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1、2022房地产估价师经典例题9章2022房地产估价师经典例题9章 第1章按基金是否可以追加，可分为（）。A.单位型 B.追加型 C.股权式 D.有价行 E.开放型答案：A,B解析：本题考查的是投资基金类别。按基金是否可以追加，可分为单位型和追加型。认股权证一般是有确定期限的，通常以（）为限。A.半年1年 B.12年 C.13年 D.35年答案：B解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。认股权证一般是有确定期限的，通常以12年为限。某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例
2、选作可比实例，其相应的修正系数为（）。A、103.26%B、105.43%C、112.06%D、114.42%答案：A解析：考点:统一税费负担。本题将两种原因造成的交易情况修正混在一起考核，有一定难度。税费由买方承担，则约定成交价格卖方实得金额。（1）建立比较基础。该宗交易正常负担下的价格卖方实得金额/（1应由卖方缴纳的税费比率），即该宗交易正常负担下的价格约定成交价格/（15%）；约定成交价格该宗交易正常负担下的价格（15%）；（2）交易情况修正。正常价格（18%）约定成交价格，即正常价格该宗交易正常负担下的价格（15%）/（18%）103.26%。相关规划超出土地利用总体规划确定的建设用地
3、规模的，应当向当地规划局及时申请调整总体规划用地布局。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地管理的原则。相关规划超出土地利用总体规划确定的建设用地规模的，应当及时调整或者修改，核减用地规模，调整用地布局。下列选项中，不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层答案：D解析：本题考查的是房地产实物因素。选项D是区位因素。 下列哪种房地产最适用成本法估价（ ）。A学校B公园C商场D普通商品住宅E油田正确答案：ABE学校、油田和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。假设某类住宅价格从3000
4、元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为( )。A、 -1.33B、 -0.66C、 0.66D、 1.53答案：D解析：住房置业担保公司为借款人提供的是（）保证。A抵押B质押C留置权D连带责任答案：D解析：住房置业担保是指依照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。它规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满
5、时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（）。A、因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整B、因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整C、因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整D、因楼层相同，不需进行楼层因素调整E、因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整答案：A,B,C,D解析：考点:房地产
6、状况调整的内容。虽然估价对象与可比实例位于同一小区，区位因素也会有差异，如临街状况、周围环境及景观、交通条件等；估价对象与可比实例虽然同期建造，质量一致，实物状况也可能会有差异，如是否带电梯、一梯三户还是一梯两户、楼梯宽窄、层高、是否南北通透等；估价对象与可比实例虽然权利性质相同，权益状况也可能有差异，如土地使用权剩余年限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况等；虽然估价对象与可比实例楼层相同，因为是否设电梯或估价对象是底商住宅，商业部分层高较高，整体楼层系数可能与纯住宅楼的楼层系数不同等原因，也可能需要进行楼层因素调整。噪声属于区位因素，应该进行调整。2022房地产估价师经典例题9章
7、 第2章 纳税人和负税人不同。负税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，纳税人是实际负担税款的单位和个人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 最小二乘法的基本原理是（ ）。A要求实际值与估计值的离差平方和为零B要求实际值与估计值的离差平方和为最小C要求实际值与趋势值的离差平方和为零D要求实际值与趋势值的离差平方和为最小正确答案：D最小二乘法又称最小平方法，是估计回归模型数的常用方法。其基本原理是：要求实际值与趋势值的离差平方和为最小，以此拟合出优良的趋势模型，从而测定长期趋势。估价所需资料主要包括下列（）。A.反映估价对象状况的资料 B.估价对象及同类房地产的交易.收益.成本等资料 C.对
8、估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 D.对房地产价格有普遍影响的资料 E.建筑物建造阶段工程监理资料答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是收集估价所需资料。估价所需资料主要包括以下几类：（1）反映估价对象状况的资料；（2）估价对象及期同类房地产的交易、收益、成本等资料；（3）对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；（4）对房地产价值、价格有普遍影响的资料。下列各项中，属于债券特征的有（）。A.偿还性 B.收益性 C.流动性 D.安全性 E.风险性答案：A,B,C,D解析：本题考查的是债券的概念和特征。一般说来，债券具有以下特征：偿还性、收益性、流动性和安全性。 股份制包括（
9、）等企业组织形式。A无限公司B有限责任公司C股份有限公司D两合公司E股份公可正确答案：ACD股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，其中以股份有限责任公司最为典型。 购买者的购买决策过程由（ ）阶段构成。A引起需要B收集信息C评价方案D决定购买E买后行为正确答案：ABCDE 业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产司法拍卖估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（）答案：错解析：在不同估价目的下的估价对象范围通常不完全相同，司法拍卖估价不考虑债权债务因素。如表2所示。表2不
10、同估价目的的估价对象范围注：表示估价对象包括；表示估价对象不包括。甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是（）万元。A、8.00B、11.76C、16.80D、24.00答案：B解析：本题考查的是房产税。最利于业主的规定，即按最低的标准来征税。自用的地下建筑，一般不按租金计税，按房产余值计征。自用的商业用途地下建筑，最低按房屋原价的70%作为应税房产原值，最低再按应税房产原值的70%作为房产计税余值。200070%70%1.2%11.76（万元）。2022房地产估价师经典例题9章 第3章城市郊区的住宅
