房地产估价师真题下载9辑.docx

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1、房地产估价师真题下载9辑房地产估价师真题下载9辑 第1辑下列不动产登记类型中，不属于本登记的是( )。A.更正登记B.预告登记C.异议登记D.注销登记答案：B解析：本登记包括：(1)首次登记；(2)转移登记；(3)变更登记；(4)注销登记；(5)更正登记和异议登记；(6)查封登记。不动产登记按照登记的效力不同，可分为本登记与预登记。加权算术平均数适用于未分组的分布数列。（）答案：错解析：本题考查的是平均指标。加权平均数适用于已分组的分布数列。 当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是（ ）。A领导定价法B挑战定价法C随行就市定价法D渗透定价法正确答案：B

2、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果价格比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。 在会计核算时，70%的住宅销售所得的收入应列入（ ）会计科目。A资产类B损益类C所有者权益类D成本类正确答案：B 高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作、委托开发等进行选择。A、融资方式与资金结构B、产品经营方式C、开发内容和规模D、合作方式答案：D解析：本题考查的是房地产开发项目策划

3、。房地产项目开发合作方式的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。 请根据以下内容回答 811 题某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下： 开发期 开发面积 开工时间 完成时间 开始销售时间 第一期 20万m2 第1年6月 第3年6月 第3年1月 第二期 15万m2 第4年6月 第5年6月 第5年1月 第三期 15

4、万m2 第5年6月 第6年6月 第6年1月 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。第 8 题 房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（ ）。A对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D对宗地

5、整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点正确答案：C在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。A、过去数据简单算术平均法 B、未来数据简单算术平均法 C、过去数据资本化公式法 D、未来数据资本化公式法答案：D解析：本题考查的是净收益流模式的确定。在过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中，最合理的是未来数据资本化公式法国有建设用地使用权属于（）。A、债权 B、所有权 C、担保物权 D、用益物权答案：D解析：本题考查的是用益物权。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用

6、权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。参见教材P421。房地产估价师真题下载9辑 第2辑 依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （ ）正确答案：房地产开发企业申请办理商品房预售许可证应当向市、县人民政府房地产管理部门提交的证件及资料包含下列（）。A.商品房预售许可申请表 B.土地使用权证 C.施工许可证 D.投入开发建设的资金占工程建设总投资20%以上的证明 E.建设工程规划许可证答案：A,B,C,E解析：本题考查的是商品房预售。选项D错误，应是占工程建设总投资25%以上的证明。 1

7、990年5月19日，原建设部发布了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。A单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果答案：A解析：A项，单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位（如单位建筑面积、单位体积、延长米等）作为比较单位，调查在估价时点的

8、近期建成的相同或相似建筑物的这种单位建筑安装工程费，然后对其进行适当的处理来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法；B项，在运用分部分项法测算建筑物的重新购建价格时应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位，有的要用面积，有的要用体积，有的要用长度，有的要用容量（如千瓦、千伏安）；C项，工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力并需要其他专家（如建筑师、造价工程师）帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格；D项，指数调整法又称为成本指数趋势法，是利用建筑安装工程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史建筑安装工程费调整到估价时点的建筑安装工程费来求取估价对象建筑物

9、建筑安装工程费的方法，其主要用于检验其他方法的测算结果。 以下测算房地产面积的方法中，属于图解法的有（ ）。A几何图形法B求积仪法C界址点坐标法D称重法E光电面积量算仪法正确答案：BDE面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源分为解析法和图解法两大类。图解法包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等；而几何图形法和界址点坐标法属于解析法。房地产市场的运行环境中，社会环境的主要影响因素包括人口数量和结构、家庭收入及其分布、家庭生命周期、传统观念及消费心理、基础设施状况、社区和城市发展形态等。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场的运行环境中，社会环境的主要影

