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1、第一章、概论1、房地产开发：是指由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。2、房地产经营：广义，是指一切通过从事房地产领域的经济活动活动经济效益的行为。狭义，是指房屋经营和城市土地经营两种房地产领域的经营行为。3、房地产开发与房地产经营的差别： 房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同，前者为生产过程，后者为交易过程。房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体不完全相同，例如中介商也是房地产经营商，但不是开发商。房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样。
2、开发商必须由企业进行的，而经营商只要是一个有正常行为的合法公民。房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的。开发商的行为对象是房地产项目，房地产经营商所指向的行为对象是房地产公司。随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。4、按开发的规模和复杂程度来划分，房地产开发可以划分为：单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发）。5、“七通一平”，一平是指平整土地，七通是指通给水、通排水、通热、通气、通电力、通电信、通公路。6、房地产开放企业：分为四级资质房地产开发企业，第一级为最高级。P5 第一级条件：自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于200
3、0万元；有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑经济或房地产经济类专业人员不得低于40人，其中具有中级及以上职称的管理人员不少于20人；设有高级工程师职称的总工程师、高级会记师职称的总会记师、经济师职称及以上职称的总工程师，工程技术、经济、统计、财务等业务的负责等业务的负责人应具有相应专业的中级以上职称；具有5年以上从事房地产开发的经历；近3年来累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%以上。 第二级条件：自有流动资金1000万以上，注册资金不低于1500万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑经济或房地产经济类专
4、业人员不得低于20人，其中具有中级及以上职称的管理人员不少于10人；具有3年以上从事房地产开发的经历；近3年来累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达10%以上。 第三级条件：自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑经济或房地产经济类专业人员不得低于10人，其中具有中级及以上职称的管理人员不少于5人；具有2年以上从事房地产开发的经历；近3年来累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续4年建筑工程质量合格率达100%。 第四级条件：自有流动资金
5、200万元以上，注册资金不低于200万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑经济或房地产经济类专业人员不得低于5人，工程技术负责人具有相应专业的中级以上职称，财务负责人应具有相应专业的初级以上职称，配有专业统计人员。 第五级条件：自有资金不低于30万元。7、房地产开发的整个流程：P7 （重点）开发商提出开发设想：可行性研究： 申请项目用地：项目设计：包括：方案设计：反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计：初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设
6、备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计：是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法，并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。征地及拆迁：筹措房地产开发资金：建设工程招标：施工：市场营销与策划：物业管理：8、建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。9、建设工程规划许可证：城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。10、一书两证：建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可
7、证。11、我国城市土地经营的主要形式：P10城市土地的租赁经营（包括城市土地的出让和转让、出租等方式）；城市土地的开发经营（包括开发后的土地转让所有权）。12、城市土地的出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市用地，用地单位必须向城市人民政府土地管理部门支付土地出让金（一般也称为毛低价）。出让的方式，原来有协议出让、招标出让、拍卖出让。13、城市土地按土地开发程度分为：P10 （转移点：拆迁与否）熟地：已开发的土地；生地：需要转变用途的土地；毛地：未开发的土地。13、我国房地产开发与经营的法规，主要为：中华人民共和国城市
