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1、21年房地产估价师经典例题9卷21年房地产估价师经典例题9卷 第1卷 假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。A548.19B558.15C567.39D675.40正确答案：C写字楼将发生的贬值额 证券市场中，交易市场是证券原始发行者和原始购买者之间的市场，发行市场是已发行证券的再转让市场。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 下列属于股东自益权的是（）。A.股息红利分配的请求权B.出席股东大会的权利C.表决权D.查询公司经营状况的请求权答案：A解析：本题考查的是股东权利的自益权和共益权。自益权是指股东仅为
2、自己的利益而行使的权利，如股票过户的权利，股息红利分配的请求权等。 关于地籍图的测绘要求，说法有误的是（ ）。A以土地地块边界为主，地物为辅B带有高程或等高线C按地块（丘）编号，并量算面积，连同产权人名称注记在D城市地籍图比例一般为1：500正确答案：B测绘时不带高程或等高线。 在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有（ ）。A资产类账户B负债类账户C期间成本费用账户D期间收人账户E所有者权益账户正确答案：ABD 根据房产测量规范，不计算房屋建筑面积的是( )。A.属永久性建筑有柱的货棚B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊C.无顶盖的室外楼梯D.与室内不相通的类似于阳台的建筑正确答案：D(2
3、022真题) 定额计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离，工程量清单计价方式区分实体性损耗与施工措施性损耗（）。答案：错解析：本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。定额计价方式与工程量清单计价方式的差别：前者为区分施工实体性损耗和施工措施性损耗，而后者把施工措施与工程实体项目进行分离。租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主不再有效。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的要素。房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。不论何种估价目的，估价所依据的房地产状况始终是价值时点时的状况，所依据的房地产市场状况
4、不一定是价值时点时的状况。（）答案：错解析：不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。21年房地产估价师经典例题9卷 第2卷 有条件的地方，城镇个体工商户可申请缴存住房公积金，并有权按规定申请住房公积金贷款。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列工程建设项目的施工，必须进行招标的有( )。A.国家重点工程B.农民个人出资自建住宅C.利用世界银行贷款工程D.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程E.私立学校教学楼答案：A,C,D,E解析：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设
5、有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：1.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；2.全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；3.使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；4.法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照、其规定。依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括（）等。A.国家机关办公用地 B.高新技术产业用地 C.公共交通设施用地 D.国家重点扶持的水利设施用地 E.体育场馆用地答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权建设用地包括：（1）国家机关
6、用地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。高新技术产业用地，不是建设用地使用权划拨的范围。 某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为 ( )元/m2。A72B108C180D270正确答案：B答案 B180000666.672.5108(元/m2)物业管理服务收费的计费方式主要包括（）。A.包干制 B.酬金制 C.社会服务费 D.社区服务费 E.一般服务费答案：A,B解析：本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬
7、金制两种方式。 根据城市房屋拆迁估价指导意见的规定，承担城市房屋拆迁估价业务的房地产估价机构须由拆迁主管部门指定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产拍卖的条件。对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人；非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者；超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。 （
8、）答案：对解析：考点:替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。 履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师经典例题9卷 第3卷集体土地上的房屋禁止抵押。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其
9、占用范围内的建设用地使用权一并抵押。在各种市场联系方法中，邮寄问卷的缺点包括（）。A、成本最高B、回收速度慢C、能深入了解被访者情况D、回收率低E、能深度访谈答案：B,D解析：考点:市场调查的步骤。邮寄问卷是在被访者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮寄方式回收率低、回收速度也慢。修筑道路穿过居住区，会改善居民区对外的交通，最终会提高该居住小区的住宅价格。 （）答案：错解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。修筑道路对居住小区的最终影响，还要看受影响住宅小区离该道路的远近以及该道路的性质等。参见教材P120。根据资产评估法，估价档案的保存期限不得少于（）年，属于法定评估业
