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1、有关集体合同集锦10篇集体合同篇1一、集体合同平等协商的原则集体合同的签订是建立在平等协商基础之上的，所谓“平等协商” 是指用人单位指定的协商代表与工会选派的协商代表（没有建立工 会的，由职工 推选协商代表）为签订集体合同进行商议的行为，同时， 平等协商也是劳动关系双方就彼此之间权益及双方关注的相关事宜 进行沟通、交涉、谈判和共 决的过程。双方进行平等协商应把握以 下几个原则：1、合法的原则合法原则是集体合同订立过程中最基本的原则。主要包括协商、 订立的程序合法和内容合法两个方面。这里的法主要指劳动法 和与劳动法相关的配套法律、法规与规定。2、平等合作与协商一致的原则参与协商的工会组织与企业不
2、存在隶属关系，双方法律地位是平 等的。W此互相都有充分表达意见的权利。任何一方不能依仗权势， 通过胁迫手段 把自己的意志强加给对方，订立不平等合同。不平等 合同是没有法律效力的。3、权利与义务相结合的原则 方首席代表轮流主持，通常应按以下程序进5、宣布会议议程和纪律；一方首席代表提出协商具体内容和要求，另一方首席代表就对方 要求提山回应；6、双方代表发表意见进行讨论；双方代表归纳意见，达成一致的，应当形成草案，由双方首席代 表 签字确认。在协商过程中，双方可协商中止会议。7、职代会审议依据劳动合同法和集体合同规定，经双方协商代表协商 一致形成的集体合同草案或专项集体合同草案应当提交职工代表大
3、会或全体职工讨论。这是集体合同签订的法定程序，未经审议，集体 合同无效。职工代表大会或全体职工讨论集体合同草案或专项集体 合同草案时，应当有三分之二以上职工代表或职工出席，且须经全体 职工代表半数或者全体职工半数以上同意，集体合同草案或专项集体 合同方可获得通过。签约与审核集体合同草案通过职代会审议后，应由集体协商双方 的首席代表签字。并自双方首席代表签字之日起10日内，由用人单 位一方将文本一式两份报送 劳动保障部门审查。劳动保障部门收到 集体合同文本起15日内若未提出异议，则集体合同即行生效。若15 日内提出异议，应将审查意见书送达双方协商代表。双方收到后， 应对提出异议的事项经过集体协商
4、重新签订集体合同，并再次提交文 本送审。集体合同的公布集体合同生效后，应自生效之日起以适当的形式 向本方的全体人员进行公布。集体合同篇2各位领导、同志们：今天在是三八妇女节，首先，我代表供电公司领导班子及全体员 工，向广大女职工表示节日的问候，同时对市总工会及兄弟单位领导 的到来表示热烈的欢迎！市女职工权益保障专项集体合同现场会能够在我公司召开，是市 总工会对我们的充分信任，是对我们工作的充分肯定，更是对我们的 巨大鼓舞和鞭策,我们感到非常荣幸。在此，对市总工会及兄弟单位多年来给予 我们的关怀和支持表示衷心的感谢！今年年初，我公司行政方代表、工会方代表和女职工代表经过平 等协商和集体讨论，正式
5、签订了女职工专项集体合同，这表明了公司 对女职工工作的高度重视和保护女职工特殊利益的鲜明态度。此项工 作虽然在我地区首开先河，但也是刚刚起步，谈不上什么经验，谨向 各位领导和同志们汇报一下我们的思想认识和工作的开展情况。一、统一思想，高度认识维护女职工特殊利益的重要意义我公司共有女职工1724名，占员工总数的27.40%,由于企业 性质和女工特点所决定，我公司女工在营销和经营管理岗位占有很大 比例，在生产岗位也占有一定比例，无论在哪个岗位，她们都发挥了 重要作用，有的甚至是男职工无法替代的。生产岗位的女工发挥了细 腻、缜密的特点，为安全生产奉献了聪明才智；营销岗位的女工在加 强营销管理、堵塞营
6、业漏洞方面发挥了专长，尤其是营业窗口的女工, 她们以真诚的服务让广大客户高兴而来、满意而去，为了企业赢得信 誉，树立了形象；经营管理岗位的女工当家理财，为企业依法经营做 出了贡献。因此说，女职工是我们企业的重要组成部分，在企业中占 有重要的地位，为企业的改革发展和稳定做出了重要贡献。在签订女职工专项集体合同的课题刚刚提到日程上来的时候，公 司内部也有不同看法。比较集中的反映是，公司对女职工的特殊保护 已经很到位了，况且公司的集体合同又设立了专章，再签订女职工保 护专项集体合同是不是重复，必要性到底有多大？我们通过深入调查研究认识到，我公司的工作性质是产供销一条 龙生产服务性企业，生产任务的繁重
7、，工作压力的增大，给女职工特 殊利益的维护带来了许多新的问题。虽然公司的集体合同已对女职工 保护列出专章，公司对女职工保护已经按国家规定做到位了，但法律 法规对女职工劳动保护滞后于形势发展，在政策解答和解决问题方面 显得软弱，许多女职工应该享受和保护的权力无法做到政策和制度的 延续性；现有的集体合同中涉及女职工特殊保护方面的内容有些空泛 笼统，加之受中国封建观念的影响，有关方面对保障女职工特殊利益 重视程度不够，使女职工特殊利益保护工作受到一定影响，女职工的 特殊利益难以得到更好的保护。新形势下如何有效保护女职工的合法权益和特殊利益？我们认 为，女职工的权益保护，是党和国家为了维护女职工的劳动
