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1、房地产估价师考试题目下载5章房地产估价师考试题目下载5章 第1章为评估某宗房地产2022年10月的价格，选取了可比实例成交价格为6000元/m2，成交日期为2022年4月末，该类房地产自2022年1月至2022年7月末每月价格递增1%，2022年7月末至2022年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。该可比实例在2022年10月末的价格为（）元/m2。A.6080.60 B.6141.81 C.6151.81 D.6223.22答案：C解析：本题考查的是市场状况调整的方法。该可比实例在2022年10月末的价格6000（11%）31036151.81（元/m2）。(2022真题) 下列费用
2、中，属于征收耕地的补偿费用的有（）。A.征地管理费B.青苗补偿费C.安置补助费D.地上附着物补偿费E.被征收农民的社会保障费用答案：B,C,D,E解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。根据土地管理法的规定，征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。物权法还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有（）等。A、大气环境 B、治安环境 C、声觉环境 D、水文环境 E、卫生环境答案：
3、A,C,D,E解析：本题考查的是房地产区位因素。影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。A、4870B、5020C、5340D、5520答案：B解析：考点:成本法总结。3000/1.2280090%5
4、020（元/m2）。权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。（）答案：错解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。答案：对解析：不规则波动(I)是指由于受到意外的、偶然性的因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。不过，在一个较长时期内，这种不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。国债属于( )债券。A.政府 B.金融C.公募 D.担保 E.信用答案：A,C,E解析：国债属于公债券，也称政府债券，故不属于金融债券。公债券属于信用债券，
5、也称无抵押担保债券，故不属于担保债券。房地产估价师考试题目下载5章 第2章 某商业房地产项目总占地面积42000 m2，规划建设用地面积为40000 m2，总建筑面积297000 m2。已知楼面地价为280元m2，建造成本为964元m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的8，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6，贷款利率为15，销售费用、销售税费分别为总销售收入的35、548；项目的平均售价为3040 元m2，可销售面积比例为95；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款
6、和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。正确答案：购买经济适用住房满一定期限后，购房人可依法转让。答案：对解析：经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨(国有土地)、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60 左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。 市房地产公司开发一住宅楼项目，于2022年5月获准立项，2022年10月8日破土动工，计划于2022年10月7日竣工交付使用。规划建筑面积为2.5
7、万平方米，预计售价5000元/ m2。建筑费为2500元/ m2，管理费为建筑费的8%，此二者的投入时间为：工期前3个季度各为30%，工期第三个季度各为25%，第四个季度为15%，且均在每个季度的中间投入；销售税率与销售费用分别为售价的10%与5 %；年利率为8.04%(假设利率不随时间及时段的变化而变化)。至2022年3月下旬，房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司，在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在2022年4月1日的价格。估价单位采用假设开发法进行估价：预计在项目完工时，所有房屋均可以售出，投资利润率取35%。假设该项目在2022年4月1日的价格为P，估算过程如下：(1)开
8、发完成后的价值为：500025000-125000000元=12500万元(2)建筑费：250025000=62500000元=6250万元(3)管理费：62508%=500万元(4)销售税费：1 2500(O%+5%)/(1+2.01%)2=1801.84万元(5)计算利润：(P+6250+500+1801.84)35%-O.35+2993.14万元(6)项目价格：P=12500-6250-500-1801.84-0.35P=2993.14=P=707.42万元正确答案：(1)开发完成后的价值：500025000/(1+2.01%)2120222543.06元12022.25万元(2)建筑费
9、：2500250000.15/(1+2.01)0.5+O.25/(1+2.01)1.5=24447803.22元=2444.78万元(3)管理费：2444.788%=195.58万元(4)销售税费：1202225(10%+5%)=1801.84万元(5)利润：利润=(P+2444.78+195.58)35%=0.35P+924.13万元(6)项目价格：P=12022.25-2444.78-195.58-1801.84-O.35P-924.13P=4922.9万元 商业银行的外部组织形式包括（）。A.单元银行制 B.总分行制 C.混合银行制 D.集团银行制 E.连锁银行制答案：A,B,D,E解析
10、：本题考查的是商业银行。商业银行的外部组织形式有：单元银行制、总分行制、集团银行制、连锁银行制。在三个层次的货币供应量中，某国的狭义货币流通量为1000万亿元，单位活期存款300万亿元，个人活期存款500万亿元，单位及个人定期存款与其他存款500万亿元，则该国的现实货币为1800万亿元。答案：对解析：现实货币M1M0+单位和个人的活期存款=狭义货币流通量1000万亿元单位活期存款300万亿元个人活期存款500万亿元=1800万亿元。 下列属于概率抽样类型的是（ ）。A简单随机抽样B随意抽样C估计抽样D定额抽样正确答案：A概率抽样的类型主要有：简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。 某房产年折旧
11、率为1.6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试题目下载5章 第3章甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A.采光通风 B.建筑层
12、高 C.内部布局 D.装饰装修答案：A解析：本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要实物状况包括：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。房地产赠与属于缴纳土地增值税的范围。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税-正税范围。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。参见教材P212。 房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例