11、，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。（）答案：对解析：本题考查的是房地产需求。城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。 国家实行土地登记制度，应由县级以上人民政府土地管理部门对所管辖的土地进行登记造册。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 业主大会做出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（ ）通过。A与会业主所持投票权1/2以上B全体业主所持投票权1/2以上C与会业主所持投票权2/3以上D全体业主所持投票权2/3以上正确答案：D业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘
12、、解聘物业管理企业，专项维修资金使用，续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 招标工作小组的( )人，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。A助理B决策C技术D文职正确答案：B答案 B 招标工作小组的决策人员是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（）。A、名义利率大于实际利率B、实际利率大于名义利率C、名义利率等于实际利率D、实际利率小于名义利率答案：B解析：考点:名义利率与实际利率。A和D实际是一个意思，这是单选题，故可将A和D两选项淘汰。当计算周期等于1年，实际利
13、率等于名义利率，只有当计算周期与利率标明的时间单位不一致时，才出现名义利率和实际利率的概念和区别。当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的年实际利率为5.09。（）答案：对解析：本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率=（1+名义利率/计息周期数）计息周期数-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）。A接受委托B投资机会研究C初步可行性研究D详细可行性研究E项目评估与决策答案：B,C,D,E解析：房地产投资的可行性研究分为四个阶段：投资机会研究；初步可行性研究；详细可行性研究；项目评估与决策。 某宗土地预
14、计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为（ ）万元。A158B156C176D178正确答案：D住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。（）答案：对解析：考点:影响房地产市场转变的力量。住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。2022房地产估价师经典例题9章 第4章县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告（封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）估价结果报告一、估价委托方名称：中国太平洋保险公司办事处法定代表人：（略）住所：（略）二
15、、受理估价方名称：略法定代表人：地址：略估价资质等级：房地产国家壹级估价资格证书：略三、估价目的确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。四、估价对象概况（一）估价缘由本公司受太平洋保险公司办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由解放货车负全责。（二）估价对象实体状况估价对象位于县镇村组，距离县城中心约20km，三面周边与空地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24cm，楼梯间空花墙厚12cm，其余墙厚1
16、8cm，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。（三）事故损伤情况分析该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙（非承重墙）洞穿，洞径横向最大尺寸10m，竖向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2. 1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重
17、隔墙微偏，部分门窗受损。经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。（四）估价范围估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。五、价值时点201 1年5月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。六、估价依据1中华人民共和国保险法。2国家标准房地产估价规范(GB/T 50291-1999)。3全国统一建筑工程基础定额市基价表一1999。4市房屋修缮工程预算定额。5市城乡建设委员会有关文件。6建筑材料市场价格和有关工程造价信息。7估价
18、人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。七、估价原则1独立、客观、公正原则。2合法原则。3价值时点原则。4替代原则。5最高最佳利用原则。八、估价方法（一）本次估价所采用的方法估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案，已被当事人方认可。由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。（二）成本法的定义本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对
19、象价格的一种方法。九、估价结果估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。十、注册房地产估价师（略）十一、估价作业期201 1年5月21日至5月24日。十二、实地查勘期（略）十三、估价报告有效期限自201 1年5月24日至201 2年5月23日。估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程（一）估价的技术思路估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘
20、的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及到整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该“修坏如新”，而不能“修坏如旧”。由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在成本法计算时，参照了定额标准。（二）工程造价计算表工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。1拆除工程（见下表）2脚手架及支架保护措施（见下表）3砌筑工程（见下表）4
21、预制混凝土构件（见下表）5定额直接费1项+2项+3项+4项=4114. 97（元）6造价(1)基价直接费：4114. 97元(2)综合费：(1)*15. 73%=647.3（元）（按三级施工企业计费）(3)劳动保险费：(1)*3.15%=129.6元（按三级施工企业计费）(4)利润：(1)*6.64%=273.2（元）（按三级施工企业计）(5)允许按实计算的费用及材料价差：1000. 00元(6)定额编制及定额测定费：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)*1.8=1 1 1（元）(7)税金：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)*3.56%=223.4（元）（按三级施工企业计）(8)
22、造价：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=6499.5（元）六、估价结果确定估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为人民币6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。附件（略）答案：解析：1缺估价对象权益状况说明。2缺价值类型，价值类型可表述为：估价对象在价值时点时的损失价值，等于修复所需的费用。3应明确说明“按三级施工企业计费”的理由。4在报告前面提到“部分门窗受损”，而在具体计算时没有计算此部分修复价值。5此案例中“(6)定额编制及定额测定费：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)*1.8=
23、 111元”中计算错误，错把1. 8%当作1.8%进行计算了，结果应是11.1元。 某工厂拟以1O000m2的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该土地熟地价格，估价人员主要应掌握哪些相关资料？正确答案：用假设开发法评估该工厂厂区土地熟地价格时，估价人员主要应掌握的相关资料有：(1)该厂区土地使用权证或能够证明土地权属的有关资料；(2)该工业用地转换为住宅用地的规划许可文件；(3)该工业用地转换为住宅用地应补交的土地使用权出让金的有关规定；(4)该地块1000m2的规划设计条件要求(也可答规划容积率、建筑密度、建筑层数、建筑高度等具体的规划设计要求)；(5)拟建的住
24、宅建筑造价的社会一般水平(也可答拟建住宅的结构、装修、设备等与建筑造价有关的资料)；(6)该厂区土地现状情况资料(也可答该土地的地形、地势、土质、承载力以及市政配套设施等土地现状资料)；(7)当地住宅开发的平均利润率资料；(8)当地的资金利润率资料；(9)当地住宅开发的专业费用资料；(10)当地住宅开发的销售费用(或租售费用)资料；(11)当地住宅的供求情况及类似住宅的正常成交价格资料。关于信用的说法，正确的有（）。A.信用只能采用货币借贷形式 B.经济活动中的一种借贷行为 C.以偿还和付息为条件的价值单方面让渡 D.目前主要的信用形式是商业信用 E.信用随着商品生产和货币流通的发展而产生和发
25、展起来的答案：B,C,E解析：本题考查的是信用。选项A错误，商品经济不发达时期，信用主要采取实物借贷形式；随着商品经济的发展，信用更多地采用货币借贷形式；选项D错误，银行信用是目前主要的信用形式。下列行为属于房地产估价机构的禁止行为的是（）A、利用开展业务之便，谋取不正当利益B、受理与自身有利害关系的业务C、聘用注册房地产估价师从事评估业务D、出具具有重大遗漏的评估报告E、以恶性压价不正当手段招揽业务答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产估价机构的禁止行为和法律责任。房地产估价机构不得有下列行为：（1）利用开展业务之便，谋取不正当利益；（2）允许其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他
26、机构名义开展业务；（3）以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务；（4）受理与自身有利害关系的业务；（5）分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估；（6）出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告；（7）聘用或者指定不符合资产评估法规定的人员从事评估业务；（8）违反法律、行政法规的其他行为。房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。（）答案：错解析：考点:房地产投资的系统风险。房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层
27、建筑面积相等，房地产总价值为600万元，土地价值为200万元。其中一层房地产价值是二层的0.85倍，二层房地产价值是三层的1.2倍。关于土地份额的计算，正确的有（）。A按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33.3%B一层按房地产价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额C按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37.3%D按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45.2%E按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31.7%答案：A,C,D解析：具体计算过程如下：按建筑面积分摊的公式为：则一层占有的土地份额=1/3100%33.3%。按照房地价值进行分摊的公式为：假设三层的房地产价值为A，则二层的房地产
28、价值为1.2A，一层房地产的价值为0851.2A=1.02A，根据题意，A+1.2A+1.02A=600，解得A=186.3354万元，所以一层按房地产价值分摊的土地份额=1.02A/60031.68%；二层按房地产价值分摊的土地份额=1.2A600=37.3%。按土地价值分摊的公式为：则一层占有的土地份额=（1.02A400/3）/20028.37%，一层按房地产价值分摊的土地份额高于按土地价值分摊的土地份额。二层占有的土地份额=（1.2A400/3）/20045.2%。三层占有的土地份额=（A400/3）/20026.50%。是否收取酬劳可以作为区分拍卖和招标投标的一个重要标志。（）答案：