8、权利，保 障女职工在劳动生产中的安全与健康，以法律、法规的形式对女职工 的一种特殊保护，平等协商和集体合同制度是市场经济条网件下维护 职工合法权益的重要机制。那么，推进女职工特殊保护专项集体合同 工作，就是解决这一问题的根本途径，是运用集体合同制度，有针对 性地维护女职工合法权益和特殊利益的重要载体。推进签订女职工专项集体合同工作，是构建和谐社会、和谐企业 的需要，是维护女职工合法权益和特殊利益的具体措施，是提升女职 工组织维权能力的需要，也是广大女职工的迫切要求。有利于提升集 体合同的针对性和实效性，有利于建立和谐稳定的劳动关系，有利于 规范企业行为，以法律机制的形式约束各级行政领导，使维护
9、女职工 特殊利益契约化、法律化，增强针对性、连续性，不致因企业形势变 化和领导者的更迭，使女职工权益保护受到影响。从而达到有利于调 动女职工的积极性和创造性，有利于促进企业快速、健康发展的双赢 目的。因此，作为企业领导，我们有义务、有责任把这项工作开展好， 这是企业责无旁贷的一项重要任务。二、严谨操作，把女职工特殊权益保护落到实。女职工专项集体合同，是用人单位与本单位女职工根据法律、法 规、规章的规定，就女职工合法权益和特殊利益方面的内容通过集体 协商签订的专项协议。对于用人单位和本单位的全体女职工具有法律 约束力。女职工专项集体合同作为集体合同制度的一个重要组成部分, 既具有集体合同的共性，
10、又具有其特殊性。签订女职工权益保护专项集体合同工作政策性强，涉及面广，我 们首先组织相关领导和人员认真学习研究了劳动法、工会法、 妇女权益保障法和集体合同规定，从法律法规方面确立了女 职工专项集体合同的.理论依据。其次，责成工会女工组织对全公司女职工生产劳动情况、权益保 护现状。集体合同篇3【基本案情】朱大系甲组村民，在20xx年2月因办加工厂需要土地建厂房， 于是，他与相邻的乙组村民徐某协商：以每亩地8, 000元的价格， 购买徐某承包乙组的1.3亩集体所有的土地使用权，双方订立了征 地协议一式三份，并共同请了一位证人在协议书上以见证人的身份 签了字。这样，朱大未经任何行政机关批准就建了厂房
11、，且该厂一直 经营至20xx年2月。20xx年3月，房地产开发商常某找到朱大，同 意以每亩人民币15万元的价格购买上列土地开发商品房对外销售。 朱大与常某于20xx年3月15日共同签订了土地转让协议一式三 份，双方约定：朱大将上列土地转让给常某开发建商品房销售，常某 以每亩15万的价格付给朱大；双方签字后协议即生效。徐某的妻子武某在得知自家的承包地过去是8000元一亩卖给朱 大，现在朱大以每亩15万的价格卖给常某时，对朱大从自家的承包 地中获得了巨大利益而感到心中不平。20xx年4月，武某以原告的 身份向人民法院起诉朱大，提出诉讼要求：1、依法确认征地协议 无效；2、返还上列土地的使用权、经营
12、权；3、朱大承担本案的全部 诉讼费。法院受理后，被告进行答辩。被告认为：1、在20xx年2月双方 签订了征地协议书，双方是自愿的，是公平交易；2、在当年买 卖土地的价格也很公道，且徐某已经收取了我方的钱款；3、双方的 土地买卖行为，时间已经过去了 10年，超过了法定的诉讼时间规定， 法院应当不予受理。法院依法组成合议庭，公开进行审理。并依法做出了判决：确认 原、被告土地买卖合同征地协议无效。同时，法院依法定职权向双方所在地的县人民政府土地行政监察 机关提出了司法建议：由行政机关对双方的私自买卖土地行为进行处 rm iJo【法律分析】在上述买卖土地的违法案件中，所涉及的法律法规有：1、中华人民共
13、和国土地管理法第二条第三款明确规定：”任 何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。由此 可见，朱大与徐某、朱大与常某之间的土地买卖交易，虽然有他们双 方签订的土地转让协议和征地协议，但是比照上述法律条文， 显然是违法的。因此，他们之间的土地买卖行为不但不受法律保护, 还要受到法律的处罚。2、中华人民共和国土地管理法第七十三条规定：“买卖或者 以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门 没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地 的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土 地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地