8、房地产管理法、中华人民共和国土地管理法。14、其他房地产开发与经营相关法律：中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国市政公用事业法、中华人民共和国地震法、中华人民共和国建筑法、中华人民共和国住宅法、中华人民共和国工程设计法。第二章、房地产开发与经营1、房地产项目开发的经济发展环境：P18 （注意细节） 宏观经济发展形势：国际形势-影响国际都市CBD项目国家形势-三大都市圈的核心城市项目当地形势-其他省会城市的项目城市某地段形势(影响房地产项目开发的宏观经济发展形势包括：国际经济发展形势、全国经济发展形势、当地城市经济发展形势、城市内某地段的经济发展态势。)市民的收入水
9、平及其贫富差异程度： 某一城市市民的收入水平直接决定了该城市市民对住宅及其相关配套服务设施的市场需求。资金市场发展形势：主要包括：利率和贷款条件。 利率走高，将加重开发商和购房贷款者的财务负担，从而将抑制房地产项目开发的供给与需求。 贷款条件决定了开发商和购房贷款者可以获得资金的数量和期限。2、房地产开发的社会环境：P22 人口数量环境：城市规划区内人口数量越大，投资机会越多。 我国城市：一种是城市规划层面上的城市概念，另一种是行政区划意义上的城市概念。人口构成：决定建筑面积构成和区位构成。 男女比例个构成、不同年龄构成、有无户籍人口比例构成、各种家庭规模的比例构成、丁克家庭所占比例、单身人士
10、的比例构成。人口受教育水平环境： 受教育水平越高，对现代生活的追求越强烈，同时，购买力也越强。城市历史传统环境： 历史传统悠久的城市往往历史古迹丰富，这对房地产开发往往形成了巨大的限制； 历史悠久的城市的市民往往形成了独特的审美眼观，这对房地产开发形成了独特影响。3、相关中介机构的发育状况：P30中介机构的存在的必要性:交易市场信息量巨大,相关事务繁多.评估机构的服务水平(双重资质管理制度)： 对评估人员职业资格考试注册制度,对机构资质审批制度房地产交易所的服务水平(双重职能机构)：经营-商业性 ； 市场管理-政策性 其他中介机构的发育状况.如信用评估机构等第三章、房地产市场与预测：1、房地产
11、市场数据资料的收集：P36房地产市场需求方面的信息资料： 宏观经济发展状况的信息资料、消费者状况的信息资料；房地产市场供给方面的信息资料：包括现有房地产的数量、档次、功能；需要拆除的房地产的数量、档次、功能；可能发生用途改变的房地产的数量；目前细分的房地产市场的开发成本；未来一段时间内可能投入市场的房地产数量、档次、功能，包括正在规划的房地产开发项目、取得国有土地使用权的房地产开发项目、获得建筑施工许可证的房地产开发项目和正在施工中房地产项目等。房地产市场交易方面的信息资料： 4个指标：租金水平、售价水平、出租比率、空置率。房地产金融方面的信息资料： 利率、贷款难易程度、抵押贷款的违约发生率。
12、其他方面的信息资料： 主要是政府政策方面的信息资料，如政府即将投放到土地出让市场的土地数量、地理位置和价格，政府税收政策的变化等。2、一手资料：口头交流、电话调查、书面问卷调查、实地观察。 二手资料：报刊、房地产信息网络、房地产中介机构、政府机关、其他开发商等。第四章、房地产开发融资与投资1、房地产开发融资包括：间接融资和直接融资。 间接融资：指资金供求双方不直接见面，而是由资金的供给者将资金提供给金额机构，再由金融机构将资金提供该房地产开发企业，如房地产抵押贷款、开发建设贷款、流动资金贷款、租赁融资等。方式灵活 直接融资：指资金供求双方（包括政府、企业、个人）在房地产开发资金的借贷、金融工具
13、的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证劵的买卖或货币借贷。存在一定的局限性。2、房地产开发融资的特点：P46 （第三点为重点）融资规模大：房地产开发项目由于价值大而产生大量的资金要求；偿还期较长：房地产开发周期长，资金周转慢，回收期长，所以贷款的偿还期也长；房地产证劵化趋势： 资产的流动性是指在必要的时候，所投资产转化成现金的能力，或者指所投资产作为抵押品时交给债权人保管的难易程度。房地产作为不动产，在传统的资产形态下，属于一种缺乏流动性的资产，主要体现为：一方面，房地产只能成套出售或转让，不能换成现金。另一方面，房地产用做抵押品时，不能移动，不易分割，在一些场合又不易交给债权人保管和处置。3
14、、房地产开发融资的主要形式：P49 （重点为第三点） 银行贷款融资： 房地产开发企业流动资金贷款； 房地产开发项目贷款； 房地产抵押贷款：“土地开发抵押贷款”和“房屋开发抵押贷款”。证劵融资： 证劵融资的优越性：有利于吸收大众资金、有利于分散投资风险、有利于金融市场的繁荣与房地产企业经营管理的改善。 房地产证券的发行：房地产债券的发行；房地产股票的发行。房地产信托融资： 房地产信托融资功能主要通过以下形式实现： 房地产信托投资；房地产信托存款；房地产信托贷款；房地产信托基金。 房地产信托基金的特点：集体投资、委托经营、分散风险、共同受益。房地产融资的其他方式： 联建、参建融资；房地产典当融资；
