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1、房产税VS城镇土地使用税Agenda房地产税与城镇土地使用税房地产税的节税与改革城镇土地使用税的节税与改革第一节 房产税一、房产税的概念 二、房产税的征税范围和征税 对象三、房产税的纳税人 四、房产税的计税依据 五、房产税的税率六、房产税的减免规定七、房产税应纳税额的计算八、房产税的征收管理 一、房产税的概念 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产的租金收入向房产的所有人或经营人征收的一种税。房产税的作用房产税税源稳定，作为地方财政收入的重要来源，可房产税税源稳定，作为地方财政收入的重要来源，可以支持地方市政建设以支持地方市政建设房产税税负不易转嫁，可调节纳税人的收入水平房产税税负不易转
2、嫁，可调节纳税人的收入水平通过征收房产税来加强对房屋的管理，提高房屋的使通过征收房产税来加强对房屋的管理，提高房屋的使用权效益用权效益二、房产税的征税范围和征税对象二、房产税的征税范围和征税对象所谓房产，是指有屋所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙面和围护结构（有墙或两边有柱），能够或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。储藏物资的场所。房产税的征税范围是房产税的征税范围是指开征房产税的地理指开征房产税的地理区域。区域。房产税暂行条例房产税暂行条例规定房产税在城市、规定房产税在城市、县城、建制
3、镇和工矿县城、建制镇和工矿区征收。区征收。坐落农村的房产暂不坐落农村的房产暂不征税。征税。三、房产税的纳税人三、房产税的纳税人 1、产权属于国家所有的，、产权属于国家所有的，其经营管理单位和个人是其经营管理单位和个人是纳税人纳税人2、产权出典的，承典人、产权出典的，承典人为纳税人为纳税人 3、产权所有人、承典人、产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未产权未确定及租典纠纷未解决的，房产代管人或使解决的，房产代管人或使用人为纳税人。用人为纳税人。四、房产税的计税依据四、房产税的计税依据 房产税的计税依据为房产的计税价值或房产的租金收入。按房产计税价值征
4、收的，称为从价计征；按房产租金收入计征的，称为从租计征。（一）从价计征 是指以房产余值为计税依据。房产余值是房产原值减除10%30%后的余值。（二）从租计征 是指以房屋出租取得的租金收入为计税依据需要说明的两个问题：1.对投资联营的房产，应区别确定房产税的计税依据。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产原值作为计税依据；对于房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。2.对融资租赁房屋，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租
5、方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以，在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。五、房产税的税率五、房产税的税率比例税率比例税率1.按房产原值一次减除10%30%后的余值计征的，税率为1.2%；2.按房屋出租的租金收入计征的，税率为12%。六、房产税的减免规定六、房产税的减免规定 1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；2、由财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；3、宗教寺院、公园、名胜古迹自用的房产；4、个人所有非营业用的房产；5、经财政部批准免税的其他房产。七、房产税的应纳税
6、额的计算七、房产税的应纳税额的计算（一）从价计征（一）从价计征应纳税额应纳税额=应税房产原值应税房产原值（1-1-扣除率）扣除率）1.2%1.2%例题：某企业固定资产账面房产原值100万元,所在省政府规定按原值减除20%后的余值纳税，每半年缴纳一次，计算该企业上半年应纳税额。该企业上半年应纳税额 =100（1-20%）1.2%2=0.48(万元)（二）从租计征（二）从租计征应纳税额应纳税额=房产租金收入房产租金收入12%12%例题：某城市一公民2003年出租房屋4间，年租金收入10 000元，适用税率为12%。计算年应纳房产税税额。年应纳房产税税额=10 00012%=1 200（元）八、房产
