房地产估价师真题下载9卷.docx

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1、房地产估价师真题下载9卷房地产估价师真题下载9卷 第1卷 （ ）负责全国房地产开发企业的资质管理工作。A土地管理局B城市规划管理部门C国务院建设行政主管部门D国务院正确答案：C1号图纸幅面是（）。A.841mm1189mm B.594mm841mm C.420mm594mm D.297mm420mm答案：B解析： 本题考查的是建筑识图基础。1号图纸幅面是594mm841mm。对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间( )计入裁决时限。A、 必须B、 应C、 宜D、 不答案：D解析：鉴定时间不计入裁决时限。 房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。A他项权利B转移C所有权初始D变

2、更正确答案：D变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。从理论上讲，可按（）分摊高层建筑地价。A建筑物价值B房地产价值C土地价值D建筑面积E楼层答案：B,C,D解析：高层建筑地价分摊的方法有：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。房地产估价师真题下载9卷 第2卷 某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（ ）元。A3019.53B2983.84C

3、1524.15D1587.65正确答案：A以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是（）。A、资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响B、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平C、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成D、利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率答案：B解析： 本题考查的是利息与利率。选项A为古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项C为可贷资金利率理论的观点；选项D为马克思的利率决定理论的观点。参见教材P152。 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( )。A土地所有

4、权B国有工业用地土地使用权C宅基地土地使用权D大型游乐场E乡镇企业用房正确答案：AC答案 AC中华人民共和国担保法第三十七条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第 (五)项、第三十六条第三款规定的除外；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)依法不得抵押的其他财产。” 以房屋设定最高额抵押的，应当申请最高额抵押权设立登记。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某投资市

5、场的平均收益率为20，无风险资产的收益率为8，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.3，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。A、10.0%B、11.6%C、12.0%D、13.2%答案：B解析：考点:资本资产定价模型。R无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率）8%0.3（20%8%）11.6%。房地产估价师真题下载9卷 第3卷甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二二十二

6、层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。该项目的金融杠杆率为（ ）。A.1.67B.1.81C.2.50D.4.40答案：C解析：本题考查的是金融杠杆、回报与风险。杠杆率=所投资的房地产总价值/房地产投资中的资本金=100%/40%=2.5。 某家庭估计在今后10年内的月收入为8000元，如果其月收入

7、的40可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?正确答案：某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用年限为，土地报酬率为6% ,该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00答案：C解析：本题考查的是剰余技术。建筑物年收益额=建筑物现值x建筑物的资本化率=200x 12%=24 ,那么土地的年收益额=60-24=36，土地定价值= 36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x1- 1/（ 1+6%）30】=495.53。合计，房地产价值= 200

8、+495.53 =695.53万元。参见教材P257。下列属于承担民事责任的方式有( )。A.罚款 B.吊销证照C.赔偿损失 D.赔礼道歉E.停止侵害答案：C,D,E解析：承担民事责任的方式主要有下列11种：重点(1)停止侵害。这是指行为人停止其正在实施的侵害行为。(2)排除妨碍。这是指排除对权利人权利行使的不正当妨碍。(3)消除危险。这是指消除对权利人的人身或财产所造成的危险。(4)返还财产。这是指不法侵占他人财产的人，应交还原物给原所有人或原合法占有人。(5)恢复原状。这是指当财产被不法损害而有恢复原状可能时，应予以恢复。(6)修理、重作、更换。这是指交付的标的物质量不符合规定或约定时，予

9、以修理、重作或更换。(7)继续履行。我国合同法也叫强制履行，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，经另一方当事人的请求，法律强制其按照合同的约定继续履行合同的义务。(8)赔偿损失。这是指以一定量的金钱对他人所受损害加以赔偿。(9)支付违约金。这是指以要求违约方支付一定量的金钱的方式对违约进行制裁并对违约造成的后果进行补偿。(10)消除影响、恢复名誉。这是指在侵犯他人名誉权等人格权时，采取一定措施恢复他人的名誉。(11)赔礼道歉。这是指加害人向受害人承认错误，表示歉意。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元

10、，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为（ ）万元A0.50B5.63C6.25D28.14正确答案：B房地产估价师真题下载9卷 第4卷权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）登记。A.预告 B.变更 C.更正 D.异议答案：C解析：本题考查的是不动产登记的类型按照登记的效力分类。物权法规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可

11、以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。人民法院在拍卖成交前当方通知拍卖机构中止拍卖的情形不包括（）A.案外人提出执行异议，人民法院认为需要进行审查的 B.人民法院发现执行依据确有错误，需要按审判监督程序处理的 C.拍卖机构的活动违反有关法律规定或合同约定，但不至于导致拍卖无效的 D.拍卖机构以不正当方式取得拍卖权的答案：D解析： 本题考查的是强制拍卖的注意事项。拍卖成交前，人民法院单方通知拍卖机构中止拍卖的情形包括：（1）案外人提出执行异议，人民法院认为需要进行审查的；（2）人

