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1、2022房地产估价师真题下载9节2022房地产估价师真题下载9节 第1节 公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、居住小区中的公共服务设施用地以及其他公共设施用地等。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：某不定值保险，合同双方约定的保险金额限额为500万元，投保时，保险标的的保险价值为400万元，出险时，该保险标的的市场价值为600万元。由于承保事件造成保险标的实际损失为450万元，则保险人应予赔偿的保险金额为（）万元。A.400B.450C.500D.600答案：B解析：本题考查的是保险的种类。对于不定值保险，保险当事人双方约定了最高赔偿限额的保险金额，而实际损失低于保
2、险金额，保险人有权根据实际损失支付保险金额。参见教材P320。已经购买了某产品的消费者的集合形成了该产品的（）。A、有效市场B、渗透市场C、服务市场D、潜在市场答案：B解析：考点:市场规模的估计。渗透市场是指已经购买了某产品的消费者的集合。选项A，有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；选项C，服务市场（也称为目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；选项D，潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度政策。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，
3、从而会推动房地产价格上涨；相反，会使房地产价格下降。参见教材P139。租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主不再有效。（）答案：错解析：考点:估价目的。房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。(2022真题) 各级别房地产经纪人资格证书实行登记服务制度，具体工作由（）负责。A.住房和城乡建设部B.人力资源和社会保障部C.各省级房地产行政主管部门D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：D解析：本题考查的是房地产经纪专业人员管理。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责登记服务的具体工作，定期向社会公布房地产经纪人员资格
4、证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，为用人单位提供信息查询服务。2022房地产估价师真题下载9节 第2节某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5答案：D解析：本题考查的是统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。1006.5（15%）682.5（万元人民币）。下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A、时值是资金运动起点的金额B、终值是资金运动结束时的金额C、不同时点发
5、生的绝对值相等的资金具有相同的价值D、资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值答案：D解析： 本题考查的是资金等效值的概念。选项A错误，现值是资金运动起点的金额；选项B错误，终值是资金运动结束时与现值等值的金额；选项C错误，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。 是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。A购买价格B权益投资比率C空置率D运营成本正确答案：A答案 A 购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。高估或低估初始购买价格，会使经济评价
6、指标偏低或偏高，可能导致投资者失去投资机会或承担过多的投资风险。某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、6772.85答案：A解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。折现率6%6%25%7.5%，6000（16%）/1.07554000.7/0.075（11.0755）5061.44。参见教材P234。我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主
7、满足多层次需求的住房供应体系。（）答案：对解析：本题考查的是城镇住房制度改革。我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。 某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为08万元/。2022年8月1日王某以11万元/的价格购买了其中50的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2022年8月1日开发商交房时，王某又支付了115万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为65%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2022年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定
8、，第一年租金为每月150元/，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2022年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。（12分）正确答案：2022房地产估价师真题下载9节 第3节 低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的整体水平降低。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 2022年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日，总投资2亿元人民币，则该项目资
9、本会应不低于( )万元。A. 40.00B. 5000C. 6000D. 7000正确答案：A 城市总体规划的近期建设规划期限一般为（ ）年。A5B10C15D20正确答案：A城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年；建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。 某宗房地产占地2000 ，容积率为30。土地是在2022年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2022年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/，同类建筑物重置价格是1 000元/。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等
10、可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%，求该房地产在2022年5月的市场价格。正确答案： 房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（ ）日内给予答复。A3B5C7D10正确答案：B基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。（）答案：对解析： 本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。2022房地产估价师真题下载9节 第4节2022年秦某将其原值40万元的住房按年租金
11、1.44万元出租，应缴纳的房产税是（ ）元。A.576B.1728C.3360D.4800答案：A解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税，秦某应缴纳的房产税为：1.44万元4%=0.0576万元=576元。商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100平方米，对房屋面积差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（ ）平方米的，购房人有权退房。A.97B.103C.105D.A、B均可以答案：C解析：本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价，套内建筑面
