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1、 工 程 经 济 房地产工程造价与质量控制的探索 高明亮 山东省菏泽市立医院 山东省 274031 摘要： 房地产开发的目标是实现开发项目的最大经济利益，以 获取持续的竞争优势。质优价廉的房地产商品来自开发企业对开 发项目有效的质量管理和成本控制。如何在确保工程质量的前提 下合理的控制工程造价 ，本 文从工程造价与工程质量控制相互关 系进行了分析 ，提 出了正确处理工程造价与工程质量管理关系的 措施。 关键词： 房地产 一、工程造价和工程质量控制的概念 1.工程质量是指竣工的工程应达到图纸的技术要求，符合国家 规范要求的特性 。 工程质量的标准是从工程的性能 、寿 命 、可 靠 性、安全性和经
2、济性五个方面综合考虑制定的，只有质量符合要求 的工程才能投入生产和交付使用，才能发挥投资效果。 2.工程质量控制是围绕质量形成过程中各个环节的作业技术 和活动开展的 ，是 通过控制活动的工作质量来保证实体质量的 。 影响工程质量的因素很多，导致工程质量检查、检测有一定的局限 性 ，靠 检查保证工程质量是远远不够的 。 控制质量必须贯彻技术 与经济相结合的原则 ，既 要求保证工程质量 ，又 要求合理的工程 造价。 3.工程造价从广义讲是指建设一项工程预期开支或实际开支 的全部固定资产投资费用，即项目建设全过程中发生费用的总和； 狭义上讲是指工程价格 ，它 是指建设单位支付给从事建 筑安装工 程的
3、施工单位的全部生产费用 ，他 是以货币表现的建筑安装工程 的价值。 二、工程造价与工程质量控制的分析 1.房地产开发的目标是实现开发项目的最大经济利益，以获取 持续的竞争优势。这就要求开发企业向市场提供质优价廉的房地 产商品来满足不断变化的市场需求。建设项目投资者对工程目标 的不同追求主要集中体现在工程造价方面，目前，有些建设单位或 投资者存在对合理的工程造价认识不足 ，千 方百计的降低工程造 价，导致双方利益的冲突，走入 “控制造价就是在追求价格最低 ”的 误区 ，有 的施工单位为了获利 ，常 常利用工程变更提 高工程造价 ， 高套定额、虚报工程量，提高工程取费标准，加大材料用量，提高材 料
4、价格等，导致实际中标价严重偏离工程的实际造价，会出现致工 程质量于不顾 ，从 而造成返工或停工 ，拖 延工期 ，损 害项目的整体 功能和利益 。 只有充分认识工程造价和工程质量的关系 ，协 调两 方的利益关系 ，确 定合理的工程造价 ，工 程的质量才能得到有效 保证。 2.在建筑施工工程中，投资者想要达到什么样的工程质量，就 需要什么样的工程造价，即投入的费用多，形成的建筑产品的建筑 价值就高，相应地工程造价也随之升高。近年来，由于建筑业的竞 争不断升级 ，供 需关系的变化 ，业 主方处于支配地位 ，对 工程盲目 压价 ，工 程出现招投标无序的乱象 ，使 得施工企业为了寻求生存 ， 不惜压低价
5、格获得承包 ，致 使施工单位不能按企 业（国家）规 范进 行施工，施工程序、质量得不到保证。有的建筑企业为了达到盈利 目的 ，只 有通过偷工减料 、粗 制滥造以烂充好 ，甚 至采用挂靠分包 等手段规避风险降低成本，导致质量无人管，这也是造成 “豆腐渣 ” 工程的主要因素。 3.由于有些房地产企业忽视项目前期工作和设计工作阶段的 质量管理与成本控制 ，往 往把主要精力放在项目实施阶段 。 房地 产开发项目前期工作主要是编制项目 建议书 、可 行性研究报告及 项目策划书等，是整个开发项目的基础，其质量高低对后阶段工作 有着很大的影响。项目设计阶段是开发项目进行质量管理与控制 成本，实现经济效益的最
6、直接最重要的环节。一般来说，设计费只 占项目总投资的约 1%，但 设计工作对工程造价的影响程度可达 75%以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。项目设计阶 段分为初步设计和施工图设计两个阶段 ，两 阶段设计是我国工程 设计行业长期形成的基本工作模式 ，它 可以确定具体的技术经济 指标 ，每 一项指标直接关系到项目的开发成本与质量 。 整个设计 阶段既要将目标进一步优化，又要具体分解目标成本并进行落实。 三、如何正确处理工程造价与工程质量管理的关系 1.努力做到正当竞争，保证工程造价的合理性。首先在市场经 济的大环境下，要不断推行和完善招投标制度，严格按现行定额进 行招标 ，合 理编制标的
