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1、2022房地产估价师经典例题6章2022房地产估价师经典例题6章 第1章(2022真题) 承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。（）答案：错解析：本题考查的是商品房屋转租。商品房屋租赁管理办法第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。招标文件的内容通常包括（）等。A、投标文件格式B、技术标准和要求C、投标人须知D、施工组织设计E、设计图纸答案：A,B,C,E解析： 本题考查的是招标程序。招标文件包括招标公告、投标人须知、评标办法、合同条款及格式、采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单、设计图纸、技术标准和要求、投标文件格式、投标人须知前附表规定的其他材料。参见教材P7
2、7。经过大量的调查研究，人们发现，对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是快速的，达到合同工期的60%时，这种增长达到峰值。（）答案：错解析：考点:成本利润率和销售利润率。经过大量的调查研究，人们发现，对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是缓慢的，达到合同工期的60%时，这种增长达到峰值。房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知规定，房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门对收到投诉信息，要进行登记、整理、分
3、类，并根据被投拆对象和投诉内容，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在1 5 日内反馈意见（包括处理结果或正在处理情况） 。无正当理由未按时反馈的，将在网上公示投诉情况。参见教材P209。 某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/ m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。A 521 B 533 C 695 D 711正确答案：A2022房地产估价师经典例题6章 第2章 会计要素主要包括（ ）。A资
4、产、负债、所有者权益B资产、负债、所有者权益、收入、费用C资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润D资产、收入、利润正确答案：C社会治安状况，属于影响房地产价格因素中的（）。A、政治因素B、政策因素C、社会因素D、人文因素答案：C解析：考点:社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。 容积率的上限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率下限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 对投资项目或投资方向提出建议，是( )阶段的主要任务。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的
5、评估和决策正确答案：A答案 A 投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。在交易活动中，属于陈某应尽的义务为（ ）。A.缴纳契税、营业税B.如实申报成交价格C
6、.签订房屋买卖合同D.按3元/m2标准缴纳交易手续费答案：B,C解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。选项A，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，应由江某缴纳；选项D，住房转让手续费，按住房建筑面积收取，收费标准为：新建商品住房每平米3元，存量住房每平方米6元，陈某购买的是存量房，手续费为每平方米6元。2022房地产估价师经典例题6章 第3章 市场调节价是通过市场竞争形成的价格，而不是由经营者自主制定的。此题为判断题(对，错)。正确答案：对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A、需求B、供给C、竞争D、市场占有率答案：
7、A解析：考点:房地产市场分析的内容。市场状况分析包括供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析四个方面。吸纳率分析属于需求分析。 2022年未，某市住房总量为5000万，其中经济适用住房400万，商品住房3750万；同期住房空置量为750万，其中经济适用住房为50万，商品住房为450万，则该市2022年末的商品住房空置率是（ ）A9%B12%C125%D15%正确答案：B下列房地产估价活动中，符合职业道德的行为有（）。A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估 B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助 C.房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家
8、秘密.当事人商业机密 D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，某估价机构按其要求完成了估价 E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告答案：B,C解析：本题考查的是房地产估价职业道德。选项A，因为存在利益相关关系，应该回避；选项D，估价师不得迎合委托人的估价结果要求；选项E，不得允许他人使用自己的名义。 可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有( )。A.潜在毛租金收入B.有效毛收入C.净运营收益D.税前现金流量E.税后现金流量正确答案：CDE2022房地产估价师经典例题6章 第4章债券和股票都是金融市场交易的媒介。( )答案：对解
9、析：知识点 金融市场的含义与要素某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法答案：D解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。 下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是（ ）。A无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值B任意两条无差异曲线不能相交C无差异曲线凹向原点D无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的
10、总效用，不同曲线代表不同的总效用正确答案：C无差异曲线凸向原点。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙、丁四个等级。（）答案：错解析：本题考查的是写字楼物业的分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。参见教材P344。房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A、观察法B、实验法C、讨论法D、问卷调查法答案：A解析：考点:市场调查的步骤。观察法是指由调查人员根据调查研究的对象，利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料。例如，市场调查人员到新建商品房项目的售楼处去观察房屋销售状况和样板房状况。2022房地产估价师经典例题6章
11、第5章 在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）万元。A2500B3500C3600D3000正确答案：C2000060%30003600(万元) 划拨土地报有批准权的人民政府审批准予转让，但应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 由本国政府、股份公司和银行发行的代表信贷关系的债务凭证是股票。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的3
12、0 9%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的 首付款额是（ ）元。A34000.00B83265.38C87867.78D91022.12正确答案：C试问保险事故发生后的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么？答案：解析：对估价对象保险事故发生前后的价值分别进行评估，二者之差额即为损失价值。对于可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。2022房地产估价师经典例题6章 第6章某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。
13、A、61.00B、61.60C、81.00D、86.40答案：D解析： 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-1208%+1205%=116.4（万元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=116.4-30=86.4（万元）。参见教材P367。用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。A甲类房地产比乙类房地产强B乙类房地产比甲类房地产强C该两类房地产强弱程度相同D该两类房地产强弱程度不可比答案：A解析：根据直线趋势法的特
14、点可知，直线的斜率代表价格变动情况，即斜率越大价格变动越大，斜率为正值表明价格增长，反之则表明价格下降。由于甲类房地产价格变动趋势线斜率大于乙类房地产价格变动趋势线斜率，且斜率为正值，所以甲类房地产增长潜力大于乙类房地产。下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。A、在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的 B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C、房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率 D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率答案：A解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。选项A错误，租金和空置率非同向变动，如自然周期的第二阶段初期，租金增长率快
15、速上涨，空置率继续下降。某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知。该写字楼用地重新购建价格的楼面价为1000元/m2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。答案：解析
16、：收益法，组合技术（1）求取房地产净收益押金的利息收入30万3.5%1.05（万元）其他收入=15（万元）写字楼租金收入=370%（110%）6012=1360.8万元有效毛收入1360.81.05151376.85（万元）运营费用20040240（万元）年净收益1376.852401136.85（万元）（2）求取建筑物价值土地年净收益/7%1-1/(1+7%)353000万元土地年收益231.66（万元）建筑物年净收益1136.85231.66905.19 万元建筑物价值905.19/9%1-1/(1+9%)359564.98 （万元）（3）求取房地产价值VOVLVB30009564.9812564.98（万元）某房地产经纪机构为有限责任公司，其应按( )的税率缴纳企业所得税。A.5B.7C.20D.25答案：D解析：企业所得税的税率为25%。