7、税的征收管理八、房产税的征收管理（一）房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。（二）房产税在房产所在地缴纳，房产不在同一地方的纳税人应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。第二节第二节 城镇土地使用税城镇土地使用税一、城镇土地使用税的概念 二、城镇土地使用税的征税范围三、城镇土地使用税的纳税人 四、城镇土地使用税的计税依据 五、城镇土地使用税的税率六、城镇土地使用税的减免规定七、城镇土地使用税应纳税额的计算八、城镇土地使用税的征收管理 一、城镇土地使用税的概念一、城镇土地使用税的概念一）概念 城镇土地使用税是对占用城镇土地的单位和个人，以
8、其实际占用土地面积为计税依据，按照规定税额计算征收的一种税。中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例是国务院于1988年9月27日颁布，并于同年11月1日起正式施行（二）开征城镇土地使用税具有重要意义1.可促进土地资源的合理配置和节约使用，提高土地使用效益；2.有利于调节土地级差收益，为土地使用者创造公平竞争环境，并促进企业加强经济核算；3.有利于理顺国家与土地使用者之间的分配关系。二、城镇土地使用税的征税范围二、城镇土地使用税的征税范围征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区。1、城市是指经国务院批准设立的市。城市的征税范围为市区和郊区。2、县城是指县人民政府所在地。县城的征税范围为县人民政府所在的
9、城镇。3、建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。4、工矿区是指工商企业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。三、城镇土地使用税的纳税人三、城镇土地使用税的纳税人 1、拥有土地使用权的单位和个人、拥有土地使用权的单位和个人2、拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，、拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人其土地的实际使用人和代管人为纳税人 3、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际、土地使用权未确定或
10、权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人使用人为纳税人4、土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有、土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税各方分别纳税城镇土地使用税的纳税人为在城市，县城、城镇土地使用税的纳税人为在城市，县城、建制镇和工矿区乏味内使用土地的单位和建制镇和工矿区乏味内使用土地的单位和个人。个人。四、城镇土地使用税的计税依据四、城镇土地使用税的计税依据计税基础纳税人实际占用纳税人实际占用的土地面积的土地面积单击添加 1、凡由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准3、尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据此纳税。待核发
11、土地使用证以后再作调整。单添加2、尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准五、城镇土地使用税的税率六、城镇土地使用税的减免规定六、城镇土地使用税的减免规定按规定，下列土地免征城镇土地使用税：1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。4.市政设施、街道、广场、绿化地带等公共用地。5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税510年。7.由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。七、城
