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1、江苏省2015年上半年房地产估价师案例及分析：房地产贷款项目评估的特点考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是_。 A中国人民银行 B中国银行业监督管理机构 C中国保险业监督管理机构 D中国证券业监督管理机构 2、指标属短期偿债能力指标。 A：流动比率 B：速动比率 C：利息备付率 D：资产负债率 E：借款合同3、当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用性
2、的货币政策与财政政策刺激经济增长。 A：扩张 B：复苏 C：紧缩 D：稳健 E：借款合同 4、城市详细规划分为。 A：近期性详细规划与远期性详细规划 B：近期性详细规划与控制性详细规划 C：近期性详细规划与修建性详细规划 D：控制性详细规划与修建性详细规划 E：房地产估价机构必须加盖公章5、当居民收入的增加是_的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。 A低收入者 B中等收入者 C高收入者 D可支配收入 6、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为_元/m2。 A
3、950 B1000 C1200 D1250 7、某开发商所开发的物业质量及市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是_。 A领导定价法 B挑战定价法 C随行就市定价法 D价值定价法 8、某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万。 A：500.0 B：37.5 C：612.5 D：650.0 E：借款合同 9、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元，正常开发成本为1500元，管理费用为前两项的5，投资利息占直接成本的5，销售费用为100元，直接成本利润率为6，则开发后的地
4、价为【2006年考题】 A：1840元 B：2840元 C：2966元 D：3000元 E：工业用地的监测点评估价格 10、国家机关用地与军事用地，城市基础设施用地与公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由_依法批准划拨。 A县级以上土地管理部门 B县级以上人民政府 C省级以上土地管理部门 D省级以上人民政府11、判定一宗房地产是否为收益性生房地产，关键是看该房地产。 A：目前是否有经济收入 B：过去是否带来了经济收益 C：是否具有产生经济收益的能力 D：目前的收入是否大于运营费用 E：工业用地的监测点评估价格 12、某宗房地产，通
5、过预测得到未来5年的净收益分别为30万元、32万元、33万元、35万元、38万元，从第6年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在40万元左右，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为_万元。 A600 B639 C667 D669 13、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。 A：1 B：15 C：2 D：25 E：工业用地的监测点评估价格14、物业服务收费的计费方式中，酬金制是指。 A：由业主向物业服务企业支付固定物业
6、服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 B：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 C：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 D：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 E：执行层的组织协调 15、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为_
7、。 A时间类参数 B融资类参数 C评价标准类指标 D收益类指标 16、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比。 A：甲类房地产比乙类房地产强 B：乙类房地产比甲类房地产强 C：该两类房地产强弱程度相同 D：该两类房地产强弱程度不可比 E：工业用地的监测点评估价格 17、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为_。 A7.78% B8.28% C13.21% D14.
8、21% 18、对投资项目或投资方向提出建议，是_阶段的主要任务。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估与决策 19、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析及选择是。 A：地域分析及选择 B：具体地点的分析及选择 C：开发內容与规模的分析及选择 D：开发时机的分析及选择 E：借款合同 20、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。
9、后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。这时土地出让者。 A：可以无偿收回土地使用权 B：可以征收200万元以下的土地闲置费 C：可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20的罚款 D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10，套内建筑面积为100，假定折现率为6，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元。 A：2593 B：2619 C：2727 D：2862 E：工业用地的监测点评估价格 22、市场趋势的分析
10、方法中，_就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。 A购买者意图调查法 B销售人员意见综合法 C专家意见法 D时间序列分析法23、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的_。 A替代性 B发展性 C地区性 D复杂性 24、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。 A业主希望的投资回报率 B承租人愿意承担的费用 C承租人的承受能力 D同类型物业的市场供求关系25、房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由_估价机构评估。 A一家 B两家 C三家 D多家二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的
11、备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、成本利润率的计算公式是_。 A开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用) B开发利润(土地取得成本+开发成本) C开发利润(土地取得成本+开发成本+投资费用) D开发利润开发完成后的房地产价值 2、对房地产开发项目进行可行性研究的目的是_。 A可行性研究过程就是房地产开发项目的决策过程 B提高房地产开发的收益能力 C实现项目决策的科学化管理 D降低房地产开发的成本3、 4、行政裁决的主要制度有_。 A行政调解制度 B拆迁听证制度 C集体决策制度 D行政复议制度
12、E行政公开制度5、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506 元，容积率为15，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元，容积率为24，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8，则下列表述中正确的有。 A：乙地块比甲地块贵 B：甲地块的70年使用权楼面地价低于34167元 C：甲地块及乙地块的楼面地价相等 D：甲地块比乙地块贵 E：乙地块的70年使用权楼面价高于340元 6、依代理委托方的不同，物业代理可以分为_。 A联合代理 B买方代理 C独家代理 D卖方代理 E双重代理 7、某宗房地产预计未来第一年的总收益与总费用分别
13、为12万元与7万元，此后分别逐年递增2%与1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为_万元。 A100 B42 C63 D77 8、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C概算指标法 D工程量近似匡算法 9、下列符合中华人民共与国城市房地产管理法“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。 A：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批 B：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批 C：由受让方先补
14、办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让 D：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让 E：可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理 10、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。 A房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D房地产估价是评估房地产的价值而不是价格11、临时使用土地的期限，最多不得超过_，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或
15、其他经营性活动，不得修建永久性建筑。 A1年 B2年 C3年 D4年 12、下列民事行为属于无效的有。 A：由完全民事行为能力人实施的 B：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情況下所为 C：限制民事行为能力人依法不能独立实施的 D：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的 E：经济合同违反国家指令性计划的 13、某家庭从银行贷款100万元购一200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为万元。 A：39.34 B：19.67 C：20.38 D：30.56 E：借款合同14、假设开发法是以（）原理为
16、理论依据的。 A收益递增原理 B均衡原理 C预期原理 D未来趋势原理 15、 16、在下列行为中，属于犯罪的有。 A：欠税 B：偷税 C：抗税 D：退税 E：漏税 17、房地产投保时的保险价值评估，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定，估价方法宜采用。 A：成本法 B：路线价法 C：假设开发法 D：基准地价修正法 E：市场比较法 18、下列属于普通股股东权利的有_。 A有限的表决权 B股票的转让权 C对公司剩余财产的分配权 D对公司事务的质询权 E要求赎回权 19、土地变更登记是指因而进行的登记。 A：土地权利人发生改变 B：土地权利人姓名发生变更 C
17、：土地权利人名称发生变更 D：国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记 E：土地权利人地址与土地用途等内容发生变更 20、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。 A获利能力分析 B盈亏平衡分析 C市场状况分析 D定性风险分析 21、抑制通货紧缩的对策中，实施积极的货币政策就是。 A：较大幅度地减少货币供应量，尤其是减少中央银行基础货币的投放 B：较大幅度地增加货币供应量，尤其是扩大中央银行基础货币的投放 C：下调法定存款准备金率与完善准备金制度 D：上调法定存款准备金率与完善准备金制度 E：下调
18、利率及加快利率市场化相结合 22、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是_。 A投资计划及资金筹措表 B资金来源及运用表 C营业利润测算表 D全部投资现金流量表23、关于房地产价格中的房价及地价的关系是。 A：相互影响论 B：相互补充论 C：相互制约论 D：需求带动论 E：成本决定论 24、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有。 A：利润总额 B：投资利润率 C：资产负债率 D：财务净现值 E：偿债备付率25、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是_。 A成交价最高价最低价 B成交价最低价最高价 C最高价成交价最低价 D最高价最低价成交价