10、务的，保存期限不得少于（）年。A、15，20B、15，30C、10，15D、10，30答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。根据资产评估法，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。下列各项中，不属于建设单位领取施工许可证应当具备的条件的是（）。A.已经确定施工企业 B.需要征收房屋的，已经完成征收工作 C.有保证工程质量和安全的具体措施 D.建设资金已经落实答案：B解析：本题考查的是施工许可管理。选项B错误，领取施工许可证的条件之一是：施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。 国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发
11、行债券以筹措资金。国家信用的工龄不包括（ ）。A公债B国库券C商业票据D政府对外担保正确答案：C 对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素有( )。A建安工程费用B权益投资比率C建筑容积率D空置率E运营成本正确答案：BDE答案 BDE 影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素除B、D、E项外，还有购买价格。 就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：征收批准后的实施管理不包括（）。A.会同有关部门落实安置措施 B.签订出让合同 C.处理征地过程中的各种争议 D.填写征地结案报告答案：B解析：本题考查的是征收集
12、体土地的工作程序。建设用地批准后直至颁发不动产权证之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是：（1）会同有关部门落实安置措施；（2）督促被征地单位按期移交土地；（3）处理征地过程的各种争议；（4）填写征地结案报告。21年房地产估价师经典例题9卷 第4卷 职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息，2022年2月21后的个人住房公积金存款利率水平分别为：当年归集的为O.72%，上年结转的为1.71%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 允许利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题)
13、 商品房预售应符合的条件包括（）等。A.已付清土地出让金B.取得土地使用权证书C.拆迁安置方案已落实D.物业管理方案已落实E.取得施工许可证答案：A,B,E解析：本题考查的是商品房预售。商品房预售应当符合以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。房地产
14、保值增值中，属于自然增值的有（ ）。A.改进物业管理B.重新装修投资C.增加容积率D.调整城市规划E.通货膨胀答案：C,D解析：本题考查的是保值增值特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。P67。在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。A投资价值B抵押价值C快速变现价值D现状价值E残余价值答案：B,C,E解析：B项，房地产抵押价值本质上是谨慎价值。谨慎
15、价值通常低于市场价值；C项，快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，通常低于市场价值；D项，在合法利用下，现状价值一般低于市场价值，而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值；E项，残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值，它一般低于市场价值；A项，投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为能够实现的基本条件。塑造房地产项目的鲜明个性以区别于竞争对手，这是（）的主要任务。A市场细分B识别竞争者C市场定位D市场营销答案：C解析：市场定位，又称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度
16、，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标客户，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。可以说，市场定位是塑造一种产品在细分市场的位置。 相邻关系的实质，从义务方面来说是对所有权、使用权的一种限制。在现实生活中，主要存在下列几种相邻关系（ ）。A通风与采光的相邻关系B险情危害相邻关系C排水与排污的相邻关系D通风、采光、排水、排污的相邻关系E隔声、隔热、通风、采光的相邻关系正确答案：BD在现实中主要存在通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系两类。新建商品房的质量问题由( )承担责任。A.勘察设计单位B.施工企业C.工程监理单位D.房地产开发企业答案：D解析：房地产开发
17、企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者，其他所有参与部门都是由开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。此外，消费者是从开发商手里购房，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。某块带有陈旧建筑物200平方米的空地，地价为2500元平方米，建筑面积400平方米，拆除建筑物费用50元/平方米，残值150元平方米，则该地块总价为54万元。 （）答案：对解析： 本题考查的是最高最佳利用原则。地块总价=20025004005040015054（万元）。21年房地产估价师经典例题9卷 第5卷市场定位是房地产专业服务机构了解市场、认识市场的一种
18、有效方法和手段，为企业客户提供房地产调查与市场分析服务，越来越成为房地产专业服务机构的重要业务内容。（）答案：错解析：考点:市场调查的意义和内容。市场调查是房地产专业服务机构了解市场、认识市场的一种有效方法和手段，为企业客户提供房地产调查与市场分析服务，越来越成为房地产专业服务机构的重要业务内容。下列选项中，体现政府行使房地产管制权的是（）。A、限制在居住区内建设某些工业或商业设施B、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产C、对房地产征税或提高房地产税收D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产答案：A解析：考点:易受限制。管制权，政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，
19、可以直接对房地产的利用加以干涉。例如，通过城市规划规定用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度，禁止在居住区内建设某些工业或商业设施等。经济分析中，企业正常利润可作为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本计入产品的经济成本之内。答案：对解析：在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。与此相应，会计成本也被称作“显成本”。经济成本等于显成本与隐成本之和。住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设备设施交付使用后的维修、更新、改造，不得挪作他用。（）答案：错解析：住宅专项维