12、镇土地使用税应纳税额的计算七、城镇土地使用税应纳税额的计算全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）适用单位税率例子：某企业实际占用应税土地面积某企业实际占用应税土地面积1 000平方米，该企业位于中平方米，该企业位于中等城市，单位税额为每平方米等城市，单位税额为每平方米4元。计算该企业年应纳城镇元。计算该企业年应纳城镇土地使用税税额？土地使用税税额？年应纳城镇土地使用税税额年应纳城镇土地使用税税额=1 0004=4 000（元）（元）八、城镇土地使用税的征收管理八、城镇土地使用税的征收管理 （一）城镇土地使用税实行按年计算，分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
13、城镇土地使用税由土地所在地的地方税务机关征收，其收入纳入地方财政预算管理。税务机关应加强同土地管理机关的联系，及时取得土地使用权方面的资料。（二）为了促进土地节约合理使用，城镇土地使用税暂行条例规定，对征用土地超过两年仍不使用，也不按规定交还土地管理机关的，以及超过土地管理机关批准限额占用的超限额土地，在25倍的幅度内加倍征税。房产税房产税房产税节税技巧房产税节税技巧房产税改革房产税改革房产税房产税房产税节税技巧分分分别签订租赁合同，减轻房产税税负分别签订租赁合同，减轻房产税税负 某国有企业要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业，双方谈定厂房连同设备一年的租金是2000万元，并据此签订了
14、租赁合同。内容大致是：甲方同意将厂房连同设备租给乙方，乙方支付厂房和设备租金一年2000万元。合同签订后。乙方先付一半的租金，年底再付另一半租金。按照这个将厂房连同设备一起出租的合同，甲方要交纳税款如下：交纳房产税为：200012=240(万元)交纳营业税为：20005=100(万元)两项合计为340万元。甲方以每年1000万元的租金出租厂房，每年1000万元的租金出租设备。虽然两项租金合计仍为2000万元，但因设备出租不涉及12的房产税，纳税总额因合同内容的改变随之发生明显改变：甲方出租厂房交纳的房产税为：100012=120(万元)依据2000万元和5的税率交纳的100万元营业税不变；设备
15、出租不涉及房产税，即节约了120万元。这样甲方总体纳税就从340万元减少到220万元，税负下降了35.29(120340)。转转转化服务内容，减轻房产税税负转化服务内容，减轻房产税税负 某企业因经营不善等原因，原来的主营业务不景气，仓库被闲置，为增加收入，企业决定业务转型，把对外出租仓库作为主营业务。当年取得租金收入1000万元依据5的税率交纳营业税50万元依据12的税率交纳房产税120万元单此两项税收就达170万元，占到总收入的17；若再加上其他一些税费，则企业的税负更重。首先，根据当地物业管理标准，对年租金收入进行筹划，把年租金1000万元，变成年租赁费500万元，物业管理费500万元。因
16、为物业管理费只需交纳营业税，不用按租金收入交纳12的房产税。其次，也是最为关键的一步，就是物业管理的资格认定。物业管理资格认定属于建设主管部门的行政审判事项，只有获得它的认可，再去税务部门得到批准，就可以从事物业管理业务了。通过节税筹划前后的税负比较，可以看到：节税筹划前，营业税和房产税合计为170万元；节税筹划后，营业税不变，仍为50万元，物业管理费只需交纳营业税，不交房产税。所以房产税按500万元计算为：50012=60(万元)总体税负为110万元(50+60)。这样可以使企业减轻税负60万元(170-110)，税负减轻了35.29(60170)。房产税节税技巧变变改变收入性质，减轻房产税
17、税负改变收入性质，减轻房产税税负 某商业企业曾千方百计的圈地建库，尽可能多地储存商品。但随着企业逐步向“零库存模式”发展，它们的库房就大量闲置了。闲置的库房只好拿来出租。但问题是，租赁的税负高达17.5，企业负担过重。这个企业用于出租的库房有五栋。其房产原值为3200万元，年租金收入为600万元。租金收入应纳税额合计为105万元。其中：应纳营业税：6005=30(万元)应纳房产税=60012=72(万元)。应纳城建税、教育费附加=30(7+3)=3(万元)年底合同到期，公司派代表跟客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但要将租赁合同改为仓储保管合同。同时，按照仓储的服务要求，公司配备相
18、应的人员和设施。提供仓储服务的收入不变，仍为600万元，其应纳税额为59.88万元。其中：应纳营业税=6005=30(万元)应纳房产税=3200(130)1.2=26.88(万元)应纳城建税、教育费附加=30(7+3)=3(万元)筹划后的合计应纳税额为59.88万元，比筹划前减少45.12万元(10559.88)，税负降低了42.97(45.12105)。房产税节税技巧(一一)随着经济体制改革和对外开放向纵深发展，我国的随着经济体制改革和对外开放向纵深发展，我国的房产政策也发生了较大变化。房产政策也发生了较大变化。一是推行了住房商品化政策，房屋已作为特殊商品一是推行了住房商品化政策，房屋已作为
