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1、2022房地产估价师经典例题9篇2022房地产估价师经典例题9篇 第1篇 在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（ ）。A用作公共休憩的架空层B本幢公共使用的电梯井C本幢的公共门厅D本幢的公共过道正确答案：A消费者市场细分标准中，（）因素是按照职业、性别、收入等变量来细分市场的。A.消费心理 B.消费行为 C.地理环境 D.人口答案：D解析：本题考查的是市场细分。消费者市场细分标准中，人口因素，即按照人口统计变量，包括年龄、职业、性别、收入等来细分市场。 某企业获得一笔16万元的贷款，偿还期为8年，按年利率12%计复利，有5种还款方式：(1)每年年末只偿还所欠利息，第八年年末一次还清本金；(2)在
2、第八年年末一次还清本息，(3)在8年中每年年末等额偿还；(4)每年年末等额还本金，并付清当年的全部利息；(5)每年年末等额偿还本金，利息在第八年年末总付。试计算多种形式所付出的总金额。正确答案：(1)本金不变，所以每年偿还的利息为：16000012%=19200(元)8年共偿还金额为：160000+819200313600(元)(2)第八年年末一次偿还本息：F=160000(1+12%)8=1600002.476=396160(元)8年共偿还金额为：832208=257664(元)(4)每年等额偿还本金额：1600008=20000(元)由于每年本金减少20000元，故每年利息减少200001
3、2%=2400(元)第一年年末应偿还的利息为：16000012%=19200(元)第二年年末应偿还的利息为：19200-240016800(元)以此类推，第八年年末应偿还利息为：19200-24007=2400(元)故8年共偿还利息额为：19200+16800+2400=86400(元)所以8年共偿还金额为：200008+86400=246400(元)某类房地产20222022年的价格见下表，根据平均发展速度，预测该类房地产2022年的价格为（）元/m2。某类房地产20222022年的价格A、10300B、10400C、11140D、11265答案：C解析：本题考查的是平均发展速度法。平均发展
4、速度（9000/3800） 1/41.242022年价格38001.24 511140参见教材P389。 G快餐公司应办（ ）手续其租赁行为才是合法的。AG快餐公司与w公司签订租赁合同B到当地房地产管理部门登记备案C办理游乐场快餐厅营业执照D领取房屋租赁证正确答案：AB 合法原则要求房地 产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动。合法权益应包括（ ）等方面。A合法交易B合法产权C合法使用D合法处分E合法区位正确答案：BCD合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。
5、当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（）万元。A.8.75 B.11.25 C.13.25 D.15.75答案：B解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。第一步：算出本季度毛利额。项目位于地级市，则毛利率为15%。毛利额100015%150（万元）；第二步：算出当期应纳税所得额，应纳税所得额当期毛利额期间费用增值税税金及附加土地增值税预征15030552045（万元）；第三步：算出预征的企业所得税额，预征所得税额4525%11.25（万元）。房地产市场调查需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集二手资料。（）
6、答案：对解析：本题考查的是是市场调查的步骤。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。2022房地产估价师经典例题9篇 第2篇 根据以下材料，请回答 110111 问题：某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设不足；在商场
7、投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业1年，W公司为了还贷，将商场整体出售给S公司。第 110 题 W公司按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（ ）。A向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请B向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请C签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金D报原批准用地的人民政府批准正确答案：ABCD公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者中间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。因此，所有项目都应采用公开招标。（）答案：错解析： 题考查的是招标方式和招标机构。招标有公开招标和邀请招标两种，不是所有项目都应采用公开招标。（
8、）是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。A、保证B、抵押C、质押D、双方协议担保答案：B解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。(2022真题) 根据不动产登记暂行条例，可以由当事人单方申请登记的情形有（）。A.继承取得不动产B.购买新建商品住房C.依据人民法院判决取得不动产D.抵押不动产E.农村居民新建住宅答案：A,C,E解析：本题考查的是不动产登记程序。根据不动产登记暂行条例属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权
9、利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向（）如实申报成交价格。A.县级人民政府B.县级以上国土资源管理部门C.县级以上人民政府规定的部门D.县级税务征管部门答案：C解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门
