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1、江苏省2016年房地产估价师制度及政策：房地产相关法律模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于行政规章，表述错误的是。 A：行政规章分为部门规章与政府规章两种 B：部门规章的制定主体是国务院各部委、中国人民银行、审计署与具有行政管理职能的直属机构 C：政府规章的制定主体是省级人民政府 D：政府规章除不得及宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得及上级与同级地方性法规相抵触 E：执行层的组织协调 2、住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企
2、业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的。 A：长期住房储金 B：短期住房储金 C：临时住房储金 D：短期住房工资 E：执行层的组织协调3、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20，报酬率为6，偿债基金系数为759。该房地产的价格为万元。 A：313 B：329 C：417 D：446 E：工业用地的监测点评估价格 4、5、某年1月30日购买某房地产价格为1000美元，首付款为20，余款半年末一次性支付，月利率为06。当年，该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1，人民币兑换美元的汇率1月30日为659：1，9月30日为
3、646：1。下列关于该房地产价格的说法，正确的是。 A：该房地产的名义交易价格为人民币6590元 B：该房地产的实际交易价格为人民币6404元 C：该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元 D：该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1 E：工业用地的监测点评估价格 6、关于房屋施工面积的说法，正确的是_。 A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 7、某单位拥有的房地产每年可产生
4、100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到及该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产及_万元的资金等价。 A2000 B400 C4000 D10000 8、目前，我国房地产业中占主体地位。 A：房地产开发经营业 B：房地产咨询业 C：房地产经纪业 D：房地产估价业 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、下列关于定额计价方式及工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。(2009年试题) A：定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式 B：定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
5、C：定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式 D：定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单 E：执行层的组织协调 10、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。 A：估价目的 B：估价方法 C：价格类型 D：估价时间 E：工业用地的监测点评估价格11、下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是。 A：房地产咨询 B：物业管理 C：房地产估价 D：房地产经纪 E：执行层的组织协调 12、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是_。 A待开发房
6、地产开发建设开始时的具体日期 B待开发房地产建设发包日期 C取得待开发房地产的日期 D房地产开发完成并投入使用的日期 13、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参及估价的人员与【2007年考题】 A：价值类型与定义、估价作业日期、估价的假设及限制条件 B：价值类型与定义、估价对象分析、致委托人函 C：价值类型与定义、估价的假设及限制条件、估价报告应用的限制 D：价值类型与定义、估价作业日期、估价报告应用的限制 E：工业用地的监测点评估价格14、根据房产测量规范，不计算房屋建筑面积的
7、是_。 A属永久性建筑有柱的货棚 B有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C无顶盖的室外楼梯 D及室内不相通的类似于阳台的建筑 15、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。 A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B：市场上能找到充分房地产历史价格资料 C：房地产在过去无明显的季节变动 D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 E：工业用地的监测点评估价格 16、房产税的课税对象是_。 A房产所有人 B房屋使用人 C房产 D房产收益人 17、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、60
8、0万元、650万元，从2010年开始保持在2009年的水平上该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年底到期，该类房地产的报酬率为8，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。 A：6825万元 B：6866万元 C：9181万元 D：9222万元 E：工业用地的监测点评估价格 18、从20062010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2，若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为_%。 A100 B200 C300 D400 19、采用收益法测算房地产价格时，公式表示。 A：房地产净收益按一固定数额逐年递增 B
9、：房地产净收益按一固定数额逐年递减 C：房地产净收益按一固定比率逐年递增 D：房地产净收益按一固定比率逐年递减 E：工业用地的监测点评估价格 20、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于年。 A：15 B：16 C：17 D：20 E：工业用地的监测点评估价格 21、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于。 A：土地费用 B：前期工程费 C：房屋开发费 D：管理费用 E：借款合同 22、关于确定估价时点及
