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1、2022房地产估价师考试题目下载6章2022房地产估价师考试题目下载6章 第1章股票的（）与股票的盈利性相对称。A.稳定性 B.风险性 C.流通性 D.价格的波动性答案：B解析：本题考查的是股票的基本特征。股票的风险性与股票的盈利性相对称。 在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为：（ ）。A18%B20%C15%D25%正确答案：A证券市场上的资金供给者是（）。A证券发行人B证券投资者C证券监管机构D证券市场的中介机构答案：B解析：证券投资者是证券市场的资金供给者，也是金
2、融工具的购买者。它可分为机构投资者和个人投资者两大类，典型的机构投资者包括企业、商业银行、非银行金融机构（如养老基金、保险基金、证券投资基金）等。( )是随着时间的推移而减少的；A、 原始价值B、 账面价值C、 市场价值D、 投资价值答案：B解析：原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。 预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试题目下载6章 第2章一般来
3、说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的特性。所谓独立使用性，是指能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。A.认知价值定价法 B.成本加成定价法 C.挑战定价法 D.领导定价法答案：B解析：本题考查的是制定租售方案。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。 某宗房地产的
4、价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（ ）。A应采用客观成本而不是实际成本B应采用实际成本而不是客观成本C应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整正确答案：ACD 选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制4种。（ ）正确答案：选择性货币政策工具包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。一般性货币政策工具主要包括以下三种：(1)法定存款准备金率。(2)再贴现利率。(3)公开市场业务“商品房待售面积”指报告期
5、末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场指标。商品房待售面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。2022房地产估价师考试题目下载6章 第3章商品房预售方案应包括的内容包括( )。A.项目基本情况B.预售房屋套数C.销售人员姓名和身份证号D.竣工交付日期E.住房质量责任承担主体答案：A,B,E解析：预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方
6、式、住房能源消耗指标和节能措施等。某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上418层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月)；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用
7、和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2。停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。答案：解析：开发商成本利润率开发成本利润率RPC：(1)先求项目总开发价值GDV。项目总建筑面积：45007.5m233750m2。基底建筑面积：450065%m22925m2。商业用房建筑面积：29253m28775m2。住宅出售建筑面积：33750m2-292
8、55m219125m2。总销售收入：800019125元+12000095元164400000元。项目总开发价值：800019125万元+12000095万元+20005.58775万元-1644000006%万元251061000(元)25106.l万元。(2)再求项目总开发成本TDC。购地款：6000万元。建造成本：350033750万元11812.50万元。专业人员费用和管理费：11812.5(8%+5%)万元1535.63万元。财务费。购地款利息：6000(1+7.5%)3.5-1万元1728.24万元。建造成本、专业人员费用、管理费利息：(11812.5+1535.63)(1+7.5
9、%)-1)万元1001.11万元，财务费用合计：2729.35万元。销售费用：1644000002.5%万元411万元。项目总开发成本TDC：6000万元+11812.50万元+1535.63万元+2729.35万元 +41l万元22488.48万元。(3)解析 成本利润率偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围。（）答案：错解析：本题考查的个人所得税。下列各项个人所得，应纳个人所得税：（1）工资、薪金所得；（2）个体工商户的生产、经营所得；（3）对企事业单位的承包经营、承租经营所得；（4）劳务报酬所得；（5）稿酬所得；（6）特许权使用费所得；（7）利息、股息、红利所得；（8
10、）财产租赁所得；（9）财产转让所得；（10）偶然所得；（11）经国务院财政部门确定征税的其他所得。 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.0m以上的楼梯问、水箱问、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.0m以上的部位，按其外围水平面积的一半计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指（ ）。A.土地使用权转让市场B.存量房地产交易市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场答案：B解析：本题考查的是房地产市场细分。P38。2022房地产估价师考试题目下载6章 第4章投保火灾险时的保险价值，包括土地价值、重建期间的经济损失和建筑物的
11、重置。 ( )答案：错解析：投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含关于损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失。房地产泡沫的成因主要有（）。A.土地的稀缺性 B.投机需求膨胀 C.开发商之间的博弈 D.开发资金的易得性 E.金融机构过度放贷答案：A,B,E解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：（1）土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因主要有三个方
12、面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是（）。A、收益相对不稳定B、收入现金流的主要部分分配给了股东C、分为权益型和抵押型两种形式D、投资流动性差答案：B解析：考点:房地产间接投资。选项A错误，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益相对稳定；选项C错误，按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式；选项D错误，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。 甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙
13、土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有( )。A甲等于乙B甲大于乙C甲小于乙,D难以判断正确答案：C答案 C甲土地的单价2000510000(元/m2)，乙土地的单价1500710500 (元/m2)，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。公共建筑定额指标的计算方法包括（）。A.住宅建筑净密度 B.住宅平均层数 C.千人指标 D.民用建筑综合指标 E.人口净密度答案：C,D解析：本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。公共建筑定额指标的计算方法一般有千人指标和民用建筑综合指标。2022房地产估价师考试题目下载6章 第5章
14、 若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分。)正确答案： 某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m2。A2160B2175C2181D2205正确答案：C答案 C依题意，比准价格21300.3+21900.4+22200.32181(元/m2)。出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅
15、不低于售房款的（）。A5B10C20D30答案：D解析：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 2；售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20、高层住宅不低于售房款的30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。房地产根据用途（使用性质），首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的种类。房地产根据用途（使用性质），首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非
16、居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。开发贷款的贷款利率属于（）。A.时间类参数 B.资金类参数 C.融资类参数 D.收益类参数答案：C解析：本题考查的是选择基础参数。融资相关参数包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例（通常为总投资的20%35%），预售收入用于后续开发建设投资的比例。2022房地产估价师考试题目下载6章 第6章 下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 答案：B
17、解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，作为运营费用消耗了。在征收集体土地的土地成本中，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的（）倍。A、5B、10C、15D、20答案：C解析： 本题考查的是土地成本。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3分项最细、定额子目最多的工程建设定额是（）。A.估算指标B.概算指标C.预算走额D.施工走额答案：D解析：本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。施工定额是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。参见教材P135。(2022真题) 房地产信托业务属于商业银行的资产业务。（）答案：错解析：本题考查的是商业银行资产业务。信托投资业务和资产业务是平行关系。不是从属关系。 宅基地栅自留地属于农民集体所有。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：