10、如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。A、贷款价值比率通常不超过50%B、贷款期限最长不超过10年C、贷款期限最长不超过20年D、贷款利率通常高于个人住房抵押贷款E、仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产抵押贷款。国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。所以选项A、C不正确。参见教材P309。评估专业人员应当履行的义务包括（）。A.完成规定的继续教育，保持和提高专业能
11、力 B.诚实守信，依法独立.客观.公正从事业务 C.依法签署评估报告 D.对评估活动中知悉的国家秘密.商业秘密和个人隐私予以保密 E.接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务答案：A,B,D,E解析：本题考查的是资产评估法关于评估专业人员的规定。评估专业人员应当履行下列义务：（1）诚实守信，依法独立、客观、公正从事业务；（2）遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务；（3）完成规定的继续教育，保持和提高专业能力；（4）对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证；（5）对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；（6）与委
12、托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避；（7）接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务；（8）法律、行政法规规定的其他义务。下列有关房地产供给量的决定因素的表述中，正确的有（）。A、某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图B、供给量与价格正相关C、当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给增加D、开发技术水平的提高可以提高开发成本E、当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加答案：A,B,E解析：考点:房地产供给。选项C，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给减小；选项D，开发技术水平的提高可以降低开发成本。2022房地产估价师经
13、典例题9篇 第3篇在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。A、未知、需要求取的待开发房地产的价值B、投资者购买待开发房地产应负担的税费C、销售税费D、开发成本、管理费用和销售费用答案：C解析： 本题考查的是后续开发的必要支出。销售税费一般不计算利息。经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。根据招标投标法，第六十六条规定，涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况，不适宜进行招标的项目，按照国家有关规定可以不进行招标。招标投标法实施条例第九条
14、规定，除招标投标法第六十六条规定的可以不进行招标的特殊情况外，有下列情形之一的，可以不进行招标：（1）需要采用不可替代的专利或者专有技术；（2）采购人依法能够自行建设、生产或者提供；（3）已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供；（4）需要向原中标人采购工程、货物或者服务，否则将影响施工或者功能配套要求；（5）国家规定的其他特殊情形。 下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是( )。A基础设施状况B城市或区域总体经济发展水平C产业与结构布局D社区和城市发展形态正确答案：D答案 D A、B、C三项属于经济环境因素，而D项属于社会环境因素。甲公司开发建设的某工业
15、项目，土地面积为20000m2，2022年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2022年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成本法估价时，可计入建设成本的是（）。A.办公楼开发费用 B.食堂开发费用 C.宿舍开发费用 D.浴
16、室开发费用答案：A解析：本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。只有办公楼建造了，所以可计入建设成本的是办公楼开发费用。 中华人民共和国土地管理法规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于建筑面积计算的说法，正确的有（）。A.房屋内的门厅.客厅，均按一层计算面积 B.有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算 C.房屋的天面.天面上的花园，按水平投影面积的一半计算 D.属永久性建筑的有柱车棚，按柱的外围水平投影面积计算 E.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产面积
17、测算。选项C错误，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池不计算建设面积。 当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（ ）。A开发商B设计单位C承包商D监理单位正确答案：A 最高额抵押权确定的情形有（ ）。A最高额抵押权已转让B新的债权不可能发生C抵押人破产D约定的债权确定期限届满E抵押财产被查封正确答案：BCDE2022房地产估价师经典例题9篇 第4篇某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120平方米以上的住宅供过于求，70平方米以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A、均衡B、周期性失衡C、结构性失衡D、区
18、域性失衡答案：C解析：考点:政府干预房地产市场的必要性。房地产市场上的非均衡表现为总量上的非均衡和结构上的非均衡。总量非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存；结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同的子市场之间在供求方面的结构失衡，例如商品住房与经济适用住房之间、高档商品住房与普通商品住房之间、大户型与中小户型之间、存量住房与增量住房之间。本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主
