《2023年房地产估价师制度与政策(含相关知识)全真模拟试题一.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年房地产估价师制度与政策(含相关知识)全真模拟试题一.docx（5页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、标准答案及解析：1 . 标准答案：b解 析：房地产的行政法规是以国务院令颁布的。2 . 标准答案：b解 析：征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。1000元/亩xlO亩x6 （倍）=6万元。3 . 标准答案：b解 析：征收基本农田的审批准权在国务院。4 . 标准答案：d解 析：违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，推断某一建筑是否属于违法建筑，必需由房屋所在地城 市规划行政主管部门出具证明。5 . 标准答案：c解 析：对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关 系。也有权实行其他方法，如双方协商换房等，选择退房还是
2、换房，权力在消费者。6 . 标准答案：c 解 析：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、精确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰 内容。7 . 标准答案：c 解 析：住宅质量保证书、住宅运用说明书制度中，保修期自商品住宅交付之日起计算。开发商对 销售的商品住宅的保修项目保修期限：屋面防水3年。建设工程质量管理条例明确规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间 和外墙面的防渗漏，为5年。房屋建筑工程质量保修方法中的“保修项目和保修期限”针对的是房地产开发单位和施工单位，是施工 单位向房地产开发单位做的“保证”。其“保修期限”是从房屋竣工验收合格之日起计算。8 . 标准答案：b 解
3、析：城乡规划法规定，建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地 主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。9 . 标准答案：b 解 析：城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项 目选址审批核发项目选址看法书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是 依据规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。10 .标准答案：b 解 析：城市绿线是指城市各类绿地范围的限制线。11 .标准答案：b 解 析：各类房屋的抵押价格一般出于抵押目的，是保守价格，房
4、地产价格评估是不会以其为基础的。12 .标准答案：b 解 析：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。13 .标准答案：b解析：房屋全部权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一样的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登 记手续。14 .标准答案：d 解 析：办理房屋登记，要经过申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等程序。房屋登记机构认为必要时, 可以就登记事项进行公告。15 .标准答案：b 解析：当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋全部权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请 房屋预报登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预报登记。
5、预报登记后，债权歼灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请 登记的，预报登记失效。预报登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放预报登记证明。预购人可以单方申请预报 登记。16 .标准答案：c 解 析：对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过上述标准的30% o （100x5%o+900x2.5%o+800x 1.5%o）x 130%=5.135 万元。17 .标准答案：b解析：二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。18 .标准答案：a解 析：从公有住房售房款中提取的住宅专项修理资金属于公有住房售房单位全部。19 .标准答案：d解 析：物业服务支出应当全
6、部用于物业服务合同约定的支出。物业服务支出年度结算有结余的，转入下一年度接 着运用，物业服务支出年度结算亏损的，由业主担当。20 .标准答案：b解 析：业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项修理资金，由物业所在地直辖市、市、县人 民政府建设（房地产）主管部门代管。21 .标准答案：d解析： 土地运用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。22 .标准答案：d解 析：销售不动产的营业税税率为5%。城建税纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的， 税率为5%；不在城市市区、县城、建
7、制镇的，税率为1%。教化费附加率为3%。800万元x5%x （1+7%+3%） =44万元。23 .标准答案：d解析：国家财政部、国家税务总局发布的财税【2023】157号文件关于调整个人住房转让营业税政策的通知规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非一般住房对外销售的，全额征收营业税。24 .标准答案：b解析：住房公积金月缴存额，不是缴存住房公积金的工资基数。25 .标准答案：d解 析：建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。地块面积=规划地块内各类建筑基底占地 面积：建筑密度=2000025% =80000后。容积率=总建筑面积/土地面积。则该项目的建筑总面积