19、特殊商品进入流通领域；进入流通领域；二是对居民住房制度进行了改革，鼓励居民购买商二是对居民住房制度进行了改革，鼓励居民购买商品房；品房；三是修改了法律规定，允许土地使用权与所有权相三是修改了法律规定，允许土地使用权与所有权相分离，并可以转让买卖。分离，并可以转让买卖。房产税改革必要性房产税改革必要性(二二)现行房产税执行现行房产税执行10年来，一直没有作适当调整，本身年来，一直没有作适当调整，本身存在许多问题，已严重滞后于经济形势发展。主要问题：存在许多问题，已严重滞后于经济形势发展。主要问题：一是征税范围过窄。一是征税范围过窄。二是计税依据陈旧而不合理。二是计税依据陈旧而不合理。三是内外资企
20、事业单位分别执行两种不同的税法。三是内外资企事业单位分别执行两种不同的税法。四是税率制定缺少弹性。四是税率制定缺少弹性。房产税改革必要性房产税改革必要性内外两套税制并存，导致纳税人税负不均。内外两套税制并存，导致纳税人税负不均。税收收入的增长缺乏弹性。税收收入的增长缺乏弹性。税法本身规定不严密。税法本身规定不严密。税收调节目标过多，从征收实践看，很难做到税收调节目标过多，从征收实践看，很难做到。房产税改革原因纳税人的范围扩大纳税人的范围扩大征税范围扩大征税范围扩大改变计税依据改变计税依据调整税率调整税率扩大了地方的权力扩大了地方的权力房产税改革内容房产税改革试点凡在上海新购住房的购房人，均应在
21、办理房地产登凡在上海新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关（下文简称记之前向房屋所在地地方税务机关（下文简称“主主管税务机关管税务机关”）申报办理房产税征免认定手续。）申报办理房产税征免认定手续。征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。上海市居民家庭人均不超过庭在当地新购的住房。上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。税平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的
22、基暂按应税住房市场交易价格的70计算缴纳，计算缴纳，适用税率暂定为适用税率暂定为06。对住房每平方米市场交。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含倍（含2倍）的，税率暂减为倍）的，税率暂减为04。房产税改革试点两部委拟将房产税和土地使用税合并为一个新税种，两部委拟将房产税和土地使用税合并为一个新税种，按市价计征现行土地使用税每平方米年税额按市价计征现行土地使用税每平方米年税额(一一)大大城市城市1.5元至元至30元；元；(二二)中等城市中等城市1.2元至元至24元；元；(三三)小城市小城市0.9元至元至18元；元；(
23、四四)县城、建制镇、工矿区县城、建制镇、工矿区0.6元至元至12元。元。据了解，由于征收依据发生变化，合并后的新税种据了解，由于征收依据发生变化，合并后的新税种将不再叫做将不再叫做房产税房产税，其性质类似于国外一直推行，其性质类似于国外一直推行的物业税，因此可能被叫做的物业税，因此可能被叫做物业税物业税或或房地产税房地产税，其征收范围也将最终覆盖个人住宅。，其征收范围也将最终覆盖个人住宅。房产税改革试点高档商品房成为主要征收对象，其中高档商品房成为主要征收对象，其中别墅、别墅、200平方米以上住房、评估价值超过主城区平均售价平方米以上住房、评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房倍以上的住房最
24、有可能先行试水最有可能先行试水。差异化操作，即对首套房免征或降低税率，多套差异化操作，即对首套房免征或降低税率，多套房和房和大户型大户型房屋从严征收。同时，与房地产有关房屋从严征收。同时，与房地产有关的一些税种也将被合并，避免更多成本转嫁到购的一些税种也将被合并，避免更多成本转嫁到购房者身上。房者身上。改革效果房产税不能打击目的对象。政府推出房产税的目的是打击房房产税不能打击目的对象。政府推出房产税的目的是打击房产炒作，而房产炒作的意思是今天买明天卖，但是这些炒作产炒作，而房产炒作的意思是今天买明天卖，但是这些炒作者根本不持有房产，因此不需要交房产税，所以房产税并不者根本不持有房产，因此不需要
