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1、 淮南市物业专项维修资金管理办法()_物业经理人 淮南市物业专项修理资金治理方法（2023） 淮南市人民政府令第135号 第一条 为了加强物业专项修理资金治理，保障物业共用部位、共用设施设备的修理和正常使用，维护物业专项修理资金全部人的合法权益，依据中华人民共和国物权法、物业治理条例和安徽省物业专项修理资金治理暂行方法等法律、法规，结合本市实际，制定本方法。 其次条 本方法适用于本市市辖区（包括毛集试验区）范围内的物业专项修理资金（以下简称修理资金）的交存、治理、使用和监视。 第三条 本方法所称物业共用部位，是指房屋主体承重构造部位（包括根底、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门
2、厅、楼梯间、电梯间、水泵间、走廊通道、地面架空层等。 本方法所称物业共用设施设备，是指物业治理区域内建立费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、路灯、绿地、道路、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。 第四条 市房地产行政主管部门负责指导监视修理资金的治理工作，其所属的市修理资金治理机构详细负责日常治理工作。 市房改部门负责公有住房出售单位交存的修理资金治理工作。 市财政、审计等有关部门应当根据各自职责，做好修理资金的监视工作。 第五条 修理资金的治理，实行专户存储、专款专用、业主决策、政
3、府监视的原则。 第六条 住宅物业和非住宅物业的业主，应当根据本方法规定交存修理资金。但属一个业主全部且与其他物业没有共用部位、共用设施设备和居民依法自建自用的房屋除外。 第七条 首次修理资金，由业主根据以下标准交存： （一）住宅物业，未配备电梯的根据购房款总额1%的比例交存；配备电梯的根据购房款总额2%的比例交存； （二）非住宅物业（包括建立单位自用、出租的物业），根据购房款总额或者同期同类商品房售房价款1%的比例交存； （三）公有住房的买受人根据购房款总额2%的比例交存，售房单位根据高层住宅售房款30%的比例交存、多层住宅售房款20%的比例交存。 第八条 首次修理资金，由业主在办理物业权属登
4、记时向市房地产行政主管部门交存；建立单位自用、出租的物业，由建立单位在办理物业权属登记时向市房地产行政主管部门交存。 违反前款规定，业主、建立单位未交存首次修理资金的，市房地产行政主管部门不予办理物业权属登记。 第九条 业主交存的修理资金属业主全部，建立单位交存的修理资金属建立单位全部，房改房单位交存或者从售房款中提取的修理资金属房改房单位全部。 第十条 市房地产行政主管部门收取修理资金时，应当向交存人出具省人民政府财政部门统一监制的修理资金专用票据。 第十一条 业主分户账内修理资金余额低于首次交存额30%时，该业主应当准时续筹修理资金。 成立业主大会并选举产生业主委员会的，修理资金的续筹标准
5、和方案由业主委员会拟定，提交业主大会打算后，由业主委员会详细实施。经业主大会同意，也可以托付物业效劳企业实施。 未成立业主委员会的，修理资金的续筹工作由物业效劳企业或者物业所在区域居民委员会组织实施。 第十二条 市房地产行政主管部门应当通过招标选择商业银行，设立修理资金治理专户。 业主交存的修理资金，由市房地产行政主管部门在修理资金专户中以物业治理区域为单位设立账户，并按幢、按户设置明细账目。 修理资金应当自存入专户之日起记账到户，结息到户。 第十三条 业主大会成立后，业主委员会应当到市修理资金治理机构查询所在物业治理区域内交存修理资金的业主名单和金额，并在物业治理区域内公示。 业主未交存修理
6、资金的，业主委员会应当催促其交存；逾期仍未交存的，可以向人民法院起诉。 第十四条 业主转让物业时，应当向受让人说明修理资金交存和结余状况并出具有效证明，该物业分户账中结余的修理资金随物业全部权同时转让过户。原业主未交存修理资金的，受让人足额交存后，凭修理资金专用票据方可办理物业转让手续。 业主转让物业时，未结清修理资金的，市房地产行政主管部门不予办理物业转让手续。 第十五条 物业因拆迁或者其他缘由灭失的，市修理资金治理机构应当将业主交存的修理资金账面余额返还业主，业主办理余额支取手续时，应当提交物业灭失的相关证明材料。 第十六条 修理资金在保证正常使用的前提下，市房地产行政主管部门可以根据国家
