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1、阜阳市物业专项修理资金管理方法（征求看法稿）第一章总则第一条 为了加强物业专项修理资金管理，维护业主的合法 权益，保障物业共用部位、共用设施设备正常运用，依据安徽 省物业管理条例、住宅专项修理资金管理方法等有关规定, 结合我市实际，制定本方法。其次条 本市城市规划区内物业专项修理资金（以下简称修 理资金）的交存、管理、运用和监督，适用本方法。本方法所称修理资金，是指专项用于物业保修期满后物业共 用部位、共用设施设备的修理和更新、改造的资金。本方法所称物业共用部位，是指房屋主体承重部位（包括基 础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、 管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层
2、、走廊通道等。本方法所称物业共用设施设备，是指物业管理区域内建设费 用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、 加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、 路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性 文体器械与场所及其运用的房屋等。第三条 修理资金的管理，实行专户存储、专款专用、业主 决策、政府监督的原则。（四）受益业主拟按户分摊费用。修理、更新和改造方案，应当首先在物业管理区域内公示， 其中预算造价在10万元（应急修理项目5万元）以上的，应当 经第三方审价机构预审后公示，公示期不少于5日，留存影像证 明资料，公示期满业主无异议后实行表决；业主对公示内
3、容有异 议的，申请人应当刚好修改修理、更新和改造方案，并仔细做好 沟通说明工作。其次十四条 申请人应当通过召开会议、按户走访等形式对 修理、更新和改造方案进行书面确认。修理、更新和改造方案应 当征得双2/3以上的受益业主书面签字同意（应急修理项目除 外）。不经业主书面托付，不得冒签或代签，业主书面确认的合 法真实性由申请人负责。其次十五条物业管理区域内涉及全体业主受益，受入住率 等条件的限制，为解决双2/3以上业主表决难题，可以实行以下 表决方式：（一）托付表决：业主将肯定时期内修理资金运用事项的表 决权，以书面形式托付给申请人或者业主代表行使；（二）集合表决：业主大会对特定范围内的修理资金的
4、运用 事项，可以实行一次性集合表决通过后，形成修理、更新和改造 预案，授权申请人分批运用；一次性集合表决的有效时间最长3 年，详细由业主大会拟定。（三）默认表决：业主大会需提前约定将来参加投票的业主 视为同意修理资金运用的事项，相应投票权数计入已投的赞成 票;（四）异议表决：在修理资金运用事项中，持反对看法的业 主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一 以下的，视为表决通过。前款规定的表决方式，应当召开业主大会，并在管理规约和 业主大会议事规则中约定，由申请人详细实施。在实施表决方案 前，申请人应当提前公告或函告全体受益业主，明确告知表决时 间、表决方式、运用用途、实施方案、监督
5、措施和法律责任等。其次十六条 申请人应当依法通过比选、公开招投标或者从 备选库随机抽取等方式择优选择具有相应资质的施工单位，签订 施工合同，合同应当包括承包方式、工程内容、工程范围、施工 期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和法律责任等 内容。单项修理、更新和改造项目预算金额在20万元以上的，要 以公开招投标方式确定施工单位，必要时要聘请具有相应资质的 监理单位进行全程施工监理，其招标和聘请监理的相关费用，可 以计入该修理、更新和改造项目成本。其次十七条 申请人刚好组织施工，施工过程的监督由申请 人和相关业主负责，业主、物业运用人及相邻人应当予以协作， 因工程施工不行避开造成业主物业自
