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1、2022房地产估价师考试题目下载6卷2022房地产估价师考试题目下载6卷 第1卷 下列方法中，是常有的风险评价方法的有（ ）。A解析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要两种B解析法和蒙特卡洛法有很大区别C蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题D解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样正确答案：CD（）负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。A.国土资源部B.住房城乡建设部C.国家林业局D.农业部答案：A解析：本题考查的是不动产登记机构。2022年12月，中央机构编制委员会印发了中央编办关于整合不动产登记职能的通知，确定国土资源部负责指导监督全国土
2、地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。住房城乡建设部、国家林业局、国家海洋局等协同国土资源部分别指导房屋、林地、海域登记工作。农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以5年过渡期。过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权统一登记工作。过渡期后，由国土资源指导。参见教材P159。 国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（ ）正确答案：房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。 下列不属于股
3、票基本特征的是（ ）。A稳定性B决策参与性C流通性D非返还性正确答案：D股票的基本特征有：盈利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性、价格波动性。 刚性基础一般指钢筋混凝土条形基础，用于柔性基础不适宜时的墙下条形基础或钢筋混凝土柱下条形基础。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发企业于 2022 年 6 月末以 16000 万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建 60000住宅，建造费用为 3000 元/，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的 8、4、3。经政府有关部门批准，项目于 2022 年 6 月末动工建设，建造费用投入进度、销售收入实现进度计划
4、见表 1。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000 元/，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5、5.5、1。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末（不考虑土地增值税与所得税）。如果以2022 年 6 月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为 14，请完成项目投资现金流量表（表 2），并计算该项目的财务净现值。（12 分）表 1建造费用投入进度、销售收入实现进度计划表 2项目投资现金流量表答案：解析：（1）项目投资现金流量表如下表所示：由
5、题意可得：建造费用3000618000（万元）。专业人员费用1800081440（万元）。其他工程费用及管理费用18000（43）1260（万元）。销售收入9000654000（万元）。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用54000105400（万元）。（2）投资收益率为14是年收益率，换算成季度收益率为3.5，计算时点为2022 年6月，则该项目的财务净现值：由上可知，该项目的财务净现值大于0，项目可行。(2022真题) 下列不动产登记类型中，不属于本登记的（）。A.更正登记B.预告登记C.异议登记D.注销登记答案：B解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的效力分类。本登记包括初始登记、
6、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ ）正确答案：房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。2022房地产估价师考试题目下载6卷 第2卷下列税收中，按年计算、分期缴纳的是（）。A.契税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.个人所的税答案：C解析：本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。参见教材P208。评估估价对象价值的时间界限是（）。A、估价时段B、价值时点C、评估理论D、估价间歇答案：B解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点除了说明评估价值对
7、应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。参见教材P161。下列关于注册房地产估价师执业监管，表述正确的是（ ）。A.房地产估价师可以个人名义承揽房地产估价业务B.注册房地产估价师与当事人有利害关系的，宜予回避C.接受继续教育是注册房地产估价师的义务，学时为90学时D.注册房地产估价师的信用档案包括良好行为、不良行为等答案：D解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务；注册房地产估价师与方当事人有利害关系的，应当主动回避；注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时。P196197。中国耕地特点是耕地总体质量较差，但人
8、均占有耕地较多，退化严重，后备资源不足。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。中国耕地具有四个明显的特点：（1）人均占有耕地少；（2）耕地总体质量差；（3）生产水平低；（4）退化严重，后备资源不足。一套建筑面积100m2、单价3000元/m2、总价30万元的住房，实际交易中的付款方式为：以抵押贷款方式支付，首期支付8万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，年贷款利率为5%。则该住房的实际价格为( )万元。A、 30B、 36.49C、 37.35D、 43.84答案：A解析：知识点 实际价格和名义价格指出并改正下列估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。
9、如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。）本次估价背景情况如下：估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2022年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2022年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2022年10月20日，估价作业日期为2022年11月1日至11月8日。以下是该房地产抵押估价报告内容片断：估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2.本估价报告的分析、意见和结论是