19、已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对象为已
20、建成住宅，但经估价人员实地査勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8 000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺
21、利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。答案：解析：1.虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。2.若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。3.价值最大化分析应在目前住宅用途现状情况下，分别在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下进行定量分析，最后得出在第二种前提下利用价值最大。不能只分析一种前提就得出结论。4.综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。 划拨土地报有批准权的
22、人民政府审批准予转让，但应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。A当前该类房地产价格水平较高B消费者的收入水平增加C通往郊区的高速公路收费被取消D人们预期该项房地产价格未来会上涨E城市居民出现向郊区迁移的趋势答案：C,D,E解析：某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平；消费者对未来的预期。A项，一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少，
23、当前该类房地产价格水平较高会降低郊区商品住宅当前需求；B项，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。(2022真题) 人民法院在裁定拍卖被抵押的住房后，应当给予抵押人（）个月的腾空搬迁宽限期。A.1B.2C.3D.6答案：D解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。为控制个人住房抵押贷款的风险，常用月房产支出与收入比来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（）。A.本次贷款的月还款额/月均收入 B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还
24、额）/月均收入 C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入 D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。考核借款人还款能力时，规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。（）答案：对解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值一般
25、低于市场价值。用益物权包括( )。A、 承包经营权B、 建设用地使用权C、 债权D、 典权E 所有权答案：A,B,D解析：知识点 用益物权2022房地产估价师经典例题9篇 第5篇从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）答案：对解析： 本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（ ）。A购买价格B容积率及有关设计参数C空置率D运营费用正确答案：B保险在基本职能基础上派生出来的特殊职能是( )。A.分散风险 B.组织经济补偿 C.融通资金 D.安全保障答案：C
26、解析：融通资金是指保险人利用集聚起来的保险基金而实现的货币资金融通。融通资金是保险在基本职能的基础上派生出来的特殊职能。建筑物区分所有权包括（）等。A、按份共有所有权B、专有部分所有权C、共同关系成员权D、共同部分持份权E、长期使用租赁权答案：B,C,D解析：考点:房地产权益的含义。区分所有权，是一种复合性的权利。包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的持份权、共同关系产生的成员权。典型例子：商品房的权利构成：套内建筑面积+分摊共有建筑面积，业主对整个小区的权利。 某大型的商贸中心，实际经过年数为20年，但该建筑物的维修养护状况较差，也没有进行装修，那么该建筑物的有效年龄小于20年。 （
27、 ）此题为判断题(对，错)。正确答案： （5）项目折现率为10，商业物业报酬率为12正确答案：房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）房地产估价结果报告一、委托估价方(略）二、受理估价方（略）三、估价对象某公司拥有的商业办公用房。估价对象所处土地级别为九级，该地位于某乡某村某号，车流量大，交通方便，东临石小路，西接空军招待所，交通位置图（略）。估价对象为某公司所有的商业办公用房，建于2000年为三层砖混结构，共21间，外墙为条形瓷砖，一、二层为水泥地面，内墙采用涂料装修;三层铺地板砖，内墙多彩喷涂，顶棚为石膏板吊顶。一、二层现作为门面出租，三层为公司办公用房。该
28、建筑物于2000年7月办理房屋所有权证（略），建筑面积1153.93m2。该建筑物占地为租用某乡某经济合作社土地，租期10年，从2000年1月1日开始。土地租用合同书已于1999年6月30日办理（略）。按合同规定，合同期满，甲方收回土地使用权,并对地上建筑物进行补偿。四、估价时间2022年12月1日。五、估价依据（略）六、估价原则（略）七、估价方法采用收益法测算房地产价格。八、估价结果根据估价人员的仔细分析、认真计算，得出估价对象2022年12月1日时点价值为206万元。九、估价人员（略）十、估价报告应用的有效期（略）房地产估价技术报告一、实物状况分析(略）二、区位状况分析（略）三、市场背景分