10、响因素包括人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等下列各项中，一般不适用收益法估价的是（）。A、学校B、写字楼C、影剧院D、游乐场答案：A解析： 本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。(2022真题) 某年某市新增房地产供应量中，90m2以下住宅建筑面积是90m2以上住宅建筑面积的1.5倍。反映这两者关系的统计指标是

11、（）。A.强度相对指标B.比较相对指标C.比例相对指标D.结构相对指标答案：C解析：本题考查的是相对指标。比例相对指标是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。比例相对指标=总体某一指标值/统一总体另一指标值。会计主要以货币为计量单位，一般不会采用实物量和劳动量单位。（ ）答案：错解析：本题考查的是会计计量。会计主要以货币为计量单位，有时也会采用实物量和劳动量单位。P370。房地产估价师真题下载9辑 第3辑下列房地产法律、法规中，以国务院令颁布的是( )。A.住房公积金管理条例B.城乡规划法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房产测量规范答案：A解析：房地产的行政法规是以国务院令颁布的

12、，主要有：土地管理法实施条例城市房地产开发经营管理条例国有土地上房屋征收与补偿条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例住房公积金管理条例物业管理条例不动产登记暂行条例等。（）的分析与选择主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。A、融资方式与资金结构B、合作方式C、开发时机D、产品经营方式答案：D解析：考点:房地产开发项目策划。产品经营方式的分析与选择主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、

13、自营等经营方式进行选择。明确估价对象的区位状况，就是要弄清估价对象的（）。A、位置 B、交通条件 C、外部配套设施 D、周围环境 E、抵押担保答案：A,B,C,D解析：本题考查的是确定估价基本事项。明确估价对象的区位状况，是要搞清楚估价对象的位置、交通、外部配套设施、周围环境等。选项E属于权益状况。某类商品房20222022年的售价分别为6000元/ m2、6300元/ m2、6678元/ m2、7212元/ m2、7645元/ m2，利用平均增减量法，该类商品房2022年的价格为（）元/ m2。A、7974.00B、8023.00C、8056.25D、8078.00答案：C解析：考点:平均增

14、减量法。2022年到2022年的各年增量为300、378、534、433，则其平均增量为（300+378+534+433）/4=411.25；2022年预测价格=6000+411.255=8056.25。非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/

15、m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：按照商品房销售管理办法规定，刘某与B房地产开发公司约定的有关内容的最低保修期限应从( )起计算。A、 竣工之日B、 竣工验收之日C、 竣工验收合格之日D、 交付之日答案：D解析：知识点 住宅质量保证书和住宅使用说明书制度非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入

16、出境商品住宅的价格中。 ( )答案：对解析： 某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000。建设环城公路需占用该小区500绿地，并拆除一幢面积为900的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?正确答案：1政府应对占用的小区500绿地进行赔偿，依据中华人民共和国物权法第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应

17、给予相应赔偿。 2中华人民共和国物权法第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费（针对住房困难的低收入家庭的）等。根据房屋权属登记信息查询暂行办法可以公开查询的信息包括（）。A房屋用途B司法查封情况C他项权利设定时间D与房屋权利有关的原始凭证E与仲裁事项直接相关的原始凭证答案：A,B,C解析：房屋权属登

18、记信息查询采取“分层次查询”的原则。根据房屋权属登记信息查询暂行办法，可以公开查询的信息主要是房屋登记簿中记载的房屋基本状况及查封抵押等权利限制状况，具体包括：房屋自然状况，比如房屋坐落、面积、用途等；房屋权利状况，比如他项权利的设定时间、类别、期限，司法查封情况以及登记机关对权利的其他记载。DE 两项属于限制查询的信息。下列行为中，体现某宗房地产受到外部经济性影响的有（）A.在其邻近建化工厂 B.调整城市发展方向 C.在其邻近建垃圾站.公共厕所 D.在其邻近建花园.开辟一块绿地 E.改善城市格局答案：D,E解析： 本题考查的是房地产的特性。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济