12、民法院发现执行依据确有错误，需要按审判监督程序处理的；（3）拍卖机构的活动违反有关法律规定或合同约定，但不至于导致拍卖无效的。 任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：土地使用者延期付款超过( )日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。A.15B.30C.45D.60答案：D解析：在签订出让合同后，受让人应缴纳定金并按约定期限支付地价款，受让人延期付款超过60 日，经土地管理部门催交后仍不能支付国有建设用地使用权出

13、让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。 下列（ ）情况下的房地产转让，可以不用办理出让手续。A经城市规划行政主管部门同意，转让的土地用于城市房地产管理法相关规定的项目B私有住宅转让后用于商业活动的C按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的正确答案：ACDE房地产估价师真题下载9卷 第5卷 一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即（ ）。A封面；目录B致委托人函；估价师声明C估价结果审核D估价技术报告及附件E估价结果报告正确答案：ABDE一个完整的估价报告通

14、常由如下七个部分组成：封面；目录；致委托人函；估价师声明；估价结果报告；估价技术报告；附件。 乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（ )。A.由城市房产管理部门认定B.由城市规划行政主管部门认定C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准D.由乙机构根据经验确定正确答案：BC某房地产投资项目的名义收益率为12.0%，若银行的存、贷款年利率分别为3.5和6.5%，通货膨胀率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（）。A、8.74%B、12.00%C、12.32%D、15.02%答案：A解析：考点:名义利率与实际利率。实际收益率i=（1+r）/（1+Rd）-1=（1+12%）/（1+3%）-

15、1=8.74%。从货币形态看，房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。（）答案：对解析： 本题考查的是现金流量的概念。从货币形态看，房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。 某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额是多少?正确答案：答案 已知P=1000万元，n=8，i=12%/4=3%由此推出：房地产企业按季付

16、息时为该笔贷款支付的利息总额Pin=10003%8=240(万元)期末支付的利息总额=P(1+i)n-1)=1000(1+3%)8-1=267(万元)房地产估价师真题下载9卷 第6卷(2022真题) 建筑物非承重墙包括自承重墙、框架墙和隔墙。（）答案：对解析：本题考查的是墙体的类型。非承重墙包括自承重墙和框架墙，建筑中的隔墙也属于非承重墙。 若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。A抵押价值B处分抵押物时的市场价值C抵押价值一处分抵押物的费用及税费D处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费正确答案：D 在进行房地产估价时，对房地产市

17、场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。A、 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变B、 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变C、 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了D、 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了E 物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流

18、与预期收益现金流一样，报酬率升高了答案：A,C,E解析：解析 个别风险下列用地，法定出让年限为50年的有（）。A.居住用地B.工业用地C.体育用地D.娱乐用地E.旅游用地答案：B,C解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。科教文卫体、工业、综合用地的最高出让年限为50年。房地产估价师真题下载9卷 第7卷未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。（）答案：错解析：本题考查的是建设监理制度。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工，未经总监理工程师签字，建设

19、单位不拨付工程款，不进行竣工验收。参见教材P91。屋面防水工程的最低保修期限为（）年。A.5 B.2 C.6 D.1答案：A解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限，为5年。借款还本付息估算表属于基本财务报表，因该表中列示了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（）答案：错解析：本题考查的是辅助报表。借款还本付息估算表属于辅助报表。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。（）答案：对解析：考点:收益法的理论依据。收益性房地产的价

20、值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。工程监理单位可以依法转让工程监理业务。（）答案：错解析：本题考查的是建设监理制度。工程监理单位不得转让工程监理业务。房地产估价师真题下载9卷 第8卷 市场潜量是特定环境下随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。答案：对解析： 假设开发法中，测算开发利润的方法与市场法巾的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。（ ）正确答案：利

21、润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。 会计要素是会计核算对象的基本分类，是设定会计报表结构和内容的依据，也是进行确认和计算的依据。会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、收入、 费用和利润等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产供给形成的条件有（）。A、供给计划 B、供给决策 C、供给意愿 D、供给能力 E、供给行为答案：C,D解析： 本题考查的是房地产供给。供给的形成条件有两个：（1）房地产开发企业和拥有者愿意供给；（2）房地产开发企业和拥有

22、者有能力供给。房地产估价师真题下载9卷 第9卷 按常规，开发商公开招标项目应授标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：按照目前规定，由（）对保险业实施监督管理。A.政府 B.国务院 C.省级监督管理机构 D.国务院保险监督管理机构答案：D解析：本题考查的是保险业监管。按照目前规定，由国务院保险监督管理机构对保险业实施监督管理。对小规模纳税人而言，增值税应纳税额的计算式是（）。A.销售额征收率 B.销项税额进项税额 C.销售额征收率/（1-征收率） D.销售额（1征收率）征收率答案：A解析：本题考查的是增值税。小规模纳税人发生应税

23、行为适用简易计税方法计税。简易计税方法，应纳税额=销售额征收率。下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（）。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生 B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。选项C错误，供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率；选项D，转折点处供给增长率等于需求增长率，转折点之前需求增长大于供给增长，转折点之后需求增长小于供给增长；选项E错误，租金和空置率非同向变动。 （ ）是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。A消费信用B个人信用C民间信用D相互信用正确答案：C题干的表述是“民间信用”的定义。