25、交房产税，所以房产税并不能对他们造成打击。能对他们造成打击。“房产税能打击到的，就是那部分长期房产税能打击到的，就是那部分长期持有房产的购房者。房产税唯一打击不了的，就是政府想打持有房产的购房者。房产税唯一打击不了的，就是政府想打击的人。击的人。”其更为重要的现实意义是调节收入分配，分好社其更为重要的现实意义是调节收入分配，分好社会财富的会财富的“蛋糕蛋糕”。当前亟待解决的问题是来自税收征管环节的挑战。中国目前当前亟待解决的问题是来自税收征管环节的挑战。中国目前的税收征管机制是建立在对的税收征管机制是建立在对“间接税间接税”征收的基础上，而房产征收的基础上，而房产税作为财产税的一种，属于直接税
26、的范畴。税作为财产税的一种，属于直接税的范畴。“目前税收征管目前税收征管的制度设计与房产税不相匹配，这就要求对其进行根本性的的制度设计与房产税不相匹配，这就要求对其进行根本性的变革变革。”城镇土地使用税发展过程发展过程存在的问题如何解决税收筹划及其改革36城镇土地使用税的历史沿革1928年我国开始对城镇土地征收土地税1950年地产税和房产税合并为房地产税1988年土地课税从城市房地产税中划分出来城镇土地使用税2007年调整：1）纳税人的调整：2）税率调整3)12种“困难减免”取消37城镇土地使用税存在的不足纳税范围的划分纳税时间的确定土地面积的确认纳税地点的确认38扩大土地使用税的征税范围进一
27、步明确土地使用税的纳税人合理确定纳税人实际占用土地面积进一步明确纳税义务发生的时间进一步明确纳税人跨地区使用土地的纳税地点39城镇土地使用税税收筹划思路40从纳税人身份的界定上考虑节税从纳税义务发生的时间上考虑节税从经营用地的所属区域上考虑节税从所拥有和占用的土地用途上考虑节税从纳税地点上考虑节税 12345一）从纳税人身份的界定上考虑节税一）从纳税人身份的界定上考虑节税41分 述经营范围或投资对象上考虑节税分 述当经营者租用厂房公用土地公用楼层在签订合同中要有所考虑分 述投资兴办企业的属性二）从经营用地的所属区域上考虑节税二）从经营用地的所属区域上考虑节税是在征税区与非征税区之间选择。是在经
28、济发达与经济欠发达的省份之间选择。是在同一省份内的大中小城市以及县城和工矿 区之间作出选择。是在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之间作出选择。42三）从所拥有和占用的土地用途上考虑节税三）从所拥有和占用的土地用途上考虑节税1.企业可以把原绿化地只对内专用改成对外公用即可享受免税的照顾。2.企业可以考虑把这块土地的价值在账务核算上明确区分开来，以达到享受税收优惠的目的。3.企业可以考虑按政策规定明确划分出采石（矿）厂、排土厂、炸药库等不同用途的用地，也可以把享受免征土地使用税的特定用地在不同的土地等级上进行合理布局，使征税的土地税额最低43四）从纳税义务发生的时间上考虑节税四）从纳税义
29、务发生的时间上考虑节税一是发生涉及购置房屋的业务时考虑节税。1.纳税人购置新建商品房的，自房屋交付使用的次月起纳税；2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起纳税。二是对于新办企业或需要扩大规模的老企业，在征用土地时，可以在是否征用耕地与非耕地之间作筹划。三是选择经过改造才可以使用的土地44五）从纳税地点上考虑节税五）从纳税地点上考虑节税关于土地使用税的纳税地点，政策规定为“原则上在土地所在地缴纳”。这里的节税途径的实质就是尽可能选择税额标准最低的地方纳税。这对于目前不断扩大规模的集团性公司显得尤为必要4546递进关系递进关系递进关系递进
30、关系优惠政策：免税税率高低选择：税率从不同的地区其他：政策规定，纳税人新征用耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用纳税人实际占有并使用的土地用途不同税收筹划点土地使用税的税务筹划方法土地使用税的税务筹划方法1）利用土地级别的不同进行）利用土地级别的不同进行纳税筹划纳税筹划 纳税人在投资建厂时可以利用不同等级土地的接壤处进行纳税筹划，在不影响经营的情况下节约城镇土地使用税47Lets do it 案例案例 1 1：甲、乙两个人拟投资设立一家新企业，现在有三个地址可供选择：其一是设立在A地其适用的土地使用税税率为每平米10元；其二是设立在B地，其适用的土地使用税税率为每平米7元；其三是设立
