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1、20162016 年宁夏省房地产估价师年宁夏省房地产估价师案例与分析案例与分析：估价技术报告的写作考估价技术报告的写作考试试卷试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共一、单项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题个事最符合题意）意）1、国务院宣布从年下半年开头，全国城镇停止住房实物安排，实行住房安排货币化。A：1995B：1996C：1998D：2000E：房地产估价机构必需加盖公章2、已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区
2、规划的技术经济指标是。A：住宅平均层数B：住宅建筑净密度C：住宅建筑面积净密度D：住宅建筑面积毛密度E：执行层的组织协调3、某房地产开发项目的总开发成本为 2600 万元，竣工后的销售收入为 4500 万元，销售税金及附加为 248 万元，应缴纳的土地增值税为 370 万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。A：45.05B：49.31C：58.86D：63.6E：借款合同4、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整。A：给水、排水、电力、通信B：给水、排水、燃气、热力C：排水、电力、通信、燃气D：排水、电力、通信、热力E：工业用地的监测点评估价格5、从理论
3、上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。A设计问卷B收集信息C定义市场区域D确定调查方式6、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给_，并由其预付定金或房价款的行为。A购房者B承购人C预买客户D潜在客户7、某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有。A：垄断性B：外部性C：简单性D：信息不对称性E：借款合同8、某城市 2000 年和 2005 年一般商品房的平均价格分别是 3 500 元和 4 800元，采纳平均进展速度法猜测 2008 年的价格最接近于【2005 年考题】A：4 800 元B：5 124 元C：
4、5 800 元D：7 124 元E：工业用地的监测点评估价格9、长期趋势法应用的假设前提条件为_。A过去形成的房地产价格变动趋势在将来连续存在B房地产市场无明显季节性波动C忽视了政府宏观调控因素对价格的影响D市场上能够找到充分的房地产历史价格资料10、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了 3 年时间，建成后用于出租经营，估计经济寿命为 40 年，土地使用权年限为 50 年，则该项目的经营期为_年。A37B40C43D5011、房地产开发项目施工现场的平安由_负责。A建筑施工企B监理企业C房地产开发企业D施工合同中规定的单位12、在强制拍卖中，拍卖的主体是。A：人民法院和拍卖公司B：
5、竞买人和买受人C：人民法院和拍卖标的全部权人D：拍卖公司和拍卖标的全部权人E：执行层的组织协调13、”区位”是指某一房屋的地理位置，包括_。A在城市或区域中的地位B与其他地方往来的便捷性C与市中心的距离D四周环境、景观14、下列关于地籍和地籍测量，表述不正确的是。A：地籍亦称土地的户籍B：地籍资料应具有现实性和精确性C：基础地籍资料包括地籍图、地籍册和地籍登记档案D：地籍测量，亦称房地产测量E：执行层的组织协调15、依据租客的意愿准时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的。A：存在效益外溢和转移B：需要适时更新改造投资C：不一样性D：保值性与增值性E：借款合同16、关于投资组合理论的说法，正确
6、的是_。A投资者应选择毫无风险的投资组合B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C投资者可以将系统风险因素削减甚至完全抵消D投资者可以将个别风险因素削减甚至完全抵消17、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是。A：潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B：潜在市场有效市场服务市场合格的有效市场C：潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D：服务市场潜在市场有效市场合格的有效市场E：借款合同18、某宗面积为 5 000 的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为 800 元，容积率为 2，受让人需依据受让价格的 3缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。A：824B：86
7、4C：882D：904E：工业用地的监测点评估价格19、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A谨慎原则B替代原则C合法原则D最高最佳利用原则20、某仓库房地产，建筑面积为 800，容积率为 08，对应的土地单价为 850元，现 拟变更为商业用地，容积率为 20，并已取得规划、国土等管理部门的许可假定改为商业用地后楼面地价为 2 000 元，则理论上应补地价的数额为【2006 年考题】A：9375 万元B：115 万元C：29375 万元D：315 万元E：工业用地的监测点评估价格21、下图是一块三角形 ABC 的土地 假如临街深度 80 英尺的一面
8、临街矩形土地的平均深度价格修正率为 116，临街深度 80 英尺的三角形土地价格修正率为63，该块三角形土地 ABC 的总价为A：2 046 240 元B：584 640 元C：1461 600 元D：2 688 000 元E：工业用地的监测点评估价格22、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的_以上。A40%B50%C60%D70%23、写字楼经营者与甲公司签订了 20 年的租赁合同，租金为 400 元/(m2年)，则其面临_。A市场供求风险B周期风险C变现风险D通货膨胀风险24、开发投资的投资者主要是。A：赚取开发利润B：保值增值C：获得收益D：消费E：借款合同25、
9、依据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是_。A物权B学问产权C人身权D撤销权二、多项选择题（共二、多项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 个或个或 2 个以上符个以上符合题意合题意，至少有至少有 1 个错项个错项。错选错选，本题不得分本题不得分；少选少选，所选的每个选项得所选的每个选项得 0.5 分分）1、在资产负债表的编制中，_是依据几个账户的期末余额合计数填列。A短期投资项目B累计折旧项目C未安排利润项目D存货项目2、依据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。A土地全部权B依法承包的荒山的土地使用权C宅基地使用
