲公司
21、以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2022年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2022年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2022年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。 2022年3月1日该综合楼的再次抵押价值为（）亿元。A.10 B.11C. 13 D.15答案：B解析： 办理游乐
22、场买卖手续时，W公司应当向当地主管部门提交（ ）等必备材料。A当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书B土地使用权证CW公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同D当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证正确答案：BCD 下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁的必备条款正确答案：B自然终止主要包括： (1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同； (2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的； (3)因不可抗力致使合同不能继续履行的。根据资产评估法，估价档案的保存期限不得少于（）年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于（）年。A、15，20B、15，30C、10，15D、10，30答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。根据资产评估法，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。