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1、城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划一、税法依据一、税法依据二、筹划思路二、筹划思路三、筹划的关键点三、筹划的关键点四、筹划案例分析四、筹划案例分析城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划一、土地使用税税法依据一、土地使用税税法依据（一）城镇土地使用税以国有土地为征税对象（一）城镇土地使用税以国有土地为征税对象（二）纳税义务人（二）纳税义务人 拥有土地使用权的单位和个人，若不在所在地，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划（三
2、）征税范围（三）征税范围 包括在城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有和集体所有的土地；2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划（四）税率（实行差别幅度税）（四）税率（实行差别幅度税）级别人口（人）每平方米税额（元）大城市50万以上1.5-30中等城市20-50万1.2-24小城市20万以下0.9-18县城、建制镇、工矿区0.6-12城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划（五）计税依据（五）计税依据1、由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准2、尚未组织测量，但纳税人
3、持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确定的土地面积为准3、尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整 城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划二、城镇土地使用税税务筹划思路二、城镇土地使用税税务筹划思路（一）从纳税人身份的界定上考虑节税（一）从纳税人身份的界定上考虑节税（二）从经营用地的所属区域上考虑节税（二）从经营用地的所属区域上考虑节税（三）从所拥有和占用的土地用途上考虑节税（三）从所拥有和占用的土地用途上考虑节税（四）从纳税义务发生的时间上考虑节税（四）从纳税义务发生的时间上考虑节税（五）从纳税地点上考虑节税（五）从纳税地点上考虑节税
4、城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划（一）从纳税人身份的界定上考虑节税（一）从纳税人身份的界定上考虑节税一是在投资兴办企业的属性上进行选择，即指是开办外资企业还是内资企业。二是在经营范围或投资对象上考虑节税。三是当经营者租用厂房、公用土地或公用楼层时，在签订合同中要有所考虑。城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划（二）从经营用地的所属区域上考虑节税（二）从经营用地的所属区域上考虑节税一是在征税区与非征税区之间选择。二是在经济发达与经济欠发达的省份之间选择。三是在同一省份内的大中小城市以及县城和工矿区之间作出选择。四是在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之间作出选择。城镇土
5、地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划（三）从所拥有和占用的土地用途上考虑节税（三）从所拥有和占用的土地用途上考虑节税1.企业可以把原绿化地只对内专用改成对外公用即可享受免税的照顾。2.企业可以考虑把这块土地的价值在账务核算上明确区分开来，以达到享受税收优惠的目的。3.企业可以考虑按政策规定明确划分出采石（矿）厂、排土厂、炸药库等不同用途的用地，也可以把享受免征土地使用税的特定用地在不同的土地等级上进行合理布局，使征税的土地税额最低。城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划（四）从纳税义务发生的时间上考虑节税（四）从纳税义务发生的时间上考虑节税一是发生涉及购置房屋的业务时考虑节税。1.纳税
6、人购置新建商品房的，自房屋交付使用的次月起纳税；2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起纳税。二是对于新办企业或需要扩大规模的老企业，在征用土地时，可以在是否征用耕地与非耕地之间作筹划。三是选择经过改造才可以使用的土地。城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划（五）从纳税地点上考虑节税（五）从纳税地点上考虑节税 关于土地使用税的纳税地点，政策规定为“原则上在土地所在地缴纳”。这里的节税途径的实质就是尽可能选择税额标准最低的地方纳税。这对于目前不断扩大规模的集团性公司显得尤为必要。城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划三、筹划的
7、关键点三、筹划的关键点（一）根据优惠政策免征土地使用税（1）外资企业、机构在华用地不征收土地使用税（2）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（3）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地（不包括农副产品加工场地和生活、办公用地）；（4）能源、交通、水利设施用地和其他用地；（5）民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；（6）集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地；（7）高校后勤实体。城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划（二）根据税率高低选择（1）在征税区与非征税区之间选择。（2）在经济发达与经济欠发达的省份之间选择。（3）在同一省份内的大中小城市以及县城和工矿区之间作出选择
