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1、21年房地产估价师模拟试题8节21年房地产估价师模拟试题8节 第1节 在买方报价拍卖中，只有（ ）才是要约表示。A拍卖人宣布的起拍价B拍卖师的报价C拍卖的保留价D竞买人的报价正确答案：D买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/m2。A.2000 B.2100 C.2400 D.2520
2、答案：D解析：本题考查的是路线价法。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280V（40%30%），解得V400万元，V7520V（40%30%20%）360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（7520）2400（元/m2），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400（15%）2520（元/m2）价格等于“成本加平均利润”是必然的。因为价格围绕着“成本加平均利润”而上下波动，最终必然趋向于“成本加平均利润”。答案：错解析：价格等于“成本加平均利润”是偶然的。价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成
3、本加平均利润”。 某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为（ ）亿元。A4000B5000C7000D7500正确答案：A 房地产项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。A3250.00B3437.50C4000.00D5000.00正确答案：B 个人住房贷款的风险有（ ）。A政治风险B操作风险C信用风险D市场风险E利率风险正确答案：BCDBCD个人住房贷款的风险，主要表现为
4、操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。21年房地产估价师模拟试题8节 第2节业主大会议事规则由（ ）制定并修改。A.业主大会B.业主委员会C.政府物业管理部门D.业主和物业管理企业共同答案：A解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定事项的范围包括：制定和修改业主大会议事规则。在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。( )答案：错解析：知识点 名义利率与实际利率的关系式房地产开发前期工作中，除了四个主要环节的工作外，还可能包括的工作有（）。A.市政设施接驳的谈判与协议 B.对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户 C.初步确定目标市场.售价或租金水平 D.申请办理
5、建设工程施工许可证 E.制定项目开发过程的监控策略答案：A,B,C,E解析：本题考查的是其他前期工作。除了四个主要环节的工作，房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户；进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平；制定项目开发过程的监控策略；洽谈开发项目保险事宜等。 进行拆迁房屋评估时，应充分考虑，被拆迁人拥有的附属设施(院落除外)。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：工程造价不包含设备及工、器具购置费用。 ( )答案：错解析：工程造价由设备及工、器具购置费用、建筑安装
6、工程费用、建设工程其他费用、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税构成。王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6，采用按月等额还款方式偿还。若第6年年初王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元？2、某投资者以8000万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来20年内的年租金上涨率为10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？3、某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资
7、本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？4、某投资者以3.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为80m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款
8、的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。5、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少?（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少
9、，才能购买上述住宅？（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少？6、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式。 、该家庭能购买此房的最高总价是多少？ 、若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？ 、如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？答案：解析：1、 贷款余额第6年至第10年的年值，折现到第6年年初（第5年年末）时的现值。
10、第一步，已知贷款P，先求出月还款额AP=50（1-30%）=35（万元）=350000（万元）i月=6%/12=0.5%，n=1012=120A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=3500000.5% (1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=3886（元）第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第6年年初（第5年年末）已知n=1012=120，m=512=60，n-m=60Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m=3886（1+0.5%）60-1）/0.5%（1+0.5%）60=202206（元）=20.1（万元）2、（1）已知P=8000万元，n=20年，i=2
11、7%，s=10%，t=8（2）由A1=P（i-s）/（1-（1+s）/（1+i）n）可得：A1=8000（27%-10%）/1-（1+10%）（1+27%）20）=1441.4（万元）（3）利用公式At=A1（1+s）t-1，可得A8=1441.4（1+10%）8-1=2808.9（万元）该写字楼第八年的净租金收入达到2808.9万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。3、1.计算出月供对应的现值A2000元，i6%/120.5%，n2012240（月）PA/i11/（1i）n2000/0.5%11/（10.5%）240279161.5（元）2.能购买新房的最高价：27.92/（130%）3
12、9.87（万元）1）因为题中并未告诉我们原有住房还有多长的收益时间，所以我们只能采用无限年限的A-P求出原有房屋的价值（收益法）VA/r200012/9.6%25（万元）2）设至少应还款n月，再提前还款将240-n个月的月供，折现到提前还款时间，其现值应为25万元4、 解法一：购买商铺总投资：3800080=3040000（元）购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：304000030%=912000（元）购买商铺的贷款额（P）：304000070%=2128000（元）抵押贷款年还本付息额：i=2%+5.31%=7.31%，n=10年A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=21280
13、007.31%（1+7.31%）10/（1+7.31%）10-1=307335.47（元）净经营收入（利用现金回报率）：（净经营收入-年还本付息额）/首付款=10%所以：净经营收入=首付款10%+年还本付息额=91200010%+307335.47=398535.47（元）毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入25%则：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）最低月租金单价=毛租金收入/（可出租面积12个月）=531380.63/（8012）=553.52（元/m2/月）解法二：（1）购买总价：3.880=304（万元）（2）自有资金：
14、30430%=91.2（万元）（3）抵押贷款年等额偿还额：抵押贷款总额：30470%=212.8（万元）已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%则：A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=21280007.31%（1+7.31%）10/（1+7.31%）10-1=307335.47（元）（4）设月租金单价为Y元/（m2/月）年租金：8012Y=960Y年税前现金流：960Y-960Y25%-307335.47则：（960Y-960Y25%-307335.47）/912000100%=10%则：Y=553.52（元/m2）5、 （1）抵押贷款额P=10050%=50（万元）月贷款利率i
15、=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543万元=5505.43（元）（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43（元）（3）该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59元=45.87（万元）6、 （1）月还款额：700025%1750
