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1、 房产税改革对我国住房市场影响之探析 - 以重庆市为例 Impacts of Property Tax on Residential Real Estate Market Chongqing ,a$ Example 学位申请人： _ 文莉萍 学 号： _ 211020220008 学 科 专 业 ： _ 税收学 研 究 方 向 ： 財政理论与政策研究 指 导 教 师 ： _ 何敏 2014年 3月 定稿时间 : 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下独立进行研 究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他 个人或集
2、体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明，因本学位论文引起的法律结果完全 由本人承担。 本人同意在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属西南财经大学。 本人完全了解西南财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即学校有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。本人授权西南财经大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影 印、缩印、数字化或其他复制手段保存和汇编 本学位论文。 本学位论文属于 1、 保密，在 _ 年解密后适用本授权书。 2、 不保密 特此声明。 学位申请人： 年月曰
3、 摘要 摘要 随着中国的经济的高速增长，房地产市场也进入了一个快速发展的通道。 尤其是自 1998年中国取消了福利分房制度以来，个人住房市场的发展步入了 一个崭新的时期。房价逐年高涨，助长了房地产市场的泡沫经济，不但限制 了对住房消费的购买力，影响了国民经济的可持续发展，不利于社会的公平 稳定。房地产市场的发展现状，也引起了政府部门的高度重视，稳定房价成 了讨论的焦点。为此政府部门出台了一系列调控楼市的政策，包括信贷政策 (房贷利率下限 )、行政政策（限价、限购政策）等，但是效果并不尽如人意。 2011年，个人住房房产税改革 政策应声出台，被认为是调控楼市的 “ 终极武 器 ” 。房产税改革不
4、仅涉及到房地产税制的完善，涉及到税收征管的改革，也 涉及到了社会资源分配格局的变化，同时也关系到作为国民经济支柱的房地 产市场的发展状况，可谓是 牵一发而动全身 ” 的重大事件。关于房产税对楼 市的调控效应，公众也给予了较高的期待。因此，在房产税改革即将推向全 国之际，研究房产税对我国住房市场的影响具有十分重大的现实意义。 笔者从理论研究和实证研究两个方面展幵分析，首先，在对国内外相关 研究文献进行总结评述的基础上，为后文的分析找准切入点；其次，运用规 范分析的方法和比较研究的方法对国内外的房产税制进行了介绍和对比，分 析了各国房产税对房地产市场的影响效果；再次，通过理论分析尽可能认识 房产税
5、对住房市场的影响机理，为后文的实证分析打下基础；最后，以重庆 市为例，进行对房产税试点的效应的实证研究，分析房产税对重庆市住房市 场价格调控的影响。本文的主要内容包括了以下几个部分： 第一，从开征房产税的理论和研究房产税对我国住房市场影响的文献两 面分别进行了文献述评，由于中国房产税实践经验较为缺乏，重庆、上海两 地的房产税试点也仅仅是个开始，很大程度上限制了房产税 的研究基础，因 1 房产税改革对我国住房市场影响之探析一一以重庆市为例 此本文主要借鉴了和房产税同一个范畴的物业税、财产税的研究理论。接着 本文介绍了房产税的概念和功能，以及国内外房产税制的发展历程和国外房 产税作用于住房市场的历
6、史经验，以期为后文的理论分析提供现实参考。根 据我国房产税制的发展历程，大致划分了四个阶段，分析了我国各个阶段房 产税制的特点。在此基础上，对比介绍了重庆、上海两地现行房产税试点方 案的相同点和不同点，发现沪、渝两地的试点方案在税基、课税范围等要素 方面存在很大的区别，由此可以看出我国的个人住房房产税制改革还处在摸 索和创新阶段，我国房产税制要在全国范围内推开还需要在处在探索阶段的 基础上不断发现问题，总结经验。 第二，本文从理论上分析房产税对住房市场的影响时，分别从需求、供 给、市场结构和价格四个方面入手进行分析。将需求主要分为了自住型、投 资性和投机型三种类别，鉴于投资型购房者和投机性购房
7、者在现阶段的利益 诉求并无太大区别，因此笔者将投资型购房者和投机性并为一类来研究，并 对这两类 不同类型的需求引入相应的需求函数，研究发现房产税对两种类型 的住房需求的影响效应有所区别，但最终在短期内可以通过对需求结构的影 响达到对总需求的抑制 ，然后分析了个人住房房产税的开征是如何对供给产 生影响，针对不同的供给弹性，将住房的供给分为短期、中长期和长期市场 分别展开分析，研究发现从中长期看，房产税在影响住房供给量上有比较明 显的效果，而在短期和长期中，由于供给弹性固定或受有限的土地资源约束， 房产税对短期和长期的住宅供给都无明显的影响。从市场结构来看，房产税 对普通住房的交易量在短期内影响不