31、在C地，其适用的土地使用税税率为每平米4元。企业需要占地10000平米。不考虑其他因素，那么企业应当选择在何地设立？48筹划：在A地时：1000010=100000（元）在B地时：100007=70000（元）在C地时：100004=40000（元）显然，选择C地最合算。一般思路一般思路:在征税区与非征税区之间选择；在经济发达与经济欠发达的省份之间选择；在同一省份内的大中小城市以及县城和工矿区之间作出选择；在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之间作出选择49二）计税依据的纳税筹划二）计税依据的纳税筹划 法律规定：城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。采用定额税率形式，根据
32、征税范围的不同地区规定不同的有幅度的差别税额。在不同的情况下，计税的土地面积并不相同，这就为纳税人筹划提供了可能性。对于前两种情况，纳税人很难进行纳税筹划。但是如果纳税人尚未核发土地使用证书时，可以根据纳税人自己申报的土地面积缴纳城镇土地使用税，虽然土地使用证书核发以后还要作调整，但是利用时间差获取纳税的时间价值，对企业也是有利无弊的50城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划 案例案例 ：2011年3月10日，甲企业与乙企业签订土地使用权转让协议约定。甲企业将面积为5000的土地使用权转让给乙企业。合同未约定交付土地使用权时间。甲企业最终交付土地的时间为2011年8月25日。当地规定的土
33、地使用税为每平米10元。按照此合同乙企业需要自2011年4月份开始履行土地使用税纳税义务。纳税义务的发生时间比实际接手土地的时间早了4个月。进行税务筹划。51城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划筹划：如果乙企业要求在合同中约定甲企业与8月份向乙企业交付土地，则乙企业自2011年9月份产生土地使用税纳税义务。如此，乙企业可以少缴纳土地使用税500010512=20833.33（元）当然，乙企业少缴纳土地使用税意味着甲企业多缴纳土地使用税。52城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划 案例案例 ：A房地产开发企业与土地管理部门签订合同取得一块土地，面积为20000平米。合同签订时间是2
34、009年8月22日，合同约定国土部门交付土地的时间为2009年12月10日即等原土地上的搬迁企业搬迁后交付，但实际交付的时间为2010年8月份，当地确定的土地使用税单位税额为每平米15元。如果按照上述的合同约定房地产开发企业应当自2010年1月份开始计算缴纳土地使用税。53城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划筹划：由于交付土地的时间与原企业的搬迁直接相关，因而，在合同中应当不确定具体时间而规定一个概括交付时间，搬迁企业拆迁完毕后交付。如此，企业土地使用税纳税义务的发生时间为2010年9月份。筹划之后，地产企业可以少缴纳土地使用税：2000015812=200000（元）54城镇土地使用
35、税税务筹划城镇土地使用税税务筹划（三）利用税收优惠政策进行纳税筹划（三）利用税收优惠政策进行纳税筹划纳税人可以准确核算用地面积，将享受优惠政策的土地与其他土地区别开来，就可以享受免税条款带来的税收优惠。55城镇土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划 案例案例 ：某企业厂区外有一块30000平米的空地没有利用，由于该地在厂区后面远离街道、位置不好，目前的商业开发价值不大，所以一直闲置，现在主要是职工及家属以及周边的居民将其作为休闲娱乐之用。该地区的年域镇土地使用税为5 元/平米，企业需为该地块一年负担的城镇土地使用税为300005=150000 元，有没有办法免缴该部分城镇土地使用税？56城镇
36、土地使用税税务筹划城镇土地使用税税务筹划筹划：企业把那块空地改造成公共绿化用地，植些树、栽些花草，根据国家税务总局关于印发关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知国税地1989140 号的规定，对企业厂区，包括生产、办公及生活区，以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。据初步预算，改造成绿化用地需投资80000 元，假设该企业预计三年后开发该地块，三年可节省城镇土地使用税150000380000=370000元。57城镇土地使用税的改革取消结合房产税进行改革城镇土地使用税的政策目标与房产税基本相同，也是调节国内企业和个人的财产收入，以及适当调节城镇土地级差收入。但现行税率偏低，起不到预定的政策效果。只要新型房地产税的征收方式设计合理，完全可以包容和替代城镇土地使用税的政策效果58