29、析（略）四、最髙最佳使用分析（略）五、估价方法选用估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公房而获得稳定收益，土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值。六、估价测算过程计算公式为：式中V房地产价格；a房地产年净收益；r建筑物报酬率；n可产生收益的年期；Vn土地租用合同期满时，房屋建筑物的补偿价格。1.年净收益根据对市场情况的调查，该出租门面及办公用房的每月租金平均为30元/m2。按照房屋租约规定，租金中不含水、电费用及维修费用，而管理费、税费、其他费用依市场行情分别为租金收入的6%、7%和2%，另外依土地租赁合同规定，某公司每年需缴纳土地青苗补偿费
30、13500元。则年净收益为：a=30X1153.93X12X1-(6%+7%+2%)-13500万元=34万元2.合同期满时的建筑物补偿价格Vn土地租用合同期满时，某公司可从甲方得到建筑物补偿，按合同约定，其补偿价格为700元/m2。即：Vn=700元/m2X1153.93m2=807751元=81万元3.报酬率r国家公布的2022年一年期银行存款利息率为7.47%,考虑一定的风险因素，结合对同类物业平均收益率的调査，确定报酬率为9%。4.剩余使用年期n根据土地租赁合同，在估价时点剩余使用年期为8.1年。根据确定的上述参数，代入计算公式可得：七、估价结果确定根据估价人员的仔细分析、认真计算,得
31、出估价对象在估价时点2022年12月5日的价值为230万元。附件(略）2022年12月16日答案：解析：(1)缺少封面及目录。(2)委托估价方和受理估价方应改称为委托方和估价方。(3)估价时间应改为估价时点。(4)缺少估价目的。(5)缺少估价作业日期。(6)缺少价值定义。(7)集体土地使用权土地设定出租需出具所有权人同意出租的证明。(8)计算公式应为(9)r应为报酬率，且为综合报酬率。(10)不同楼层、不同用途应分别确定租金额。(11)求取净收益时没有扣除空置损失。(12)估价结果没有明确币种，估价额没有大写，没有计算单价。(13)估价宜选用两种以上的估价方法，然后综合考虑得出最终估价结果。(
32、14)估价时点前后不一致。宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有。（）答案：对解析：本题考查的是土地所有制。集体土地是指农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。2022房地产估价师经典例题9篇 第6篇在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是先下滑后上升的。参见教材P51。关于建筑面积计算的说法，正确的有（）。A.房屋内的门厅.客厅，均按一层计算面积 B.有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护
33、结构的外围水平投影面积计算 C.房屋的天面.天面上的花园，按水平投影面积的一半计算 D.属永久性建筑的有柱车棚，按柱的外围水平投影面积计算 E.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产面积测算。选项C错误，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池不计算建设面积。商品房预购人可以将购买的尚未竣工的预售商品房转让。（）答案：错解析：国务院根据城市房地产管理法第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。 在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（ ）。A固定资产购置支出B企业所得税C固定
34、资产折旧D贷款利息正确答案：A通过房租求取房地产净收益，不应扣除（）。A.空置损失 B.房产税 C.房屋折旧费 D.房屋保险费答案：C解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。对个人出租住房的，由按照5% 的征收率减按（）计算缴纳增值税。A.1.5% B.2% C.2.5% D.3%答案：A解析：本题考查的是培育和发展住房租赁市场的若干意见。对个人出租住
35、房的，由按照5% 的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。 某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（ ）。A乙<丙<甲B甲<乙<丙C丙<甲<乙D乙<甲<丙正确答案：A建筑工程一切险不包括第三者责任险。（）答案：错解析：本题考查的是财产保险。建筑工程一切险是保险公司专门针对各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外毁损或灭失，以及对第三者的伤害或财
36、务损害所致法定赔偿责任而设置的综合性保险。2022房地产估价师经典例题9篇 第7篇公共管理与公共服务设施用地包括行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，居住小区中的公共服务设施用地以及其他公共设施用地等。（）答案：错解析： 本题考查的是城市用地分类。城市用地分类中，公共管理与公共服务设施用地包括行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，不包括居住用地中的服务设施用地。 报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。A投资率是投资回收与投入资本的比率B风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高
37、所要求的报酬率D当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率正确答案：D使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.5mm。（）答案：错解析： 本题考查的是土地面积量算的基本方法。使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.2mm。不动产登记以共同申请为原则，以单方申请为例外。（）答案：对解析： 本题考查的是不动产登记程序。不动产登记以共同申请为原则，以单方申请为例外。 某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（ ）