7、有关规定，购置一级市场国债和在专户治理银行进展定期存款。购置国债和定期存款的增值局部，扣除市财政部门核定的治理费用外，应当纳入修理资金专户，在物业治理区域内统筹使用。 第十七条 修理资金的使用，应当遵循程序标准、便利快捷、公开透亮、受益人与负担人相全都的原则。 第十八条 修理资金的使用范围包括物业共用部位修理工程和物业共用设施设备修理更新改造工程。 第十九条 物业治理的以下费用，根据以下规定担当，不得从修理资金中列支： （一）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要修理的费用，依法应当由开发建立单位或者施工单位担当； （二）物业治理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供气、供热、供电、
8、通信、播送电视等专业部门负责治理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通讯、电视等相关管线和设施设备的修理、养护费用，由有关单位依法担当； （三）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其修理、更新费用由责任人担当； （四）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括日常绿化养护、水箱清洗、化粪池清淤、疏通水管等，由物业效劳企业从业主交存的物业效劳费中支出。 其次十条 物业共用部位、共用设施设备保修期限，根据建立工程质量治理条例、房屋建筑工程质量保修方法和商品房销售治理方法等有关规定，其最低保修期限为： （一）根底设施工程、房屋建筑的地基根底工程和主体构
9、造工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、屋面和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热、供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年； （五）其他工程的保修期限依照开发建立单位与用户商定。 其次十一条 使用修理资金，应当具备以下条件： （一）物业共用部位、共用设施设备保修期届满； （二）修理资金足额交存，物业修理更新改造工程符合使用范围。有 局部业主已交存，局部业主未交存，但已就本次修理资金使用分摊标准达成全都且将修理资金分摊额存入市修理资金专户的； （三）经使用范围内专有局部占建筑物总面积2/3以上且占总
10、人数2/3以上的业主同意。 其次十二条修理资金的分摊，应当遵循谁受益谁负担的原则进展分摊。 屋顶等共用部位为局部业主依据合同商定单独使用的，其修理和更新、改造费用由受益业主自行担当；没有商定的，由屋面庇护范围下各层的相关业主根据各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 共有屋面或者共有墙体渗漏的，经相关业主申请可以直接使用相关业主交存的修理资金。 其次十三条 物业修理更新改造费用，根据以下规定列支： （一）用于物业治理区域内共用设施设备修理更新改造的，由全体业主根据其全部的物业建筑面积比例分摊，并从业主交存的修理资金中列支； （二）用于整幢楼共用部位、共用设施设备修理更新改造的，由该幢物业的全体业主根
11、据其全部的物业建筑面积比例分摊，并从该幢业主交存的修理资金中列支； （三）用于一个单元内共用部位、共用设施设备修理更新改造的，由该单元内的全体业主根据其全部的物业建筑面积比例分摊，并从该单元业主交存的修理资金中列支； （四）相邻业主共有部位的修理，由相邻业主根据其全部的物业建筑面积比例分摊，并从相邻业主交存的修理资金中列支。 其次十四条 物业共用部位、共用设施设备修理更新改造时未售出的物业，建立单位应当根据未售出物业建筑面积分摊修理费用。 其次十五条 物业共用部位、共用设施设备修理更新改造涉及已售公有住房的，首先从公有住房售房款中提取的修理资金中列支；缺乏局部由已购公有住房的受益业主根据其各自
12、拥有物业建筑面积的比例分摊。 其次十六条 住宅小区内单一产权独立式物业交纳的修理资金专项用于共用设施设备的修理更新改造。 其次十七条 修理资金的使用，根据以下程序办理： （一）制定方案。业主委员会、物业效劳企业或者物业所在区域居民委员会（以下统称修理资金使用申请人），依据物业共用部位、共用设施设备现状及业办法见，编制使用方案。使用方案包括：拟修理工程名称、工程预算书、实施范围、施工单位选择方式、施工治理、工程验收及资金决算方式等内容； （二）业主表决。使用方案应当经修理资金列支范围内专有局部占相关建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意，并在使用方案业主表决确认明细表上签字，同时将