14、上新建 的建设物和其他设施，可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他 直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。” 本案中，法院据此提出由行政机关对双方的私自买卖土地行为进行处 nn 训o3、合同法第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效： 以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益的；违反法律、行政法 规的强制性规定。”因此，朱大与徐某、朱大与常某之间的征地协议 无效。4、民法通则第58条中规定“无效的民事行为，从行为开始 起就没有法律约束力”。【案例启示】随着城市化进程的不断加快，农村土地也随之升温，由此引发的 非法买卖或转让土地的现象也时有发生。多数农民群众认为是在买
15、卖、 处置自己的土地，与别人无关。要消除这种错误的思想认识误区，维 护法律法规尊严，相关部门应加大对农村土地管理法等法律法规 的宣传；同时提醒广大农民朋友：非法买卖农村集体土地非但得不到 法律的保护，还要承担法律责任，因此不要听信他人承诺或怀有侥幸 心理买卖或转让农村集体土地。集体合同篇4第一章总则第一条 为进一步规范企业与职工双方在生产经营活动中的行为, 加强安全生产的管理和监督，防止和减少安全生产事故与职业病危害 的发生，维护职工安全健康合法权益，促进企业的健康和谐发展。依 据劳动法、工会法、劳动合同法、安全生产法、职业病防 治法、浙江省安全生产条例、浙江省集体合同条例等法律法规 及政策，
16、结合本企业实际签订本专项集体合同。第二条企业在生产经营活动中，坚持“安全第一、预防为主、 综合治理”的方针，认真贯彻劳动安全卫生法律法规，落实安全生产 主体责任，牢固树立安全发展的理念，始终把企业安全生产和职工安 全健康放在首位，完善和落实劳动安全卫生责任制与各项措施，努力 提高劳动安全卫生管理水平。第三条 企业开展以“查找隐患、平等协商、签订协议、跟踪落 实、持续改进”为基本内容的工会主动参与安全生产工作，建立企业 行政与工会就劳动安全卫生问题定期协商沟通的机制，不断改善职工 作业环境和劳动条件。第四条 本集体合同由企业方与职工代表集体协商达成一致，经 职工（代表）大会审议通过，由企业方（企
17、业法人代表）与职工方代表 （企业工会主席）签订。本集体合同签订后，对企业和职工双方均具有 约束力，双方应认真履行集体合同的规定。第五条本集体合同所指的劳动安全卫生的主要内容：1 .劳动安全卫生责任制；2 .劳动安全条件和安全技术措施；3 .安全操作规程；4 .劳保用品发放标准；5 .定期健康检查和职业健康体检；6 .职业病危害防护；7 .劳动安全卫生培训；8 .安全生产和职业病防治经费；9 .工作时间与休息；10 .事故应急救援预案制度；11 .工伤事故调查处理。第六条企业工会依法组织职工监督集体合同的履行，维护职工 在劳动安全卫生方面的合法权益。职工有依法获得劳动安全卫生事项 告知和安全生产
18、保障的权利，并负有遵守企业劳动安全卫生规章制度 和操作规程的义务。第二章安全生产管理第七条企业依法设立劳动安全卫生管理机构，并按规定配备专 兼职劳动安全卫生管理人员。劳动安全卫生管理人员要认真履行职责, 落实好劳动安全卫生承诺责任状。第八条企业依照国家有关法律法规，建立健全安全生产责任制、 劳动安全卫生规章制度、安全操作规程、技术工艺规程、机械设备使 用维护规程，制定实施事故应急救援预案等。严格按照国家劳动安全 卫生法律法规、条例、标准组织生产经营活动，防止劳动过程中的事 故发生，减少职业病危害。第九条企业给职工创造符合国家标准的劳动条件（生产设备、设 施、生产工具、作业环境），每年年初制订年
19、度安全技术措施项目方 案，有计划地进行安全设备、设施的更新改造，并及时提供安全生产 资金保证，确保专款专用。工会参与安全技术措施立项讨论，并代表 职工监督实施情况。第十条企业应对职工进行劳动安全卫生教育和培训，并建立安 全生产教育培训档案，安全隐患、危险源点档案。认真落实“三级安 全教育”制度，并建立健全职工转岗教育制度和台帐，结合企业实际 对职工进行国家法律法规、政策教育；企业劳动安全卫生管理制度教 育；有毒有害化学物质防护教育；职业病防治和工伤事故案例教育; 易发生事故隐患的岗位及危险源点预防控制教育；防暑降温教育；安 全操作规程、技术工艺规程、机械设备使用维护规程教育；自救互救、 急救方
20、法、疏散和现场紧急情况的处理教育等。未经劳动安全卫生教 育和岗位技能培训合格的人员不得上岗。特殊工种作业人员必须经过 国家有关部门培训后，取得相应资格操作证，方可安排其进行特殊作 业。第十一条企业支持工会开展多种形式的群众性劳动安全卫生宣传教育活动。劳动法虽然是以保障劳动者的权益为主要宗旨的，但它所保护的 权利不是没有义务的权利，而是和义务相结合的权利。劳动者必须 履行劳动的义务，才能享有劳动的权利，才能享有支配、使用劳动 的权利。所以，在集体合同中，双方当事人既享有权利，又承担义 务。4、兼顾各方利益的原则兼顾各方利益，就是要求工会在代表职工同企业进行协商谈判时, 既要维护职T的合法利益，又