8、=容积率x土地面积=3.5x80000=280000 m2o 26.标准答案：a解 析：一类用地：即适于修建的用地。这类用地一般具有地形平坦、规整、坡度相宜，地质条件良好，没有被洪 水沉没危急，自然环境条件较为优越等特点，是能适应城市各项设施的建设要求的用地。这类用地一般不需或只需稍加简洁的工程打算措 施，就可以进行修建。27 .标准答案：b解 析：二氧化硫在空气中能同水蒸气和其他化合物结合形成硫酸雾，其毒性比二氧化硫大得多。人体吸入硫酸雾, 会引起支气管炎、支气管哮喘和肺气肿等病症。硫酸雾随雨雪着陆，形成“酸雨工28 .标准答案：a解 析：依据电磁波的波长，电磁波分为微波、超短波、短波、中波
9、、长波。因此，它们对人体的危害程度分别是: 微波超短波,短波中波长波。29 .标准答案：d解 析：钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层 建筑都可以采纳此类结构形式，是目前我国建筑工程中采纳最多的一种建筑结构类型。30 .标准答案：d 解 析：涨价预备费=3600(1+5%)-1+4800(1+5%)2-1+3800(1+5%)3-1+3 400(1+5%)4-1=2023 696 万元。31 .标准答案：c解 析：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍 档案的附图。32 .标准答案：b
10、解析：不计入用地面积的有：无明确运用权属的冷巷、巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道等公共用地；公共运用 的河涌、水沟、排水沟；已征收、划拨或者属于原房产证记载范围，经规划部门核定须要作为市政建设的用地；其他按规定不计入用地的 面积。33.标准答案：b解析：供应政策是指政府为了实现宏观经济政策目标而实行的影响总供应的政策。34 .标准答案：a解析：保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而渐渐具有的职能，包括融通资金职能.防灾防损职能和安排职能。35 .标准答案：c解 析：由于投资基金是托付特地的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资, 大于债券投资。36 .标准答案：
11、b解37 .标准答案：d解析：简洁算术平均数适用于未分组的分布数列，加权算术平均数适用于已分组的分布数列。析：全部者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未安排利润四个项目，其中，盈余公积和未安排利润合 称为留存收益。38 .标准答案：d解 析：担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。假 如当事人约定的定金比例超过了 20%,并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。即300万元x20%=60万元的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金“，也即双倍返还定金120万元，加上多付的定金20万元，共计140万元。39 .
12、标准答案：b解 析：民法通则规定下列的诉讼时效期间为1年：身体受到损害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未 声明的；延付或拒付租金的；寄存财物被丢失或损毁的。40 .标准答案：c解 析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地运用权(国有土地运用权)、宅基地运用权(居住用途的集体土地运 用权)、地役权等。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。41 .标准答案：a, d,e解析：商品房销售管理方法、城市房屋拆迁估价指导看法分别属于原建设部制定的房地产部门规章、规范 性文件。42 .标准答案：c, d,e解 析：招标拍卖挂牌出让国有建设用地运用权规定(国土资源部令第39号)第四条规定，工业、商业、旅 游、
13、消遣和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。43 .标准答案：a, b, c, d解 析：搬迁期限从属于拆迁期限，搬迁期限不能超出拆迁期限。44 .标准答案：c, d,e解 析：房地产开发主管部门可以视企业经营状况，延长暂定资质证书有效期，但延长期不得超过2年。 项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地运用权，必需经过有资格的评估机构依照法律、法规评估 作价，不得高估或低估作价出资。45 .标准答案：a, b,c解 析：城乡规划法规定：城市总体规划、镇总体规划的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地 布局，综
14、合交通体系，禁止、限制和相宜建设的地域范围，各类专项规划等。46 .标准答案：b,c,d解 析：租赁合同到期的、因不行抗力致使房屋租赁合同不能接着履行的，属于自然终止。47 .标准答案：c, d,e解 析：房屋全部权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等缘由致使房屋全部权发生转移而进行的登记。48 .标准答案：b,c,d,e解析：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协协商定一次 性计收。49 .标准答案：a,b,c,d解 析：2007年1月1 口起实施的国务院令第483号国务院关于修改中华人民共和国城镇土地运用税 暂行条例的确定，将每平方米年税额
