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1、辽宁省房地产估价师案例与分析：房地产转让估价的常用方法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，惟独1个事最符合题 意）1、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面合同。（2022年试题） A：物业托管B：物业服务C：物业管理D：物业委托E：执行层的组织协调2、用地单位必须按合同约定开辟使用土地，超过出让合同约定的动工开辟日期 满年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。A：1B:2C：3D:4E：房地产估价机构必须加盖公章3、某套住宅的套内建造面积为145 m2,套内使用面积
2、为132 m2,应分摊的公共 部份建造面积为9 m2,按套内建造面积计算的价格为3500元/暧该套住宅按建 筑面积计算的价格为元/nf。A：3000B：3277C： 3295D： 3599E:工业用地的监测点评估价格4、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并 逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的0。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段5、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是.（2022 年试题）A：汇票B:本票C:支票D:银行券E：执行层的组织协调6、下列关于房地产开辟项目静态评价指标的表述中，不正确的是。A:成本
3、利润率是年成本利润率B：成本利润率是开辟经营期的成本利润率C：投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D:投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 借款合同7、下列有关标志，表述错误的是。A：品质标志是指不能用数量表现而只能用文字说明，但不能用符号或者代码 进行说明的标志B:王某大专学历是指其品质标志C：王某今年40岁，是指其数量标志D：凡是反映品质标志单位组成的总体称为属性总体；凡是反映数量标志组成 的总体称为变量总体E：执行层的组织协调8、属于反映会计主体某一时点财务状况的报表是A.资产负债表B.损益表C.现金流量表D.利润分配表9、下列关于房地产
4、拍卖标的应具备的条件，表述错误的有。A:国家机关用地和军事用地划拨用地不可以拍卖B:未依法取得房地产产权证书的，不得拍卖C：集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行 拍卖D：抵押房地产拍卖后应获得抵押权人允许E:执行层的组织协调10、收益法合用的条件是房地产的A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或者风险其一可以量化D.收益和风险均能量化11、某成片荒地面积1km2,进行“七通一平”的开辟后分块有偿转让，开辟成本 及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%,开辟经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%,该地块可转让土地的应计成本 是()元。
5、2 oA . 310.61B . 321.60C. 477 o 87D . 494.7712、制订进度计划时， 法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的 关系,看不出一项工作的提前或者落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是 关键工作。A.横道图B.网络图C.进行图D.工序图13、在假设开辟法的现金流量折现中，估价对象开辟完成后的价值对应的时间一 般是。A：取得待开辟房地产的时间B:开辟期间的某个时间C:开辟完成后的时间D：开辟完成之后的某个时间E：工业用地的监测点评估价格14、通常是构成居住区的基本单位是A.居住小区B.居住组团C.独幢住宅楼D.分户家庭15、A市居民张某按市场价格
6、将其住房出租给王某，年租金为10000元。按照税 收优惠政策,张某应缴纳个人所得税元。A：200B：300C：400D:1000E：执行层的组织协调16、房地产估价机构组织形式中，有限责任制最低由专职注册房地产估价师共同 出资发起设立.A：1名以上（含1名）B：2名以上（含2名）C：3名以上（含3名）D：5名以上（含5名）E：执行层的组织协调17、投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供 洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资的重视。（有修改）A：存在效益外溢和转移B:需要适时地更新改造投资C：投资价值难以判断于是易产生资本价值风险D：易受政策影响E：借款合同18、已
7、知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费 附加3%,若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为一万元。A. 55 o 0B. 85 o 6C. 150.0D. 123.619、问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，合用于 目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这 些量值。A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查20、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a(1+g)t-1,年限为n,净收益增 长率g与报酬率y相等，则房地产价格V= ()o A.选项ABo选项BC.选项CDo选项D21、
8、房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产 的这两种力量共同作用的结果。A.供需与价格B.需求与价格C .供给与价格D.供给与需求22、F列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是A.城市规划的制定B.城市规划的实施和管理C.城市规划的监督检查D.城市规划法律法规的制定23、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部份资金 来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元， 各项成本费用为3O4万元，其中支付银行利息1o 5万元。则张某的这项投资在 第4年的利息备付率是0。A. 1 o 07B. 1 o 47C
9、. 2.07D . 3。3324：投普组合是的一个有效措施。A.提高投资收益B.提高市场竞争力C.开辟投资领域D.规避投资风险25、某房地产开辟项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比 较，则比较的基础是该项目的.(2005年试题)A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D:全部投入现金流量表E:借款合同二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或者2个以上符 合 题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每一个选项得 0.5 分)1、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流 动资产和流动负债分别为2500万元和