7、，利 用市场竞争达到优胜劣汰 ，合 理确定工 程造价的目的 。 保证正当竞争 ，坚 持公正 、公 开的原则 ，加 强对招 投标的监督 。 必须建立健全有效的质量监督工作体系 ，认 真贯彻 检查各项规章制度的执行 ，确 保项目质量达到预定的标准和等级 要求 ，在 施工过程中严把检查关 ，避 免施工造成不必要的 资源浪 费，使工程造价得到全面的控制，实现 “优质优价 ”。促进建筑企业 加强内部管理，强化质量意识，促进施工企业的技术进步和生产经 营的良性循环 ；在 国家基础价格的指导下 ，控 制质量 ，建 立自由市 场形成价格的机制，逐步形成按质论价良好运行机制。 2.控制工程造价和工程质量必须从龙
8、头开始 。 建立开发项 目前期工作成果质量评审制度。通过质量评审制度可以吸取专家 们的知识和智慧，及时发现问题，优化前期工作成果。要求报告资 料提供方组织本项目人员对其工作成果先进行自我评审 ，然 后再 进行内部评审。内部评审完成后，该成果才能提交给开发企业，由 开发企业组织有关专家对该成果进行评审与完善 ，形 成相应记录 文件，以提高投资效益。在进行有效的市场调查基础上，开发企业 可以根据房地产市场价格采取拟订目标利润的办法来推算目标成 本，把目标成本按开发成本和期间费用进行分类、分解。在正确划 分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准， 根据目标成本预测各项税费支出 ，预
9、定支出计划 ，让 目标成本 、目 标利润具有可预见性和可控性。 3.寻找规划设计单位时应实行建设方案招投标制，实现设计方 案最优化设计前，特别要强调设计方案的经济与合理，使各设计单 位做到心中有数。组织专家进行评审，选出最优的初步规划方案， 确定中标单位且与之签定合同 。 开发企业要认真审查比对 ，不 能 对设计单位过分依赖 ，这 是非常重要的一环 。 重点注意的是细化 后的设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标 ，整 个设计思 路是否经济合理。施工图设计阶段是工程成本控制的关键。当施 工图设计完成 ，开 发企业要专门组织专业技术管理人员细致地审 查。主要是：在满足抗震及安全功能的前提下，建
10、筑结构形式是否 根据建筑体量尽量采用成本较低的结构形式 ;基 础结构形式的选用 是否依靠真实的地勘资料，认真选择持力层 ;配筋和截面是否存在 不进行单独计算，统一配筋，浪费建材资源的现象 ;厨、卫间管道布 局的设计是否没有过多考虑，只按标准图集套用的情况 ;安全系数 取值是否偏大 ;结构是否按取大值的方式进行统一标示等等 。 开发 企业对施工图中存在影响工程质量 、成 本的问题应及时与员沟通 并更正，避免不必要的浪费。 4.项目施工阶段，虽然影响项目投资可能性小，但是项目要投 入建设资金，浪费投资可能性大，开发企业必须加强施工现场的动 态管理。实行效益奖励制度，充分调动管理人员的积极性，管好施
11、 工现场质量管理 。 控制进场材料的质量与成本 ，开 发企业对工程 所用的大宗主要材料进行统一招标和购进，多方验收，减少材料在 使用前的多余环节，做好材料抽检工作，将质量不合格的材料不采 用原则落到实处。严格控制材料代用。支付工程进度款要实行多 级化管理并有效控制 ，严 格按签证及审查制度办事 。 杜绝施工方 绕过多级管理直接找开发企业支付工程进度款的怪现象。每一级 管理人员谁签字谁负责，达不到质量要求暂停付款，不能让多级化 管理流于形式。 四、结束语 项目质量管理与成本控制是一个动态的过程。开发企业对之 应贯穿于项目的全过程 ，在 项目管理的各阶段 ，时 时要 有 “控制成 本 ，质 量至上 ”的 观念 ，将 主要成本控制在设计阶段 。 最大限度地 提高资金的投资效益。开发企业要不断完善项目质量管理制度， 以保证项目管理目标的实现，获得较好的经济效益和社会效益。 参考文献： 1高静 .关于房地产工程造价与质量控制的几点探索 J神州旬 刊 2013.04. 2郑国晖 .基于工程质量的房地产工程造价控制对策探析 J门 窗 2013.02. 3宋丹 .对工程造价进行探索和控制 J中国房地产业 :理论版 2012.11. 347