《2022房地产估价师经典例题9辑.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师经典例题9辑.docx（18页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2022房地产估价师经典例题9辑2022房地产估价师经典例题9辑 第1辑 如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。（ ）正确答案：根据最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。房地产的抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。下列不属于法定优先受偿款的是（）。A.已抵押担保的债权数额 B.发包人拖欠承包人的建设工程价
2、款 C.其他法定优先受偿款 D.估价费用答案：D解析： 本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段 B.第二阶段 C.第三阶段 D.第四阶段答案：B解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段。租金增长率上升，说明属于第二阶段。 签订的商品房预售合同应当向（ ）行政主管部门备案。A工商B土地C房产D
3、建设正确答案：C 若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )：A。土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积正确答案：D2022房地产估价师经典例题9辑 第2辑 下列属于土地使用管制的事项有（ ）。A 建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B 取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和
4、市政公用设施C 为某宗土地使用中，要求容积率为2.0D甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通告道路E 某宗土地只能用于商业房地产开发正确答案：ACE市场调查计划一般要包括（）。A.资料来源 B.调查方法 C.调查手段 D.抽样方案 E.调查内容答案：A,B,C,D解析：本题考查的是市场调查的步骤。调查计划一般要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样方案和联系方法几个方面。 下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（ ）。A建筑高度B建筑间距C建筑密度D建筑后退红线距离正确答案：C甲乙两个方案各年净现金流量如下表所示，已知基准收益率为10%，则（）。A、NPV甲NPV乙 B、
5、NPV甲NPV乙 C、NPV甲=NPV乙 D、不确定答案：A解析：本题考查的是财务净现值。市场利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。（）答案：错解析： 本题考查的是商业银行资产业务。公定利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。而市场利率是指在资金市场上由资金供求关系自发形成的利率。2022房地产估价师经典例题9辑 第3辑根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有( )。A.缓刑期未满的人员B.现职公务员C.年龄超过65 周岁的人员D.具有完全民事行为能力的人员E.申请在2 个房地产估价机构执业的人员答案：A,B,C,E解析：房地产估价师注册的条件为：取
6、得房地产估价师执业资格；达到房地产估价师继续教育合格标准；受聘于房地产估价机构；无注册房地产估价师管理办法第十四条规定不予注册的情形。注册房地产估价师管理办法第十四条规定不予注册的情形有：不具有完全民事行为能力的；刑事处罚尚未执行完毕的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3 年的；被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3 年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3 年的；
7、申请在2 个或者2 个以上房地产估价机构执业的；为现职公务员的；年龄超过65 周岁的；法律、行政法规规定不予注册的其他情形。判断经济是否陷入通货紧缩，关键看物价总水平是否持续下降，且持续期至少半年以上。答案：对解析：单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。某建筑物建成于2022年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为10年，如果要求取建筑物在2022年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为（）
8、年。A、40B、45C、50D、60答案：C解析：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。在价值时点建筑物的剩余经济寿命为601050（年）。参见教材P327。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。A.备选方案差异原则 B.最低可接受收益率原则 C.费用最低原则 D.收益最大原则 E.不行动原则答案：A,B,E解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。根据权利的作用，可将民事权利分为（）。A.专属权 B.支配权 C.请求权 D.形成权 E.抗辩权答案：B,C,
9、D,E解析：本题考查的是民事法律关系。根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。2022房地产估价师经典例题9辑 第4辑某城市2022年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2022年跨入2022年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2022年商品住房新开工面积是（）万平方米。A.500B.700C.800D.1000答案：A解析：本题考查的是供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000300200500（万平方米）。 二氧化硫是无
10、色、有刺激性臭味、有毒、有腐蚀性的气体，它对人体的危害，在浓度低时主要是刺激上呼吸道；在浓度高时刺激呼吸道深部，对骨髓、脾等造血器官也有刺激和损伤作用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 请根据以下内容回答 105110 题甲房地产开发公司。(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据
11、乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。第 105 题 乙公司通过市场分析，制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期（ ）。A能保本而接受的最高地价B能保本而接受的最低地价C能取得正常利润而接受的最高地价D能取得正常利润而接受的最低地价正确答案：D当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。能取得正常利润而接受的最低地价应是甲公司的最大希望。下列关于合伙的法律特征说法不正确的是( )。A、 合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性B、 其团体性没有法人强C、 合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团
12、体区别于法人的最大特点D、 合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限答案：D解析：合伙制度中的团体形式并不能在合伙组织和个人之间划一条清楚的界限，合伙人要对合伙的债务承担无限连带责任。关于假设开发法的说法，错误的是（）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值答案：D解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项A，只要可以预测开发完成后的收益（如出租或
