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1、 温州市物业管理办法(2023年)_物业经理人 浙江省温州市人民政府 温政令第113号 二九年十二月十日 第一章 总 则 第一条 为了标准物业治理活动,维护业主和物业效劳企业的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境,依据中华人民共和国物权法、国务院物业治理条例和浙江省物业治理条例等有关法律、法规、规章规定,结合本市实际,制定本方法。 其次条 温州市行政区域内的物业治理、使用、维护及其监视治理活动,适用本方法。 第三条 本方法所称物业治理,是指业主通过选聘物业效劳企业,由业主与物业效劳企业根据物业效劳合同商定,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进展修理、养护、治理,维护相关区域内的环境卫
2、生和秩序的活动。 第四条 物业治理实行业主自治、专业效劳与政府监管相结合的原则。物业治理应当遵守法律、法规、规章和政策规定,不得损害公共利益和他人合法权益。 第五条 温州市房产治理局(以下称市物业主管部门)负责全市物业治理的监视治理工作。 县(市、区)房产治理局(以下称县级物业主管部门)负责本行政区域内物业治理的监视治理工作,并承受市物业主管部门的业务指导。 各级人民政府有关行政治理部门根据各自职责,依法做好物业治理的有关监视治理工作。 第六条 街道办事处、乡镇人民政府会同物业主管部门,指导业主成立业主大会、选举业主委员会,监视业主大会和业主委员会的日常活动,协调物业治理与社区治理、社区效劳的
3、关系。 第七条 物业治理行业协会应当加强行业指导和行业自律,标准行业经营行为,引导物业效劳企业依法诚信经营,促进展业安康进展。 其次章 业主、业主大会和业主委员会 第八条 物业的全部权人(含共有人)为业主。 业主在物业治理活动中,享有以下权利: (一)根据物业效劳合同的商定,承受物业效劳企业供应的效劳; (二)提议召开业主大会,并就物业治理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改治理规约、业主大会议事规章的建议; (四)参与业主大会,行使投票权; (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权; (六)监视业主委员会的工作; (七)监视物业效劳企业履行物业效劳合同; (八)对物业共用部位、共用设施
4、设备和相关场地使用状况享有知情权和监视权; (九)监视物业共用部位、共用设施设备专项修理资金(以下简称专项修理资金)的治理和使用; (十)法律、法规和规章规定的其他权利。 第九条 业主在物业治理活动中,履行以下义务: (一)遵守治理规约、业主大会议事规章; (二)遵守物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的打算和业主大会授权业主委员会作出的打算; (四)根据国家有关规定交纳专项修理资金; (五)按时交纳物业效劳费用; (六)法律、法规和规章规定的其他义务。 第十条 业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。业主不得以放弃权利
5、为由拒绝履行义务。 第十一条 一个物业治理区域成立一个业主大会。 物业治理区域内业仆人数缺乏20人的,经全体业主全都同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。 第十二条 物业治理区域由物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府依据以下标准划分: (一)物业治理区域以规划部门确定的建立范围为准;已经自然形成独立物业治理区域且无争议的,不再重新划分; (二)分期开发或者有两个以上建立单位开发建立的区域,共同使用一套配套设施设备的,应当划分为一个物业治理区域;已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的,可以划分为不同的物业治理区域; (三)地理上自然连接的不同物业治理区域,经
6、各自的业主大会同意,可以合并为一个物业治理区域。 第十三条 以下事项由业主共同打算: (一)制定和修改业主大会议事规章; (二)制定和修改治理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业效劳企业; (五)筹集和使用专项修理资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同治理权利的其他重大事项。 第十四条 物业治理区域具备以下条件之一的,物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议;街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会应当 本文提要：予以帮助: (一)房屋出售并交付使用的建筑面积到达物业总建筑面积60%以上的; (二)
