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1、湖北省2015年下半年房地产估价师制度及政策：房地产法律体系模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。 A建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2 B建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2 C建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2 D建筑物地面一层建筑面积为600
2、m2，总建筑面积为2500m2 2、房屋的成本租金不含_。 A折旧费 B维修费 C保险费 D税金3、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为_服务的。 A估算开发成本 B选择最佳用途 C确定最佳开发利用方式 D估算房地产开发完成后的价值 4、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“一协调”是指。 A：片面的组织协调 B：全面的组织协调 C：领导层的组织协调 D：决策层的组织协调 E：执行层的组织协调5、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以作为缴纳税费的依据。 A：出租价格 B：抵押价格 C：成交价
3、格 D：评估价格 E：执行层的组织协调 6、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。 A：选择专业化 B：产品专业化 C：大量定制 D：市场集中化 E：借款合同 7、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经_通过。 A及会业主所持投票权1/2以上 B全体业主所持投票权1/2以上 C及会业主所持投票权2/3以上 D全体业主所持投票权2/3以上 8、已知某居住区的住宅用地面积与住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是。 A：住宅平均层数 B：住宅建筑净密度 C：住宅建筑面积净密度 D：住宅建
4、筑面积毛密度 E：执行层的组织协调 9、下列供给规律，表述不正确的是。 A：供给规律反映了商品本身价格及其供给量之间变化的依存关系 B：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量及价格之间同向变动 C：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量及价格之间反向变动 D：供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少 E：执行层的组织协调 10、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地_部门出具证明。 A城市房地产行政主管部门 B城市房屋拆迁管理部门 C城市规划行政主管部门 D城市建设行政主管部门11、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减
5、少2万元。该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为_万元。 A154 B467 C500 D无法确定 12、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动的趋势。 A：向下 B：平稳 C：不稳定 D：向上 E：借款合同 13、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划与市场需求，拟改为超级市场需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。 A：比较法 B：成本法 C：假设开发法 D：长期趋势法 E：工业用地的监测点评估价格14、国有土地的所有权由国家代表全体人民行使，具体由代表国家行使。 A：全国人民代表大会 B：国务院 C：国土资源部 D：住房与城乡建设部 E：房地产估价机构必须加盖
6、公章 15、下列关于房产图，表述错误的是。 A：房地产图的测绘，是在房地产平面控制测量及房地产调查完成后所进行的对房屋与土地使用状况的细部测量 B：在控制测量的基础上，先测绘房产分幅图，再测绘房产分丘图，最后测绘房产分户图 C：测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图 D：如果测定权属单元产权面积，就要绘制房产分丘图 E：执行层的组织协调 16、房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于_%。 A10 B15 C20 D25 17、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。 A开发商 B监理单位 C分包单位 D总承包单位 18、某类房地产平均售价，2003年1月初为4500元
7、/m2，2003年12月初为4000元/m2，则其价格的逐月变动率为_。 A-1.07% B-0.98% C-1.14% D-1.04% 19、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类，即便利品、选购品与特殊品。 A购买习惯 B购买心理 C购买动机 D购买行为 20、关于房地产估价误差的说法，错误的是。 A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其及真实价值进行比较 B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准 C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值 D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围 E：工业用地的监测点评估价格
8、 21、中华人民共与国合同法规定，租赁期限不得超过年，超过部分无效。 A：10 B：20 C：25 D：30 E：执行层的组织协调 22、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为万元。 A：65.4 B：81.8 C：87.2 D：109.0 E：工业用地的监测点评估价格23、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是【2006年考题】 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：加权深度价格修正率 E：工业用地的监测点评估
9、价格 24、已知某投资项目折现率为11时，净现值为1 700万元；折现率为12时，净现值为一870万元。则该投资项目的内部收益率是。 A：1112 B：1136 C：1166 D：1295 E：借款合同25、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为_m2。 A40 B45 C48 D50二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。(