8、。（4）在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之间作出选择。城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划（三）纳税人实际占有并使用的土地用途不同，可享受不同的土地使用税政策。（四）其他（1）发生涉及购置房屋的业务时考虑节税（2）对于新办企业或需要扩大规模的老企业，在征用土地时，可以在是否征用耕地与非耕地之间作筹划。因为政策规定，纳税人新征用耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用。（3）选择经过改造才可以使用的土地城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划四、土地使用税的税务筹划四、土地使用税的税务筹划（一）利用土地级别的不同进行纳税筹划（一）利用土地级别的不同进行纳税筹划 纳税
9、人在投资建厂时可以利用不同等级土地的接壤处进行纳税筹划，在不影响经营的情况下节约城镇土地使用税。城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划 案例案例 1：甲、乙两个人拟投资设立一家新企业，现在有三个地址可供选择：其一是设立在A地其适用的土地使用税税率为每平米10元；其二是设立在B地，其适用的土地使用税税率为每平米7元；其三是设立在C地，其适用的土地使用税税率为每平米4元。企业需要占地10000平米。不考虑其他因素，那么企业应当选择在何地设立？城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划筹划：在A地时：1000010=100000（元）在B地时：100007=70000（元）在C地时：1000
10、04=40000（元）显然，选择C地最合算。一般思路一般思路:在征税区与非征税区之间选择；在经济发达与经济欠发达的省份之间选择；在同一省份内的大中小城市以及县城和工矿区之间作出选择；在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之间作出选择。城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划（二）计税依据的纳税筹划（二）计税依据的纳税筹划 法律规定：城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。采用定额税率形式，根据征税范围的不同地区规定不同的有幅度的差别税额。在不同的情况下，计税的土地面积并不相同，这就为纳税人筹划提供了可能性。对于前两种情况，纳税人很难进行纳税筹划。但是如果纳税人尚未核发土地
11、使用证书时，可以根据纳税人自己申报的土地面积缴纳城镇土地使用税，虽然土地使用证书核发以后还要作调整，但是利用时间差获取纳税的时间价值，对企业也是有利无弊的。城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划 案例案例：2011年3月10日，甲企业与乙企业签订土地使用权转让协议约定。甲企业将面积为5000的土地使用权转让给乙企业。合同未约定交付土地使用权间。甲企业最终交付土地的时间为2011年8月25日。当地规定的土地使用税为每平米10元。按照此合同乙企业需要自2011年4月份开始履行土地使用税纳税义务。纳税义务的发生时间比实际接手土地的时间早了4个月。进行税务筹划。城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用
12、税税务筹划筹划：如果乙企业要求在合同中约定甲企业与8月份向乙企业交付土地，则乙企业自2011年9月份产生土地使用税纳税义务。如此，乙企业可以少缴纳土地使用税500010512=20833.33（元）当然，乙企业少缴纳土地使用税意味着甲企业多缴纳土地使用税。城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划 案例案例：A房地产开发企业与土地管理部门签订合同取得一块土地，面积为20000平米。合同签订时间是2009年8月22日，合同约定国土部门交付土地的时间为2009年12月10日即等原土地上的搬迁企业搬迁后交付，但实际交付的时间为2010年8月份，当地确定的土地使用税单位税额为每平米15元。如果按照上
13、述的合同约定房地产开发企业应当自2010年1月份开始计算缴纳土地使用税。城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划筹划：由于交付土地的时间与原企业的搬迁直接相关，因而，在合同中应当不确定具体时间而规定一个概括交付时间，搬迁企业拆迁完毕后交付。如此，企业土地使用税纳税义务的发生时间为2010年9月份。筹划之后，地产企业可以少缴纳土地使用税：2000015812=200000（元）城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划（三）利用税收优惠政策进行纳税筹划（三）利用税收优惠政策进行纳税筹划纳税人可以准确核算用地面积，将享受优惠政策的土地与其他土地区别开来，就可以享受免税条款带来的税收优惠。城镇
14、土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划 案例案例：某企业厂区外有一块30000平米的空地没有利用，由于该地在厂区后面远离街道、位置不好，目前的商业开发价值不大，所以一直闲置，现在主要是职工及家属以及周边的居民将其作为休闲娱乐之用。该地区的年域镇土地使用税为5 元/平米，企业需为该地块一年负担的城镇土地使用税为300005=150000 元，有没有办法免缴该部分城镇土地使用税？城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划筹划：企业把那块空地改造成公共绿化用地，植些树、栽些花草，根据国家税务总局关于印发关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知国税地1989140 号的规定，对企业厂区，包括生产、办公及生活区，以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。据初步预算，改造成绿化用地需投资80000 元，假设该企业预计三年后开发该地块，三年可节省城镇土地使用税15000380000=370000元。