10、我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照国家标准房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。参加本次估价的注册房地产估价师：估价假设和限制条件1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的国有土地使用证、房屋所有权证及相关证明文件所载明的内容为准。
11、5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应
12、相应折减。答案：解析：1.“本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提”错误，应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。2.“本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提”错误，据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。3.“未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响”错误，抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向（）申请鉴定。A、房屋征收部门B、另一家房地产估价机构C、监察机关D、房地产价格评估专家委
13、员会答案：D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110，售价4 000元/，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。A40 000B53 600C66 800D80 000正确答案：C住房置业担保公司为借款人提供的是（）保证。A抵押B质押C留置权D连带责任答案：D解析：住房置业担保是指依
14、照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。它规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。2022房地产估价师考试题目下载6卷 第3卷 （ ）是指消费者在既定收入状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，令消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，即消费者的决策行
15、为已达到了均衡状态。A消费者剩余B消费者偏好C消费者均衡D消费者观念正确答案：C题干的表述就是消费者均衡的定义。进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有（）。A财务内部收益率B财务净现值C成本利润率D资产负债率E偿债背付率答案：A,B解析：用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。经批准的征收土地方案，由( )组织实施。A.建设单位B.被征收土地所在地的市县人民政府土地管理部门C.被征收土地所在地的市县人民政府建设部门D.被征
16、收土地所在地的市县人民政府答案：D解析：经批准的征收土地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。 工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。（）答案：错解析：考点:经济评价指标体系。房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。 不计人房屋面积的有（ ）。A房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池B活动房屋、临时房屋、简易房屋C与房屋室内相通的伸缩缝D层高小于220m以下的夹层、插层、技术层和层高
17、小于220m的地下室等E房屋之间无上盖的架空通廊正确答案：ABDE除了选项A、B、D、E外，不计算房屋面积的还有：突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、无柱雨篷等；建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、骑街楼的底层用作道路街港通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。 如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为（ ）。A无效应价B有效应价C可以成交的价格D不确定正确答案：BC最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格。下列
18、( )情况的房地产，可以发布广告。A、 在已经依法取得土地使用权的土地上开发建设的B、 在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的C、 司法机关依法决定查封的房地产D、 预售房地产，已取得该项目预售许可证的E 权属有争议的答案：A,D解析：知识点 房地产广告抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型信托主要以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务。2022房地产估价师考试题目下载6卷 第4卷遵循了最高最佳利用原则，但并不意味着一定遵循了合法原则中对估价对象依法利用的要求。 （）答案：错解析：
19、考点:最高最佳利用原则。遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。必须是国有土地使用权。关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C.所有的评估价值都有误差，因
20、此可以说所有的评估价值都是近似值D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。 招标方式可以分为公开招标和( )招标。A隐式B私下C幕后D邀请正确答案：D答案 D 招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5。若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为0.922。（）答案：
21、错解析：直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据两者的差异对可比实例的成交价格进行调整。根据题意得：实物状况调整系数=100/103105/100=1.019。如果贷款是无风险的，那么权益回报的风险与杠杆率成反比。（）答案：错解析： 本题考查的是金融杠杆、回报与风险。如果贷款是无风险的，那么权益回报的风险与杠杆率成正比。 下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是（ ）。A柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载B梁是跨空间的横向构件n它在房屋巾承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上C謦是直接承担其平面荷载的平面构件，它支
22、承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱D柱、梁、板只可预制，不可现制正确答案：D 房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（ ）之日起计算。A工程竣工B物业验收合格C购房人实际入住D开发企业向购房人交付房屋正确答案：D房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从开发企业向购房人交付房屋之日起计算。我国新建城市的规划人均城市建设用地指标为（ ）。A.不低与65/人B.65.185/人C.85.1105/人D.105.1115/人答案：C解析：本题考查的是规划建设用地标准。新建城市的规划人均城市建设用地指标应在85.1105/人内确定。选项D是首都的标准。P23。2022房地产估价师考试题目下