15、利用外资。4、系统风险：某些因素给市场上所有的企业都带来经济损失的风险。又称不可分散风险。 如：通货膨胀、经济萧条、政府政策调整、战争等。5、非系统风险：又称可分散风险、公司特别风险、个别风险。指某些因素对单个企业或投资者造成的损失。如：收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险等。6、房地产投资风险的主要类型：P59财务风险：是指房地产开发企业运用财务杠杆，即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时又增加了不确定性，增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。 来自财务方面的风险因素：融资风险、购房者拖欠款风险。购买力风险：又称通货膨胀风险，指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比
16、，购买力降低给投资者带来的风险。利率风险：调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。利率调升对房地产产生两方面影响。一是导致房地产实际价值的折损，利用高利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，二是将加大债务负担。还会抑制市场需求。变现风险：指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。社会风险和意外事故风险： 社会风险：国家政治、政策、法规、计划等形势和经济形势因素影响带来损失的风险。 意外事故风险：包括自然灾害和认为破坏造成的经济损失的风险。7、风险报酬原理：是指投资者冒着风险进行投资时可能获得的超过无风险利润的那份额外报酬。实际报酬率为大于无风险报酬率或者小于无风
17、险报酬率甚至负报酬率。8、盈亏平衡分析原理：在项目达到设计生产能力的条件下，通过盈亏平衡点（简称BEP）分析项目成本和收益的平衡关系。（重点看书本，还有P62的图） 产品销售利润=产品销售收入-产品销售成本-产品销售税金 产品销售收入=产品销售量*产品单位价格 产品销售成本（总成本）=变动成本+固定成本9、盈亏平衡分析：P61（重点）10、盈亏平衡点：P61（重点）11、敏感性分析：是通过分析、预测投资项目主要因素发生变化时，对经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定性分析法。12、敏感性分析的方法：单因素敏感性分析 多因素敏感性分析：例如：房地产项目敏感性分析多采用双
18、因素敏感性分析，即租售价格、项目总投资等分析。 三项预测值敏感性分析13、敏感性分析的步骤：确定不确定性因素。确定不确定性因素可能的变动范围。（5%，10%等）确定用于敏感性分析的经济评价指标：内部收益率、财务净现值、投资回收期、利润计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值，计算评价指标变动的临界点。找出敏感的不确定性因素，提出建议。第五章、房地产开发项目的前提工作（重点）1、房地产开发项目土地使用权的取得主要方式：土地使用权出让、转让、划拨。2、土地使用权出让：又称“批租”，指国家将土地使用权在一定年限内出让给使用者，收取一定土地使用权出让金的行为。属于房地产一级市场。土地使用权出让的最
19、高年限：住宅70年、工业用地50年、教科文体卫：50年、商业旅游娱乐40年、综合其他用地50年。 土地使用权出让的方式：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。 土地使用权出让的特征：土地使用权和所有权分离；是有偿的；有年限的。3、土地使用权转让: 含义：是指经出让方式获得土地使用权的土地所有者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 条件：土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权内容；按照出让合同约定对土地进行了投资开发，属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%，属于成片开发土地的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。 原则：
20、房地产一致原则；效益不可损原则；认地不认人原则。 方法：出售、交换、赠与。4、土地使用权的划拨： 含义：指县以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者使土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 特征：没有明确的期限；无须支付土地使用权出让金；不能随意转让、出租和抵押。 形式：县以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用； 县以上人民政府依法批准，将使土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行式。5、房地产开发项目的规划设计的内容：P85（重点为第二点）建筑类型的选择： 建筑布局： 规划建设用地面积：指允许建设的用地范围，其居住
21、区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。 规划建设用地面积=规划建设用地范围内总建筑面积*建筑容积率 容积率=建筑面积/居住区用地面积 建筑容积率=全部建筑面积/规划建设用地面积 建筑密度：所有建筑物的基地面积之和/建设用地面积 配套公建： 环境小品：整体性；实用性；艺术性；趣味性。 居住建筑的规划布置原则：要有适当的人口规模；日照充分；通风良好；安静整洁；美观舒适。 居住的建筑的布置形式：行列式；周边式；混合式；自由式。6、标底只有一个。 招标的方式：公开招标、邀请招标、议标。第六章、房地产项目的建设设施与开发经营1、组织的含义：指组织机构，即按一定的领导机制、部门设置、层次划
