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1、21年房地产估价师模拟试题5节21年房地产估价师模拟试题5节 第1节 根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。A与外部环境最协调B达到规模递增C内部构成要素的组合最适当D外部环境与内部因素相关联E外部环境要素为最适当的组合正确答案：AC适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。要想成为法人，需要具备的条件有（）。A.依法成立 B.有必要的财产和经费 C.有自己的名称.组织机构和场所 D.能独立承担民事责任 E.经上级有关部门批准答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是自然人、法
2、人和非法人组织。要成为法人，需要具备4个条件：（1）依法存在；（2）有必要的财产或经费；（3）有自己的名称、组织机构和住所；（4）能独立承担民事责任。选项E不属于法人成立的条件 拍卖法规定拍卖活动可以委托依法设立的拍卖企业，也可以自行实施拍卖。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越低，则贷款人获得的贷款金额越多。( )答案：错解析：租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主不再有效。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的要素。房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。(2022
3、真题) 房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。（）答案：错解析：本题考查的是房地产测绘的内涵。房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。一般房地产价格水平越高，则房地产价格上涨趋势越强。（）答案：错解析：考点:长期趋势法的作用。房地产价格上涨或下降趋势的强弱，与房地产目前的价格高低无关。21年房地产估价师模拟试题5节 第2节房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。（）答案：对解析：本
4、题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，一般均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。下列系统风险属于政治风险的有（）A、战争风险 B、经济制裁风险 C、土地供给政策风险 D、环境保护政策风险 E、金融政策风险答案：A,B解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。选项CDE属于政策风险。下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。A、学习B、经济状况C、对渠道的信赖度D、购买动机答案：B解析：考点:影响消费者购买行为的主要因素。选项A属于心理因素，选项B属于个人因素，选项D属于心理因素。
5、关于物权不同于债权的说法，错误的是( )。A.物权法定，债权任意创设 B.物权为对世权，债权为对人权C.物权有支配力，债权有请求力 D.物权有期限，债权无期限答案：D解析：物权和债权的保护方法不同。针对物权的保护，各国物权法都设立了专门的物权请求权制度，赋予物权人具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利，以保障物权人对其物的支配权。合同债权主要受合同法的保护，侵害合同债权也主要适用合同法规定的违约责任。 房地产投资者通常只需投入占项目总投资( )左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。A20%B25%C30%D35%正确答案：C答案 C 由于房地产业与金融业息息相关，
6、因此投资者可以使用银行贷款，实现“用别人的钱为自己赚钱”。因而只需投入占总投资30%左右的自有资金。 某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有( )。A.后退道路红线距离B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.合并的可能性正确答案：ADE 关于开发公司一期工程2022年9月1日能否设定抵押，下列说法正确的有（ ）。A不可以设定，囚房屋工程尚未竣工B可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求C可以设定，因符合在建工程抵押条件D不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率正确答案：BC21年房地产估价师模拟试题5节 第3节 下列表述中正确的是（ ）。A750万
7、元的评估价值可以作为该商铺在2022年8月1日未遭受火灾时转让的参考价B750万元的评估价值可以作为该商铺在2022年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价C200万元的评估价值可以作为该商铺在2022年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价值D190万元的评估价值可以作为该商铺在2022年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价正确答案：A 廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。A维修费B折旧费C税金D投资利息E管理费正确答案：AE廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。 某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气1
8、8元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用为（ ）元/A98B102C108D116正确答案：A预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。A、 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变B、 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变C、 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了D、 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营
9、费用不变，报酬率降低了E 物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了答案：A,C,E解析：解析 个别风险某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是（）元/平方米。A、98B、102C、108D、116答案：A解析： 本题考查的是按开发程度划分的种类。“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。“五通一平”的费用为：道路20给水14排水16供电25通信8场地平整1598（
10、元/平方米）。 某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。A2660B2427C2425D2294正确答案：A答案 A2500(1-6%)2660(元/m2)对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。A.利息备付率 B.偿债备付率 C.流动比率 D.速动比率答案：A解析：本题考查的是利息备付率。当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。偿债备付率介于1.151.35之间；对于房地产开发企业或项目
11、来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。21年房地产估价师模拟试题5节 第4节某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率答案：B解析：本题考查的是财务净现值。FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求。参见教材P180。 某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为3
12、5万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为( )。A3%B3.5%C7%D4%正确答案：D （ ）是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。A供给B生产C投入D产出正确答案：B题干的表述是“生产”的定义。 土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（）答案：对解析：考点:房地产市场的特性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。明确估价对象的区位状况，就是要弄清估价对象的（）。A、位置 B、交通条件 C、外部配
13、套设施 D、周围环境 E、抵押担保答案：A,B,C,D解析：本题考查的是确定估价基本事项。明确估价对象的区位状况，是要搞清楚估价对象的位置、交通、外部配套设施、周围环境等。选项E属于权益状况。房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对( )。A、 较低B、 较高C、 不高不低D、 为零答案：A解析：根据流动比率的概念。 假定年利率为10，2022年初的100元与2022年年末的110元的实际经济价值是相等的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师模拟试题5节 第5节（）是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。A.
14、算术平均数 B.调和平均数 C.几何平均数 D.加权平均数答案：B解析：本题考查的是平均指标。调和平均数是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。(2022真题) 商品房现售条件与预售条件的不同之处有（）。A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取得建筑工程施工许可证E.物业管理方案已落实答案：A,E解析：本题考查的是商品房现售与预售的区别。已通过竣工验收和物业管理方案已落实不是预售的条件。下列房地产权利中，属于担保物权的是（）。A、抵押权 B、自物权 C、地役权 D、土地承包经营权答案：A解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利中，抵
15、押权属于担保物权。 某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15共同性，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（ ）万元。A 23.4 B 28.6 C 33.4 D 46.8正确答案：C 房地产的交换价值是其使用价值的前提。（ ）正确答案：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，例如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果
16、显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值答案：C解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为 F1 F2 F3 F4 。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4答案：A解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率法分析时，IRR1-2=19%和IRR1-4=16%均大于MARR=15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4；IRR2-3 =12%和IRR3-4=14%均小于MARR=15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2， 再淘汰F3，最后淘汰F4。