10、得出评估价值先后次序的说法，正确的是。 A：确定估价时点在先，得出评估价值在后 B：得出评估价值在先，确定估价时点在后 C：确定估价时点及得出评估价值同时进行 D：确定估价时点及得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以 E：工业用地的监测点评估价格23、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一与九八七六法则，其总价为_万元。 A109 B117 C124 D130 24、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果
11、，必须首先做好_工作。 A项目策划 B项目方案的设计 C可行性研究 D成本收益分析25、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析及选择是。 A：地域分析及选择 B：具体地点的分析及选择 C：开发內容与规模的分析及选择 D：开发时机的分析及选择 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列说法正确的是_。 A购买年是利息率的倒数 B购买年法是地租资本化的另一种表现
12、C购买年法实质是一种收益法 D购买年实际是预计的可获收益的年限 2、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。 A：人工费 B：材料费 C：企业管理费 D：施工机械使用费 E：规费3、土地使用税的课税对象是范围内的土地。 A：城市 B：县城 C：建制镇 D：工矿区 E：农村 4、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的。 A：产品质量 B：产品性价比 C：规模与结构 D：产品档次 E：借款合同5、下列叙述错误的是_。 A房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益与收益 B房地产的所有权中，建筑物区分所有权是一种复合性的权利 C土地使用权是指土地使用权人依法对国有土
13、地或者集体土地享有占有、使用、收益与处分的权利 D地役权是指土地所有权人或土地使用权人为他人能在自己土地上通行而使用自己土地的权力 E典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利 6、属于城市规划法律体系的是。 A：主干法及配套法规与规章 B：专项法 C：审批法 D：管理法 E：相关法律法规 7、下列属于品质标志的包括。 A：人的性别 B：班干部人数 C：人的年龄 D：工种 E：工人工资 8、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是_。 A完成工程设计与合同约定的各项内容 B对当地居民有所安置 C建设单位已按合同约定支付工程款 D有施工单位签署的工程质量保修书 9、房地产投资项目互斥方
14、案在进行经济比选时应遵循的准则有。 A：备选方案差异原则 B：备选方案独立原则 C：最低可接受收益率原则 D：不行动原则 E：备选方案关联性原则 10、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析与保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。 A变动成本的设 B销售收入的不同 C固定成本的设置 D平衡点的设置11、 12、在房地产估价中，下列原则对应正确的是。 A：最高行为准则及技术性原则对应 B：普适性原则及特殊原則对应 C：谨慎原則及特殊原则对应 D：技术性原则及谨慎原则对应 E：技术性原則及普适性原则对应 13、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是_。 A我国住房公积金缴存实行动态调整机制 B住
15、房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5% C住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工 D住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分 E职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次14、下列房地产中不得发布广告的有_。 A在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的 B在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的 C司法机关依法决定查封的 D预售房地产，已取得该项目预售许可证的 E权属有争议的 15、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。 A房地产价格时间序列逐期升高或下降 B房地产价格的变动呈现出
16、一定的规律性 C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等 D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近 16、建制镇总体规划的期限为_年。 A3 B5 C10 D1020 17、一般来说，信用卡的功能主要有。 A：升值功能 B：转账结算功能 C：消费贷款功能 D：汇兑功能 E：储蓄功能 18、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是的工作内容。 A：物业管理 B：设施管理 C：房地产资产管理 D：房地产组合投资管理 E：借款合同 19、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价
17、的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是_。 A8.17% B13.62% C14.00% D23.33% 20、国土资源部令第33号规定，商业、旅游、娱乐与商品住宅用地，必须采取方式出让。 A：拍卖 B：招标 C：挂牌 D：双方协议 E：直接定标 21、房屋普通险的期限为_。 A半年 B1年 C2年 D3年 22、对于收益性物业的管理费与利润通常是物业的一个百分比。 A：有效毛租金收入 B：净经营收入 C：潜在毛租金收入 D：税后现金流 E：借款合同23、房地产
18、开发投资的静态盈利指标有_。 A成本利润率 B投资利润率 C资本金净利润率 D投资报酬率 E动态投资回收期 24、概率分析的一般步骤为。 A：列出需要进行概率分析的不确定性因素 B：选择概率分析使用的经济评价指标 C：分析确定每个不确定性因素发生的概率 D：通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析 E：计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率25、应分摊的共有建筑面积不包括_。 A作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房与管理用房的建筑面积 B单元及共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半 C用作公共休憩、绿化等场所的架空层 D外墙(包括山墙)水平投影面积的一半