21、要从企业实际出发，把改善职工的劳 动和生活条件与企业的发展结合起来。公有制企业要在兼顾国家、 企业、职工利益的基础上建立协调稳定的劳动关系。非公有制企业 要在劳资两利的基础上建立协调稳定的劳动关系，使企业和职工双 氤5、维护正常生产、工作秩序的原则在集体合同的协商过程中，双方应保持良好的合作态度，不能采 取强制方式或过激行动强迫另一方接受自己的意见。当双方意见僵 持难以形成统一时，可暂时休会，期间必须保证生产经营的正常秩 序。二、集体合同的协商代表1.集体协商代表的主体资格问题集体协商代表是指按照法定程序产生并有权代表本方利益进行 集体协商的人员，分为用人单位的协商代表和职工方的协商代表。第一
22、，用人单位一方的协商代表。第十二条企业加强劳动安全卫生检查，行政、工会双方每月定 期组织有关部门进行联合大检查；各职能部门不定期组织专业人员进 行专项检查。对发现的事故隐患和职业病危害，下发整改通知单 限期整改。企业各生产单位坚持每日检查制度，对发现的问题要及时 整改。第十三条企业在进行新建、扩建、改建和技术改造时，依照国 家规定对劳动安全卫生设施与主体工程实行“三同时”（同时设计、 同时施工、同时投入生产和使用），工会参与“三同时”验收，有权 提出意见并进行监督检查。第十四条 企业根据各工种岗位的需要，为职工提供符合国家标 准及行业标准的劳动保护用品，并教育职工正确使用。行政有权执行 经职工
23、（代表）大会通过的劳动安全卫生规章制度，拒绝不按规定穿戴 和不正确使用劳动保护用品的职工上岗操作，查处违反操作规程、违 反劳动纪律的职工。企业按国家规定对直接从事有毒有害工种的职工 每月发放有毒有害津贴，对特殊岗位提供保健补助食品。第十五条 企业严格执行职业病防治法，在涉及职业病危害岗 位和作业场所设谿明显的警示标志和中文警示说明，公布有关职业病 防治的规章制度、操作规程及防护措施，定期对涉及职业病危害的作 业场所进行有害因素检测与评价，并向职工公布。对粉尘、有毒有害 物质超标的作业点，要采取积极的治理措施，达到国家职业卫生标准 和卫生要求。第十六条企业对直接从事有职业病危害岗位的职工，安排到
24、具 有资质的职业病防治检查机构进行上岗前、在岗期间、离岗时和应急 的健康检查，建立职业健康监护档案，并将职业健康检查结果如实告 知劳动者。对有职业禁忌的职工，不适应在原岗位工作的，及时调离 原岗位。对其他岗位的职工，按规定定期进行体检，确保职工身体健 康。职工离开企业时，企业应如实、无偿告知职工的健康状况，并提 供加盖公章的本人职业健康监护档案复印件。第十七条企业依法参加职工工伤保险，及时申报、办理工伤保 险，并按时足额缴纳工伤保险费用。职工因工伤亡或患职业病，按规 定享受有关待遇。第十八条 企业执行女职工劳动保护规定，做好女职工特殊劳 动保护工作。第十九条 企业安排职工每日工作时间不超过八小
25、时，平均每周 不超过四十小时。企业由于工作需要，经与工会和职工协商一致后, 可以延长工作时间，一般每日不超过一小时。因特殊原因需要延长工 作时间的，在保障职工身体健康的前提下，延长工作时间每日不得超 过三小时，每月不得超过三十六小时。企业延长职工的工作时间，依 法支付加班加点工资。第二十条企业应根据夏季特点，做好防暑降温工作，为职工提 供充足的防暑降温用品，合理安排生产工作时间，教育职工掌握预防 中暑知识和急救办法，并按时足额发放高温补贴。第三章工会与职工权利和义务第二十一条工会应参加企业劳动安全卫生规章制度的研究制定 和修改过程，涉及职工劳动安全卫生的重大问题，履行职工（代表） 大会程序，经
26、职工（代表）大会讨论审议通过。第二十二条 企业每年结合年终工作总结向职工（代表）大会报 告有关劳动安全卫生情况，接受职工监督。第二十三条工会有责任教育职工严格遵守企业的各项劳动安全 卫生规章制度和安全操作规程，协助企业教育和组织职工接受安全技 术培训和管理，支持企业对危及企业和职工安全以及事故责任者给予 惩处。第二十四条工会支持企业加强劳动安全卫生管理，认真履行劳 动保护监督检查职责，每季定期检查、监督劳动安全卫生法律法规、 政策、制度的执行。工会有权纠正违章指挥，对强令工人冒险作业行 为或发现明显事故隐患和职业病危害时，有权停止作业，并提出解决 的建议，采取防护措施，行政方应当及时研究答复。