10、权D固有汽车加油站E乡镇企业用房3、地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的。A：位置固定性B：适应性C：寿命周期长D：各异性E：借款合同4、收益递增递减原理揭示的投入产出关系不包括。A：收益递减规律B：规模酬劳规律C：利润最大化规律D：均衡规律E：适合规律5、依据房地产经营使用方式分类，下列主要是营业的房地产有。A：旅馆B：影剧院C：商店D：餐馆E：写字楼6、下列不属于建设用地使用权出让特点的是_。A公平B自愿C有偿D无限期7、国务院建设行政主管部门和县级以上地方人民政府房地产开发主管部门依据法律、行政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为，这是指。A：与房地
11、产开发经营有关的土地管理工作B：房地产开发经营活动的监督管理C：房地产开发经营管理D：房地产开发的合理利用E：执行层的组织协调8、下列关于建设项目施工阶段工程造价计价与掌握，表述正确的有。A：工程变更就是工程的实际施工状况与招标投标时的工程情況发生的变化B：承包人在确定变更后 7 日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更C：变更合同价款的确定方法，对合同中没有适用或类似变更合同的价格，由发包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行D：工程索赔包括承包人向发包人的索赔和发包人向承包人的索赔，所以工程索赔是双向的E：依据索赔的合同依据可以将工程索赔分为工期索赔和费
12、用索赔9、实行包干制的物业服务费，其构成不包括。A：物业服务成本B：法定税费C：物业服务企业的酬金D：物业服务企业的利润E：执行层的组织协调10、下列关于信用形式，表述正确的是。A：商业信用是指企业之间相互供应的、与商品交易直接联系的信用形式B：银行信用是指银行以货币形式向企业或个人供应的信用C：银行信用是目前主要的信用形式D：民间信用是指企业或金融机构对消费者个人供应的信用，一般直接用于生活消费E：消费信用是指个人之间相互以货币或实物供应的信用11、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A选址规划意见通知书B规划设计条件通知书C建设用地规划许可证D建设工程规划许可证1
13、2、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括等，A：建筑高度B：建筑结构C：容积率D：土地使用权来源E：土地用途13、从房地产市场整体动身，分析开发和销售之问的关系，考察房地产供求之间的总量差距是_。A房地产供求结构B房地产投资结构C房地产数量结构D房地产总量结构14、住房公积金管理中心不是_。A住房公积金委员会各项决策的执行机构B住房公积金运作管理部门C住房公积金管理的主体D住房公积金管理的决策机构15、下列关于供应价格弹性系数，表述正确的是。A：供应价格弹性系数是供应量变动率与价格变动率的比值B：供应价格弹性系数的数值一般都为负值C：供应价格弹性系数的数值一般都为正值D：供应价格弹性系数反映
14、了供应量与价格反方向变动的供应规律E：同一条供应曲线上不同点的供应价格弹性系数大小并不肯定相同16、工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于。A：固定污染源B：移动污染源C：点源D：高架源E：线源17、下列关于全部权的表述中，正确的有。(2007 年试题)A：全部权是从物权B：全部权是自物权C：可对全部权人的物设置他项权利D：共有是确定份额的共同全部E：建筑物区分全部权人仅拥有专有部分全部权18、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是。A：位置固定性或不行移动性，是房地产资产最重要的一个特性B：房地产市场上不行能有两宗完全相同的房地产C：房地产投资简单受到政府政策的影响D：房地产投资能够得到税收优
15、待E：房地产投资可获得相当高的利润19、贷款质押是借款人以作为债权的担保。A：第三方保证人以自身的财产B：财产C：不动产D：动产或权力E：借款合同20、某成片荒地面积 15000m2，取得该荒地的代价为 1000 万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 1500 万元，其中 60%从银行贷款取得，开发期为 3 年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 2%、55%和 10%，开发完成后可转让土地面积的比率为 60%，假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别匀称投入 30%、40%和 30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为_元/m2。A
16、2265B2346C2698D396821、房屋价格计算时，按套内面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中商定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式，当面积误差比肯定值在_以内时，据实结算房价款。A4%B3%C6%D5%22、甲公司开发建设一个一般住宅小区，并向社会公开预售。2009 年 3 月 1 日，王某与甲公司签订了商品房预售合同(王某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为 70，阳台面积为 6，套内墙体建筑面积 9，分摊共有建筑面积 13。(2009 年试题)下列关于王某签订商品房预售合同的表述中，正确的为。A：商品房预售合同未经备案，合同无效B：在商品房
17、预售合同中，可以商定面积误差处理方式C：王某可以将预购的未竣工的商品房再转让D：商品房预售后，甲公司应当在签约之日起 30 日内办理商品房预售合同登记备案。E：要求查询的资料不存在的23、负责二、三级房地产估价机构资质许可。A：国务院B：国务院建设行政主管部门C：省人民政府建设行政主管部门D：自治区人民政府建设行政主管部门E：直辖市人民政府房地产行政主管部门24、下列关于丘的表述，正确的是。A：丘是指地表上一块无界空间的地块B：丘有独立丘和组合丘之分C：一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘D：一个地块属于几个产权单位时称为组合丘E：当用地单元的权属混杂和面积过小时则划为独立丘25、房地产置业投资的经济效果主要表现为等。A：企业实力提升B：租金收入C：对社会贡献增加D：物业增值E：物业权益份额增加