13、表决结果在物业治理区域内公示； （三）受理审核。修理资金使用申请人持使用方案、工程预算明细表、业主大会决议或者业主书面签名等材料，向市修理资金治理机构提出访用申请，经其现场勘查、审核。 修理资金使用申请人应当组织未交修理资金的业主或者修理资金账户余额缺乏分摊修理费用的业主补交修理资金，并存入市修理资金专户； （四）工程实施。市修理资金治理机构审核同意后，修理资金使用申请人可自行或者托付相关单位通过招投标或者其他公开、公正、公正的方式选定施工单位，组织实施。 市修理资金治理机构依据使用方案和工程施工合同，将工程预算资金的30%划拨到施工单位账户； （五）竣工验收。工程竣工后，修理资金使用申请人组
14、织施工单位、监理单位、业主代表、市修理资金治理机构工作人员及其他相关单位对工程进展验收，并签署竣工验收报告，验收合格前方可交付使用。 电梯等特种设备的质量和安全技术性能，经施工单位自检合格后，由修理资金使用申请人向法定监视检验机构提出验收检验申请。检验不合格的，不得交付使用； （六）决算分摊。修理工程验收合格后，市修理资金治理机构会同修理资金使用申请人，依据施工单位的工程决算书编制工程决算，决算金额在5万元以上的工程应当进展决算审计，以工程决算审价报告作为拨付工程资金的有效凭据。 工程决算审核后，修理资金使用申请人将工程决算费用分摊明细表、工程竣工验收报告以及修理工程实施状况、完工时间等在物业
15、治理区域内公示。 公示完毕后，决算费用未超过工程预算金额或者在商定范围内的，修理资金使用申请人到市修理资金治理机构办理工程结算手续，并提交工程决算费用分摊明细表、决算费用分摊明细表公示证明、工程决算书、发票和工程竣工验收报告。 市修理资金治理机构审核后，将工程尾款划拨到施工单位账户，并根据分摊明细表从相关业主个人账户中核减。 其次十八条 有以下紧急状况之一的，可以使用修理资金： （一）电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患，经法定检测机构出具整改通知书的； （二）楼体外墙装饰面存在脱落、剥落等隐患，经法定房屋质量检测机构出具证明的； （三）楼地板、扶梯踏板断裂和公共阳台、晒台、扶梯等的各种扶
16、手、栏杆松动损坏有脱落危急的； （四）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障，消防机构出具整改通知书的； （五）其他物业共用部位、共用设施设备消失危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益等安全隐患，必需马上消退的。 其次十九条 有本方法其次十八条规定情形之一，需要马上对物业共用部位、共用设施设备进展修理更新改造的，由修理资金使用申请人提出工程紧急使用方案，并由物业所在地街道办事处出具证明或者由有关法定机构出具检验检测结果、鉴定结论，报市修理资金治理机构，经其现场勘查并审核备案后，预先拨付抢修资金。 修理更新改造工程紧急使用方案应当在建筑区划内主要出入口显着位置进展公示并留存公
17、示影像资料。修理完毕，经修理资金列支范围内相关业主2/3以上同意竣工验收，或者经市修理资金治理机构现场查勘并审核，发生的修理费用从修理涉及范围内相关业主修理资金账户中列支并公示，公示期不少于7日。 第三十条 紧急修理费用在5万元以上的工程，修理资金使用申请人应当对修理费用进展审核或者托付专业中介机构对修理费用进展审计，以工程决算审计报告作为拨付工程资金的有效凭证。 第三十一条 使用修理资金的费用应当划转到修理更新改造工程合同确定的施工单位账户，不得支取现金。 第三十二条 市房地产行政主管部门应当依据建筑区划内共用部位、共用设施设备修理更新改造工程的需求，建立具有相关资质的审价、监理、鉴定、修理
18、等中介机构库，供业主委员会、相关业主或者其托付的单位选择。 中介机构代理费用，可以根据国家规定标准列支。 第三十三条 修理资金使用申请人应当对其供应材料的真实性、合法性、有效性负责；隐瞒真实状况或者供应虚假材料的，依法担当相应的法律责任。 第三十四条 违反本方法规定，挪用修理资金的，由市房地产行政主管部门依法赐予惩罚。 第三十五条 市房地产行政主管部门及其所属的市修理资金治理机构，在修理资金监视治理工作中，有徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守行为的，对有关责任人员依法赐予处分。 第三十六条 凤台县修理资金的交存、使用、治理和监视，参照本方法执行。 第三十七条 本方法自2023年4月1日起施行。 淮南市人民政府/P