20、修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 在我国，房地产价格计估制度是根据（ )确立的一项房地产交易基本制度。A.法律B.行政法规C.部门规章D.政府规范性文件正确答案：A房地产司法拍卖中，为了保护被拍卖标的能顺利成交，可以不设定拍卖保留价。（ ）答案：错解析：本题考查的是保留价规则。司法拍卖中，法院处置权限定原则中，禁止无保留价原则。P441。 关于收益法，下列说法正确的是( )。A净收益占有效毛收入的比率称为净收益率B运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率C投资回报占投资回收的比率称为报酬率D报酬率与投资风险正相关E报酬率与投资
21、风险负相关正确答案：AD答案 ADB、C项正确的说法分别是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率；投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。 基数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。序数效用论采用的分析方法是边际效用分析法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2022年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（ ）。A.2022年1月10日B.2022年1月10日C.2022年1月10日D.2022年1月10日答案：C解析：本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。保修期不得
22、低于工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。承包人承诺的保修期从1999年1月10日至2022年1月10日，5年；发包人承诺业主的保修期从2022年1月10日至2022年1月10日，3年。21年房地产估价师经典例题9卷 第6卷写字楼2022年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2022年的净经营收入为（）万元。A.330 B.450 C.650 D.700答案：C解析： 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=1000-
23、10005%=950（万元），净经营收入=有效毛收入-运营费用=950-100030%=650（万元）。贷款还本付息不计入运营费用。计算净经营收入时不考虑所得税和准备金。房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是（）。A、成本法 B、收益法 C、基准地价修正法 D、假设开发法答案：D解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式
24、包含有（）。A.按地域范围细分 B.按房地产用途细分 C.按增量存量细分 D.按交易方式细分 E.按目标市场细分答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产市场细分。某市是按地域细分，别墅是按用途细分，销售是按交易方式细分。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的（）计收。A.0.5%1.5% B.0.5%2% C.0.5%2.5% D.0.5%3%答案：D解析：本题考查的是房地产中介服务收费。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%3%计收。 假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、
25、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（ ）。A16.67%B16.71%C16.80%D17.00%正确答案：AFIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）（i3-i2）=16%+100/（100+|-50|）（17%-16%）=16.67%.房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起15日内，书面通知买受人。（）答案：错解析：本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高出价者的一种非交易行为。（ ）此
26、题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A95.40B97.87C98.55D99.33正确答案：A在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责有（ ）。A.对委托人提供的资料进行审查，确保资料真实性B.对估价对象进行实地查勘C.了解抵押房地产的优先受偿权利情况D.将估价对象现状和有关权属证明材料进行对照E.拍摄能够
27、反映估价对象外观、内部情况和周边环境、景观的照片答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产抵押估价。选项A不严谨，必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查。21年房地产估价师经典例题9卷 第7卷下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（）。A.企业所得税 B.个人所得税 C.印花税 D.增值税 E.契税答案：A,B,C,D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。选项E是专门针对房地产设置的税种。中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税；另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市
28、维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。耐火等级三级的民用建筑最多允许层数（）层。A.2 B.5 C.10 D.不限答案：B解析：本题考查的是建筑等级。耐火等级三级的民用建筑最多允许层数5层。资产负债表中应在资产方反映的项目是( )。A.预收账款 B.应付账款 C.应收票据 D.预提费用答案：C解析：资产负债表中负债及所有者权益类所列项目，有以下几类：(1)流动负债，包括短期借款、应付票据、应付账款、应交税费、应付利润及预提费用等。(2)长期负债，包括长期借款、应付债券等。(3)所有者权益，包括实收资本、资本公积、盈余公积及未分配利润等。 该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。A银
29、行信用B商业信用C民间信用D国家信用正确答案：AC等额序列支付资金回收系数正确的表达式是（）。答案：A解析：等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A，把每一个A 看作是一次支付中的F，用一次支付复利计算公式求其现值，然后相加，即可得到所求的现值。当现值P 和利率i 为已知时，复利计息的等额序列支付年值A 的计算公式为： 根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实例项目的费用被称为（ ）。A工程建设费用B措施费C规费D直接工程费正确答案：B措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，包括环