7、首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积到达物业总建筑面积30%以上的。 第十五条 业主大会筹备组由业主推举的代表和建立单位、居民委员会的代表5-9名组成。建立单位、居民委员会代表各1名,业主代表3-7名。业主代表推举的方式应当在物业治理区域内公告。 筹备组成员名单应当在物业治理区域内公告,公告期不少于5日。公告期内业主对筹备组成员有异议的,筹备组应当予以核查。异议成立的,应当重新推举成员;异议不成立的,应当向提出异议的业主作出解释。 第十六条 筹备组履行以下职责: (一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容; (二)拟定业主大会议事规章草案、业主治理规约草案和专
8、项修理资金使用续筹方案草案; (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会上的投票权数; (四)确定业主委员会成员候选人产生方法及名单; (五)做好首次业主大会的其他预备工作。 筹备组应当在首次业主大会召开15日前,将本条第(一)至(四)项的内容在物业治理区域的显着位置公告,征求全体业主的意见。 第十七条 治理规约应当包括以下内容: (一)物业治理区域物业共有局部的使用和维护规章; (二)业主合理使用物业专有局部的权利和义务; (三)物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规章; (四)维护物业治理区域公共秩序的权利和义务; (五)业主分担物业治理区域各类费用的方式; (六)违反治理规约应当担当
9、的责任。 临时治理规约由建立单位负责编制,报物业主管部门备案;治理规约由业主大会通过后生效。 第十八条 物业治理区域内的业主可以在筹备组公告的期限内就物业治理方面的有关规定提出修改意见,筹备组应当充分听取业主的意见。 第十九条 首次业主大会会议的筹备经费由建立单位担当。 建立单位应当在房屋竣工验收后1个月内,根据以下标准将筹备经费存入物业主管部门指定的银行账户: (一)建筑面积5万平方米(含)以下的,筹备经费为2万元; (二)建筑面积5万平方米以上10万平方米(含)以下的,为3万元; (三)建筑面积10万平方米以上20万平方米(含)以下的,为5万元; (四)建筑面积20万平方米以上的,为8万元
10、。 业主大会筹备组可以申请支取筹备经费,物业主管部门应当在接到申请之日起3日内划拨业主大会筹备经费。 首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用状况向全体业主公布,承受全体业主的监视。筹备经费的结余局部应当依据业主大会的打算用于业主大会换届经费或者纳入物业修理资金。 其次十条 业主大会筹备组在确认物业治理区域内专有局部业仆人数及总建筑面积时,建立单位或者物业效劳企业应当供应资料。 业仆人数根据专有局部的数量计算,一个专有局部按一人计算;但建立单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的局部,以及同一买受人拥有一个以上专有局部的,按一人计算。单个物业登记有两个或者两个以上全部权人的,自行确
11、定一名业主为投票人。 专有局部面积,根据不动产登记簿记载的面积计算;尚未进展物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进展实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。 其次十一条 业主大会可以采纳集体争论的形式,也可以采纳书面征求意见的形式;但应当有物业治理区域内专有局部占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参与。 业主或者业主代表因故不能参与业主大会会议的,可以书面托付代理人参与业主大会会议。 其次十二条 业主大会打算筹集和使用专项修理资金以及打算改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有局部占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。 业主大会打算制定和修改业主大会议事规章,制
12、定和修改治理规约,选举业主委员会或者更换业主委员会成员,选聘和解聘物业效劳企业,打算有关共有和共同治理权利的其他重大事项,应当经专有局部占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。 其次十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当根据业主大会议事规章规定召开。经物业治理区域内20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 其次十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主,同时告知相关的居(村)民委员会。 业主大会筹备组或者业主委员会应当做好业主大会会议记录。 其次十五条 业主大会的打算,应当在作出之日起3日内以书面形式在物业治理区域内公告。业主大会议事规章和治理规约,应当抄送全体业主。 其次十六条 业主委员会成员在常住业主中选举产生。业主委员会成员由5人以上单数组成,最多不超过15人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。