6、用部位损坏的，应当修复， 费用计入修理、更新和改造项目成本。工程竣工后，申请人组织 施工单位对工程进行验收，并签署竣工验收结算报告，聘请工程 监理的，监理单位应当一同参加竣工验收，修理资金列支范围内 的业主可以参加竣工验收。单项修理、更新和改造项目预算金额在3万元（应急修理项 目5000元）以上的，申请人应当托付具有相应资质的第三方审 价机构进行决算审价。其次十八条 申请人应当依据决算（审价）金额作出修理、 更新和改造工程费用决算分摊清册，并在物业管理区域内进行 公示，公示期不少于5天。其次十九条物业修理和更新、改造工程费用依据下列规定 列支：（一）用于物业管理区域内共用设施设备修理、更新和改
7、造 的，由全体受益业主依据其全部的物业建筑总面积比例担当，并 从业主交存的修理资金中列支；（二）用于整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备修 理、更新和改造的，由整幢楼或者单元受益业主依据其全部的物 业建筑总面积比例担当，并从业主交存的修理资金中列支；（三）用于出售出租的车库、车位共用部位、共用设施设备 修理、更新和改造的，由车库、车位全部权人依据各自拥有车库、 车位面积的比例共同担当，并从交存的修理资金中列支；业主个人修理资金账户余额不足支付所分摊修理、更新和改 造费用的，差额部分由该业主自筹担当。未交存修理资金的其修 理、更新和改造费用由业主自筹担当。共用部位、共用设施设备修理、更新和改
8、造，涉及建设单位 尚未售出的物业，建设单位应当依据上述规定列支分摊修理、更新和改造费用。第六章服务监督第三十条申请人应当主动主动为业主做好修理、更新和改 造的服务工作，切实履行修理资金的用前表决、实施方案、工程 预算、验收结果及费用分摊等事项的公示告知义务。第三十一条 市修理资金办应当建立施工、监理、审价机构 备选库，供申请人随机抽取运用，完善备选库企业诚信评估体系 和巡检考核体系，定期依据服务开展状况、服务满足度等进行考 核考评，备选库实行动态管理，1-2年适时调整一次备选库，并 向社会公布。第三十二条 业主委员会、物业服务企业应当每半年向业主 公示修理资金收取、运用和管理等状况，接受业主的
9、监督。业主对交存、运用等状况有异议的，可以向业主委员会、物 业服务企业申请复核；对复核结果有异议的，可以向市修理资金 办申请重新复核。市修理资金办应当自收到申请之日起5个工作 日内赐予书面答复。第三十三条 市房地产行政主管部门、市修理资金办应当接 受审计机关对修理资金的审计监督。第三十四条修理资金的财务管理和会计核算，应当符合国 务院财政行政主管部门的规定。财政部门应当加强对修理资金收支财务管理和会计核算制 度执行状况的监督。第三十五条 修理资金专用票据的领取、运用、保存和核销, 应当符合省财政、建设行政主管部门的规定，并接受其监督。第七章附则第三十六条 违反本方法以及国家、省、市有关修理资金
10、管 理规定的行为，依据物业管理条例、住宅专项修理资金管 理方法、安徽省物业专项修理资金管理暂行方法等有关规 定予以处理。第三十七条业主大会自行管理修理资金的管理和运用规 定，由市房地产行政主管部门会同市财政部门另行制定。第三十八条 本方法由市房地产管理局负责说明。第三十九条 本方法自2018年1月1日起施行。所辖各县 （市）可参照执行。原阜阳市物业专项修理资金管理运用实施 细则（阜政办（2008） 88号）同时废止。第四条 市房地产行政主管部门负责指导、监督全市修理资 金管理工作，其所属的市物业专项修理资金管理办公室（以下称 市修理资金办）负责专项修理资金归集、存储、保值增值、运用 复核、资金
11、划转、结算分摊和信息查询服务等日常管理工作。颍州区、颍泉区、颍东区、阜阳经济技术开发区物业管理行 政主管部门（以下简称区物业行政主管部门）负责本辖区内修理 资金的运用管理详细工作。财政、审计、国土资源、质监等有关部门应当依据各自职责, 做好修理资金的监督管理相关工作。第五条市房地产行政主管部门应当加强修理资金管理信 息化系统建设，包括征求业办法见及业主表决系统、修理资金管 理、查询系统、诚信档案系统等，保障业主便捷运用和查询。其次章交存续筹第六条住宅物业、非住宅物业业主应当依据所拥有物业的 建筑面积交存修理资金，属于一个业主全部且与其他物业不具有 共用部位、共用设施设备的除外。业主交存的修理资
12、金属于业主 全部。前款规定的建筑面积包括不动产登记簿记载的套内面积和 分摊面积。未配备电梯的物业，依据80元/in?的标准交存；配备电梯的 物业依据110元/n?交存；用于出售出租的车库、车位依据80元/m2的标准交存（人防工程除外）；此交存标准由市房地产行政 主管部门依据本市物业建筑安装工程每平方米的造价成本适时 作出调整。第七条建设单位和业主应当依据下列规定的时限交存首 期修理资金：（一）2018年1月1日以前竣工交付的物业，由业主依据实 测的每户建筑面积依据本方法第六条规定的标准，将修理资金交 存至市修理资金办在银行开设的专户账户；（二）2018年1月1日以后竣工交付的物业，建设单位应当