12、积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。计日工由建设单位和施工企业按施工过程中的签证计价。（）答案：对解析：本题考查的是工程量清单计价法。计日工由建设单位和施工企业按施工过程中的签证计价。一般情况下，暂时性污染源相对于永久性污染源对房地产价值的影响小。答案：对解析：暂时性污染源经过一段时间之后通常会自动消失，如建筑施工噪声，待建筑工程完工后就不存在了。永久性污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。规范房地产市场行为的方法不包括( )。A、 产权登记B
13、、 规范交易行为C、 建立房地产价格评估制度D、 城市规划指导答案：D解析：因为城市规划指导不能规范房地产市场行为。临时建设应当在批准的使用期限内（）。A.强制拆除 B.自行拆除 C.没收 D.转让答案：B解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。2022房地产估价师真题下载9节 第5节 地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以下指标属于市场指标的是( )。A、 销售量B、 出租量C、 吸纳量D、 建筑面积E 预售面积答案：A,B,C,E解析：因为建筑面积指标不属于市场交易指标。某房地产未来收益期限内每年的净
14、收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为 （）万元。A、313B、329C、417D、446答案：D解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。题干没有给出收益期限的数据，但是给出了偿债基金系数，因而我们需要利用偿债基金系数，先把收益年限求取出来。7.59%6%/（1+6%）n-1，得n10。求取房地产价格：V20/6%（11.0610）1.2V/1.0610，V446（万元）。参见教材P235236。委托贷款的风险，由（ ）承担。A.委托人B.借款人C.贷款人D.受托银行答案：A解析：本题考查的是商业银行资产业务。委托贷款
15、是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人(即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费，不承担贷款风险。层高或室内净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或室内净高越高越好。 （）答案：错解析：本题考查的是房地产实物因素。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感，从而其价值一般较低。但层高或室内净高也有一个合适的度，过高不仅会增加造价，而且会增加使用中的能耗，从而会降低房地产价值。房地产市场调查一般应从收集二手资料开始。（ ）答案：对解析：市场调查的步骤。市场调查人员开始时总是先收集二手资料
16、，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。2022房地产估价师真题下载9节 第6节 下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。A供给价格弹性一般为正值B当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性C需求价格弹性永远为负值D当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性E一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性正确答案：ADE当供给价格弹性为无穷时，称供给价格弹性无穷大，或称供给有完全弹性；需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。 已知一年期国债利率为331%，贷款利率为543%，投资风险
17、补偿为223%。管理负担补偿为132%，缺乏流动性补偿为142%，所得税抵扣的好处为05%，则报酬率为（ ）。A778%B828%C1321%D1421%正确答案：A报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠=331%+223%+132%+142%-05%=778%土地增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税应纳税额的速算公式是（）。A.应纳税额=土地增值额30% B.应纳税额=土地增值额40%-扣除项目5% C.应纳税额=土地增值额50%-扣除项目15% D.应纳税额=土地增值额60%-扣除项目金额35%答案：D解析：本题考查的是土地增值税。土地增
18、值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额60%-扣除项目金额35%。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。下列关于商品房预售的说法，正确的为（）。A.房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权翻阅B.商品房预售时必须有建设工程规划许可证和施工许可证C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房D.在预售商品房竣工交付之前
19、，房地产主管部门不得为其办理转让等手续答案：A,B,D解析：本题考查的是商品房预售。选项C可以按照多种方式计价。参见教材P129。 目标定价法中以估计的销售量确定价格的做法，忽视了价格对需求的影响。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元，年平均空房率为 20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的价值为( )万元。A2759.4B2789.3C2843.6D2987.6正确答案：A2022房地
20、产估价师真题下载9节 第7节现需评估某宗房地产2022年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2022年1月末，该类房地产自2022年7月末至2022年6月末每月价格递增1，2022年6月末至2022年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2022年10月末的价格为（）元/m2。A、2648B、2688C、2708D、2734答案：C解析：本题考查的是市场状况调整的方法。从2022年1月末至2022年6月末的期数为5，2022年6月末至2022年10月末的期数为4：2500（11）54202707.53（元/m2）。参见教材P195。可行性研究中
21、的调查研究，主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。（）答案：错解析：本题考查的是可行性研究的步骤。调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。 建筑平面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：交通噪声是由交通运输工具发出的噪声，其特点是声源面广而固定。（）答案：错解析：本题考查的是环境噪声污染源。交通噪声是由交通运输工具发出的噪声，其特点是声源面广而不固定。 什么是选取可比实例的分配法?正确答案：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时，则可将此土地与建筑物综合体及其成交价格
22、予以分解(进行价值分配)，提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将此作为可比实例。例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的单独交易实例，但有包含与该土地同类型土地的房地产交易实例且其他条件也符合采用市场法的条件时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价值。例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成交总价为l00万元，其中建筑物的价格为60万元(用成本法求得)，则土地的价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，通过修正、调整，得出该宗居住
23、用地的价值。(2022真题) 完全垄断厂商总可以通过对产量和价格的控制实现利润最大化，获得超额利润。（）答案：错解析：本题考查的是完全垄断市场上价格与产量的决定。完全垄断简称垄断，是指整个行业的市场完全处于独家厂商的控制之下，是一种没有任何竞争、由一家厂商控制某种产品的市场结构。在完全垄断市场上，虽然具有垄断地位的厂商可以通过对产量和价格的控制来实现利润最大化，但同时也受市场需求的制约，所以厂商仍按边际收益等于边际成本的原则确定产量。2022房地产估价师真题下载9节 第8节我国土地用途管制的核心是不能随意改变( )的用途。A.住宅用地B.商业用地C.工业用地D.农用地答案：D解析：根据土地利用