8、大，对高 档住房的需求会随不同群体对 房价的价格敏感度不同而有所区别，总体来说房产税可以引导不同购房群体 更加理性消费。在分析房产税对住房价格的影响时，引入了资产定价理论， 论述了房地产保有税费的变动对价格变化的影响，得出房地产保有税对房地 产价格的影响效应为负的结论，即提高房产税将使房地产价格下降；反之， 降低房产税将促使房地产价格上升。 第三，以重庆市为例，首先对重庆市的住房市场概况进行了介绍，然后 利用住房市场供给量、商品房成交量、重庆主城区新建商品房价格等数据具 体分析了房产税改革前后住房市场发生的变化，得出 了一些直观上的结论， 发现房产税在总体上对房价的上涨有抑制作用，但是在初期到
9、 2012年上半年 2 摘要 的效应较为明显，而从 2012年下半年开始，房价又步入了缓慢温和的上升通 道。在住房成交量方面，发现个人住房房产税的幵征对高档住房产生了较大 的冲击。接着，本文利用重庆市 2009年 1月到 2013年 12月为期 5年的月度 数据，从实证分析的角度，并以试点城市之一重庆市的住房市场作为样本， 研究了个人房产税对住房市场的影响。研究发现房产税的开征对重庆住房价 格的上涨具有抑制作用，在一定程度上降低了住宅价格。计量模型回归结果 表明，除了城镇居民可支配收入只能在 10%的显著性水平下通过检验之外， 其他的变量都在 5%的显著性水平下通过了检验。各个变量系数的符号都
10、是符 合预期的。其中住宅销售面积和固定资产投资额对房价变动的解释力度较大。 房产税改革虚拟变量 D的系数符号为负，在 5%的显著水平下通过了检验，表 明房产税对房价的影响是存在的，对住房价格有一定程度的抑制作用。然而 因房产税征收才刚满三年时间，无法获取税款具体数额，本文的实证部分也 只是针对房产税对住房市场的影 响展开定性分析。 第四，针对房产税改革现存的问题及住房市场的现状，笔者提出了相关 的政策建议。主要有以下几个方面：首先，优化房产税税制要素设计，应扩 大征税范围，确定统一的计税依据及设置科学合理的税率；其次，在完善相 关配套设施方面，要尽快建立成熟的市场评估制度，为统一房产税的计税依
11、 据做好铺垫，同时建立完备的产权登记制度，提高征管效率从而提高房产税 征纳的精确度和覆盖面；最后，加强保障性住房建设，提筒廉租房、公租房 和经济适用房等保障性住房的供应量，监督好政策具体落实情况，协同房产 税政策打造一个低端有保 障、中端有市场、高端有遏制的房地产市场结构， 使供需结构达到更均衡的状态，从而促进住房市场的有序健康发展。 关键词：房产税，住房市场，供求结构 3 Abstract Abstract Since reform and opening , with the rapid growth of Chinas economy, the real estate market ha
12、s entered 汪 rapid development of the channel.Especially since 1998, China abolished the welfare housing system since the development of individual housing market entered a new era. Since 2002 , commercial housing prices rising year after year， resulting in serious bubble economy, not only constrains
13、 the purchasing power of residents of housing consumption , affecting the sustainable development of the national economy , is not conducive to a fair and stable society. Status of development of real estate market, but also aroused great attention of government departments , stable prices has becom
14、e the focus of discussion .For this government introduced a series of policies control the property market , including credit policy ( mortgage interest rate floor ) , administrative policies ( limit , the purchase of the policy ) , etc., but the results were not satisfactory.2011 , individual housi