13、自营用途的房地产），就可以用收益法求取开发完成后的价值；选项B，动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；选项C，扣除项目在价值时点时还没发生，是未来具体发生的时点发生的；选项D，在预测开发完成后的价值时，不能将估价时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，要做市场状况调整，如结合未来的变动趋势，如长期趋势法。2022房地产估价师经典例题9辑 第5辑 房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的（ ）。A根本准则B最高行为准则C基本行为准则D重要准则正确答案：B房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。占用
14、业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有A.买受人所有B.业主共有C.房地产开发企业所有D.房地产开发企业与业主共有答案：B解析：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（）答案：对解析：开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断
15、。 房地产的价格是由市场决定的，因此，金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（）。A、8.8% B、10% C、18% D、18.6%答案：D解析： 本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数=年偿还额/抵押贷款金额，月抵押贷款常数（8%/12）1-1/1+（8%/12） 5122.028%，年抵押贷款常数2.028%1224.33%，综合资本化率60%24.33%40%10%18.6%。2022房地产估价师经典例题9辑 第6
16、辑我国金融体系中居主体地位，最基本、最典型的银行是（）。A、中央银行 B、商业银行 C、投资银行 D、政策性银行答案：B解析：本题考查的是商业银行。商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。参见教材P238。住房公积金贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，仍可实行合同利率。（）答案：对解析：个人住房公积金贷款遇法定利率调整，贷款期限在1 年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1 年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。(2022真题) 设立分支机构的房地产估价机构应具有（）房地产估价资质。A.一级B.二级C.二级以上D.三级答案
17、：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。只有一级房地产估价机构可以设立分支机构。可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。（）答案：错解析：本题考查的是统一财产范围。估价对象是“干净”的房地产，而选取的可比实例带有债权债务时，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：不带债权债务的房地产价格带有债权债务的房地产价格债权债务。（剥离法）参见教材P185。 下列费用中，不属于企业财务费用的是( )。A审计费B利息C外汇汇兑净损失D融资代理费正确答案：A答案 A 财务
18、费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。2022房地产估价师经典例题9辑 第7辑关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权答案：B解析：本题考查的是房地产贷款担保方式评价。A担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；C常见的是以土地房屋设定的抵押；D质押转移动产或权利凭证的占有权。 投资组合理论认为，把不同投资项目组合
19、起来，可以（ ）。A提高投资收益B降低系统风险C降低个别风险D使投资毫无风险正确答案：C 某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。（有修改）A存在效益外溢和转移B需要适时的更新改造投资C投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D易受政策影响正确答案：A 开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）。A20%B30%C40%D50%正确答案：B 根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据以往的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是（ ）。A前若
20、干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平B在全部经营期内持续增长C在全部经营期内保持不变D前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平正确答案：D2022房地产估价师经典例题9辑 第8辑对于共有房地产的转让，需要其共有人( )。A、 全部同意B、 超过50%同意C、 超过2/3同意D、 有人同意就行答案：A解析：根据城市房地产管理法及转让管理规定的规定，共有房地产权利的行使须经全体共有人同意，不能因某一或部分权利人的请求而转让。 预期原理是（ ）等估价方法的理论依据。A市场比较法B收益法C成本法D假设开发法E路线价法正确答案：BD 评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价
21、值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）是专门为政府经济开发和发展提供中长期贷款的政策性金融机构。A.开发性金融机构 B.农业政策性金融机构 C.进出口政策性金融机构 D.中小企业政策性金融机构答案：A解析：本题考查的是政策性银行。开发性金融机构是专门为政府经济开发和发展提供中长期贷款的政策性金融机构。价差预备费的计算基数包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费。（）答案：对解析： 本题考查的是预备费和建设期利息。价差预备费的计算基数包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费。2022房地产估价师经典例题9辑 第9辑建筑物折旧和土地取得费用摊销
22、不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。（）答案：对解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。 近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？正确答案：答：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：（1）预测开发完成后的价值宜谨慎。（2）开发费用可能发生变化。（3）开发周期可能延长。（4）开发和销售税费构
23、成内容及税费率可能发生变化。（5）折现率或利润率水平可能发生变化。 城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )：A。土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积正确答案：D某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A、 62500B、 62000C、 61000D、 61500答案：A解析：该宗房地产相对于空地的减价额为(300-50)25062500(元)