24、总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途(不能随意改变不能改变)。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。 我国房地产企业权益资本规模过小，不利于房地产业的健康发展和系统性金融风险的防范。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较高水平。A、低价格政策B、高价格政策C、均价格政策D、最高价格政策答案：B解析：考点:制度政策因素。高价格政策一般是采取某些措施使房地产价格处在较高水平。房地产抵押评估报告估价项目名称：市开发区路号房地产抵押价值评估估价委托人：
25、有限公司估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2022 年10 月1 日至2022 年10 月8 日估价报告编号：估字2022第号目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象估价对象为市开发区路号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为 有限公司，房地产权证号为：号，房屋用途为工业，建筑面积为 15000m2；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地使用权面积为25000m2。估价对象位于市开发区路与大道
26、交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”（通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整），公共配套齐全。（土地其他情况略）估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：一号车间：单层，钢结构，建筑面积 10000m2，建成于 2022 年，2022 年进行了电力改造，尚有 11 万元工程尾款未结清，层高 16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。二号车间：单层、钢结构，建筑面积 5000m2，建成于 2022 年，层高 8m，目前出租给其他公司使用，租期到 2022 年 12 月 31 日。地面、顶棚
27、、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。（建筑物其他情况略）四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点本次估价的价值时点为2022 年10 月13 日。六、价值定义本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。（价值内涵略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币 0 万元（大写：人民币零
28、万元整）。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444 元/m2。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2022 年10 月1 日至2022 年10 月8 日。十三、估价报告应用的有效期（略）十四、估价对象变现能力分析（略）估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析1市宏观经济发展状况市近年经济快速发展，2022 年 GDP 同比增长 12%，财政收入同比增长 9%，固定资产投资规模增长 15%。（其他经济发展情况略）2市房地产
29、市场发展状况市 2022 年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长 9%，写字楼成交量同比增长 12%，商业物业成交量同比增长 5%。住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升 10%，商业物业成交价格上升 16%。五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程（一）成本法测算过程1土地取得成本采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300 元m2。（测算过程略）土地取得成本=130025000=3250（万元）。2建设成本（1）建筑安装工程费当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600 元m2。（依据略）建安工程费
30、=260015000=3900（万元）。（2）勘查设计和前期工程费勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。（依据略）勘查设计和前期工程费=39009%=351（万元）。（3）基础设施建设费基础设施建设费为每平方米建筑面积290 元。（依据略）基础设施建设费=29015000=435（万元）。（4）其他工程费其他工程费为每平方米建筑面积130 元。（依据略）其他工程费=13015000=195（万元）（5）开发期间税费开发期间税费为每平方米建筑面积210 元。（依据略）开发期间税费=21015000=315（万元）。（6）建设成本建设成本=3900+351+435+195+315=5196（
31、万元）。3管理费用管理费用比率一般按4%计算。（依据略）管理费用=51964%=207.84（万元）。4销售费用销售费用比率一般按3%计算。（依据略）销售费用=（3250+5196）3%=253.38（万元）。5投资利息计息期按一年计算，利率按6.15%计算。（依据略）投资利息=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用）6.15%=（3250+5196+207.84+253.38）6.15=547.79（万元）。6销售税费销售税费一般为销售价格V（即开发完成后的价值）的5.65%。（依据略）销售税费=V5.65%。7开发利润项目成本利润率为15%。（依据略）开发利润=（土地取得成本+建设成
32、本+管理费用+销售费用+投资利息）15%=（3250+5196+207.84+253.38+547.79）15%=1418.25（万元）；销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格5.65%；销售价格=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润）（15.65%）=（3250+5196+207.84+253.38+547.79+1418.25）（15.65%）=11524.39（万元）。8折旧根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。（确
33、定过程略）房地产现值为：11524.3990%=10371.95（万元）。取整：10372 万元单价：1037215000=6915（元m2）。（取整）（二）收益法测算过程收益价格式中A年净收益；Y报酬率；g年收益递增率；n收益年限。1测算年净收益年有效毛收入=月租金12收益总面积出租率+其他收入；年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用（物业管理费、水电费等）；年净收益=年有效毛收入年运营费用。（1）年有效毛收入该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5 元（m2天）（不包括物业费、水电费），空置率为5%。（依据及测算过程略）年有效毛收入=日租金365（15%）=1.53650
34、.95=520.13（元/m2）。（2）年运营费用1）营业税及附加包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%。营业税及附加=520.135.5%=28.61（元m2）。2）房产税房产税占租金有效毛收入的12%。房产税=520.1312%=62.42（元/m2）。3）维修费维修费为5.2 元m2。（依据及测算过程略）4）管理费管理费占租金有效毛收入的3%。（依据略）管理费=520.133%=15.6（元m2）。5）保险费经测算，保险费为10.39 元m2。（依据及测算过程略）（3）年净收益年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费=520.1328