15、ng property tax reform policies crashed Hie introduction of the regulation of the property market is considered to be the ultimate weapon .Property tax reform involves not only improve the real estate tax , related to tax administration reform , also related to a change in the pattern of non-coordin
16、ated social resources, but also related to the real estate market as the pillar of development, it is indeed affects a whole , the major event .Regulatory effect on property taxes on the property market, the public has also been given high expectations. Therefore, property tax reform tl Impacts of P
17、roperty Tax on Residential Real Estate Market Chongqing ,as Example and comparative analysis of the effects of the countries affected property taxes on the real estate market; again, the mechanism through theoretical analysis to understand the impact of property taxes on the housing market as much a
18、s possible, lay the foundation for the empirical analysis of the text; Finally, Chongqing City example, empirical research on the effects of property tax pilot, and analyze the impact on property taxes in Chongqing price regulation of the housing market. The main contents of this paper includes the
19、following sections Property tax reform for the status quo and existing problems in the housing market, the author puts forward policy recommendations related to the first. Mainly in the following aspects: First, the property tax system to optimize the design elements, should broaden the tax base, th
20、e tax: basis and determine a uniform set of scientific and reasonable rates; Second, improve the supporting facilities, as soon as possible to establish a mature market assessment system, a unified real estate tax is calculated based pave the way, while building a complete property registration syst
21、em, improve collection efficiency and thus improve the accuracy and coverage of property taxes levied; Finally， strengthening the construction of affordable housing, improving low-cost housing supply of public rental housing and affordable housing and other affordable housing, good supervision and i