19、行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的院子里种植花草树木、美化周围环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但邻居不会为此向他支付任何费用。房地产估价师真题下载9辑 第4辑 房地产价格的构成有( )等。A直接成本B土地取得成本C开发成本D措施费E管理费用正确答案：BCE答案 BCE除了选项B、C、E外，房地产价格的构成还有：投资利息、销售费用、销售税费和开发利润。 通常情况下法律、法规规定不得拍卖的房地产包括（）。A、未依法取得房地产产权证书的B、共有房地产，已经其他共有人书面同意的C、权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的D、权利人对房地产的处分权受

20、到限制的E、司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是房地产拍卖的条件。共有房地产，已经其他共有人书面同意的可进行拍卖。(2022真题) 向购房人承担房地产开发项目质量责任的是（）A.设计单位B.施工单位C.监理单位D.房地产开发企业答案：D解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应对其开发的建设项目的质量承担责任。 对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（ ）申请确认。A土地管理局B房屋面积鉴定机构C城市规划行政主管部门D房产测绘单位正确答案：C为加强规划控制线的管理，原建设部先后就( )出台了部门规章。A.规

21、划红线B.城市绿线C.城市紫线D.城市蓝线E.城市黄线答案：B,C,D,E解析：为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：城市绿线管理办法、城市紫线管理办法、城市蓝线管理办法和城市黄线管理办法。下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（）。A、当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品B、对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加C、当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加D、房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上E、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求答案

22、：B,C解析：考点:房地产需求。选项A，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化；选项D，房地产替代品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上；选项E，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。土地供应政策的核心，是土地供应计划。（）答案：对解析： 本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。某商店的土地使用期限为40年，自2022年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为500m2。一层于2022年8月1日租出，租赁期限为6年，可出租面积的月租金为240元/m2，且每年不变；二

23、层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为360元/m2和300元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的出租率为90%，报酬率为10%。请计算该商场2022年8月1日带租约出售时的正常价格。答案：解析：该商场2022年8月1日带租约出售时的正常价格测算如下：（1） 商店一层价格的测算：租赁期限内年净收益=50090%240（1-20%）12=103.68（万元）租赁期限外年净收益=50090%360（1-20%）12=155.52（万元）V=103.68/（1+10%）+103.68/（1+10%）2+103.68/（1+10%）3+155.52/10%（1+10%）3=1

24、375.97（万元）（2） 商店二层价格的测算：年净收益=50090%300（1-20%）12=129.6（万元）V=129.6/10%=1254.0755（万元）该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=1375.97+1254.0755=2630.05（万元）净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为( )。答案：C解析：提示：D选项为净收益每年不变，收益年限无有限年时的报酬资本化公式。房地产估价师真题下载9辑 第5辑当水灰比相同时，用水量较大的混凝土徐变较小。（）答案：错解析：影响徐变的因素：水灰比较大时，徐变较大；水灰比相同，用水量较大时，徐变较大；骨料级配好，最大粒

25、径较大，弹性模量较大时，混凝土徐变较小；当混凝土在较早龄期受荷时，产生的徐变较大。 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。 （ ）正确答案： 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。A利率是由储蓄和投资决定的B利率是由货币的供求决定的C利率是由可贷资金的供求决定D利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性答案：B,E解析：流动

26、性偏好利率理论，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。其主要内容是：货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性；货币需求是内生变量，取决于人们的流动性偏好。利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以（）元以下的罚款。A.1000 B.5000 C.10000 D.30000答案：B解析： 本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以5000元以下的罚款。 某宗土地总面积2000m2，

27、容积率为3.2，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率增加到4.3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为（ ）元。A274365B309375C680625D990000正确答案：B（450*4.3/3.2-450)*2000=309375下列关于民事权利的表述中，错误的是（）。A.权利人可根据自己的意志进行民事活动 B.权利人可以要求义务人做出一定的行为，以实现自己的权利 C.权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权要求有关机关予以保护 D.权利人可以要求义务人不为一定的行为，以实现自己的权利答案：A解析：本题考查的是民事法律关系。选项A错误，正确表述应为：权利人可在法定的范围内

