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1、房地产估价师真题下载8卷房地产估价师真题下载8卷 第1卷房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由（）制定。A.国务院 B.住房和城乡建设部 C.省 D.自治区 E.直辖市答案：C,D,E解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构一般由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 教育费附加是随增值税、消费税和财产税附征并专门用于教育的一种特别目的税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从投资者的角度来看，资金的时间价值体现为
2、放弃即期消费的损失所应得到的补偿。（ ）正确答案：资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有（）。A、世界经济状况 B、房地产投机 C、政治对立状况 D、军事冲突状况 E、城市化状况答案：A,C,D解析： 本题考查的是国际因素。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。选项BE，属于社会因素。因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率( )。A、 提高B、 降低C、 无变化D、 为零答案：A解析
3、：因为折现率的提高会抵消通货膨胀的影响。 按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（ ）等方面存在差异。A投资决策B规划设计C工程建设D地域范围E产品功能正确答案：ABCE下列有关房地产供给量的决定因素的表述中，正确的有（）。A、某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图B、供给量与价格正相关C、当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给增加D、开发技术水平的提高可以提高开发成本E、当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加答案：A,B,E解析：考点:房地产供给。选项C，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给减小；选项D，开发技
4、术水平的提高可以降低开发成本。除政府及其有关部门的行为造成动工开发延迟的和因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的外，如果未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，按照( )的20%征缴土地闲置费。A.土地使用权出让金B.土地出让价款C.划拨价款D.土地出让或者划拨价款答案：D解析：属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，以及因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：(一)延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动
5、工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过1 年；(二)调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。(三)由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过2 年；(四)协议有偿收回国有建设用地使用权；(五)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同
6、，并在合同中注明为置换土地；(六)市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。除第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。其他原因造成土地闲置的情形，按照下列方式处理闲置土地：(一)未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；(二)未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相
7、关土地抵押权人。房地产估价师真题下载8卷 第2卷下列市盈率的表达式中，正确的是（）。A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流答案：B解析：本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率（P/E）股价/每股收益；市净率（P/B）股价/每股净资产。 下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（ ）A围墙工程费B电力设施工程费C居委会用房建设费D人防工程费正确答案：B 服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。A、 销售费用B、
8、 销售税费C、 开发利润和销售税费D、 销售费用和销售税费答案：C解析：知识点 假设开发法基本论述房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围？房地产保险估价可分为哪两类？答案：解析：房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值；投机风险（如房地产市场价格变化）和必然或已知损失（如房屋自然损耗）不属于房地产保险范围。房地产保险价值评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的价值时点不同。价差预备费的计算基数包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费。（）
9、答案：对解析： 本题考查的是预备费和建设期利息。价差预备费的计算基数包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费。房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含( )。A、 与原估价机构有利害关系B、 本人就是当事人C、 由拆迁当事人亲自委托D、 与拆迁当事人有利害关系答案：C解析：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中未封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。（）答案：错解析：本题考查的是房屋面积测算的一般规
10、定。套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。房地产估价师真题下载8卷 第3卷宅基地可以抵押。（）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的条件。宅基地不得抵押。企业房屋保险价值应依据出险房屋建筑的( )确定。 A.账面原值 B.账面净值 C.重置价值 D.账面原值加成数答案：C解析：企业财产保险的主要内容包括以下几个方面。(1)投保人。在我国境内注册的企业、团体及事业单位和国家机关。(2)保险范围。但违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不在保险标的范围内。(3)保险责任。企业财产保险分为
