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1、江苏省2016年房地产估价师制度及政策：房地产估价机构资质分级考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。 A：较高 B：较低 C：最高 D：最低 E：工业用地的监测点评估价格 2、拆迁办是指。 A：市、县房屋行政主管部门 B：取得房屋拆迁许可证的单位 C：市、县规划行政主管部门 D：专门从事房屋拆迁的单位 E：房地产估价机构必须加盖公章3、某房地产开发企业董事会要求融资不得
2、稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是。 A：发行可转换债券 B：发行普通股股票 C：发行优先股股票 D：发行公司债券 E：借款合同 4、在他人土地上通行的权利为典型的。 A：地役权 B：典权 C：空间利用权 D：使用权 E：工业用地的监测点评估价格5、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款（）元。 A12592.78 B22192.78 C12903.23 D16000 6、建筑施工许可证发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表与所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起日内颁发施工许可证。 A：15 B：30 C：45
3、 D：60 E：执行层的组织协调 7、物业管理企业的资质管理实行制度。 A：备案 B：分级审批 C：分类审批 D：专业审批 E：执行层的组织协调 8、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。(2009年试题) A：房地产行政主管部门 B：房屋拆迁管理部门 C：城市规划行政主管部门 D：房屋登记机构 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于_，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。 A替代原理 B生产费用价值论 C预期收益原理 D价格
4、构成原理 10、当房屋面积误差比绝对值超过一定比例时，买房人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房的_日内将买受人的已付房价款退还给买受人。 A30 B7 C20 D1511、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为_。 A28.60% B35.00% C40.00% D50.00% 12、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是。 A：上升 B：下降 C：保持相对稳定 D：先上升后下降 E：工业用地的监测点评估价格 13、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续
5、期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元。该宗房地产的报酬率为85，则该宗房地产的收益价格为万元。 A：9052 B：9152 C：9252 D：9352 E：工业用地的监测点评估价格14、市场理论是研究的理论。 A：生产要素投入量及产出量之间的关系 B：基数效用论与序数效用论的关系 C：消费者与厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格与产量 D：一定技术水平条件下要素价格的决定与收入分配问题 E：执行层的组织协调 15、_是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权与使用权及他项权利进行集中、统一的登记。 A房屋总登记 B初始土地登记 C房屋初始
6、登记 D房屋他项权利登记 16、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为万元。 A：400 B：628 C：656 D：700 E：工业用地的监测点评估价格 17、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30，从2006年开始年收入增长2，经营费用增长15，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修
7、费用500万元之后以4800万元转让(均发生在年末)该类房地产的报酬率为8，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。 A：317345万元 B：320526万元 C：497137万元 D：760276万元 E：工业用地的监测点评估价格 18、根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是。 A：有不少于1000万元人民币的注册资本 B：有一定数量的周转住房 C：是非银行性金融机构 D：可要求借款人提供抵押反担保 E：执行层的组织协调 19、征收集体土地，土地补偿费应当归_所有。 A土地使用者 B农村集体经济组织 C乡(镇)人民政府 D县级以上人民政府土地管理部门 2
8、0、房地产市场的运行环境中，涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。 A：社会环境 B：政治环境 C：经济环境 D：金融环境 E：借款合同 21、下列关于投资函数，表述不正确的是。 A：投资是指资本的形成，亦即社会实际资本的增加额 B：资本边际效率是使一项资本品供给价格及资本预期收益相等的贴现率 C：投资者决定是否投资时主要考虑资本边际效率及资本边际成本两个因素 D：任何投资的资本边际效率都是随投资的增加而递减的 E：执行层的组织协调 22、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。 A：建筑物重置成本与土地使用重新取得成本 B：建筑物重置成本与重建期间的经济损失 C：建筑安装工程
9、造价与重建期间的经济损失 D：建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本与重建期间的经济损失 E：工业用地的监测点评估价格23、成本导向定价包括成本加成定价法与_。 A目标定价法 B领导定价法 C价值定价法 D随行就市定价法 24、王某及甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。 A：75 B：120 C：135 D：150 E：执行层的组织协调25、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。 A：交通拥挤 B：建筑技术进步 C：城市规划改变 D：自然环境恶化 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每
10、题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。(2009年试题) A：改建 B：买卖 C：赠予 D：租赁 E：扩建 2、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是_。 A土地购置贷款 B土地储备贷款 C土地开发贷款 D建设贷款3、估价人员在拆迁估价中可按下列_来把握被拆迁房屋的性质与面积。 A一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准 B地方对被拆迁房屋的性质与面积认定有特别规定的，从其规定 C拆迁人及被拆迁入协商一致后，可以依据协商结果进行评估 D在对被拆迁房屋的性质与面积不