22、mplementation of specific policies, coordinated policies to create a low-end real estate taxes and security, in the end there is a market, there is containment of high-end real estate market structure, the 目录 1引言 . 1 1.1研究的背景及目的 . 1 1.1.1研究背景 . 1 1.1.2研究 g的 . 2 1.2研究内容及研究方法 . 2 1.2.1研究内容 . ； . 2 1.2
23、.2研究方法 . . . 3 1.2.3创新与不足 . 3 1.3文献综述 . 4 1.3.1房产税开征的理论 . 4 0.2房产税的开征对住房市场影响的文献综述 . ： . 6 2房产税的概念及发展历程 . .9 2.1房产税的概念及功能 . 9 2.1.1房产税的概念 . 9 2丄 2房产税的地方财政功能 . 10 2.1.2房产税的收入分配功能 . 11 2.2房产税的发展历程及经验借鉴 . 12 2.2.1国外房产税的发展历程及经验借鉴 . 12 2.2.2国内房产税的发展历程 . 17 2.2.3重庆房产税与上海房产税试点方案的比较 . 19 3房产税调控对住房市场影响的理论研究 .
24、 22 3.1对住房市场需求的影响 . 22 1 房产税改革对我国住房市场影响之探析一一以重庆市为例 _ 3.2对住房市场供给的影响 . 26 3.3房产税对住房市场结构的影响 . 27 3.4对住房价格的影响机制 . 32 4房产税调控对重庆市住宅市场价格影晌的实证分析 . 34 4,1重庆市住房市场概况 . . . 34 4.2模型建立与变量的选择 . 37 4.3计量回归结果及讨论 . 39 4.4小结 . 41 5.主要结论和政策建议 . 43 5.1优化房产税税制要素设计 . 43 5.1.1扩大征税对象范围 . 43 5.1.2确定合理的计税依据 . 43 5.1.3设置科学合理的
25、税率 . 44 5.1.4免征客页的设计 . 45 5.2完善相关配套设施 . 45 5.2.1建立成熟的市场评估制度，统一房产税计税依据 . 45 5.2.2建立完备的产权登记制度 . 46 5.2.3完善房产税法律制度 . 46 参考文献 . 48 后记 . 50 g . 51 在读期间科研成果目录 . 52 1引言 1引言 1.1研究的背景及目的 1.1.1研究背景 房地产业是中国经济的支柱产业，其状况关系到整个国民经济的持续稳 定发展。近年来，房地产市场正在蓬勃发展，住房价格上涨过快，导致过多 的社会资源进入房地产行业。社会资源的涌入房市一方面给经济发展注入了 强大的动力，对地方政府财
26、政收入做出了很大的贡献，另一方面却带来了一 系列的社会问题。房地产市场泡沫及供求结构的不平衡使 “ 居者有其屋 ” 成 了一个大难题。住房问题己经成为一个热门的社会公众讨论。因此，国家也 越来越重视对房地产市场的调控，陆续出台了一系列宏观调控政策，利用税 收手段则是宏观调控财税政策领域的重点，一个合理的税制能对市场起到长 期调控的稳定器作用。然而，由于历史原因，我国现行房地产税制设计很不 合理，存在种种问题，包括税种集中于流通交易环节且税负较重，而在持有 环节的税种缺乏，且税负轻，税制结构不均衡。这种税制结构直接带来三个 问题 :第一，开发和销售环节税负过重， 占总成本比重过大，直接推动了房价
27、 上涨；第二，持有阶段税负轻，未能起到调整社会财富格局的作用，同时开 发商大量囤地的现象也影响了土地资源市场配置效率；第三，政府没能参与 到房产保有阶段价值分配，不能分享不动产保有阶段的溢价收入，也间接造 成了财政收入的流失。因此，目前的房地产税制结构已不能适应社会经济的 发展要求，改变原有的房地产税制显得十分必要。 2010年国务院通过关于 2010年深化经济体制改革重点工作的意见， 出台房产税改革措施。重庆、上海作为改革先行试点城市，于 2011年 1月 28 1 房产税改革对我国住房市场影响之探析一一以重庆市为例 日起正式开展对部分个人住房征收房产税。 2013年 5月，国务院关于深化经
28、 济体制改革的工作意见的文件中明确将 “ 扩大个人住房房产税改革试点范围 ” 作为 2013年的经济体制的重点改革内容。至今，沪、渝两地个人住房房产税 改革政策试点已有三年时间。房产税改革试点关乎国计民生，对于是否对房 地产市场起到有效调控的效用，民众也给予了很多期待。因此，在房产税改 革试点即将向全国范围推开之际，研究房产税对房地产市场的影响具有重大 的现实意义。 . 1.1.2研究目的 目前世界上绝大多数国家都已经具备比较成熟完善的房地产税制，其中， 针对房产保有环节征收的财产税在世界各国也十分普遍。国外的财产税制经 验对我国房产税的试点改革和在全国范围内推广具有一定的借鉴意义。但是 中国