38、万元。A220B240C256D260正确答案：D某房地产开发项目的会计成本为7000万元，隐成本为3000万元，则该项目的经济成本是（）万元。A、3000 B、4000 C、7000 D、10000答案：D解析：本题考查的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本=7000+3000=10000（万元）。参见教材P200。下列关于房地产交易环节税收的说法中，错误的是（）。A.耕地占用税不属于其税收 B.卖方市场，增加卖方的税收会使房价上涨 C.买方市场，减少卖方的税收会使房价下降 D.卖方市场，减少卖方的税收会使房价下降答案：D解析： 本题考查的是制度政策因素。选项D错误，如果是卖方市
39、场，减少卖方的税收则主要使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。 应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管玛费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师经典例题9篇 第8篇 反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、币篷、勒脚等构造形状的建筑施工图，最可能是建筑剖面图。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 已经停工的房地产开发项目不属于在建工程。 （ ）正确答案：在建工程是指建筑物已经开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可以停工多年。某置业投资者以1
40、万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。A、 0.21B、 1.23C、 2.01D、 3.23答案：B解析：解析 复利计算 不计入房屋面积的有（ ）。A房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池B活动房屋、临时房屋、简易房屋C与房屋室内相通的伸缩缝D层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等E房屋之间无上盖的架空通廊正确答案：ABDE下列有关人口因素对房地产的影响，描述错误的是（）。A、随着
41、家庭人口规模小型化，住宅价格有下降的趋势B、人口密度的增加，可能造成房地产价格趋高，也可能降低C、人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化D、人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长答案：A解析：考点:人口因素。随着家庭的小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，住宅价格有上涨趋势。 在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。A、 主观合理价值和公开市场价值B、 主观合理价值和非公开市场价值C、 主观合理价值和客观合理价值D、
42、 公开市场价值和非公开市场价值答案：D解析：某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。 、请问造成两者差异较大的原因有哪些？ 、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？答案：解析：1. 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个
43、是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金收入（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。2.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。2022
44、房地产估价师经典例题9篇 第9篇 从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为( )。A167%B80%C200%D60%正确答案：B答案 B (2500-1500)1250100%80%平屋顶的坡度一般在（）以下。A.1% B.2% C.3% D.4%答案：C解析：本题考查的是屋顶。平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度在2%左右。控制性详细规划的控制体系中属于规定性指标的有（）。A、用地性质 B、用地面积 C、建筑密
45、度 D、人口容量 E、绿地率答案：A,B,C,E解析：本题考查的是控制性详细规划。规定性指标一般包括：用地性质；用地面积；建筑密度；建筑控制高度；建筑红线后退距离；容积率；绿地率；交通出入口方位。人口容量属于指导性指标。外汇市场的参与者包括（）。A.外汇经纪人 B.客户 C.外汇银行 D.中央银行 E.商业银行答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是外汇市场。外汇市场的参与者包括：外汇银行；外汇经纪人；客户；中央银行。某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元
46、，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。 A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15答案：C解析：本题考查的是统一税费负担。交易税费均由卖方承担，正常负担下的价格买方实付金额应由买方缴纳的税费，统一付款方式，将房款换算为成交日一次性付清的价格。正常成交价6060/（16%）3/（16%）113.77（万元）。P186。权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。（）答案：对解析：本题考查的是政府规范房地产市场行为的措施。权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。土地面积量算在（）的基础上进行。A.室内测量 B.产权调查 C.行政调查 D.地籍调查 E.地籍测量答案：D,E解析：本题考查的是土地面积量算的概念。土地面积量算在地籍调查和地籍测量的基础上进行。 成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是价格，但价格中不包含利润。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：