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1、 南湖片区房地产市场分析 2012年8月南湖片区房地产市场分析LOGO南湖片区市场分析区域背景分析市场趋势分析区域市场分析典型个案分析LOGO2023/2/18一、区域背景分析区域格局区域范围城市规划旅游环境区域配套区域环境LOGO区域范围南湖新城洪山区的后起之秀南湖新城位于武昌区南部，内环与中环之间，东临南湖、南临二环线，西靠巡司河，北至楚雄大道，因邻南湖而得名。总面积 13.1 平方公里，目前，南湖地区还有665 公顷土地可供开发，到2020年，将容纳居民25万至31万人，成为武汉市的另一个城市副中心。届时，人均建筑面积将达到30平方米，人均公共绿地由现在的1.2平方增加到8.2平方米。L
2、OGOLOGO城市规划南湖片区南湖居住风景旅游区按照国务院批准的武汉市城市总体规划（19962020年），确定在武昌区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易，省级行政中心、教育科研、机电、高科技产业及文化旅游等职能。结合武昌的发展态势，将形成沙湖体育文化旅游发展区、武昌首义文化区、中南路水果湖省级商贸行政区、东湖风景名胜旅游区、南湖居住风景旅游区、街道口大学城、徐东路梨园商贸居住区、沿江制造业纺织业发展区、白沙洲武泰闸现代制造业发展区等九大板块。LOGO区域环境此处添加公司信息中南徐东街道口鲁巷光谷首义南湖南湖商圈正在崛起南湖片区区域内有徐东商圈、中南商圈、街道口商圈、首义商圈、鲁巷商圈、南湖
3、商圈这七大商圈，南湖片区被其中五大商圈环绕。LOGO旅游环境此处添加公司信息东湖自然风景区卓刀泉古寺东湖海洋世界武汉植物园洪山丰富的山水、路桥、科教及历史人文等资源，为发展旅游休闲业奠定了良好的基础。已经形成以东湖九峰城市森林保护区为核心的大东湖自然景观线路。九峰山上林木遍布，风光秀丽，气候宜人，是人们亲近大自然的理想去处。形成了环汤逊湖、严西湖、青菱湖、黄家湖周边的乡村休闲旅游线路。旅游资源丰富LOGOLOGO交通格局l五纵四横的交通格局，“五纵“是：南湖路、李纸路、静安路、书城路、珞狮路；”四横”是：雄楚大道、雅安街、文治街、南湖大道。l南湖片区交通以公汽为主，公汽站点间距200米左右，减
4、少居民步行距离。预留轨道交通站点位置，并与公汽交通站点结合，便于转乘。l雄楚大道将于2014年9月建成武汉首条快速公交走廊（BRT）。五纵四横的的交通LOGO地铁规划2023/2/18此处添加公司信息地铁时代即将到来地铁规划7与5号线将通过南湖新城，其中7号线在南湖片区主要有四个站点，将于2017年开通一期；而地铁5号线由于种种原因推迟建设，到2017年开工。在轻轨建成后将大大改善该地区居民的交通出行条件。LOGOLOGO区域市场分析二、区域市二、区域市场分析场分析LOGOLOGO房地产发展历程洪山区房地产发展三部曲第一阶段1990-1998第二阶段1999-2004第三阶段2005年至今l福
5、利分配制度，城中村改革；l以经济适用房为主的项目；l1998年废除福利分房制度，向商品房时代转变。l片区内物业类型多样，从定位高端的别墅到低价楼盘均有分布；l片区内楼盘价格十分悬殊。l政府规划南湖新城；l建立不同的新“都市村庄”，区域内又兼有居住、商贸、文化、体育等各种现代化设施。LOGO土地供应量洪山区2007-2011土地供应量走势l土地供应量呈不断上升趋势，且在2009年有一个爆发式的增长;l由此可见，2009年是洪山区地产发展的一个拐点之年，从此南湖片区房地产进入快速发展阶段；l从供应结构上看，从2009年开始大量地块的土地用途是属于商业金融业类和居住兼商业类的；l南湖片区属于一个新型