28、，根据自己的意志进行民事活动。抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。（）答案：错解析：本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值。收入要保守，运营费用不能保守。参见教材P171。在经济分析中，经济成本等于显成本与隐成本之和，也等于会计成本与正常利润之和。答案：对解析：经济成本=会计成本(显成本)+隐成本(正常利润) (6-43)经济利润=销售收入-会计成本(显成本)-隐成本(正常利润) (6-44)房地产估价师真题下载9辑 第6辑某房地产开发项目销售收入为65000 万元

29、人民币，扣除项目金额为35000 万元，则应缴纳土地增值税( )万元。A.9000B.10250C.12000D.15000答案：B解析：(1)计算土地增值额。土地增值额=65000 万元35000 万元30000 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。30000/3500085.71%，5085.71%100%。(3)选择适用公式。土地增值额超过扣除项目金额50，未超过100的，应纳税额=土地增值额40扣除项目5=3000040350005=10250(万元)。 某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元

30、/ m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。A 521 B 533 C 695 D 711正确答案：A 下列关于房地产抵押的表述中，正确的有( )。A.村办企业的厂房可以抵押B.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产C.公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押D.抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效E.同一房地产不得设定两个以上抵押权正确答案：ABD 假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商的权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。（过时） （ ）此题为判断题(对，错)。正确

31、答案：甲房地产公司2022年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2022年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。如果选用动态方法，估价过程中折现率的确定，正确的是（）。A.根据银行的贷款利率8%确定B.根据此类房地产的平均报酬率8.5%确定C.采用安全利率加风险调整值8.9%作为折现率D.折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目

32、标9%的要求来设定答案：D解析：计算投资价值，所采用的折现率应是某个特定投资者所要求的折现率，即：折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定。某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值答案：B解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建立在个别判断基础上的，属于投资价值。个人购房抵押贷款保证保险属于强制保险。答案：错解析：信用保证保险是指以合同双方约定的

33、经济信用为标的，保险人因债务人不能履约而对债权人损失承担赔偿责任的保险。信用保证保险是担保性质的保险，在形式上可分为信用保险和保证保险。(1)信用保险。是指债权人就债务人的信用向保险人投保的保险。当债务人不履行或不能履行清偿债务的义务时，由保险人负责对债权人进行赔偿，保险人则取得对债务人的求偿权。信用保险包括国内商业信用保险、出口信用保险和投资保险。(2)保证保险。是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人(债务人)向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。保证保险包括合同保证保险、房地产贷款保证保险等。将房地产开发划分为若干阶段，其中

34、编制建设工程招标文件属于（）的工作。A、投资机会选择与决策分析阶段B、前期工作阶段C、建设阶段D、租售阶段答案：B解析：考点:开工申请与审批。开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会研究的界线是获取土地或项目。加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有纳税人加征。（）答案：对解析：附加和加成是加重纳税人负担的措施。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。房地产估价师真题下载9辑 第7辑 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。A开发结束时的时间B购买待开发房地产时的时间C开

35、发期间的某个时间D全部租售出去时的时间正确答案：A答案 A开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。会计信息的首要质量要求，包括可靠性、相关性、实质重于形式、重要性等要求。（）答案：错解析：本题考查的是会计信息的首要质量要求。根据会计基本准则规定，可靠性、相关性、可理解性和可比性是会计信息的首要质量要求。参见教材P363。某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格

36、修正率为120%。（）答案：对解析：本题考查的是编制价格修正率表。方法（1）：平均深度价格修正率累计深度价格修正率标准临街深度/所给临街深度80%24/16120%。方法（2）：价值比为50%30%80%，面积比为16/242/3，平均深度价格修正率80%/（2/3）120%。 房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。（ ）正确答案：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同都是要式合同。 总体必然为同质性总体。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期