11、基本险和综合险，保险责任因保险险种的不同而有所不同。由于战争、被保险人的故意行为、地震和洪水等不可抗力因素造成的损失和因保险事故引起的间接损失、保险标的本身缺陷以及由于行政或执法行为所致的损失不属于基本险的责任范围。(4)保险期限。企业财产保险的保险期限一般为1年。保险期满后，经协商后可续保。(5)保险金额及保险价值。房屋建筑保险金额一般可通过以下四种方式确定，即账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。而保险价值是按出险的房屋建筑的重置价值确定。统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标。（ ）答案：错解析：
12、本题考查的是绝对指标。题干中说的是时点指标。时期指标是反映社会经济现象总体在一段时间内发展过程的总量。P343。房地产征收补偿估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（ ）答案：错解析：本题考查的是估价对象的确定。征收补偿估价不考虑债权债务因素。视作干净的完整产权进行评估。P405。对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）之间的关系是（）。A、PbPbB、PbPbC、Pb=PbD、PbPb答案：D解析：考点:静态投资回收期。由于动态的有折现，所以动态投资回收期一定要大于静态投资回收期。(2022年真题) 空置率是
13、指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。（）答案：错解析：本题考查的是供给指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。 （ ）是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁T作。A自行拆迁B委托拆迁C指定拆迁D强制拆迁正确答案：A房地产估价师真题下载8卷 第4卷(2022真题) “实际投资额占全部开发投资总额的60%”按统计指标分类为（）。A.比较相对指
14、标B.强度相对指标C.结构相对指标D.比例相对指标答案：C解析：本题考查的是相对指标。结构相对指标又称比重指标，是指现象总体经过分组后由各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。 集资建房、合作建房都是经济适用住房的组成部分。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平答案：C解析：本题考查的是房地产价格的影响因素。增加房地产持有环节的税收，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少
15、需求、减少囤积、增加供给，进而导致房地产价格下降。参见教材P139。建筑密度是一种通常以上限控制的指导性指标。（）答案：错解析：本题考查的是控制性详细规划。建筑密度是一种通常以上限控制的规定性指标。与其他投资相比，房地产投资的优点不包括( )。A、 能够得到税收方面的好处B、 能够抵消通货膨胀的影响C、 提高投资者的资信等级D、 变现容易答案：D解析：因为房地产投资的变现难。对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在( )以上的，应进行土地增值税的清算。A.55B.65C.75D.85答案：D解析：对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项
16、目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。 商业银行的基本职能是（ ）。A充当信用中介B变货币收入为货币资本C充当支付中介D创造派生存款和信用流通工具正确答案：A 股票与股单的相同点是（ ）。A适用范围相同B性质相同C都属于证据证券D表现形式相同正确答案：C房地产估价师真题下载8卷 第5卷加权移动平均法是将价值时点前若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。（）答案：错解析：本题考查的是长期趋势法。加权移动平均法是在计算移动平均数时，根据越是
17、近期的数据对预测值影响越大这一特点，对较近的数据给予较大的权重，对较远的数据给予较小的权重，将各期房地产价值、价格的实际值经过加权后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。评估确定被征收房屋价值的主要依据有（）。A.权属 B.区位 C.用途 D.建筑面积 E.户主的地位答案：A,B,C,D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。 14企业同时向几个细节分市场销售一种产品是，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖正确答案：B一
18、宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和( )对其价值有着重大影响。A、 房地产相邻关系的限制B、 房地产权利的限制C、 房地产政府监督D、 银行利率答案：A解析：知识点 地役权、相邻关系在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格是（）。A.现货价格 B.期货价格 C.现房价格 D.期房价格答案：B解析：本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。将等产量曲线图和等成本线合在同一坐标平面内，则一条等成本线能且只能与其中一条等产量曲线相切，谅切点就是厂商在成本一定时产量最大(或者产量一定时成本最小)的最
19、佳要素投入组合，即满足厂商均衡条件的点。 ( )答案：对解析： 在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除因客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随意取舍。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列建设工程必须实行监理的是（）。A.三峡水利工程B.农民个人出资自建住宅C.利用亚洲银行贷款工程D.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程答案：A解析：本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须
20、实行监理的其他工程。房地产估价师真题下载8卷 第6卷工程造价指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，这是从（）角度来定义工程造价的A.投资者 B.承包商 C.分包商 D.政府部门答案：A解析： 本题考查的是工程造价概述。工程造价有两种含义，一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。在这个意义上工程造价与建设项目投资的概念是一致的。二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或建设项目总价格，通常又称之为工程承发包价格。它们分别是从投资者和承包商的角度来定义的。 工程造价不包含
21、设备及工、器具购置费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：复式记账就是对每一项经济业务发生时所引起的会计要素数量的增减变动，都要以相等的金额，同时在两个或两个以上相互联系的账户中进行登记的一种记账方法。（）答案：对解析： 本题考查的是会计基本核算方法。复式记账就是对每一项经济业务发生时所引起的会计要素数量的增减变动，都要以相等的金额，同时在两个或两个以上相互联系的账户中进行登记的一种记账方法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A、领导定价法B、挑战定价法C、随行就市定价法D、渗透定价法答案：B解析：考点:制定租售方案。如果公司具