13、”。（）答案：对解析：考点:路线价法概述。在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。国家重点开发项目可用“以租代征”的形式使用农村集体土地。答案：错解析：近年来，征地违法违规形式有一个新变化，其中的最主要形式就是“以租代征”。“以租代征”，即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模。夫妻共有一套房改房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万元。现二人因离婚分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。（）答案：错解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评
14、估价值。房改售房价格是政策性价格，与市场价值进行简单算术平均后的价格没有意义。该房改房的价格应在现时正常市场价格基础上，结合当地相关规定确定最终的价格 该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。A银行信用B商业信用C民间信用D国家信用正确答案：AC房地产估价师考试题目下载5章 第4章 张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是（ ）万元。A96B104C140D166正确答案：B只要商品住宅的价格不下跌，就不会
15、发生次贷危机。（）答案：错解析：考点:利息与利率。次贷危机的根本原因是把贷款发放给本来没有还款能力的人，是多种因素的综合作用。即使住宅价格不下跌，只要利率有较大程度的提高，就会使月还款额占家庭收入的比例大幅度提高，还款负担日益沉重，就会发生理性违约行为。在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果( )，则开发项目在财务上是可以接受的。A、 PB小于或等于PCB、 PB等于PCC、 PB小于PCD、 PB大于PC答案：A解析：根据利用基准回收期(Pc)评价(Pb)的标准。 对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括（ ）。A标的非自有性B主体的特定性C目的的利他性D权
16、利义务的对等性正确答案：D下列选项中，关于房地产变现能力的说法正确的是（ ）。A.保龄球馆的一个球道一般也可以分割转让B.生地价格便宜，其变现能力一般强于熟地C.房地产的变现能力强于一般的有价证券投资D.特殊厂房比通用厂房变现能力弱答案：D解析：本题考查的是房地产的难以变现的特性。选项A错误，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，在物理上一般是不可分割转让的；选项B错误，通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱，在建工程一般比现房的变现能力弱；选项C错误，房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，变现能力弱；
17、选项D正确，通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，厂房一般比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱。P66。土地增值税的扣除项目不包括( )。A.土地使用权出让金B.契税C.土地开发成本D.土地开发费用答案：B解析：土地增值税的扣除项目为：(1)取得土地使用权时所支付的金额；(2)土地开发成本、费用；(3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。 注销房屋权属证书，登记机关需收回原发放的房屋权属证书，以免贻害他人。 （
18、）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试题目下载5章 第5章下列关于股票与相关概念的表述，错误的是（）。A.认股权证是认证购买股票的权利凭证B.任何形式的股份制企业都可以发行股票C.股份有限公司用以表现公司股份的形式是股票D.股票和股单虽然都属于证据证券，但后者无法自由流通答案：B解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票，股票是一种只适用于股份有限公司的证券。参见教材P289。 房屋的完损等级是根据房屋的( )来划分的。A结构的完好、损坏程度B装修的完好、损坏程度C设备的完好、损坏程度D使用年限的长短E质量正确答案：ABC答案 ABC房屋的完
19、损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。 某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；23层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面
20、积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入lO%的运营费用；1124层为商品住宅，其中1l层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。正确答案：答案：9
21、591.40万元运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：(2)各层建筑面积一40006/241000(me/层)(3)计算l层商铺收益价格年净收益1000(160%)75%90%601219.44(万元)Vi19.4410%11/(1+lO%)503192.20(万元)(4)计算23层商场收益价格年净收益1000270%60084(万元)V2-38410%11/(1+10%)503830.48(万元)(5)计算4层酒楼收益价格年净收益100070%50128000034(万元)V348%11/(1+8%)503413.59(万元)(6)计算510层办公楼收益价格年净收益620180012
22、80%(110%)186.62(万元)V5-10186.627%11/(1+7%)5032555.13(万元)(7)计算1124层住宅价格Vn-a410001440005600(万元)(8)计算房地产价格VV1+V2-3+V4+V5-10+V11-24192.20+830.48+413.59+2555.13+56009591.40(万元) 下列被禁止发布房地产预售广告的是（ ）。A.在划拨土地上开发建设的房地产B.已设定抵押的房地产C.未取得商品房预售许可证的房地产D.没有选聘物业管理企业的房地产答案：C解析：本题考查的是房地产广告。选项C错误，预售房地产，未取得预售许可证，不可发布房地产广告
23、。 转让房地产时应缴纳的税费有（ ）。A营业税B城市维护建设税C印花税D个人所得税正确答案：ABCD营业税改征增值税后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为含增值税收入，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目。（）答案：错解析： 本题考查的是营业税改征增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。房地产开发公司于2022年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2022年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2022年4月，正式开工建设。2022年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。该项目的竣工验收应由（）组织。A、建设单位B、监理单位C、施工单位D、设计单位答案：A解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。