23、载6卷 第5卷 生产要素的需求决定于（ ）。A生产速度B资源供应C市场需求D生产技术状况正确答案：D答案：D。生产要素的需求决定于生产技术状况。如资本密集型的生产技术状况对资本的需求量大，而劳动密集型的生产技术状况则对劳动的需求量大。当生产技术水平提高后，生产同样数量的产品将会减少对生产要素的需求。李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：1该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型?2该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。答案：解析：
24、1（1）该估价项目属于咨询性估价理由：为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。（2）该估价项目估价时应采用投资价值。理由：投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。为委托人自己使用而提供的估价通常属于咨询性估价，应采用投资价值。2（1）该估价项目主要适宜采用收益法。理由：收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的） 、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类似房地产有
25、收益即可。（2）收益法的估价技术路线为：确定未来收益期限；预测未来各期的净收益； 求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率；选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。居民因房屋征收重新购置的住房，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。（）答案：对解析：本题考查的是契税。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。 某房地产在2022年3月的价格为2022元/，现要调整为2022年9月的价格。已知该类房地产2022年39月的价格指数分别为：994，9
26、48，966，1051，1093，1127和1183（均以上个月为基数100），则该房地产2022年9月的价格为（ ）元/。A27008B28001C28008D28177正确答案：D可比实例在成交日期时价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格=2022元/0948 09661051109311271183=281771元/估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。企业欲改变该工业房地产的用途，应向（）申请。A、企业主管部门B、房地产产权登记部门C、房地产估价机构D
27、、政府规划管理部门答案：D解析： 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。改变房地产用途，应向政府规划管理部门申请。 下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（ ）。A该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续正确答案：A 由于消费者本身偏好各有差异，效用不能用效用单位去计算，但效用的大小可以比较，这就是效用递
28、减规律的出发点。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：按建设用地的用途分类，可分为（）。A、非农业建设用地 B、农业建设用地 C、未利用地 D、其他建设用地 E、临时用地答案：A,B解析：本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。按建设用地的用途分类，可分为非农业建设用地和农业建设用地。参见教材P21。(2022年真题) 某商铺2022年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2022年该商铺的净经营收入为（）万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40答案：C解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估
29、。净经营收入潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用66（110%30%）39.60万元。2022房地产估价师考试题目下载6卷 第6卷住房公积金包括个人交存和单位交存两部分，分别归职工个人所有和单位所有。答案：错解析：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营
30、投资，是按照（）的不同进行划分的。A.物业用途类型 B.投资对象存在形式 C.房地产投资主体 D.房地产业经济活动类型答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。 某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（ ）。A500%B750%C1836%D2885%正确答案：C某房地产估价机构接受
31、委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20的简易房。采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（ ）。A.周边带院落的类似平房 B.周边不带院落的类似平房C.周边新建商品住宅 D.周边成套二手住宅答案：A解析：选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象的用途相同、与估价对象的权利性质相同、与估价对象的档次相当、与估价对象的规模相当。本题中，估价对象是带有院落的平方，因此应选择周边带院落的类似平方作为可比实例。 赵某于2
32、022年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2022年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2022年4月1日至2022年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为03%)。试求李某在新还款方案下的首次月还款额。正确答案：在下列合同中，属于从合同的有( )。A、 购房合同B、 抵押合同C、 保险合同D、 借款合同答案：B解析：物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行市场调节价的物业服务收费标准，对相
33、关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。（）答案：错解析：本题考查的是物业服务定价成本监审。物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。 街道办事处管辖的人口一般以1万人为宜。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。影响商务办公房地产价格的主要区位状况不包括（）。A.集聚程度 B.交通条件 C.楼层 D.租户类型答案：D解析：本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要区位状况包括：集聚程度、交通条件、周边环境和楼层。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括：外观形象、内部装饰装修、设备、设施、智能化程度、物业服务水平、租户类型。