10、2008年试题) A：房地产估价机构具有一、二级资质 B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师 C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师 D：有固定的经营服务场所 E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全 2、商业辐射区域分析包括。 A：可能的顾客流量 B：消费者行为、喜好与偏爱 C：购买能力分析 D：区域优势 E：消费导向3、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入与利润外，还包括_。 A定期收取的物业管理服务费 B物业共有部位共用设施设备装修基金 C政府的扶持 D对长期拖欠物业费业主的罚款 E
11、开发建设单位给予一定的支持 4、下列工程中，不需要实行监理的是_。 A大中型企业投资建设的工程 B利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程 C成片开发建设的住宅小区工程 D大中型公用事业工程5、选取可比实例时，应符合的要求包括_等。 A可比实例及估价对象所处的地区必须相同 B可比实例的交易类型及估价目的吻合 C可比实例的规模及估价对象的规模相当 D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E可比实例大类用途及估价对象的大类用途相同 6、房地产业。 A：是从事房地产投资、开发、经营、服务与管理的行业 B：包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务与其他房地产活动 C：在国民经济产业分
12、类中属于第三产业，是为生产与生活服务的部门 D：关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业 E：是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发与房屋建设的生产任务 7、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，及之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%与风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（）元/m2。 A4400 B4409 C4445 D4455 8、是指用点、线等符号计算总体与各组单位数的方法。 A：划记法 B：曲线法 C：折叠法 D：逻辑审查 E：点划法
13、9、长期偿债能力指标主要是。 A：流动比率 B：速动比率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：执行层的组织协调 10、下列属于优先股股东享有权利的有。 A：参加股东大会的权利 B：分配股息的优先权 C：分配剩余资产的优先权 D：有限的表决权 E：要求赎回权11、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有。 A：分期发放贷款，对其现金情况进行监控 B：对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用 C：要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30 D：不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款 E：密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用 12、下列情形中，应
14、当办理房屋转移登记的有。 A：部分房屋拆除 B：法人名称改变 C：划拨房屋 D：继承房屋 E：分割房屋 13、廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由构成。 A：维修费 B：折旧费 C：税金 D：投资利息 E：管理费14、关于所有权说法正确的有_。 A完整的所有权包含占有、使用、收益、处分四项权能 B当四项权能及所有权分离时，所有权灭失 C共有分为按份共有与共同共有 D建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有与共同管理的权利一并转让 E我国土体所有权分为国家土地所有权与集体土地所有权 15、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的_。 A1% B2% C
15、3% D4% 16、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-_。 A自然寿命 B剩余寿命 C经过年数 D剩余经济寿命 17、按使用功能不同，地下室可以分为。 A：普通地下室 B：砌体结构地下室 C：钢筋混凝土结构地下室 D：砖墙结构地下室 E：人防地下室 18、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。 A9.00% B8.05% C30.00% D7.52% 19、住宅使用说明书的内容不包括_。 A开发单位、设计单位、施工单位 B结
16、构类型 C保修期限 D有关设备、设施安装预留位置的说明等 20、路线价法求得的价格实际是一种_。 A市场价格 B收益价格 C积算价格 D比准价格 21、投资回报率及资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了。(2009年试题) A：物业增值收益 B：所得税 C：还本付息额 D：投资者权益增加值 E：权益投资 22、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低_元/m2。 A200 B300 C700 D100023、在房地
17、产买卖中对估价有多种需要，包括评估。 A：拟买卖的房地产市场价值 B：买方愿意支付的最低价 C：买方可承受的最高价 D：卖方可接受的最低价 E：卖方愿意接受的最高价 24、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有。 A：成本低 B：反馈快 C：能深入了解被访者情况 D：回收率高 E：能深度访谈25、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是。 A：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元 B：按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元 C：取得了该房地产项目的土地使用权证书 D：实际投入房屋建设工程的资金额(含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25以上 E：实际投入房屋建设工程的资金额(不含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25以上