30、境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等。卖方市场下，增加房地产持有环节税收，卖方可以向买方转嫁税费，从而会直接导致房地产价格上升。（ ）答案：错解析：本题考查的是制度政策因素。房地产持有环节的税收（如房产税、城镇土地使用税）是不可转嫁的，对收益性房地产来说，增加房地产持有环节的税收，会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。P139。被征收人选择产权调换的，只需要评估被征收房屋价值。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收中的评估工作。被征收人选择
31、产权调换的，为了结算被征收房屋与用于产权调换房屋的差价，除了评估被征收房屋价值外，还要对用于产权调换房屋的价值进行评估。运用成本法评估所得的房地产的价格，通常称为( )。A、 成本价格B、 积算价格C、 购买价格D、 比准价格答案：B解析：此题属于熟悉的范畴。意在考查成本法的概念。解决此题的关键在于记忆或根据对几种价格的了解，采用排除法即可。21年房地产估价师经典例题9卷 第8卷(2022真题) 通过资产负债表，可以了解企业的（）。A.偿债能力B.经营能力C.经济实力D.现金流量情况E.经营成果答案：A,B,C解析：本题考查的是资产负债表和损益表。通过资产负债表，可以了解企业的经济实力、偿债能
32、力、经营能力，以及企业未来的财务趋向等方面的信息。 导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。A土地出让制度B土地转让制度C房地产登记制度D土地储备制度正确答案：A答案 A 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。商品租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。（）答案：错解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。市场租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似
33、解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（）答案：错解析： 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。差额投资内部收益率是指两个方案内部收益率之差。（）答案：错解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。以下各项中，需要在具体的评价方案中加以明确的有（）。A、开发项目拟建设的物业类型B、合作方式与合作条件C、建筑面积的规模和物
34、业档次D、开发项目的规划设计条件E、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例答案：A,B,C,E解析：考点:构造评价方案。项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格答案：C解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。P219。现金流量图是进行复利计算和
35、投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（）。A.资金运动的时间始点B.日历年度的年初C.当前时点D.某一基准时刻E.资金运动的时间终点答案：A,C,D解析：本题考查的是现金流量图。零点的三重含义。参见教材P146。关于报酬率的说法，正确的是（ ）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率答案：D解析：本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。报酬率已经包含了通货膨胀的影响
36、。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。21年房地产估价师经典例题9卷 第9卷 甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（ ）。A甲等于乙B甲大于乙C甲小于乙D难以判断正确答案：C甲土地的单价2000510000元/m2，乙土地的单价1500710500元/m2，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。商品房预购人可以将购买的尚未竣工的预售商品房转让答案：错解析：禁止商品房预购人将购
37、买的未竣工的预售商品房再行转让。写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊答案：对解析：根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积可分为三大类：1)幢共有建筑面积：指为整幢(包括住宅功能、写字楼功能、商场功能等)服务的共有建筑面积。如为整幢服务的配电房、水泵房等。2)功能共有建筑面积：指为某一建筑功能(如住宅、写字楼、商场等)服务的共有建筑面积。如为某一建筑功能服务的专用电梯、楼梯间、大堂等。通常是构成居住区的基本单位是（）。A居住小区B居住组团C独幢住宅楼D分户家庭答案：B解析：居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模（10003000人、3001
38、000 户）相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。信托的职能包括（）。A.融通资金 B.财产所有权的转移性 C.财务管理 D.收益分配的实绩性 E.信用服务答案：A,C,E解析：本题考查的是金融信托投资业务。信托的职能包括融通资金、财务管理和信用服务。不属于保险合同辅助人的是( )。A.保险受益人 B.保险代理人 C.保险公估人 D.保险经纪人答案：A解析：保险合同的辅助人主要包括保险代理人、保险经纪人、保险公估人等。 房地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要对（ ）几个经济技术指标进行测算。A财务内部收益率B财务净现
39、值C动态投资回收期D租售期正确答案：ABC某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是（）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法答案：C解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。钱先生的房屋在2000年5月的旧城改造中被拆迁，开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是2000年2月28日；虽然钱先生的房屋被拆掉，但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同的意见，由此产生纠纷并诉讼到了法院，为调解此拆迁补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师回答下列问题：为调解此纠纷进行估价，则估价时点应为( )。A、 纠纷调解之日B、 2000年5月C、 2000年2月28日D、 评估机构在具体进行估价时的某一天答案：C解析：