房地产估价师真题下载7卷.docx

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1、房地产估价师真题下载7卷房地产估价师真题下载7卷 第1卷在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。 （ ）对房地产价值的决定作用是极其重要的。A区位B用途C楼层D朝向正确答案：A区位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性

2、，与重要场所的距离，周围的环境、景观等。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的差别。土地出让价款的影响因素主要包括（）。A、住房指数B、所在城市C、地段D、用途E、使用条件答案：B,C,D,E解析：本题考查的是土地费用。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途、使用条件及房地产市场状况等多方面因素决定。直接导致市场失灵的原因有( )。A.外部性 B.垄断C.排他性物品的生产 D.信息不完全E.政府对市场的管理和协调答案：A,B,D解析：信息不完全是指市场上各经济行为主体对所交换的商品以及供求关系等并不具有完全和充分的信息。由于信息不完全，使得供求双方掌

3、握的信息不对称，具有信息优势的一方可能利用其信息优势损害对方的利益，从而破坏市场的有效性。 总供给是指国民经济中所有部门和个人对商品和劳务有支付能力的需求总量；总需求是指国民经济中所有部门和个人实际提供的各种生产要素总量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有（）。A.征地管理费B.青苗补偿费C.安置补助费D.地上附着物补偿费E.被征收农民的社会保障费用答案：B,C,D,E解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。根据土地管理法的规定，征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。物权法还规定，除要依

4、法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。会计信息质量的（）要求同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意更改。A.可靠性 B.可理解性 C.可比性 D.相关性答案：C解析：本题考查的是会计信息的首要质量要求。会计信息质量的可比性要求同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意更改。房地产估价师真题下载7卷 第2卷以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方

5、案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证答案：B,C,D解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。两证一书一审批。由于是招拍挂方案，选项A选址已包含在一级开发中；选项E是建设行政主管部门的管理，非规划部门。参见教材P7274。建筑石膏在建筑工程中的主要用途不包括（）。A.配置石灰砂浆 B.各种装饰石膏板 C.石膏抹灰材料 D.雕塑饰品答案：A解析：本题考查的是石灰与石膏。建筑石膏在建筑工程中的主要用途有：石膏抹灰材料、各种装饰石膏板、石膏浮雕花饰、雕塑饰品等。 请根据以下内容回答 1213 题某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2022年

6、10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2022年10月和2022年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6%。第 12 题 运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（ ）。A2000，2300B2030，2270C2060，2240D2090，2210正确答案：D 证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是（）。A.估价工作的主要内容及质量要求 B.估价工作的具体步骤及时间进

7、度 C.估价工作的人员安排 D.委托方的协助义务答案：D解析：本题考查的是编制估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括：（1）估价工作的主要内容及质量要求；（2）估价工作的具体步骤及时间进度；（3）估价工作的人员安排。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有( )。A、 权益投资比率B、 建安工程费用C、 租售价格D、 资本化率E 开发期与经营期答案：A,B,C,D,E解析：知识点 房地产置业投资项目的主要不确定性因素 房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。（ ）正确答案：依据行政许可法国务院下发了国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定(国务院

8、令第412号)，房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。房地产估价师真题下载7卷 第3卷 房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，位在15天内没有反馈意见时即在网上公示投诉情况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为（ ）万元。A102B46C98D103正确答案：C2500400200(1 5050)100000020000980000(元)98(万元)程某出租一套自有住房，月租金为300

9、0 元，每年空置期为1 个月，年应缴纳的房产税为( ) 元。A.1320B.1440C.3960D.4320答案：B解析：对于出租的房产，以房产租金收入为房产税的计税依据。按房产租金收入计征的，税率为12。2022 年3 月1 日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4的税率征收房产税。空置期不属于免征房产税范围。其年应缴纳的房产税=3000124=1440 元。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照3%的征收率计税。（）答案：错解析：本题考查的是营业税改征增值税。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。(2022年真题)

10、权益性房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（）。A.增值收入B.销售收入C.自营收入D.租金收入答案：D解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。 临街深度价格修正率表的制作形式有( )。A单独深度价格修正率B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率D以上均正确正确答案：D答案 D临街深度价格修正率表的制作形式有A、B、C三项所述的内容。 开发经营

11、期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师真题下载7卷 第4卷 关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是（ ）。A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风 道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过22m及以上的部位，按水 平面积计算建筑面积D建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积正确答案：A

12、 运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括 ( )等。A统一采用总价B统一采用单价C统一币种和货币单位D统一面积内涵E统一付款方式正确答案：BCDE答案 BCDE建立价格可比基础包括：统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。 在设计方案评价指标中属于有关面积的指标是( ).A、厂区占地面积B、建筑物占地面积C、构筑物占地面积D、建筑密度E、土地利用系数正确答案：ABC房地产资本市场中通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。（）答案：错解析：按照房地产市场各类资金的来源渠道划分，房地产资本市场由私人权益融资、私人债务

13、融资、公开权益融资和公开债务融资四个部分组成，具体结构如表2 所示。表2房地产资本市场的结构下列房地产中，不得拍卖的是 ( )。A.共有房地产 B.集体土地上的厂房C.尚在诉讼中权属有争议的房地产 D.划拨用地上的住宅答案：C解析：房地产拍卖标的应具备的条件必考点(1)法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：1)未依法取得房地产产权证书的(包括土地使用权证书、房屋所有权证书、房地产产权证书)；2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；4)权利人对房地产的处分权受到限制的；5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；6)司