27、集体合同篇520xx年7月4日，原告王某某与被告嵇某某签订房产转让协议 一份，双方约定：原告将其位于王兴中学门前的三间平房、两间厨房、 十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施以及院外零星土地转 让给被告,被告于20xx年7月20日一次性付给原告转让费55000元， 王某某协助嵇某某办理过户手续，过户费由嵇某某负担等。时任村委 会党支部书记的李某某及村委会副主任（无正主任）张某某作为见证 人在协议上签字。协议签订后，被告按约支付了转让费55000元，原 告亦向被告交付房屋及其他标的物。交付后，被告对上述房屋进行了 维修和装潢，并增添了院墙门等。20xx年n月4日，原告以双方签 订的协议违反农
28、村宅基地相关法律规定应归于无效为由向一审法院 起诉，要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求被告返还上述 房屋及宅基地使用权和饲料机等。另，讼争房屋除上述三间平房及两 间厨房有集体土地建设用地使用证外，其他无任何手续。被告一直未 获得政府主管部门对宅基地转让的行政许可。被告在王兴社区居民委 员会1组已有宅基地一处。【评析】本案争议焦点为:一、原、被告双方签订的房产转让协议的效力； 二、如果协议无效财产是否应予返还。从本案来看，协议中约定的标的物包含两个方面，一方面是饲料 机等动产部分，由于该动产买卖并不违反法律规定，是双方真实意思 表示，应属有效，且已履行完毕，自然不存在返还的问题；另一方面
29、 是涉及房屋等不动产部分，由于是集体土地上的房屋买卖，无论是理 论界还是实务界，其效力争议较大。中华人民共和国土地管理法 第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的 面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应 当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内 空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民 政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理 审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”江苏省土地管理条例第35条第2款规定：“购买农村村民房屋 的农户应当符合申请建房用地条件。”根据上述规定
30、，宅基地转让 必须报经政府主管部门审批准予，此属行政许可，即合同生效必须有 此要式，而且买受方只能拥有一处宅基地。司法实践中，一般以此理 由认定无效为主，而以认定有效为辅。即在购买人购房以后，获得了 该集体经济组织成员身份，同时，其又符合取得宅基地的条件，应当 认定为有效。因此，本案双方签订的房屋等不动产部分买卖协议应属 无效。第二，无效情形下的处理。中华人民共和国合同法第五十八 条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以 返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方 应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相 应的责任。”因此，合同被认定无
31、效以后，双方各自返还财产应属于 常态的一种处理方式。无效以后主要审查的重点在于是否存在不能返 还或者没有必要返还的情形。虽然在认定合同无效过程中，更多地是 考虑宅基地使用权的法律适用问题，但在判断能否返还或有无必要返 还时，则应更多地考虑地上房屋的现状与合同履行的时间长短。实践 中，集体土地房屋买卖合同履行的时间长短很好判别，而房屋的现状 通常存在以下几种情况：其一，与原买卖标的一致；其二，购房人已 对房屋实施了部分翻建或者添附且不可区分；其三，该房屋已被完全 翻建；其四，该房屋已自然灭失；其五，该房屋因征用、拆迁而灭失， 但购房人获得了拆迁补偿款；等等。司法实践中，针对上述情况，法院一般采取
32、的是，除了与原买卖 标的完全一致且买卖合同履行时间较短情形予以适当返还之外，其他 的，一般是以不返还为主，尤其是当前拆迁行为日益增多而导致的合 同纠纷，当事人缺乏基本的诚信，此种风气不能因当事人违反诚信却 因司法裁判而使其获得不当利益。本案中，由于双方签订的房屋买卖 协议被确认无效。同时，双方合同履行时间较长，买受人也已对该房 屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等，如果返还将给买受人造成 更大的损失，所以，此种情况属于合同法规定的没有必要返还的情形； 又因在买卖合同签订后，买受人也已经支付了一定的对价，亦不存在 折价补偿的问题。如何看待集体土地上房屋买卖合同效力其实合同法规定了，如果合同签订的