13、 在办理物业初始登记前，依据实测的每户建筑面积依据本方法第 六条规定的标准，将修理资金一次性交存至市修理资金办在银行 开设的专户账户。业主在办理房屋入住手续前，需向建设单位支 付其应交修理资金。业主未按前款规定交存修理资金的，建设单位不得将物业交 付给业主。市不动产登记部门不得办理物业登记手续。第八条市修理资金办收取修理资金，应当向交存人出具省 财政部门统一监制的修理资金专用票据。第九条 修理资金余额低于首次交存的修理资金30%时，业 主应当续筹修理资金。修理资金续筹的标准和方案由业主委员会拟定，经业主大会 或者物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且 占总人数2/3以上的业主（
14、以下简称双2/3以上业主）确定后， 由业主委员会详细实施。续筹金额参照首次交存额确定。续筹资 金应当接着交存到修理资金开户银行，记入业主明细账。未成立业主大会的，修理资金续筹的方案由社区居委会拟 定，经物业管理区域内双2/3以上业主确定后，由社区居委会详 细实施。第十条已经办理物业登记但未交存修理资金的业主，应主 动补交。其补交金额，应依据第六条规定的标准交存。业主未按规定补交修理资金的，业主委员会、物业服务企业 或者社区居委会应当督促其交存；逾期仍未交存的，业主委员会、 物业服务企业或者社区居委会、相关业主可以依法起诉。第十一条业主转让物业时，应当结清修理资金；修理资金 尚有节余的，应当随物
15、业全部权同时转让过户。业主转让物业时，市修理资金办应出具修理资金转移交割证 明。未办理修理资金转移交割证明的，不动产登记部门不予办理 物业转让手续。物业因征收或者其他缘由灭失的，市修理资金办应当将业主 交存的修理资金账面余额返还业主。第十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收 益，在扣除物业服务企业代办费用后，应当将业主所得收益30% 用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入修理资金，在物业管理 区域内统筹运用，但业主大会另作确定的除外。前款规定的物业服务企业代办费用，由业主委员会和物业服 务企业在物业服务合同中约定。第三章专户管理第十三条 市修理资金办应当通过招标方式选择商业银行，
16、作为本市市区范围内修理资金的专户管理银行，设立修理资金管 理专户。业主交存的修理资金，应当以物业管理区域为单位设立账 户，并按幢、按户设置明细账目。第十四条业主大会成立后，业主委员会应当到市修理资金 办查询所在物业管理区域内交存修理资金的业主名单和余额，并 在物业管理区域内公示。第十五条 修理资金账户的账目管理，业主大会成立之前， 由市修理资金办代管；业主大会成立后，由业主委员会负责管理, 也可依据业主大会的决议托付物业服务企业或者专户银行负责 详细管理。第十六条 业主交存的修理资金自存入归集账户之日起计 息，当年度交存的按年初活期利率标准计息；次年度起，按年初 银行同期存款一年期定存基准利率
17、计息。每年计息结转日为12 月31日，于次年一季度确定计息安排额度一次性向交存业主计 息，并记载入修理资金管理系统。经业主大会或物业管理区域内双2/3以上业主确定，修理资 金可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险。第十七条 市修理资金办应当在保证正常运用的前提下，依 据修理资金总额、运用安排等因素，制定平安合理的保值增值方 案。修理资金可以依据国家规定购买一级市场国债或者转存2-3 年定期存款，并执行上浮利率标准。修理资金增值部分，扣除财政部门核定的管理费用和向交存 业主分摊计息外，其余增值收益部分按物业管理区域建立统筹修 理资金，在物业管理区域内统筹运用，主要用于工程审价机构预
18、（决）算审价费用、应急修理项目费用和其他不行预见费用等。禁止任何单位和个人挪用修理资金及增值部分；禁止利用修 理资金从事国债回购、托付理财业务、投资股票、期货或者将购 买的国债用于质押、抵押等担保行为。第四章运用范围第十八条修理资金的运用范围包括：（一）物业共用部位修理工程1 .主体承重结构部位损坏，须要拆换、加固的；2 .户外墙面或共用屋面因损坏须要重新进行防水或者保温 层施工的；3 .整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，须 要修缮的；4 .整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等 因破损须要整体修缮的；5 .经具有共有关系的双2/3以上业主同意运用修理资金的 其他修理工