6、生活区，房地产市场活跃，受到武汉“国八条”的影响较小。LOGOLOGO土地供求量2007-2011南湖片区区土地供求量走势结论l供给缺口在不断缩小，2012年的缺口量比2011年缩小了900%，南湖的土地正逐渐呈现其稀缺性；l土地供应量与成交量在2012年同时达到最大值，说明开放商对楼市的信心充足，对前景看好；l南湖片区房地产市场20092011年有爆发式发展，反应了汉阳片区的房地产的发展正在逐渐步入“黄金时代”。LOGO住宅市场l区域目前19个项目在售，7个 项目待售，项目主要分布在珞狮南路与南湖大道上；l片区内物业类型以高层为主，部分楼盘亦推出花园洋房以及别墅，如泰然南湖玫瑰湾，以满足不同
7、层次客户的需求。LOGO住宅成交情况l成交套数总体来说不断上升。20072009年成交量稳步上升，在2010年有所回落，2011年成交量有了爆发式增长，增幅达122%；l成交价总体是上升的，在2010年达到高位7438元/平方米,但是受到武汉市2011年2月23日颁布的房地产“国八条”限购令的影响，成交价在2011年有较大幅度的下降，降幅约为11%；l在2011年房价下降约为11%后，住宅成交量增加122%，说明房地产开发商的降价政策刺激了购房者的购买欲望。同时也说明成交量受价格影响很大，弹性较大。结论洪山区2007-2011年住宅成交量价走势LOGO住宅市场成交分析价格需求弹性大在产品与周围
8、市场同质的情况下，一旦价格出现较大幅度的波动，那么对于南湖片区的住宅需求也就会相应地出现较大幅度的变动。目前南湖片区交通通达度不够，主干道较少，且容易发生拥堵。居民出行不是很方便。周围地区楼盘开发较多，且部分处于武昌核心板块,市场发展竞争压力大。南湖水污染虽然得到治理，但是目前水质依然不好，部分水域恶臭，影响周围居民生活环境。洪山区多高校，工业发展尚不具备规模。所以房地产市场目前面临的洪山区客户主要为私营业业主、教师等，生活空间比较自由对住房要求较高LOGO南湖片区地产开发商地产品牌开发商齐聚南湖金地深业泰然保利大华维佳置业万科l众多地产开发商相继在南湖片区投资，且项目分部密集，足以说明南湖片
9、区住宅市场的开发潜力;l其中保利集团在南湖片区投资项目多达5个，且项目开发规模大，售价偏低，基本上处于垄断地位。LOGOLOGO三、典型个案分析南湖泰然玫瑰湾此处添加公司信息三、南湖泰然玫瑰湾LOGO经济指标分析l总占地面积：283000平方米；l总建筑面积：642000平方米；l绿化率：35%；l容积率：1.7；l泰然南湖玫瑰湾，雄踞武昌南湖核心地段，坐拥6000亩湾域，近千米原生湖岸线，相邻狮子山。项目总共分四期开发，规划总户数约3500多户。一期已全部售空，二期销售进入收尾阶段，业主已入住。三期延续国际湾区典范，以更完美的景致更优越的生活，成就从湾区名著到湾区名门的完美升华。LOGO总体
10、规划泰然南湖玫瑰湾三期建筑类型包括一层一户小高层、电梯花园洋房，共14栋楼，规划户数208户。三期建筑采用北欧简约式建筑风格设计。依湖而建的500米原生湖岸木栈道，零距离体验湾区优雅风情。中央景观轴融合三叠丽景，灵动湾区自然气息。独有精心设计的归家八境，与小区内景致相融合，置身其中，感受不同心境体验。3400玫瑰泛会所，14000风情商业街，5A级玫瑰物业服务，以5大服务体系，全面款待业主生活需求。北欧简约式建筑风格LOGOLOGO产品配套湾区内部配套：玫瑰泛会馆：水上玫瑰宫殿，享有篮球场、健身房、体操房、棋牌室、乒乓球室、儿童游乐区、游泳池等完备康体设施的时尚地带。国际化商业街区：4500商
11、业街，一站式便捷购物场所，囊括各样生活所需。小区内部设施齐全LOGO户型分析3室2厅1卫1厨 108.002室2厅1卫 89本小区的户型比较丰富，花园洋房、小高层、高层、别墅一应俱全，面积段跨度较大，主力户型主要是三房两厅两卫118的“小三房”。LOGOLOGO购买目的如图所示，98%的客户购买的目的是为了居住，说明绝大多数客户是改善型或者是刚需客户。在国家对住宅投资调控严格的情况下，“炒房”的人在逐渐减少。绝大多数人购房是为了居住LOGO职业属性l第一主力客源：私营企业主占比30%；l第二主力客源：国企主管占比26%；l中端客源：公务员、金融业、教师、医生等其他职业，华润中央公园占比37%；