29、对解析：本题考查的是拍卖的涵义和原则。是否收取酬劳可以作为区分拍卖和招标投标的一个重要标志。在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断答案：A解析：本题考查的是房地产市场自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。参见教材P51。 可行性研究的内容包括( )等。A项目概况、资源供给B项目构成及布置C项目经济及社会效益分析D销售成本，经营成本估算E环境影响评价正确答案：ACE答案 ACE B项为规划设计方案选择中的一步，D项为C项的一部分
30、。2022房地产估价师经典例题9章 第5章 城市房屋拆迁估价是评估被拆迁房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：市场总需求是指在( )的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A、 特定地理范围内B、 特定时期C、 特定的政治环境D、 特定市场营销环境E 特定市场营销计划答案：A,B,D,E解析：房地产测绘时，产生测量误差原因不包括（）。A.仪器误差 B.周围环境的影响 C.旁观者的影响 D.观测者的影响答案：C解析：本题考查的是房地产测绘的精度要求。产生测量误差的原因是：仪器误差、观测者的影响、周围环境的影响。下列房地产市场运行的影响因
31、素中，属于社会环境因素的有（）。A人口数量和结构B家庭收入及其分布C家庭生命周期D传统观念及消费心理E基础设施状况答案：A,C,D解析：按照影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为以下八类：社会环境；政治环境；经济环境；金融环境；法律制度环境；技术环境；资源环境；国际环境。其中，社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。房地产市场的运行环境中，由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素，如表1 所示。BE 两项属于经济环境的影响因素。表1房地产
32、市场的运行环境及其影响因素某宗房地产的建筑面积为5000平方米，土地面积为3000平方米，市场上类似房地产的市场价格为8000元/平方米，土地市场单价为5000元/平方米，用成本测算的建筑物重建价格为4800元/平方米。该房地产中建筑物的现值为（）元/平方米。A.5000 B.4800 C.5500 D.4380答案：A解析：本题考查的是最高最佳利用原则。（80005000-50003000）/5000=5000（元/平方米）。投资回收是指所投入的资金的回收，即保本。（）答案：对解析：本题考查的是报酬率的实质。投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。 下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )
33、。A交通拥挤B建筑技术进步C城市规划改变D自然环境恶化正确答案：B答案 B 经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)，区位因素(如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化等)。 目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的( )。A60%B70%C80%D90%正确答案：C答案 C 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。 收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。A预
34、期未来收益B预期收益能力C预期价格高低D预期价格涨落正确答案：A答案 A收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。2022房地产估价师经典例题9章 第6章对“红线”的管理，体现在对（）等的规划管理。A.容积率B.建设密度C.建设高度D.建筑颜色E.建筑风格答案：A,B,C解析：本题考查的是城乡规划控制线。规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A、大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B、双重代理的房地
35、产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C、总代理可以委托分代理D、房地产开发企业不能直接委托分代理E、房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式答案：B,C,E解析：考点:选择物业租售形式。选项A错误，大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式，某些大型机构亦可能度假代理综合性房地产开发项目或物业；选项D错误，开发商可以直接委托分代理。经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件，下列选项中，属于“完全市场”必须具体条件的是（）。A.商品质量参差不齐，方便实现商品筛选 B.就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的 C.销售者需要实现总效用最大化 D.商品可以转让，且具有不可移动性答案：B
36、解析：本题考查的是房地产估价的必要性。选项A错误，“完全市场”需要商品同质，买者不在乎从谁的手里购买；选项C错误，总效用最大化是消费者所追求的；选项D错误，“完全市场”的条件之一是：商品可以转让且可以发生空间位置移动。城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产权益因素。建筑结构不属于土地使用管制内容，土地使用权是管制使用性质，但是不管制来源。 征收集体土地，有偿使用土地的，应（ ）。A预付足额的预付金B报乡(镇)级人民政府核签C出具征收单位财务状况报告D签订土地使用合同正确答案：D此乃“签
37、发用地证书”这一工作环节的工作内容。国家无偿收回划拨土地使用权的原因有（）。 A.使用者自动放弃土地使用权B.矿场、机场等核准报废土地C.非法转让土地D.不按批准用途使用土地E.转让时未补交土地使用权出让金或土地收益答案：A,B,D解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。国家无偿收回划拨土地使用权的原因主要有：（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；（2）国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权；（3）各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权；（4）土地使用者自动放弃土地使用权；（5）未经原批准机关同意，连续2年未使用；（6）不按批准用途使用土地；（