29、的房产税政策是在中国现阶段的社会经济发展大背景下出台的，需要结 合中国特定的国情，并不能一味的照搬国外的经验。截止目前，房产税改革 试点己经进入第三个年头。公众对房产税的效果评价不一。学术界关于房产 税对住房市场的影响的也展幵了较为深入的讨论和研究，但是并未得出一致 结论。本文试图系统、深入地探究房产税改革对住房市场的影响，从而为房 产税的进一步深入改革和在全国范围推广提供一定的参考。 1.2研究内容及研究方法 1.2. 1研究内容 从房产税改革试点政策出台至今已有三年时间。在房产税政策出台前， 政府针对房地产市场调控主要依靠的是信贷措施及交易环节税费调控，房产 税改革政策出台后，在房产保有环
30、节多了一个调控措施。房产税改革无疑会 对健全我国的财税体制有积极作用，同时，公众对房产税对楼市的调控效应 也给予 了较高的期望。笔者试图通过理论和实证研究的方法来对房产税对住 房市场的调控效应展开分析。房产税改革是否能改变购房者的消费习惯，调 2 1 引言 整住房市场的供求关系以及是否能对住房市场房价产生实质影响是本文研究 的重点。本文主要分为五个部分：第一部分为引言部分，主要包括了选题的 背景、意义及目的，研究方法和思路，文献综述和本文的创新点和不足点； 第二部分主要阐述了房产税的基本概念及发展历程；第三部分从需求、供给、 市场结构及价格影响机制几个方面分析了房产税调控对住房市场的影响；第
31、四部分选取了从 2009年 1月到 2013年 12月五年的住房市场的月度数据对重 庆市房产税政策实施效应进行了实证分析并对实证分析结果进行讨论；第五 部分即结论和政策建议。 1.2. 2研究方法 为了达到本文的研究目的，笔者主要采用了以下研究方法： 、比较分析法 本文在详细梳理了国内外房产税发展历程的基础上，通过比较上海、重 庆两地房产税两套改革方案的异同，探讨了改革中存在的问题和有待进一步 完善的地方。 * 二、 理论分析与实证分析相结合 在搜集了大量研究文献的基础上，对前人的相关研究成果进行了总结和 提炼，从理论层面分析了房产税的功能，房产税对住房市场供给、需求及对 住房价格的传导机制，
32、进而在理论研究的基础上选取了重庆市作为实证研究 的对象，分析了房产税改革对住房市场的实际调控效果。 三、 定性分析与定量分析相结合 在分析房产税对住房市场需求、供给的影响及价格传导机制时采取了归 纳与演绎的定性研究办法，同时结合了事实数据进行了定量分析。 1.2. 3创新与不足 本文的创新之处在于结合了房产税试点城市之一重庆市来具体分析房产 税政策对楼市的调 控效应，具有很强的针对性；其次，运用事实数据对重庆 市房产税改革的实际效果进行了实证分析。 3 房产税改革对我国住房市场影响之探析一一以重庆市为例 不足之处可能存在以下几点：第一，由于国外涉及单独研究房产税政策 的文献较少，因此在总结房产
33、税对楼市调控效应的国外借鉴经验方面略显单 薄；第二，由于房产税改革政策出台时间仅仅三年时间，因此本文实证研究 部分对房产税的中长期效应不具有太大说服力；第三，由于个别数据获取难 度较大，在论述部分缺少相应的数据支持。 1.3文献综述 房产税，针对不动产保有环节而设置，属于不动产保有税。在房地产税 制比较完善的国家，房产税都是不可或缺的一个税种。只是各个国家对房产 税的称呼各不一样，有的称 “ 差饷税 ” ，有的称 “ 财产税 ” 或者 “ 不动产税 ” 。 差饷税、财产税、物业税、不动产税及房产税虽或多或少在征税范围上有所 差别，佴是性质上同属财产税，都是针对不动产保有环节而设置的税种。因 此
34、，笔者在后文的文献述评中对上述提及同属财产税范畴的税种不作区别。 1.3. 1房产税开征的理论 财产税在市场经济较发达的西方国家是一个较为成熟的税种。从性质上 来说，房产税与物业税同属财产税。国外对于物业税及财产税的研究理论对 于房产税的开征不无借鉴意义。根据税负归宿不同，国际上对物业税理论研 究主要存在三种观点：早期的传统观点、中期的受益论及最晚出现的新观点。 早期的传统观点由 SimontimS)1提出 ， Netzer (1966) 2进行补充，该观 点分别对物业税的课征对象土地和房产两方面进行了分析论证，用局部均衡 分析法分别对土地和建筑征税展幵了分析。对土地而言，物业税税负归宿取 决
35、于土地供给弹性，如果土地供给缺乏弹性，则税负则全部归于土地供给方 承担，在土地供给富于弹性的情况下，税负归宿将由供给方和使用方一同承 担，单独针对房产而言，由于房产的提供在长期来看是具有弹性的，因此房 Simon. The incidence of a tax on urban real property. Quarterly Journal of Economics J.1943, 57(3) :398 -420. 2 Netzer. Economics of the Property Tax fM. Washington, D. C: Brookings institution.1966.