37、进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。采用现金流量折现法进行估价时，正确的是（）。A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点B.对宗地整体评估，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点C.对宗地整体评估，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对三期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总答案：C解析：现金流量折现法是指房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的

38、方法。 在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（ ）。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段正确答案：C2022年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2022年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。若秦某接受住房并办理不动产权证，则秦某应缴纳的契约为（）元。A、13200 B、20394 C、2

39、1285 D、42570答案：B解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。自2022年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税，88（1+3%） 150001.5%=20394元。参见教材P260。下列关于需求函数数学表达式的说法中，正确的有（）。A.将影响商品需求的各种因素作为自变量 B.将需求量作为因变量 C.将影响商品需求的各种因素作为因变量 D.将需求量作为自变量 E.将供给作为自变量答案：A,B解析：本题考查的是需求及其变动。需求函数是将影响商品需求的各种因素作为自变量，将需求量作为

40、因变量。房地产估价师真题下载9辑 第8辑 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。A假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余正确答案：C假设开发法适用的对象是具有开发或冉开发潜力的房地产，例如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。路线价法主要适用于（）。A、城市商业街道两

41、侧土地的估价B、旧建筑物的估价C、新建筑物的估价D、拆迁房屋的估价答案：A解析：考点:路线价法概述。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A、报酬率是投资回收与投入资本的比率B、风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C、当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D、当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率答案：D解析： 本题考查的是报酬率的实质。选项A错误，报酬率是投资回报和投入资本的关系；选项B错误，风险大，风险报酬高，二者是正比关系；选项C错误，能获

42、得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低；选项D正确，土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率答案：C,D解析：本题考查的是房地产区位因素。选项AB均属于政策制度因素；选项E汇率属于经济因素。这种题目跨度较大，要能区分不同分类，适合采用排除法。平均层数指各种住宅层数的平均值，一般按各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。（）答案：对解析：本题考查的是居住区规划的技术经济分析。平均层数指各种住宅层数的平均值，一般按各种住宅层数建筑面积与基底

43、面积之比进行计算。房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估报告估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：市房地产估价有限公司估价人员：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2022 年8 月8 日至8 月18 日估价报告编号：估字第号目录（略）致委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况1土地状况估价对象位于区街，四至：东至剧院，西至东街，南至商场，北至餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”（其他情况略）。2建筑物状况估价对

44、象建于1999 年8 月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4 层。建筑面积为3000m2，分割为9 个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营（其他情况略）。（二）权益状况1土地使用权根据委托人提供的资料，国有土地使用权证证号为号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997 年8 月8 日至2037 年8 月7日，约定不可续期。2房屋所有权估价对象已办理了房屋所有权证，证号为号，产权人为公司，建筑面积为3000m2（其他情况略）。3他项权利估价对象已于2022 年11 月办理了抵押贷款，贷款额度为1000 万元人民币，抵押贷款期限为1 年，至今尚未偿还

45、。4租赁情况估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65 元/m2，租赁期从2022 年8 月8 日至2030 年8 月7 日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。（三）区位状况（略）四、估价目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。五、估价时点2022 年8 月8 日，即房屋征收决定公告之日。六、价值定义被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。七、估价依据1中华人民共和国物权法。2中华人

46、民共和国城市房地产管理法。3中华人民共和国土地管理法。4中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）。5城市房屋征收管理条例。6国有土地上房屋征收评估办法。7房屋征收评估委托书。8房屋征收评估委托合同。9委托人提供的国有土地使用权证和房屋所有权证。10估价对象的房屋租赁合同。11注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。八、估价原则1独立、客观、公正原则（说明略）。2合法原则（说明略）。3最高最佳利用原则（说明略）。4替代原则（说明略）。5估价时点原则（说明略）。九、估价方法经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。十、估价结果评估总价：4001.24 万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。十一、估价人员注册房地产估价师：