38、7）铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。某投资者以3.8万元的价格购买了一个建筑面积为80的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。答案：解析： 解法一：购买商铺总投资：3800080=3040000（元）购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：304000030%=9120
39、00（元）购买商铺的贷款额（P）：304000070%=2128000（元）抵押贷款年还本付息额：i=2%+5.31%=7.31%，n=10年A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=21280007.31%（1+7.31%）10/（1+7.31%）10-1=307335.47（元）净经营收入（利用现金回报率）：（净经营收入-年还本付息额）/首付款=10%所以：净经营收入=首付款10%+年还本付息额=91200010%+307335.47=398535.47（元）毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入25%则：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380
40、.63（元）最低月租金单价=毛租金收入（可出租面积12个月）=531380.63（8012）=553.52（元/月）解法二：（1）购买总价：3.880=304（万元）（2）自有资金：30430%=91.2（万元）（3）抵押贷款年等额偿还额：抵押贷款总额：30470%=212.8（万元）已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%则：A=Pi（1+i）n（1+i）n-1=21280007.31%（1+7.31%）10（1+7.31%）10-1=307335.47（元）（4）设月租金单价为Y元（/月）年租金：8012Y=960Y年税前现金流：960Y-960Y25%-307335.47则：（
41、960Y-960Y25%-307335.47）/912000100%=10%则：Y=553.52（元）企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有( )。A.资产报酬率 B.销售净利率C.资产负债率 D.存货周转率E.股东权益报酬率答案：A,B,E解析：盈利能力分析指标主要包括：资产报酣率、股东权益报酬率、销售毛利率、销售净利率和成本费用净利率。 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125，套内墙体面积为20，分摊的共有建筑面积为25。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元/。A1667B1765C1875D2000正确答案：D2022房地产估价师经典例题9章 第7章（）实际上是根据现有的
42、一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。A、指数平滑法B、加权移动平均法C、回归分析法D、市场因子推演法答案：C解析：本题考查的是市场趋势分析。回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（ ）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方
43、式不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途答案：B,D,E解析：本题考查的是最高最佳利用原则。选项A错误，最高最佳利用必须同时满足以下4 个条件：（1）法律上允许；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化；选项C错误，根据最高最佳利用原则，估价中可以采用两种估价前提的组合，如改变用途与更新改造的组合为前提。房地产开发项目的工程项目总平面图一般按城市坐标系绘制。答案：错解析：在阅读地形图时，要注意以下几点：一是需了解该地形图所采用的坐标系统和高程系统。城市地形图多使用城市坐标系，工程项目总平面图多采用施工坐标系。高程系统有“1956年黄海高程系统”和“19
44、85国家高程基准”。地形图采用的高程系统通常用文字在图的左下角处注明。狭义上的法律是指由（）依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。A.国务院各部委 B.省.自治区.直辖市的人民代表大会及其常务委员会 C.国务院 D.全国人大及其常务委员会答案：D解析：本题考查的是中国现行法律制度体系。狭义上的法律，是指由全国人民代表大会及其常务委员会依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。房地产投资决策问题可以转换为实物期权定价问题，是因为在不确定性条件下，房地产投资具有不可逆性和可延期性。（）答案：对解析：
45、传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。但在不确定的市场环境中，房地产投资往往是不可逆和可延期的。因此，房地产投资也就有了期权性质，其决策问题可以转换为实物期权定价问题。名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值。答案：错解析：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。 （二）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）与乙建筑工程公司（以下简称乙公司）签订了工程承包合同，由乙公司承建甲公司开发的W商场，总建设投资为5亿元。甲公司向商业银行申请了年利率为5.6%的开发贷款3亿元，贷款期为1年。乙公司于2022年6月正式开工建设，合同规定建设期为12个月。乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险
46、双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标地实际价值要待保险事故发生后进行估算。在建设过程中，一场暴雨使商场外门廊地基发生塌陷事故，但建筑主体并没有受到影响，责任鉴定结果为暴雨导致地发生车将引起的塌陷。此事故再保险承保范围内，保险公司对乙公司进行了陪付。商场建成后，甲公司将商场首层上铺进行销售，成交均价达到勒20000元/。10、建设期结束后，甲公司应偿还开发贷款本金和利息共（ ）万元A1680B30000C30168D31680正确答案：D 已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（ ）。A1235%B1255%C1268%D1293%正确答案：B 已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（ ）。A10B9C1D0.9正确答案：C需求的价格弹性=12022房地产估价师经典例题9章 第8章银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性