15、在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍，每平方米年税额大城市为1.5元至30元，中等城市为 1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元等。50 .标准答案：a, d,e 解 析：依据污染物排放的形式，污染物可分为点源、线源和面源。51 .标准答案：b,c,d解 析：屋顶部分也无需另做伸缩缝。防震缝与沉降缝结合设置时，基础也应分开。伸缩缝只设在墙、楼地面、 屋顶上，基础不设缝。52 .标准答案：c,d解 析：能够构成设计变更的事项包括：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸；增减合同中约定的工程量； 变更有关工程的施工时间和依次；其他有关工程变更须要的附加
16、工作。53 .标准答案：c,d,e解 析：房产分丘图的比例尺为1： 1001： 1000。房产分丘图是分房产幅图的局部明细图，也是绘制房产权 证附图的基本图；房产分户图是在房产分丘图的基础上进一步绘制的明细图。54 .标准答案：a, c, d, e 解 析：银行的房地产金融业务中，表外业务不涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务。55 .标准答案：b, c,d解 析：商品房的销售广告和宣扬资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所 作的说明和承诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。56 .标准答案：错误 解 析：关于房地产中
17、介服务收费的通知是规范性文件。57 .标准答案：错误 解 析：国家对经出让取得的建设用地运用权一般不得提前收回，但在特别状况下，国家依据社会公共利益的 须要，可以依照法律程序提前收回，但在收回时应依据土地运用者运用土地的实际年限和开发程度、利用土地的实际状况赐予适当补偿。58 .标准答案：正确 解 析：除国家核准的划拨建设用地运用权以外，凡新增土地和原运用的土地变更用途或运用条件.进行市场 交易等，均实行有偿有限期运用。59 .标准答案：错误解60 .标准答案：错误解61 .标准答案：正确解析：集体土地上的拆迁行为，依据土地管理法等有关法律、法规执行。析：一幢房屋，其价值既受建筑结构、区位等影
18、响，又受产权状况的影响。析：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自建设用地运用权变更登记手续办理完毕之日起30日内, 持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。62 .标准答案：错误解 析：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。63 .标准答案：错误 解 析：在城市规划区内进行建设须要申请用地的，必需持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主 管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，供应规划设计条件，核发建设用地规划许可证。64.65.66.67.标准答案： 标准答案： 标准答案: 标准答案:正确解 正确解 错误解正确解析
19、：依法必需进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。析：建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。析：商品住宅必需按套销售，不得分割拆零销售析：以具有土地运用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过建设用地运用权出让合同规定69 .标准答案：错误解70 .标准答案：正确解析:析:中数作为最终结果。71 .标准答案：72 .标准答案： 期为3年。73 .标准答案：，74 .标准答案：,正确错误错误错误析：担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。析：注册房地产估价师管理方法第九条规定，注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效析
20、：业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的是物业服务合同。析：物业服务企业，是指依法设立.具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业的运用年限减去已经运用年限后的剩余年限。68 .标准答案：错误解 析：房地产抵押合同一经签订，签约双方应当严格执行，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵 押人协议折价或者以抵押物拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，产权登记制的理论基础是成立要件主义。房地产面积测算一般规定中，各类面积的测算，必需独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取产权人，指房屋全部权人。75.76.77.78.79.80.81.标准
21、答案： 标准答案： 标准答案： 标准答案： 标准答案： 标准答案： 标准答案:正确 错误 错误 错误 正确 错误 错误解 解 解解 解解解 析：对于非出租的房产，以房产原值一次减除10 30%后的余值为房产税计税依据。析：在课税对象和税目不变的状况下，课税额与税率成正比。析：土地增值税的征税范围中，不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。析：2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。析：每年6月30日为住房公积金结息日。析：工业污染源的特点是量大、面广、含污染物多、成分困难，在水中不易净化，处理比较困难。析：容积率可依据须要制定上限和下限。容积