22、分、职责分工、规章制度和信息系统等构成的人的结合体。也指组织行为，即通过一定权利和影响力，对所需资源进行合理配置，以实现一定的目标。2、房地产行业一般用的组织结构类型为：矩阵型、事业型。P114矩阵型组织结构：优点：加强了横向联系，克服了职能部门相互胶节、各自为政的现象，专业人员和专用设备能得到充分利用；具有较大的机动性，任务完成，组织即解体，人力、物力有较高的利用率；各种专业人员同在一个组织共同工作一段时期，完成同一任务，为了一个目标互相帮助，相互激发，思路开阔，相得益彰。缺点：成员不固定在一个位置，有临时观念，有时责任心不够强，人员受双重领导，出了问题，有时难以分清责任。事业部制组织结构的
23、特点：在一个企业内对具有独立产品市场、独立责任和利益的部门实行分权管理的一种组织形式。优点：责权利划分比较明确，能较好地调动经营管理人员地积极性；1)事业部制以利润责任为核心，能够保证公司获得稳定地利润；2)通过事业部门独立生产经营活动，能为公司不断培养出高级管理人才。缺点：1)需要较多素质较高地专业人员来管理事业部；2)管理机构多，管理人员比重大，对事业部经理要求高；3)分权可能架空公司领导，削弱对事业部地控制；4)事业部间竞争激烈，可能发生内耗，协调也较困难。3、房地产开发项目实施控制目标之间的关系：P116 开发项目建设投资（成本）、进度（或工期）、质量三大目标两两之间存在既对立又统一的
24、关系。制约、互补的关系。4、进度管理的方法：P119 （重点）横道图法：横栏表示时间，水平线段在时间坐标下表示项目的进度线，水平线段的位置和长短反映该项目从开始到完工的时间。 特点：形象、直观、易懂、绘制简便。 网络图法：以网络图的形式来表达工程的进度计划，在网络图中可确切表明各项工作的相互联系和制约关系，而且能计算出各项工作的最早和最晚开始时间，从而找出关键工作和关键线路。（重点看书本的图，结合文字P120）种类：单代号网络图、双代号网络和时标网络。特点：可以清楚看出各工作 逻辑关系；关键线路明显。5、竣工决算：是反映项目实际造价的技术经济文件，是发展商进行经济核算的重要依据。竣工结算：是指
25、已完工程完工后，承发包双方按照约定的合同价款即合同价款结算内容以及索赔事项进行工程竣工结算。建设项目的竣工决算是以竣工结算为基础进行编制的，竣工结算是由承包商编制的，而竣工决算是由发展商编制的。第七章、房地产交易经营1、需求曲线：是指反映住宅需求量和住宅价格之间关系的曲线。2、边际理论：是研究产量、价格等因素的变化对总成本、总收益、总利润等的影响的理论。3、需求弹性：需求量的变化除以价格的相对变化即需求弹性外，它反映了需求量对价格变化的灵敏程度。需求弹性大，价格的变动能引起需求量的更大变动。4、契约纠纷的调解和仲裁：P146协商、调解、仲裁（一裁终结制）、诉讼。 仲裁：经调解无效的，由契约管理
26、机关进行调查，根据仲裁条例，做出有约束力的裁决。第八章、房地产物业管理1、业主管理委员会：是由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求并监督物业管理公司管理行为的一个民间性组织。第九章、房地产经营分析1、流动资产：是指可以在一年或者超过一年的一个经营周期内变现或耗用的资产，包括现金、各种存款、短期投资、应收及应付款项、存款等，2、递延资产：是指不能全部计入当年损益，应在以后年度分期摊销的各项费用。包括开办费，租入固定资产的改良支出，以及摊销期限在一年以上的固定资产修理支出等其他待摊费用。重点1、不可预见费：在工程投资概(估)算中，预留的为支付施工中可能发生的、比预期的更为不利的
27、水文、天气、地质及其他社会、经济条件而需增加的费用，一般以总投资的某一百分数计。2、资源计划编制的依据和成果：3、房地产融资方式：4、住房抵押贷券化：5、商品房预售：未建成前已售出的房子，房地产商为了获得资金。6、卖点的三个特征：自身自有优势、优势能直观表现、得到目标客户的认可。7、房地产开发的程序：8、信托投资4种方式：9、敏感性分析：是通过分析、预测投资项目主要因素发生变化时，对经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定性分析法。10、质量控制因素：11、名义利率：是央行或其它提供资金借贷的机构所公布的未调整通货膨胀因素的利率，即利息（报酬）的货币额与本金的货币额的比
28、率。 即指包括补偿通货膨胀(包括通货紧缩)风险的利率。12、实际利率：是指剔除通货膨胀率后储户或投资者得到利息回报的真实利率。13、高风险贷款：60% 房地产投资自有资金：30%14、房地产开发前期工作的内容：15、我国与国外房地产的不同时因为我国有土地出让制度。16、房地产泡沫的出现是因为金融机构的支持。17、廉租房： 商品房： 现价房： 资金使用房：18、财富最大化：19、房地产专业顾问：律师、工程师、建筑师 20、组织的4大要素：目标、人物、职权、21、收集一手资料的一般方法：问卷22、房地产经济效果变现为：总收入。23、土地使用权出让的最高年限：住宅70年、工业用地50年、教科文体卫：50年、商业旅游娱乐40年、综合其他用地50年。24、经营用地：旅游、娱乐、商品用地。25、房地产价格变现为：实物、权益、区位三者的结合。26、流动资产：是指可以在一年或者超过一年的一个经营周期内变现或耗用的资产，包括现金、各种存款、短期投资、应收及应付款项、存款等，27、递延资产：是指不能全部计入当年损益，应在以后年度分期摊销的各项费用。包括开办费，租入固定资产的改良支出，以及摊销期限在一年以上的固定资产修理支出等其他待摊费用。28、建筑容积率=全部建筑面积/规划建设用地面积。9