35、.6162.425.215.610.39=397.97（元m2）。2确定报酬率Y经测算，报酬率为7%。（依据及测算过程略）3确定收益逐年递增比率g经测算，估价对象净收益每年递增1%。（依据及测算过程略）4确定尚可收益年限n估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为 60 年，该房地产建成于 2022 年，则建筑物剩余使用年限为 50 年，再根据委托人提供的估价对象房屋所有权证、国有土地使用证和土地使用权出让合同，土地使用权终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地剩余年限为 40 年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照房地产估价规范（GBT5029119
36、99）的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用 40 年，即收益年限 n 为 40 年。5测算收益价格=5972 元m2。（取整）八、估价结果确定采用简单算术平均法确定估价对象评估价格：评估单价=（6915+5972）2=6444（元m2）；（取整）评估总价=644415000=9666（万元）；估价对象于价值时点的价值为人民币9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444 元/m2。附件（略）答案：解析：该房地产评估报告中存在的错误如下：（1）该房地产评估报告的封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。理由：房地
37、产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。（2）该房地产评估报告的“致估价委托人函”应放在“目录”前。理由：一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成：封面；目录；致估价委托人函；估价师声明；估价假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告； 附件。（3）该房地产评估报告缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。理由：致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象(名称
38、、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。（4）该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。理由：七通一平”是指通供水、通排水、通电、通信、通路、通煤气、通热、土地平整。（5）该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。（6）该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。理由：价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所
39、评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。（7）该房地产评估报告中价值定义表述错误。理由：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额。（8）该房地产评估报告估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。理由：估价结果报告应记载以下事项：估价委托人；房地产估价机构；估价目的；估价对象；价值时点；价值类型；估价原则；估价依据；估价方法； 不同估价方法的测算结果和最终的估价结果；?注册房地产估价师；?协助估价的人员；?实地查勘期；?估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。（9）该房
40、地产评估报告缺实地查勘日期。（10）该房地产评估报告缺估价对象风险提示。（11）该房地产评估报告缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。理由：估价对象区位状况描述与分析包括：位置现状描述与分析；交通现状描述与分析；周围环境和景观状况描述与分析；外部配套设施状况描述与分析；区位状况未来变化趋势分析。（12）两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。（13）该房地产评估报告缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。理由：开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等
41、。（14）该房地产评估报告管理费用的取费基数错误，估价中管理费用按社会一般水平计算，取续建改造成本的 3%。理由：管理费用是指为组织和管理估价对象改造工程所必需的费用，包括开发商人员工资及福利性支出、办公费、差旅费等。（15）该房地产评估报告销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。理由：销售费用是指销售改造完成的估价对象所必须发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。估价中销售费用按社会一般水平计算，取售价的 2%。（16）该房地产评估报告投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。（17）该房地产评估报告中折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，
42、不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。理由：折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差。（18）抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。理由：收益法测算公式为：式中，V 为收益价格(元，元m2)；Ai 为未来第 i 年的净收益(元、元m2)；R 为报酬率(%)；N 为未来可获收益的年限(年)；g 为年净收益递增率。（19）该房地产评估报告应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。（20）该房地产评估报告中年有效毛收入计算时未考虑收租损失。理由：年有效毛收入=(潜在毛租金收入12
43、 个月有效出租面积+其他收入空置和收租损失)建筑面积。（21）该房地产评估报告中年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。理由：年有效毛收入=(潜在毛租金收入12 个月有效出租面积+其他收入空置和收租损失)建筑面积。（22）抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。理由：在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。（23）估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。（24）在估价结果确定中应说明三种
44、价值：房地产抵押价值、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的法定优先受偿款。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益,则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类
45、宾馆的正常商业利润可视作年净收益D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益答案：D解析：2022房地产估价师真题下载9节 第9节详细可行性研究即通常所说的可行性研究。是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。( )答案：错解析：解析 可行性研究的工作阶段 住房公积金管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税。管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确
46、答案： 下列可作为市场法适用对象的是( )。A学校B写字楼C纪念馆D教堂正确答案：B答案 B市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于( )。A、 2427元/m2B、 2500元/m2C、 2575元/m2D、 2632元/m2答案：D解析： 某地区某类房地产1999-2022年价格如下表所示：某类房地产1999-2022年价格 单位：元/m2 年份 1999 2000 2022 2022 2022 2022 2022 2022 房地产价格 1800 2000 2220 2460 2730 3030 3360 ？根据平均发展速度法进行估价