33、是损害到国家或集体利益的, 这种买卖合同是无效的.土地法规定了村集体用地只作为本村民调制，非本村民或城镇居 民等局外人不得买卖,禁止买卖所以楼主这种买卖合同是无效的，以前几年的北京的艺术村就是 个最典型的案例,打官司全输呀，慎重呀.案情简介2 0 0 3年8月，原告潘某（反诉被告）与W经理部签订村民住宅 集资代建协议书1份，双方约定：原告潘某缴纳集资建房款1 3 6 5 4 7元，选定W经理部开发建造的生活小区中房号为4 0 3的房屋1 套，同日原告潘某缴纳了全部房款。2 0 0 4年1 2月，被告张某（反诉原告）的房屋被拆迁，被告张 某与拆迁单位X签订拆迁补偿安置协议一份，约定拆迁单位X将自
34、W 经理部购得的本案争议房屋4 0 3室安置给被告张某。2 0 0 6年7月原告潘某通过经理部W取得D 1 - 4 0 3房屋 并进行了装潢，于同年8月入住。同年1 0月3 0日晚7时许，原告 潘某回到4 0 3室，发现房门被撬，被告张某等人在该房屋内，并称 该4 0 3室系拆迁安置给他的房屋，双方为此发生争执，原告潘某向 法院提起诉讼，请求判令被告张某停止妨碍其居住。被告张某接到诉 状后，向法院提起反诉。争执意见对该案如何处理，第一种意见认为，本案争议房屋系集体土地上 建房，违反了土地管理法第6 3条规定“农民集体所有的土地使 用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，故应认定原 被
35、告分别与开发商签订的房屋买卖合同无效。据此，原被告双方均未 取得争议房屋的所有权，应驳回双方的诉讼请求。第二种意见认为，应根据本案的实际情况和目前我国的有关集体 土地建房的现状，将双方各自与开发商签订的房屋买卖合同视为有效, 再根据谁先实际控制和占有的原则进行判决。分析意见笔者赞成第二种意见。本案因房屋土地的性质问题，导致该房屋 无产权证，至于本案中涉及的合同效力问题，长期以来争议颇多，笔 者认为，对于在农村集体土地上所建房屋的买卖从土地管理法的立法 目的来考虑，确认合同有效，并不影响该法旨在保护耕地总量、防止 耕地减少的立法目的，且能有效地改善农民自身居住条件，改善城市 低收入家庭的居住条件
36、，更重要的是认定合同有效能够避免由于合同 无效引起的社会不稳定。认定合同有效，既体现了合同法鼓励交易之 立法精神，亦符合现在和未来立法的发展趋势，且本案的原被告并非 是同一个合同的相对人，均未对合同的效力进行抗辩，法院在审理本 案时，可以不就合同是否有效的问题进行认定和处理，将上述合同视 为有效，并按有效处理。综上，因原告潘某先于被告张入住4 0 3室，且对4 0 3室进行 了装修，对该房屋进行了事实上的控制与装修，被告张某以撬门的方 式进入4 0 3室，违背了原告潘某的意志并使其丧失了对该房屋事实 上的控制与支配，因此，原告潘某要求被告张某排除妨碍的主张应被 法院支持。农村集体土地上所建房屋
37、买卖合同的效力随着我国经济、社会整体的发展，物质水平有了很大的提高，人 民生活渐趋富足。城乡一体化、农村城市化、农民市民化已成为农村 发展的新趋势。农村各类产业基地和开发园区的不断崛起，大量集体 土地被征用，大批农村房屋被拆迁。由于拆迁补偿款的数额往往远高 于房屋售价，为此原农村房屋买卖合同的出售方纷纷毁约，导致农村 宅基地房屋买卖纠纷的增加。另外，拆迁的异地集中安置，动迁户将 安置房屋出售他人；一部分地区还出现了利用尚未收归国有的集体土 地开发商品房、规模建设新型人口聚集区的活动，较为时兴的说法叫作“旧村改造”等等。在这些过程中出现 了一些纠纷，这些纠纷的出现从深层次上看有其必然原因。等传统
38、 功能逐步萎缩，而财富储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新 兴功能不断加强，集体土地经历了从生存手段到保障手段再到增值手 段的演变。二是随着开放型经济与城市建设的深入发展，大量外来资 金与人口涌入，使村镇集体土地的价值迅速提升，城市近郊非农用地 的收益率明显高于农用地。三是国家征用集体土地是按产值补偿，而 当前土地市场价格远远超出该标准，用地者到国家严格控制的土地一 级市场受让土地成本过高。在土地补偿水平与用地成本比较利益的巨 大反差下，农村集体建设用地不可避免地自行流转。四是我国土地管 理制度改革后，土地使用权在土地权力体系中的地位日益突出，随着 城市化程度的提高和“旧村改造”的推进，相
39、当一部分村成为实体化 的经济组织，在经济利益最大化的驱动下，自然将手中所掌握并能实 际加以运用的土地使用权作为资产来进行“土地经营”。可以说，在 一定意义上，在农村集体土地上所建房屋进行买卖现象的出现就成为 不可避免的趋势。既然有买有卖，其间就难免产生纠纷。为了处理日 益涌现的商品房买卖纠纷，20xx年4月28日最高人民法院公布了 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。这 一司法解释的出台，对于人民法院处理此类案件起到了十分积极的促 进作用，得到了社会各界的普遍欢迎。但是，通过近三年来的实践, 这一司法解释也暴露出自身的一些不足，尤其是从司法解释序言中所 体现的立法旨意看，该司
