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1、 长沙市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)_物业经理人 长沙市物业专项修理资金治理方法(征求意见稿) 2023年9月17日 第一章 总 则 第一条【立法目的与依据】 为了加强对物业专项修理资金的治理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护物业专项修理资金全部权人的合法权益，依据国务院物业治理条例等规定，结合本市实际，制定本方法。 其次条【适用范围】 本市市区范围内国有土地上的物业，其物业专项修理资金的交存、使用、监视及其相关治理活动，适用本方法。 本方法所称物业专项修理资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的修理和更新、改造的资金。 第三条【治理原则】 物业专项修理
2、资金治理实行专户存储、专款专用、政府监视、公开透亮的原则。 第四条【治理主体】 市住房和城乡建立行政主管部门负责物业专项修理资金的治理工作。市物业专项修理资金治理机构(以下简称治理机构)详细负责物业专项修理资金的日常治理工作。 市财政、审计、监察等相关部门根据各自职责对物业专项修理资金的治理进展监视。 区建立(房产)主管部门、乡镇人民政府、街道办事处根据规定的职责分工，负责物业专项修理资金的相关工作。 其次章 交 存 第五条【交存范围】 同一物业区域内，有两户以上业主的物业，其业主应当交存物业专项修理资金。 第六条【交存主体和时点】 购置预售商品房的，购房者应当在办理房屋预报登记时将首期物业专
3、项修理资金直接存入物业专项修理资金专户。房地产开发企业不得代收首期物业专项修理资金。 除前款规定的情形外，建立单位应当在办理房屋初始登记前将首期物业专项修理资金交存至物业专项修理资金专户。 第七条【交存标准】 业主根据所拥有物业的建筑面积交存物业专项修理资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项修理资金的数额标准，由市住房和城乡建立行政主管部门依据市建筑安装工程每平方米造价的5%至8%分类确定后向社会公布，并适时调整。 调整首期物业专项修理资金的交存标准，应当公开征求意见并组织听证。 第八条【资金权属】 业主交存的物业专项修理资金属于业主全部。 第九条【治理方式】 业主大会成立前，业主交存的物业专
4、项修理资金，由治理机构代管。 业主大会成立后，经业主大会打算自行治理物业专项修理资金的，由业主委员会向治理机构申请划转本物业治理区域内业主交存的物业专项修理资金。未经业主大会打算自行治理物业专项修理资金的，连续由治理机构代管。 第十条【专户治理银行设置】 治理机构应当根据相关规定确定商业银行作为物业专项修理资金的专户治理银行，并在专户治理银行开立物业专项修理资金专户。 第十一条【账户设置方式】 物业专项修理资金应当以物业区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按房屋户室号设分户账。 第十二条【资金划转条件】 业主大会成立后，打算自行治理物业专项修理资金的，应当召开业主大会会议，就以下事项进展表决
5、： (一)物业专项修理资金自行治理的决议; (二)物业专项修理资金治理制度; (三)确定物业专项修理资金专户治理银行、账目治理单位和物业专项修理资金账目责任人的决议; (四)其他与物业专项修理资金有关的决议事项。 以上事项应当经物业治理区域内专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。 物业所在地的区建立(房产)主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对业主大会会议进展指导。 业主大会会议召开后，业主委员会应当就业主大会决议的事项及业主大会会议召开的状况在本物业治理区域内进展公示，公示期不得少于十五日。 第十三条【资金划转程序】 打算自行治理物业专项修理资金的，
6、业主大会应当在物业专项修理资金专户治理银行开立专户。 申请划转物业专项修理资金的，业主委员会应当向治理机构提出书面申请。对符合本方法第十二条规定的，治理机构应当自收到申请之日起三十日内，将物业治理区域内业主交存的物业专项修理资金账面余额划转至业主大会开立的物业专项修理资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。 第十四条【重新代管】 业主大会自行治理物业专项修理资金期间，经物业治理区域内专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主大会可以申请治理机构重新代管物业专项修理资金。 第十五条【资金续筹】 业主分户账面物业专项修理资金余额缺乏首期交存额百分之三十的，应