22、有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。（）是指对物品的有支付能力支持的需要。A、购买力B、有用性C、稀缺性D、有效需求答案：D解析：考点:价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。财务会计是将单位发生的经济活动加工成会计信息，会计信息处理程序包括确认、计量、记录、报告四个环节。（）答案：对解析：本题考查的是会计信息处理程序。财务会计是将单位发生的经济活动加工成会计信息，会计信息处理程序包括确认、计量、记录、报告四个环节。国有土地使用证和地籍档案的附图是（）。A宗地图B地形图C房产分丘图D房产分幅图答案：A解析：地籍图是土地管理部门
23、在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块的坐落、四周界址、尺寸、使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料。对于每一宗土地，都应绘制宗地图。宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。宗地图中包括：图幅号、地籍号、坐落；单位名称、宗地号、地类号和占地面积；界址点、点号、界址线和界址边长；宗地内建筑物和构筑物；邻宗地宗地号及界址线；相邻道路、街巷及名称。遵循了最高最佳利用原则，但并不意味着一定遵循了合法原则中对估价对象依法利用的要求。 （）答案：错解析：考点:最高最佳利用原则。遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原
24、则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。房地产估价师真题下载8卷 第7卷 若对该酒店进行拆迁目的的评估，应优先选择的方法是（ ）。A收益法B市场比较法C成本法D剩余法正确答案：B下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是（）。A、开征房产税B、物价水平变化C、调整房地产信贷规模D、城市规划变更答案：B解析：考点:制度政策因素。影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊政策等。判断标准，看政府部门在其中起的作用，政府能直接作用影响的，就是制度政策因素。 房地产项目可行性研究的根本目的是为了使项目投
25、资的经济效益最大化。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城市房屋拆迁估价时点一般为（ ）之日。A房屋拆迁公告发布B房屋拆迁许可证颁发C签订房屋拆迁协议D房屋拆迁实施正确答案：B假设某建设项目建设期 4 年，各年计划投资额分别为：第一年 3600 万元，第二年 4800万元，第三年 3800 万元，第四年 3400 万元，年平均价格上涨率为 5，则该项目建设期间涨价预备费为（）万元。A1130.00B1165.43C1910.00D2022.70答案：D解析：该项目建设期间涨价预备费=+4800（1+5%）2-1+3800（1+5%）3-1+3400（1+5%）4-1=2022.70（万
26、元）。式中，L 为建设期第t 年的计划投资额，包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费；n 为建设期；f 为年均价格上涨率。“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。A、按地域范围细分B、按房地产用途细分C、按增量存量细分D、按交易方式细分E、按目标市场细分答案：A,B,D解析：考点:房地产市场细分。某市是按地域细分，别墅是按用途细分，销售是按交易方式细分。只有在静态分析法中才需要测算的项目是（）。A、销售费用B、投资利息C、开发利润D、销售税费E、后续的开发成本答案：B,C解析：本题考查的是后续开发的必要支出。投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算。参见教材P348。 长
27、期趋势法的含义是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析来推测判断房地产未来价格的方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师真题下载8卷 第8卷对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房的，免征营业税、房产税。（)答案：错解析：对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。房地产投资之弊不包括( )A、 流动性差B、 投资数额巨大C、 提高投资者的资信等级D、 投资回收期较长答案：C解析：此题属于掌握范畴。根据房地产投资的利弊方面的内容。同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价
28、款的清偿原则有( )。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿答案：B,C,D解析：物权法规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿(清偿优先受偿)：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。登记优先，时间优先采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。（）答案：对解析：本题考查
29、的是工程建设招标。采用资格后审的，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。参见教材P78。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（）答案：对解析：本题考查的是需求指标。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。 房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（ ）。A专家打分法B“三项预测值”法C解析法D蒙特卡洛模拟法正确答案：B“三项预测值”法属于敏感性分析，而不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。专家打分法、解析法、蒙特卡洛模拟法都是风险分析中的具体方法。某物业
30、服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50 元/人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30 元/人，看有多少业主参加。这种调查方法是（）。A观察法B访问法C问卷法D实验法答案：D解析：制定调查计划时的调查方法包括：问卷法；观察法；访问法；实验法。其中，实验法是用实验的方式，对调查的对象控制在特定的环境条件下，对其进行观察以获得相应信息的方法。实验法要求选择多个可比的主体组，分别赋予不同的实验方案，控制外部变量，并检查所观察的差异是否具有统计上的显著性。建筑和设备工种图纸注明比例尺，一个图形一般采用（）比例尺。A.0种 B.1种 C.2种 D.多种答案：B解析：本题考查的是建筑识图基础。建筑和设备工种图纸注明比例尺，一个图形一般采用一种比例尺。