40、法解释主要是针对城市规划区国有土地范围 内的商品房买卖合同进行规定的，并未把占国土很大比例的农村集体 土地上发生的房屋买卖行为纳入调整范围，这不能不说是一种“立法” 上的缺失。对于在农村集体土地上所建房屋买卖合同的效力及处理， 目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却 日益增加，亟待解决。一、农村集体土地上所建房屋买卖中存在的问题根据我国宪法的规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市 郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅 基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，在社会主义的中 国，从所有制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。 这
41、种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度紧密联系在一起 的。研究我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以 此为最根本的出发点，所以，房屋依据其土地属性可以区分为建筑于 国有土地上的房屋和建筑于集体土地上的房屋两大类。对于国有土地 上的房屋，中华人民共和国城市房地产管理法等已对房地产开发 用地、房地产交易、房地产权属登记等作出了具体规定。而对于建筑 于集体土地上的房屋，现并无类似的规定。在房屋与土地的关系上，现普遍采取“房地一体主义”原则，即 房屋的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转，只有 这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着 的土地归属于其他人
42、而引致纷争。我国城市房地产管理法第三十 一条也规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围用人单位一方的协商代表，由用人单位法定代表人指派，其中首 席代表应由单位法定代表人、负责人或由其书面委托单位中的其他 管理人员担任。首席代表不得由非本单位人员担任。对于协商代表， 用人单位可以委托本单位以外的有关专业人员作为本方协商代表参 加协商，但委托人数不得超过本 方协商代表的分之一。需要注意的一点是，作为协商代表派出方的用人单位，可派出协 商代表 的主体还可为：雇主或雇主代表组织;小企业组成以进行平等 协商为目的的区域性、行业性企业联合会组织。第二，职工一方的协商代表。职工一方的协商代表由
43、本单位工会征求职工意见后选派。未建立 工会的，由本单位职工民主推荐，并经半数以上职工同意。职工. 一方的首席代表由本单位工会主席担任或者由其书面委托的其他协 商代表担任;工会主席空缺的，首席代表由工会主要负责人担任。未 建立工会的，职工一方的首席代表由协 商代表民主推举产生。同时， 职工一方亦可以委托本单位以外的有关专业人员作为本方协商代表 参加协商，但是委托人数不得超过本方协商代表的三分之-。此处需要注意的是，职工一方协商代表必须要经过民主程序选派, 否则将导致程序违法。2 .集体协商代表的选任原则和人数问题集体协商代表的选任原则关系到集体合同协商进程的快慢和协 商效率的高低，选任协商代表在
44、集体合冏前期工作中极其重要。集体协商代表选任应当遵循以下原则: 内的土地使用权同时转让、抵押”。在我国经过出让的国有土地其土 地使用权的转让是不存在障碍的，但是，1998年8月中华人民共 和国土地管理法修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体 土地”的规定加以删除，并在第63条中明确规定：“农民集体所有 的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符 合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情 形致使土地使用权依法发生转移的除外”，造成“集体建设用地必须 转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况，从而在立法意义上， 城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上