7、当准时续交。 由治理机构代管物业专项修理资金的，续交的详细治理方法由市住房和城乡建立行政主管部门会同市财政行政主管部门制定。 由业主大会自行治理物业专项修理资金的，续交方案由业主大会打算。 第十六条【计息方式】 物业专项修理资金自存入物业专项修理资金专户之日起根据国家规定的利率，在每年规定的时间为业主计息。 第十七条【票据治理】 治理机构应当向交存人出具由省财政行政主管部门统一监制的专用票据。 第三章 使 用 第十八条【使用范围】 物业专项修理资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的修理和更新、改造，不得挪作他用。 第十九条【分摊原则】 物业共用部位、共用设施设备的修理和更新、改
8、造费用，由相关业主根据各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 已交存物业专项修理资金的，分摊费用从业主分户账中列支。业主分户账面余额缺乏以支付分摊费用的，由该业主补足。 未交存物业专项修理资金的，分摊费用由该业主担当。 其次十条 【代管使用程序】 由治理机构代管物业专项修理资金的，根据以下程序使用物业专项修理资金： (一)物业效劳企业、业主委员会或者相关业主依据修理和更新、改造工程向治理机构提出访用申请; (二)治理机构进展现场勘查，明确物业专项修理资金列支范围; (三)物业效劳企业、业主委员会或者相关业主制定使用方案，经物业专项修理资金列支范围内专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三
9、分之二以上的业主同意。使用方案应当包括拟修理和更新、改造的详细范围和内容、预算费用、列支范围等; (四)治理机构应当对使用方案及业主表决状况等进展公示，公示期不得少于七日; (五)公示期满无异议或者异议不成立的，物业效劳企业、业主委员会或者相关业主组织实施使用方案; (六)物业效劳企业、业主委员会或者相关业主持有关材料，向治理机构申请列支; (七)治理机构审核同意后，根据工程进度向专户治理银行发出划转物业专项修理资金的通知，专户治理银行将所需物业专项修理资金划转至修理单位。 其次十一条【自管使用程序】 由业主大会自行治理物业专项修理资金的，根据以下程序使用物业专项修理资金： (一)物业效劳企业
10、或者相关业主提出访用方案，使用方案应当包括拟修理和更新、改造的工程、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急状况以及其他需要临时使用物业专项修理资金状况的处置方法等; (二)使用方案经物业专项修理资金列支范围内专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意; (三)物业效劳企业或者相关业主组织实施使用方案; (四)物业效劳企业或者相关业主持有关材料向业主委员会提出列支物业专项修理资金; (五)业主委员会依据使用方案审核同意，报区建立(房产)主管部门备案;区建立(房产)主管部门发觉不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正; (六)业主委员会向专户治理银行发
11、出划转物业专项修理资金的通知; (七)专户治理银行将所需物业专项修理资金划转至修理单位。 其次十二条【一次性表决模式】 对符合以下条件的物业修理和更新、改造工程，可以实行一次性表决的方式使用物业专项修理资金。一次性表决时，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 (一)同一物业治理区域内全体业主受益; (二)单项物业修理和更新、改造工程费用在一万元以下。 一次性表决方式使用物业专项修理资金的期限不得超过五年，且期限内使用总金额不得超过本物业治理区域物业专项修理资金交存总额的百分之五。 属于一次性表决范围内的物业修理和更新、改造工程，使用物业专项修理资金时
12、，不需要业主再次表决。 一次性表决使用物业专项修理资金的详细方法，由市住房和城乡建立行政主管部门另行制定。 其次十三条【应急修理情形】 发生以下情形之一，需要马上对物业工程进展修理和更新、改造的，修理费用可以直接从相关业主物业专项修理资金中列支： (一)电梯故障危及人身安全的; (二)消防、电力、供水、供气系统消失功能障碍或者局部设备损坏严峻等重大安全隐患或者紧急状况的; (三)屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严峻的; (四)楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的; (五)其它发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急状况。 发生本条第(一)项、第(二)项情形，应当经相关资质单位检测、鉴定;发生本条第(三)项、第(四)项、第(五)项情形，应当经区建立(房产)主管部门确认。 其次十四条【代管应急修理程序】 由治理机构代管物业专项修理资金的，发生其次十三条规定的情形时，物业效劳企业、业主委员会或者相关业主应当报物业所在地区建立(房产)主管部门确认后，向治理机构书面申请预先拨付局部物业专项修理资金，治理机构应当在两个工作日内划转资金。物业效劳企业、业主委员会或者相关业主应当组织抢修。工程竣工后，经物业所在地区建立(房产)主管部门确认，物业效劳企业、业主委员会或者相关业主持修理发票等材料到治理机构办理余款拨付手续。