19、程。（二）物业共用设施设备修理、更新、改造工程1 .物业管理区域内路面破损30%以上，须要整体修复的；2 .整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，须 要更新、改造的；3 .智能化系统、消防设施等须要整体更新、改造或者更换、 修理主要部件，一次性费用超过原造价20%的；4 .电梯须要整体更新或者更换、修理主要部件，一次性费 用超过电梯原造价20%的；5 .二次供水及消防水泵等因损坏，须要更新、改造的；6 .物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，须要整体修缮、 更新的；7 .经具有共有关系的双2/3以上业主同意运用修理资金的 其他修理、更新、改造工程。第十九条发生下列危及房屋运用和人身财产平
20、安等紧急 状况，须要实行应急措施对共用部位、共用设施设备进行修理、 更新和改造才能消退的，可以认定为应急修理，详细包括：（一）共用屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身平安或者存在平安隐患并由电梯检 验检测机构出具书面看法的；（三）消防设施损坏严峻或者存在消防平安隐患并由公安机 关或者消防机构出具整改通知书的；（四）公共护（围）栏破损严峻，危及人身、财产平安的；（五）楼梯外墙面有脱落危急的；（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造胜利能障碍， 危及人身财产平安的；（七）二次供水设施损坏的；（A）其他经主管部门认定危及房屋平安的情形。其次十条 下列费用，不得从修理资金中列支：（一
21、）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用， 由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出；（-）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题须要修理 的费用，由建设单位担当；（三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有 线电视等相关管线和设施设备的修理、养护费用，由有关单位依 法担当；（四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其修理、 更新费用由责任人担当。第五章运用程序其次十一条 修理资金的运用，应当遵循程序规范、便利快 捷、公开透亮、权利与义务相一样的原则。其次十二条修理资金的运用，依据下列程序办理：（一）申请人制定修理、更新和改造方案；（二）修理、更新和改造方案需经双2/3以
22、上受益业主表决通过;（三）申请人持有关规定资料或通过阜阳市网上办事大厅向 区物业行政主管部门提出访用申请；（四）区物业行政主管部门自受理之日起3个工作日内，对 签署看法的业主抽查确认，组织外业现场勘察，并拍照留存。经 审查资料齐全且符合运用条件的出具运用审查看法，并抄送市修 理资金办；资料不齐全或者不符合运用条件的，一次性书面告知 补正手续。（五）申请人组织施工和竣工验收，签署竣工验收结算报告, 做出决算审价和受益业主分摊明细清册，向市修理资金办申请划 转修理资金。（六）市修理资金办应当自收到资金划转申请后2个工作日 内复核，符合条件的，向专户管理银行发出资金划转通知。应急修理项目运用修理资金的，依据前款第（一）、（三）、 （四）、（五）、（六）项规定的程序办理。实施物业管理且已经成立业主大会的物业管理区，其申请人 为业主委员会；实施物业管理但未成立业主大会的，其申请人为 物业服务企业；未实施物业管理的，其申请人为社区居委会。其次十三条 申请人应当依据修理资金运用范围，依据物业 现状，制定修理、更新和改造方案。修理、更新和改造方案包括:（一）修理、更新和改造项目的详细内容和组织形式；（二）选择施工单位，做出工程预算；（三）受益业主交存修理资金余额清单；