45、住宅的合法所有权人。 在农村集体土地上所建房屋的买卖合同也就由于违反法律禁止性规 定，而直接影响到买卖合同的效力问题。二、农村集体土地（宅基地）的性质依据中华人民共和国土地管理法第八条第二款规定：“农村 和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集 体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第十条规 定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经 济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由 村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇） 农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管
46、理”。笔者 认为，“农民集体”不是一个抽象的名词，而是一种能按章程或规则 行使权利的组织形式。在“农民集体”中每个成员的权利是平等的， 如对集体土地享有平等的承包经营权。集体成员的权利是集体所有权 的组成部分，全体成员大会是集体的最高权力机关。但是，集体中的 成员不能以个人身份享有和行使集体所有权，对集体土地和其他财产 不享有可分割的特定份额。所以，集体所有既不同于个人所有基础上 的共有，也不同于股份制基础上的法人所有。故集体土地所有权是一 定社区范围内的农民共同共有的所有权。这一理解也符合中华人民 共和国民法通则第七十四条“劳动群众集体组织的财产属于劳动群 众集体所有”和第七十八条“共同共有
47、人对共有财产享有权利，承担 义务”以及共同共有人不得要求将共有的财产分出或者转让的规定。三、集体土地上所建房屋买卖合同效力的分析内容提要:首先对无效合同的概念加以说明。无效合同，是指合 同虽然已经成立，但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强 制性规定和社会公众利益，因此应被认定为无效。中华人民共和国 合同法第五十二条规定，有下列情形.首先对无效合同的概念加 以说明。无效合同，是指合同虽然已经成立，但因其在内容和形式上 违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公众利益，因此应被认定 为无效。中华人民共和国合同法第五十二条规定，有下列情形之 一的，合同无效：一方依欺诈、胁迫的手段订立合同，损害
48、国家利 益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩 盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性 规定。最高法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释 （一）第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同效力，应当 以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据, 不得以地方性法规、行政规章为依据。有人认为，由于中华人民共和国房地产管理法的规定，房屋 买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而中华人民 共和国土地管理法中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出 让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有 以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建房屋买 卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。无效观点的依 据概括起来主要有以下两点：1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于中华人民共和国 房地产管理法明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权 同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建 房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在中华人民 共和国土地管理法里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不 得出让、转让