22、率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地奢侈。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。82.标准答案：错误解 其密实度都小于lo析：材料的密实度是指材料在肯定密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料,83.定。标准答案：错误解 该建筑安装工程利润二析：建筑安装发包与承包价按综合单价法计价时，利润可按分项干脆费与间接费之和乘以相应利润率来确 （8000 万元+1300 万元）x5%=465 万元。84.85.标准答案：正确标准答案：错误析:房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在房产分户图框内。楼梯、走道等共有部位,需在范围内加简注
23、。86 .标准答案：错误87 .标准答案：错误析:析:88.险。标准答案:正确析：责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的民事损害赔偿责任或经过别约定的合同责任为保险标的的保89.90.标准答案:标准答案:错误错误析：一般认为基金证券是一种风险低于股票、收益高于债券的证券品种。析：保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式（延交或按年缴纳等）、期房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。 依据货币供应量分为三个层次：MO、Ml、M2o 第一层次：M0=现金流通量其次层次：Ml =M0+单位和个人的活期存款第三层次：M2 = M1+单位和个人的定期存款
24、+其他存款在上述层次中，现金M0为狭义货币，现实货币Ml是最活跃的货币付。对于广义货币M2来说，目的在于“储币待购”，为其次活跃的货 币。该国的现实货币Ml =M0+单位和个人的活期存款=狭义货币流通量1 000万亿元+单位活期存款300万亿元+个人活期存款600万 亿元=1 900万亿元。限长短、银行利率水同等多种因素有关。91.根。标准答案:错误析：标准差亦称均方差，是指分布数列中各单位标记值与其平均数的离差的平方的算术平均数的平方92.93.94.标准答案:标准答案:标准答案:错误错误正确析：会计科目被赐予借贷双方的记录空间就是账户。析：担保物权包括抵押权、质权、留置权等。建设用地运用权
25、是用益物权。析：建设用地运用权是指建设用地运用权人依法对国家全部的土地享有占有、运用和收益的权利，有权利用该土地建立建筑物、95.标准答案：正确构筑物及其附属设施。解 析：房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高出价者的一种交易行为。96.解标准答案：ac,abd,ab,c,bc,b,c,d析：1.土地管理法规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。经国务院批准农用地转 用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、 国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务
26、院批准。2 .商品房预售的条件中，按供应预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交 付日期。3 .中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售托付书。4 .受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。5 .开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当在签约之口起30 日内，向房地产管理部门和市、县以上人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。6 .房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。7 .成套房
27、屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成、套内建筑面积由套内房屋的运用面积、套内墙风光 积，套内阳台 建筑面积三部分组成。经当地房产测绘部门实测，王某所购买商品房套内建筑面积为83肝，套内阳台建筑面积为3 n1二分摊的共有建筑 面积为21 m2,该成套房屋的建筑面积=83肝+21 m2=104 m2o8 .房屋全部权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等缘由致使房屋全部权发生转移而进行的登记。97.标准答案：ACD,AC,B,A,D,AC,ABD解 析：9 .物权法第一百三十七条规定：设立建设用地运用权，可以实行出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、消遣和商品住宅等经营性 用地
28、以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当实行招标.拍卖等公开竞价的方式出让。10 .建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限限制。该项目规划地块内各类建筑基底占地面积应不超过 3000 m2x0.6=1800 m2o该块建设用地运用权容积率为5,依据容积率=总建筑面积/土地面积，总建筑面积=土地面积x容积率=3000 m2 x5= 15000 m2o11 .环比发展速度=计算期发展水平/前一期发展水平xl00%=220/180xl00%=122.22%。12 .依据：环比增长速度加上1（或100%）等于环比发展速度。13 .工程建设其他费是指从工程筹建起先到竣工验收交付运用为止的整个建设期内，除建筑安装工程费和设备及工器具购置费用以外的，为 保证工程建设顺当完成交付运用后能正常发挥效用的各项费用，包括土地运用费.与工程建设有关的其他费用.与将来企业生产经营有关 的其他费用。14 .责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的民事损害赔偿责任或经过别约定的合同责任为保险标的的保险。债权人投保债务人的信用 风险的，为信用保险；债务人为自己的信用投保的，是保证保险。15 .物权法第一百七十二条规定，担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效。