14、法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；7)国家依法收回土地使用权的；8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。 关于股权式基金和有价证券基金的说法，下列正确的有（ ）。 股权式基金直接投入实业，着眼于股权或股票的未来公开转让和上市；有价证券基金着眼于二级市场，通过购买上市股票、债券间接投资； 股权式基金侧重于投资分红和资本增值，投机成分较少；有价证券基金既重视分红，更重视证券买卖的差价收入， 具有较多的投机成分； 有价证券基金是以较发达的二级市场为前提，而股权式基金 则对股份制企业的组织形式有较高的要求； 股权式基金由于转让性能差，流动性和 变现能力弱，一般要求

15、是封闭型和固定型，以便于稳定运作；而有价证券基金则可以是开放型和追加型的ABCD正确答案：D市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的（）。A.需求弹性价格 B.需求价格 C.供给价格 D.均衡价格答案：D解析：本题考查的是市场均衡。市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的均衡价格。房地产估价师真题下载7卷 第5卷 房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。A误差的平均值B误差的最大值C中误差D两倍中误差正确答案：D房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。除政府及其

16、有关部门的行为造成动工开发延迟的和因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的外，如果未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，按照( )的20%征缴土地闲置费。A.土地使用权出让金B.土地出让价款C.划拨价款D.土地出让或者划拨价款答案：D解析：属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，以及因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：(一)延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约

17、定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过1 年；(二)调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。(三)由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过2 年；(四)协议有偿收回国有建设用地使用权；(五)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；(六)市、县

18、国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。除第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。其他原因造成土地闲置的情形，按照下列方式处理闲置土地：(一)未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；(二)未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。 用以简要表示建筑物的内

19、部结构形式、空间关系的建筑设计图是（ ）。A建筑剖面图B建筑构造详图C建筑平面图D总平面图正确答案：A建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。 房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（ ）。A变动成本的设置B销售收入的不同C固定成本的设置D平衡点的设置正确答案：D 银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额中的本金额是（ ）元A1428.74B1847.55C2279.87D2291.27正确答案：C第5年最后一个月在按月计息周期中属于60期，

20、此时所还贷款利息属于59期剩余贷款额在本期的时间价值。59期剩余贷款额为每月2000元，今后60期该时点的现值：P=A(1+i)n-1/ i (1+i)n=2000(1+0.5%)60-1/0.5%( 1+0.5% )60=103451.12(元)所还贷款利息：103451.120.5%=517.26（元）所还贷款本金为：2000-517.26=1482.74（元）建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（）。A项目合理规模B功能分区C建设地点D工程变更E设计方案评价答案：A,B,C,D解析：建设项目决策阶段，影响工程造价的主要因素有：项目合理规模；建设地区及建设地点（厂址）；技术方案；设备方案

21、；工程方案；环境保护措施。建设项目设计阶段，影响工程造价的因素主要包括：总平面设计。总平面设计中影响工程造价的因素包括占地面积、功能分区、运输方式选择。建筑设计。在建筑设计阶段影响工程造价的因素主要有平面形状、流通空间、建筑层高、建筑物层数、柱网布置、建筑物的体积与面积、建筑结构等。工艺设计。主要包括建设规模、标准和产品方案；工艺流程和主要设备的选择；主要原材料、燃料供应；“三废”治理及环保措施；生产组织及生产过程中的劳动定员等。建设项目施工阶段影响工程造价的因素主要是工程变更。假设开发法是以( )为理论依据的。A、 收益递增原理B、 均衡原理C、 预期原理D、 未来趋势原理答案：C解析：假设

22、开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。房地产估价师真题下载7卷 第6卷市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权。（）答案：对解析：考点:中国房地产估价行业发展。市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权，并且以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，以划拨方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制。混凝土的和易性是一项综合性能，下列不属于和易性指标的是（）。A.流动性 B.吸湿性 C.黏聚性 D.保水

23、性答案：B解析：本题考查的是混凝土。和易性是一项综合性能，包括流动性、黏聚性和保水性。 某宗面积为3000的工业用地，容积率为8，楼面地价为700元/。现按规划拟改为商业用地，容积率为50，楼面地价为960元/。理论上应补地价（ ）。A78万元B882万元C1210万元D1272万元正确答案：D对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A、需求B、供给C、竞争D、市场占有率答案：A解析：考点:房地产市场分析的内容。市场状况分析包括供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析四个方面。吸纳率分析属于需求分析。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第

24、4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较高或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。” （）答案：错解析： 本题考查的是房地产估价的必要性。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。” 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定

25、为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。评估时依据的建筑面积应为（）。A.460m2 B.600m2 C.1000m2 D.以上三个面积都不行答案：D解析： 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2；原房已灭失，也不能选460m2。房地产估价师真题下载7卷 第7卷项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实

26、数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。（）答案：对解析：本题考查的是财务内部收益率。项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。A、价格 B、租金 C、潜在毛收入 D、净收益答案：A解析： 本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。A.苏慕斯法则 B.“四三二一”法则 C.霍夫曼法则

27、 D.哈柏法则答案：B解析：本题考查的是路线价法。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A78.40%B82.00%C82.70%D85.60%答案：B解析：利用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，成新率的计算公式为：q=1dt，则该建筑物当前的成新率为：q=1dt=12%9=82%。 无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策

28、的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析、预测和产品功能定位的过程。( )正确答案：答案 产品的功能定位是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合特定产品的特点，对拟提供的产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。下列经分类后的房地产中，不属于按经营使用的方式划分的种类的是（ ）。A.出租房地产B.自营房地产C.自用房地产D.抵押房地产答案：D解析：本题考查的是房地产按经营使用方式划分的种类。房地产的经营使用方式主要有4类：出售、出租、自营、自用房地产。P73。(2022真题) 预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起两个月内未申请登记的，预告登记失败。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。