10、1250万元，存货为1500万元。则该房地 产投资项目的资产负债率为。A. 167%B. 80%C. 200%D. 60%2、租赁行为应有明确的租赁期限，合同法规定租赁期限不得超过一年，超过 部份无效.A. 30B. 50C. 15D. 203、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开辟公司（以下简称甲公司）开辟 的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套 商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建造面积仅约定“房屋建造面积100, 1 建造面积的价格为3000元”。2002年2月,S住宅小区综合验收合格并交付使用。 经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建造
11、面积为95,该套住房 所在楼共有20套住房，套内建造面积总计3000,需分摊的共有建造面积为450o 2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。 （2003年试题）下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有。A：王某转租该套住房，必须经李某允许B：王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益C：李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租 合同不必登记备案D：房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除E:抵押财产被查封4、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次 付清，当时.月利率为1%,该房地产的实际
12、价格为一万元。A. 87B. 124C. 130D. 1345、有下列行为的估价机构和估价人员，应当按照城市房地产中介服务管理规 定、注册房地产估价师管理办法等规定进行处罚，或者记入其信用档案.A：允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆 迁估价业务的B：与拆迁当事人一方串通，伤害对方合法权益的C：以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的D:多次被申请鉴定，经查证确实不存在问题的E：违反城市房屋拆迁估价指导意见规定的6、中华人民共和国城乡规划法规定， 根据城市总体规划的要求，组织编制 城市的控制性详细规划.A.城市人民政府B.城市人民政府城乡规划主管部门C.城市人民政府
13、国土资源主管部门D.城市人民政府房地产主管部门7、不能为金融机构提供建设贷款担保的是A.用其它房地产做抵押B.提供质押C.物资抵押D.第三方担保8、非经济特区A市B房地产开辟公司于2022年3月1日在A市城市规划区内 开始开辟建设顺丰住宅小区。2022年3月,A市B房地产开辟公司由于自身管理 工作原因，无法归还开辟建设顺丰住宅小区时在A市D商业银行的贷款1200万 元。2022年3月20日，D商业银行委托A市E拍卖行，拍卖B房地产开辟公 司办公综合大楼。2022年4月25日，该办公综合大楼被人民法院依法冻结。随 后D商业银行和E拍卖行共同委托具有一级资质的F房地产估价有限公司，对 该办公综合大
14、楼进行了评估，评估总价为2000万元,经与D商业银行商议，并明 确B房地产开辟公司办公综合大楼的保留价为2000万元，起拍价为1800万元。 最终A市C化工公司以2200万元的价格竞买成功。此背景中的拍卖，按照其性 质应属于。A：房地产拍卖B：强制拍卖C：不动产拍卖D：有保留价拍卖E：由于其他经济原因（非银行诉讼）法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的 房地产，应通知抵押权人，或者解除抵押，或者根据国家规定的拍卖标的拍卖金 额的受偿顺序受偿9、中华人民共和国物权法规定，不动产登记簿记载的权利人不允许更正的， 厉害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之 日起日内不起诉，异
15、议登记失效。A:15B：30C:60D：90E:执行层的组织协调10、保险合同的关系人有。A：被保险人B：受益人C：保险人D：投保人E：保险代理人11、对于同一宗房地产而言，下列公式中正确的有。A：房地价格=地价格+建造物价格B:房地产价格=地价格+建造物价格+房地价格C：土地价格=房地价格一建造物价格D：建造物价格=房地价格一土地价格E：土地价格=房地价格+建造物价格12、房地产开辟项目的施工许可证由向发证机关申请领取。A.施工单位B.建设单位C.监理单位D.设计单位13、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的 模式是。A：同质偏好市场B:分散偏好市场C：个别偏好
16、市场D：集群偏好市场E：弥隙市场14、地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指。A：与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等B：土地的编号C：土地的利用类别、等级D：土地的权属界线，界址点及其编号E:各级行政区划界线及房产情况15、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含.A：开辟商的直接损失B：开辟商的精神损失等间接性损失C:购房人的精神损失等间接性损失D：商品房销售代理商的直接损失E:购房人的直接损失16、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有。A:彻底产权价值B:出租人权益价值C：快速变现值D:承租人权益价值E：残存价值17、某房地产开辟公
17、司分别开辟甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为 1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2,此时四个小区的需求价格 弹性系数分别为-1 O 23、0o 98、 1.36和-1.43,则可以判定_。A.在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B.甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C.在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D.此时乙的需求价格弹性最大18、下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使 用的集体土地的表述中，正确的是A.由全民所有制企业向有关部门提出用地申请B.经批准使用的土地,必须按时国家建设用地的规定征地C.不计算土地补偿和各种津贴
18、费D.农村集体经济组织可按时协议将土地使用权作为联营条件19、土地增值税实行超额累进税率,增值额超过扣除金额100%、未超过200%的 部份，税率为。A：30%B：40%C:50%D：60%E:执行层的组织协调20、房屋拆迁实施过程中，违章建造应由认定。A.拆迁人B.拆迁主管部门C.房地产权属登记部门D.规划行政主管部门21、下列关于实地查勘的说法中，正确的有A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录C.实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E.实地查勘应到实地对事先采集的
19、有关估价对象的资料进行核实22、根据工程量清单计价法，建造工程安装工程费中，脚手架费属于.A：直接费B：间接费C：直接工程费D：措施费E：企业管理费23、下列房地产价值类型中,属于非市场价值的有0.A.彻底产权价值B.出租人权益价值C.快速变现值D.承租人权益价值E.残存价值24、在运用成本法时，其中最主要的是要注意。A:应采用实际成本而不是客观成本B：应米用客观成本而不是实际成本C:应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整D：应在实际成本的基础上结合供求分析进行调整E：应在客观成本的基础上结合供求分析进行调整25、房地产开辟具有的特点，其开辟成本、管理费用、销售费用、销售税费、 开辟完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特殊是大型的房地产开辟 项目.A.投资量大B.周期长C.风险性大D.开辟费用投入时间变化大