12、私营业主是第一主力客源LOGO广告分析l如图所示，他人介绍成为客户的主要来源，占到客户来源的32%。其 次是在南湖附近的几个重要商圈做看板介绍；l在一期开盘时，主要是看板介绍这个广告方式比较有效，并结合短信、报纸、网络等手段来共同推广；l在二期、三期时，该楼盘已经在客户心中有一定的影响力，此时依靠“老带新”并给予老客户一定的优惠政策的广告方式是最有效的。与此同时也要加强其他方式的宣传，主要依靠看板、短信、网络的宣传。LOGO收入分析如图所示，购买此楼盘的主力客户的家庭月收入在500010000元之间，大多数人是白领阶层。而对于家庭月收入5000元以下的则难以承担每月的月供。LOGO客户考虑因素
13、分析l如图所示，客户在买房时首先考虑的是户型（占比为17%），其次是环境、价格、地段、景观等因素；l因此，开发商在开发楼盘时首先要考虑的是户型的设计，在周边环境尚待改善的情况下要注重自身楼盘品质的提高。LOGO客户所需面积如图所示，90130是主力户型面积，南湖片区成交主力为90平米以下的首置产品和90-120平米首改产品。LOGO有无私家车从上图中可以看出，客户中有一半以上是有私家车的，本楼盘距离最近的主干道珞狮南路大概有两站路的距离，对于没有私家车的客户来说出行有所不便。LOGO总价分析如图所示，总价100万以下的房产是最受欢迎的，97%的成交价集中在150万以下。LOGO小结123l对于
14、别墅来说，总价在300万左右，客户以武昌地区的私营业主为主，年龄主要集中在3550岁之间；l对于高层来说，主力户型是100120平方米的三房，刚需和改善型的为主，主力客户是20到30岁之间的年轻人，也有1+8城市圈的外地人；l客户来源主要集中在武昌地区，占到客源总数的93%，对汉阳汉口的辐射效果较小；l广告宣传主要是由以下集中比较有效：老业主介绍、看板、短信和网络。LOGO四、市场趋势分析市场趋市场趋势分析势分析客户分客户分析析量价走量价走势势容积率容积率LOGO容积率容积率的上升说明了土地的稀缺性，开发商在对于土地的使用方面开始尽可能大的利用土地；LOGO量价走势洪山区房地产市场量价走势l从
15、图中可以看出，洪山区房地产市场呈量价齐升的态势，即使是2008年前后的金融危机对该地区房地产市场影响不大；l随着片区配套设施及生态环境的改善，该片区对客户的吸引力在不断扩大，区域价值不断提升；LOGO 周边白领 公司高管 公务员 教师 私营业主LOGO作为武昌中央商务区、中心商业区及大学城的核心辐射区，凭借南湖自身优秀的自然景观资源和政府城市发展功能布局规划的支撑，南湖的发展潜力毋庸置疑；洪山片区平均容积率呈上升趋势，说明地产开发商的拿地成本在不断上升，土地利用率提高；洪山房地产市场发展状况良好，住房成交量在稳步上升，随着片区环境的改善，成交量的增长速度在加快；南湖片区房地产市场的客户具有很强
16、的区域性，由于区域内政府机关、事业单位以及学校比较多，形成了区域内主要的客户群体，即公务员和教师。LOGOl武昌房地产市场的客户具有很强的区域性，由于区域内政府机关、事业单位以及学校比较多，形成了区域内主要的客户群体，即公务员和教师。另外，区域内商圈较多、金融网络发达，所以私企业主、公司高管、白领也是比较重要的一部分客户群体。.总结l武昌房地产市场发展状况良好，历年成交量较高，金融危机对武昌房地产市场造成了一定影响，但土地资源越来越稀缺，成交量变化不大，房价、容积率呈上升趋势;1l区域地理位置较好，处于内中环线区域，距离武昌区中心区域较近；政府规划和政策利好引导，未来发展成武汉重要的城市副中心，投资价值巨大；l教育资源丰富，智力密集，大学林立，人文气息浓烈；234l政府规划合理，政府为推动房地产产业的发展，规划建 立南湖居住风景旅游区、徐东路梨园商贸居住区，房地产市场从武昌向外延伸，形成了徐东片区和南湖片区；LOGO 感谢观映！