36、 4 产税负将在长期市场上全部转嫁给消费者承担。最终导致房价的上涨。总之 传统的观点将房产税看做是一种流转税，在税负完全转嫁的情况下，征税会 导致房价上升，是无效的税收。 受益论观点最早由 Tiebout于 1956年提出 3,受益论从地方公共支出理 论出发，做出消费者可以在不同的社区自由流动的假设，即 “ 用脚投票 ” ，社 区利用筹集来的税收来支持政府对公共服务和公共产品的支出，而公众对公 共服务和公共产品的消费在固定的社区是对等的，消费者可以根据享受到的 公共服务和产品的质量和应支付的税收选择自己满意的社区进行生产生活。 Tiebout认为物业税不会产生扭曲作用。此后， Bruce Ha
37、milton (1975) 4等对 Tiebout早期的受益论进行了进一步的拓展。经丰富后的收益论观点认为，物 业税是享受公共产品和服务而相应支付的 对价，是消费公共服务发生的使用 费，地方政府为私人财产提供了保护及相应的服务，那么财产所有者就应为 此付出相应的报酬。纳税人支付的物业税能相应地享受到公共服务和公共产 品，因此开征物业税不会造成福利损失，是有效的税收。 新观点主要是由 Mieszkowski提出的。 Mieszkowski(1972)运用一般均衡分 析的框架，在资本供给弹性为零基本假设的前提下，并且资本是可以在不同 区域自由流动的。资本在各个社区间转移都是需要征收物业税的，因此税
38、负 归宿将全部由资本供给方承担，物业税被完全资本化 5,由于各个社区实行的 税率有高有低，最终资本在自由流动的情况下会更倾向于选择低税率的社区， 结果高税率的社区的资本提供会有所不足，低税率的社区供给的资本过量， 最终导致全国资本的配置的无效率。 Zodrow, Mieszkowski (1989) 6对新观点 进行了进一步的丰富拓展，认为地方政府为了防止因物业税税率太高而影响 辖区内资本的过度流失，会降低辖区内公共服务水平和减少提供公共产品， 直接导致公共产品供给不足，进而造成效率损失。因此，新观点认为，物业 税会造成公共福利的下降和效率损失，是一种扭曲的税种 。 Tiebout. A pu
39、re theory of local expenditures. The Journal of Political Economy.l956/vol.64,no.5. 4 Bruce Hamilton. Zoning and Property Taxation in a System of Local Government. UrbanStudies 12(Junel975b):205-211. 5 Mieszkowski, Peter M. The Property Tax: An Exercise Tax or a Profrts Tax. Journal of Pub(icEconomi
40、cs, 1972 (l):7B-96. 6 Mieszkowski, Peter, and George R Zodrow. Taxation and the Tiebout Model. Journal ofEconomic Literature. September 1989:1098-1146. 房产税改革对我国住房市场影响之探析 _ 一 以重庆市为例 胡慧敏 （ 2010) 7对在总结了以上三种观点后，进行了综合评述：认为传 统的观点将物业税看成货物流转税，在供给富有弹性的假设下，税负完全转 嫁给消费者，导致房价的上升，进而消费者会由于成本上升而减少对物业的 消费，需求又会传导至供给，
41、最终传使供给量的下降，使得地方辖区的房地 产数量低于有效水平，是无效的税种。受益观点的假设前提是房地产的不可 流动性，认为物业税是对享受公共服务和公共产品支付的对价，对提高地方 政府公共产品的质量和公共服务的水平以及提高纳税者福利有促进作用，因 而是一种有效的税种 。新观点它的理论假设前提和结论与受益论都很不相同， 在资本可以自由流动的假设前提下，得出物业税会导致全国范围内资本从高 税率地区流向低税率地区，因而造成资源的无效率配置。 1.3. 2房产税的开征对住房市场影响的文献综述 1、对需求的影响 房产税对需求的影响主要表现在改善需求的结构上，例如从过剩的投资、 投机需求转向自主需求为主，在
42、户型选择上由高档住宅、独栋别墅转向普通 住宅，从大面积户型转为合理面积户型。但是大部分学者都认为该影响机制 只在短期内有效，钱瑛瑛与陈哲 （ 2008) 8根据需求动机的不同，将需求群体 区分为自住型购房需求、投机性购房需求和投资型购房需求，运用了计量模 型分析，得出物业税对房价有明显的抑制作用。金成晓等 （ 2008) 9运用 SAVR 模型向及 VEC模型分析表明，房产保有环节的税负在短期效应内与房价负相 关，征收房产税会使得房价下降，同时，长期来看有利于投机性需求和投资 型需求的抑制，针对个人住房房产征收房产税后，会降低投资者和投机者对 收益的预期，因此，房产税开征能够抑制投资需求与投机需求，对住房需求 结构的合理化有十分重要的意义。针对住房保有环节的成本上升， 自住型购 房群体