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1、中山市横栏镇新丰股份合作经济联合社农民集体，工改工咱主改造项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规划 条件论证，横栏镇人民政府拟对位于横栏镇新丰村的中山市横栏镇 新丰股份合作经济联合社农民集体（以下简称“新丰股联合社”） 的旧厂房用地进行改造，由新丰股联合社自主改造，采取全面改造 的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于横栏镇新丰村，北至沙古公路，南至现状厂区， 东至永谊二路，西至现状厂区，总用地面积1.8002公顷（18001.57 平方米，折合27. 00亩）。（二）标图入库情况改造地块于2023年3月纳入“三旧”标图入库，图
2、斑编号，图 斑面积1. 8002公顷（18002. 31平方米,折合27. 00亩），纳入本 次改造范围，为改造主体地块。（三）权属情况改造范围涉及一宗集体用地，未办理使用权证，已办理集体土 地所有权证，不动产权证号为粤（2023）中山市不动产权第号，所 有权人为新丰股联合社。改造地块为原权利人中山市横栏镇新丰村 第二股份合作经济社自2005年12月开始使用，于2023年6月变更 权利人至新丰股联合社名下。（四）土地利用现状情况改造主体地块原有6栋建筑物，为原权利人中山市横栏镇新丰 村第二股份合作经济社自2005年12月开始使用。无合法规划报建 手续，原有建筑面积约14000平方米，容积率0.
3、77,作工业厂房用 途所用。该地块目前已全部拆除地面建筑物，改造前年产值为300 万元（折合约n.n万元/亩），年税收为10万元（折合约0. 37 万元/亩）。改造地块不涉及到闲置、抵押、历史文化资源要素等情况，不 属于土壤环境潜在监管地块范围。（五）规划情况改造地块符合土地利用总体规划、经批复规划条件论证，已 纳入中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）。 其中，在土地利用总体规划中，属城镇建设用地1. 8002公顷 （18001.57平方米，折合27.00亩）。在中山市横栏镇工业用地 规划条件论证（中府函2023） 57号）中，一类工业用地1.8002 公顷（1800
4、1. 57平方米，折合27. 00亩），规划容积率L 5-3. 5, 建筑密度35260%,绿地率10%-15%,生产性建筑高度W50米，配 套设施建筑高度W100米。改造项目位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态保 护红线等管控要求。二、改造意愿及补偿安置情况（一）改造意愿情况改造范围涉及新丰股联合社一个权利主体，横栏镇人民政府按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、 补偿安置方式及标准等事项征询新丰股联合社农村集体的改造意 愿，拟经新丰股联合社村民（股东）代表会议三分之二以上表决, 同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。（二）补偿安置情况。项目用地1.8002公顷（18
5、001.57平方米，折合27.00亩） 需由新丰股联合社自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地， 不涉及征地补偿、安置补助、青苗及地上附着物补偿、留用地安 置、社会保障安置等补偿费用以及听证等事项。对改造范围内原土地承租人及经营者的搬迁补偿，由新丰股 联合社作出补偿。（三）开展社会稳定风险评估情况项目用地1.8002公顷（18001. 57平方米，折合27. 00亩）， 需由新丰股联合社自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地， 已按规定开展社会稳定风险评估，该项目社会稳定风险等级为低 风险，由横栏镇人民政府负责落实风险防范化解措施。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地
6、利用总体规划、经 批复规划条件论证管控要求实施建设。该改造项目属“工改工”项目，拟采取权利人自主改造方式， 由新丰股联合社作为改造主体实施全面改造。改造后将用于灯饰制 造、金属制品等法律允许及符合国家环保规定的行业，在符合详 细规划的基础上，容积率不小于2. 5,总建筑面积不小于45003. 93平方米（含不计容建筑面积0平方米），不保留原有建筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山市 “三线一单”生态环境分区管控方案、中山市涉挥发性有机物 项目环保管理规定。改造后年产值将达到13500万元（折合500 万元/亩），改造后年税收达到486万元（折合18万元/亩）。四、需办理的规划及用
7、地手续（一）用地报批根据广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（粤府令第 279号）、广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021 年版）（粤自然资函2021935号），改造地块符合办理集体 土地完善转用手续、集体建设用地转为国有建设用地手续的要求。改造项目地块1.8002公顷（1800L57平方米,折合27. 00亩） 需办理集体土地完善转用手续，再由新丰股联合社自愿申请将集 体建设用地转为国有建设用地。（二）土地供应根据广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（粤府令 第279号）规定，“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府 收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以以协议方式出
8、让给符合条件的改造主体。改造地块符合上述协议出让的条件。根据中山市横栏镇工业用地规划条件论证（中府函2023 57号）,一类工业用地1.8002公顷（18001. 57平方米，折合27. 00 亩），按规划容积率2. 5-3. 5采取协议出让方式供地给新丰股联合 社。五、资金筹措拟由改造主体投入资金12880万元（折合约477万元/亩）进行 改造，银行借贷12880万元。六、开发时序项目开发周期为2年，拟分1期开发。开发时间为自土地交付 之日起一年内开工建设，自开工之日起2年内竣工，拟投入资金 12880万元，拟建建筑面积不少于45003. 93平方米（含不计容建 筑面积0平方米），主要实施建设工业厂房。七、实施监管详见项目实施监管协议。