11、能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算 4、下列关于房地产估价本质的说珐正确的有_。 A房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 B房地产估价是替相关当事人为房地产定价 C房地产估价是为委托人提供价格保证 D房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内 E房地产估价既是一门科学也是一门艺术5、下列_不属于建筑工程费用。 A设备购置费 B工器具购置费 C房产税费 D预备费 6、下列符合房地产估价机构一级资质的是_。 A取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续6年以上 B业绩要求在暂定期内完成估价标准的建筑物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上 C注册房地产估价
12、师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师 D有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上 7、路线价法特别适用于_的土地进行的估价。 A房地产税收 B城镇土地整理 C城市房屋拆迁补偿 D土地使用权出让 E市地重划 8、甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起日内，到房产部门进行转移登记。 A：90 B：60 C：30 D：10 E：执行层的组织协调 9、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金(2006年试题) A：政府政策性 B：资产变现 C：企业入股 D：个人入股范围 E：借款合同 10、股票。 A：是由有限责任公司公开发行 B：可作为买卖
13、对象与抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具 C：只是代表股份资本所有权的证书 D：它自身没有任何价值，是真实的资本，也是一种独立于实际资本之外的虚拟资本 E：一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股，但可以通过证券市场进行转让11、下列关于宏观经济政策中的财政政策，表述正确的是。 A：财政政策是国家干预经济的主要政策之一 B：财政政策的主要内容包括政府支出(政府购买、举办公共工程及转移支付)与税收 C：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入 D：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，增加政府支出可以扩大总需求，减少国民收入 E：财政政策是指国家
14、为实现宏观经济目标而对政府支出、税收与借债水平进行的选择，或是对政府收入与支出水平作出的决策 12、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的_，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。 A工程勘察资质证书 B工程设计资质证书 C工程勘察资质证书或工程设计资质证书 D工程勘察资质证书与工程设计资质证书 13、某房地产开发项目的占地面积2万，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元，预测销售价格为8000元，则该项目实现盈亏平衡的容积率为。 A：14 B：15 C：16 D：18 E：借款合同14、通常房地产开发投资利润率的计算基数为_。 A土地取得成本+
15、开发成本 B土地取得成本+开发成本+管理费用 C土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D开发完成后的房地产价值 15、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是_。 A职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算 B上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算 C职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息 D每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日 16、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用方式设置调查项目表。 A：判断提问 B：多项选择 C：单项选择 D：书面提问 E：执行层的组织协调 17、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是
16、_。 A变现风险 B比较风险 C资本价值风险 D时间风险 18、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2与2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36与-1.43，则可以判定_。 A在任何情况下，丁的需求价格弹性最大 B甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入 C在任何情况下，乙的需求价格弹性最小 D此时乙的需求价格弹性最大 19、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是_。 A一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二
17、级资质2年以上 B一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师 C二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师 D二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50% E三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师 20、直接资本化法的优点不包括（）。 A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益 B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之与，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 D不必直接依靠及估价对象的净收益流模式相
18、同的类似房地产来求取适当的资本化率 E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益及价值的关系，能较好地反映市场的实际情况 21、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100，合同约定建筑面积97。该商品房的成交价格是元。 A：388000 B：388640 C：399640 D：400000 E：执行层的组织协调 22、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为万元。 A：1.80 B：2.80 C：3.05 D：5.00 E：执行层的组织协调23、目前我国的社会保险主要有等。 A：政策性保险 B：出口信用保险 C：社会养老保险 D：劳动工伤保险 E：失业保险 24、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由支付。 A：业主 B：承租人 C：物业服务企业 D：业主、承租人与物业服务企业共同 E：借款合同25、以下属于土地取得成本的构成项目的有。 A：农地征地费用 B：拆迁安置补偿费用 C：土地使用权出让金 D：基础设施配套费用 E：勘察设计与前期工程费