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1、宁夏省房地产估价师案例及分析：房地产估价报告目录的写作考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、征收集体土地，土地补偿费应当归_所有。A县级以上人民政府土地管理部门B乡(镇)人民政府C农村集体经济组织D土地使用者 2、房地产开发具有_的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。A投资量大B周期长C风险性大D开发费用投入时间变化大3、是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。A：边际产值B：边际
2、产量C：边际收益D：边际收益产量E：执行层的组织协调 4、下列不属于征收土地特点的是。A：具有一定的强制性B：要妥善安置被征地单位人员的生产与生活C：被征收后的土地所有权不发生转移D：用地单位给予被征地单位经济补偿E：房地产估价机构必须加盖公章5、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为_。A时点指标B相对指标C时期指标D平均指标 6、俗称“保户”指的是。A：保险人B：被保险人C：投保人D：受益人E：执行层的组织协调 7、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。A38B4
3、2C58D60 8、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入与_。A目标B途径C市场化D商品化 9、监理工程师4月18日收到承包人提交的工期延期申请，按规定14天内予以确认，若超过_则不予确认，也不提出修改意见，视为同意工期顺延。A5月1日24时B5月2日24时C5月3日24时D5月4日24时 10、下列关于搬迁期限与拆迁期限，表述错误的是。A：搬迁期限不同于拆迁期限B：拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限C：拆迁期限从属于搬迁期限D：搬迁期限不能超出拆迁期限E：房地产估价机构必须加盖公章11、注册房地产估价师管理办法规定，申请人因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执
4、行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。A：1B：3C：5D：7E：执行层的组织协调 12、某建筑物的建筑面积为200 ，有效经过年数为12年，重置价格为800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。A：102B：11.0C：113D：115E：工业用地的监测点评估价格 13、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的_。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段14、基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。A：条形基础B：独立基础C：整体式筏形基础D
5、：桩基础E：执行层的组织协调 15、下列关于定金与违约金的表述中，正确的是。A：不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付B：约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效C：定金与违约金只能选择其一适用D：定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款E：执行层的组织协调 16、安置补助费是。A：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费B：为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费C：为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费D：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费E：房地产估价机构必须加盖公章 17、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员
6、资格”时，该价格比这四项各自价格之与低了许多，开发商采用的是_技巧。A产品线定价B选择品定价C补充品定价D产品束定价 18、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。(2007年试题)A：1.07B：1.47C：2.07D：3.33E：借款合同 19、在我国宪法不是。A：国家的根本大法B：由全国人民代表大会及其常务委员会经由特殊程序制定与修改C：具有最高法律效力的一种法D：具有最高的法律效力，其他一切法律、
7、行政法规、地方性法规与部门规章都不得及宪法相抵触E：执行层的组织协调 20、一前后临街、总深度为50 m的矩形宗地，其前街路线价为5 000元，后街路线价为3 800元如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为【2006年考题】A：22 mB：28mC：38 mD：50 mE：工业用地的监测点评估价格 21、若某房地产投资项目的表面收益率为18，年租金增长率为8，通货膨胀率为6，则该项房地产投资的实际收益率为。A：9.26B：10C：11 32D：12E：借款合同 22、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为200
8、0万元：乙公司拥有该房地产的商铺与地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为_m2。A700B600C500D20023、业主大会会议决定筹集与使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经以上的业主同意。A：专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一B：专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一C：专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且占总人数四分之三D：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二E：执行层的组织协调 24、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来
9、分析入住率，这种调查方法属于。(2007年试题)A：观察法B：实验法C：讨论法D：问卷调查法E：借款合同25、_通常是构成城市居住区的基本单位。A居住小区B居住组团C胡同D四合院二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置与界限。A选址规划意见通知书B规划设计条件通知书C建设用地规划许可证D建设工程规划许可证 2、_不属于市政公用设施用地。A公共交通用地B煤气调压站C广场用地D火葬场3、根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能
10、属于集体所有的有_。A矿藏、森林、草原B水流、山岭、滩涂C森林、山岭、荒地D森林、水流、荒地E草原、滩涂、荒地 4、商品房买卖合同的内容应当由_。A房地产行政主管部门确定B工商行政管理部门确定C房地产行政主管部门与工商行政管理部门共同拟定D商品房买卖当事人约定5、农用地包括。A：养殖水面B：草地C：耕地D：水利设施用地E：未利用地 6、 7、下列情況，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。A：继续作为城市基础设施用地B：继续作为公益事业设施用地C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业
11、的E：国有企业改造或改组为国有独资公司的 8、甲公司开发建设一个普通住宅小区，并向社会公开预售。2009年3月1 日，王某及甲公司签订了商品房预售合同(王某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。(2009年试题)下列关于王某签订商品房预售合同的表述中，正确的为。A：商品房预售合同未经备案，合同无效B：在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式C：王某可以将预购的未竣工的商品房再转让D：商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。E：要求查询的资料不存在的 9、李某购买的商品
12、房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A5000B12574C12650D13911 10、建筑物内可出租面积及总建筑面积之比称为_。A有效面积系数B建筑密度C空置率D建筑容积率11、在资产负债表的编制中，_是根据几个账户的期末余额合计数填列。A短期投资项目B累计折旧项目C未分配利润项目D存货项目 12、下列可无偿取得划拨土地使用权的有。A：荒山B：滩涂C：沙漠D：集体土地E：城市的存
13、量土地 13、房地产图中，通常采用比例尺为1：1000的地形图为。A：城市总体规划图B：竣工图C：城市详细规划图D：地籍图E：执行层的组织协调14、下列关于地籍图的阐述错误的是_。A地籍测量绘制的图件称为地籍图B地籍图内容包括地籍要素与必要的地形要素C地籍图是土地管理部门在办理土地登记与发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况与面积等依据，也是建立地籍档案必不可少的资料D地籍要素是指土地产权、地界与分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解与识别资料 15、某宗房地产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元与7万元，此后分别逐年递增2%与1%，该类房地产的报酬率为8%
14、，该房地产的价格为_万元。A100B42C63D77 16、选择最佳的开发利用方式包括_等的确定。A结构B构造C用途D规模E档次 17、下列会计科目中，属于资产类的有。(2009年试题)A：短期投资B：累计折旧C：实收资本D：委托加工材料E：坏账准备 18、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有。A：导致房地产实际价值下降B：导致房地产实际价值上升C：加大投资者债务负担D：抑制房地产市场需求E：增加房地产市场需求 19、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最
15、敏感的因素是。A：地价B：建造成本C：贷款利率D：资本化率E：借款合同 20、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以_状况为参照系进行的。A可比实例房地产B估价对象房地产C标准房地产D类似房地产 21、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称。A：市场潜量B：市场预测量C：市场最低量D：市场最高量E：借款合同 22、下列影响住房售价因素中，可能引起住房售价下降的情形有。A：住房消费转向以租赁为主B：增加住房持有期间税费C：住宅开发成本上升D：住房租赁价格下降E：消费者的收入水平上升23、单利计息及复利计息的区别在于。A：是否考虑资金的时间价值B：是否考虑本金的时间价值C：是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D：采用名义利率还是实际利率E：借款合同 24、拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有。A：委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人B：委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错C：拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质D：买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵E：买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵25、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括。A：金融机构手续费B：融资代理费、承诺费C：坏账损失D：外汇汇兑净损失E：企业筹资发生的其他财务费用