16、（元）（2）最高贷款额（AP）A1750，i6%/12 0.5%，n2012240（3）购买房屋的最高总价：24.4370%34.9（万元） （1）为保证每期还款不变，仍为1750元，则必须延长还款期限。设延长后的还款期限为m（2）延长还款期294180114（月）9.5（年）直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。（）答案：错解析： 本题考查的是直接资本化法。直接资本化中未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。21年房地产估价师模拟试题8节 第3节某房产面积3136m2，要求测绘精度为一级，则其限差为( )。A、 1B、 3C、 6D、 10答案：B解析：知识点 房地产测绘的
17、特点与房地产测绘的精度要求 房地产投资信托按（ ）的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。A权益类型B抵押方式C投资业务D信托性质正确答案：D 下列关于拍卖佣金的表述由，正确的有（ ）。A拍卖人收取佣金是一种法定行为B对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以同委托人收取不低于拍卖成交价10的佣金C委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖拥金D公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖拥金E收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定正确答案：ACE 由于股票可以自由流通，因此股东与股份有限公司之问的关系不稳定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产企业可转换债券是指上
18、市公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。（）答案：对解析：考点:股票市场融资。可转换债券是指上市公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。一类居住用地是指以简陋住宅为主的用地。（）答案：错解析：本题考查的是城市用地分类。三类居住用地是指以简陋住宅为主的用地。参见教材P16。城市化率或城镇化率，通常作为城市化水平的测度指标。（）答案：对解析：本题考查的是社会因素。通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标称为城市化率或城镇化率。21年房地产估价师模拟试题8节 第4节凡是有内部孔隙的材料，其密实度都小于1。（）答案
19、：对解析： 本题考查的是建筑材料的性质。材料的密实度是材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料，其密实度都小于1。张某于2022年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2022年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2022年以来处于稳定上涨状态。关于本次抵押估价的说法，正确的是（ ）。A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉
20、及的税费B.抵押净值未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额C.再次抵押价值（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）抵押率D.再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/抵押率答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，法定优先受偿款包括的是已抵押担保的债权数额而不是未偿还贷款余额，同时也不包含实现抵押权时涉及的税费；选项B错误，抵押净值未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-实现抵押权时的税费；选项C错误，再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。物业服务企业接
21、受业主委托，代收租金的，其租金数额应计入物业服务企业的服务收入中计算并缴纳增值税。（）答案：错解析：本题考查的是收益性物业管理服务费用。物业服务企业代收款项部分，不缴纳增值税。 市场调查最好能提出解决问题的建设性方法。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11答案：C解析：本题考查的是投资回收与投资回报。参见教材P177。第10年的还款中，P不是最初的贷款本金，而是第9年末第10年初的贷
22、款金额。根据贷款金额的计算公式第10年的投资回收=36000-1689787.5%=23326.7 国家规定，商品住宅用地必须采取（ ）方式出让。A抽签B招标C拍卖D协议E挂牌出让正确答案：BCE 根据城市房屋拆迁管理条例，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得（ ）。A转让房屋B租赁房屋C迁移户口D新进、扩建、改建房屋E改变房屋和土地用途正确答案：BDE21年房地产估价师模拟试题8节 第5节 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费，买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/m
23、2。A2427B2500C2575D2632正确答案：D 中华人民共和国物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有（ ）。A查验申请人提供的权属证明B审查申请人提供的评估报告C就登记有关事项询问当事人D必要时对被登记房屋进行实地查看E及时登记有关事项正确答案：ACDE 下列关于房地产测绘特点的说法有误的是（ ）。A房地产测绘图一般比例尺很大B房地产测举的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素C房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算D房地产测绘的复测周期一般为1年正确答案：D 某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对
24、这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（ ）。A损益表B资金来源与运用表C资本金现金流量表D全部投入现金流量表正确答案：D甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。（）答案：对解析：本题考查的是财产保险。建筑工程一切险的除外责任，包括因设计错误、铸造或原材料玦陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换置、修理或娇正这些玦点错误所支付的费用参见教材P305。李某为购买商品房签订了商品房买卖合同，说明李某已经拥有了该商品房的所有权。（）答案：错解析： 本题考查的是合同的履行。合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权
25、得到完全实现。如交付约定的标的物，完成约定的工作并交付工作成果，提供约定的服务等。商品房的所有权的取得，以商品房实际交付作为条件。 由于房屋建筑的使用寿命相对较长，为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产中具有超前性和适当的弹性。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师模拟试题8节 第6节 根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。A直接资本化法B投资法C收益乘数法D利润法E现金流量折现法正确答案：AE根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，报酬资本化法也称为现金流量折现法。
26、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。则下列有关该宗房地产状况的表述，正确的是（）。A、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高3%B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C、可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D、可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933答案：C解析： 本题考查的是房地产状况调整的方法。可比实例在其自身状况下的价格（100/98）（105/100）可比实例在估价对象状况下的价格。可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071。 某项目未考虑通贷膨胀
27、情况下，其收益率为18.27%，当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为（ ）。A11.38%B12.64%C15.46%D16.22%正确答案：B由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（）。A.重新改造后价值 B.管理费用 C.销售费用 D.投资利息答案：A解析： 本题考查的是假设开发法的基本公式。旧房价值=重新改造或改变用途后价值-旧房取得税费-重新改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-利润。 民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地
28、产开放项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起（）日内应书面通知买受人。A、7 B、10 C、15 D、30答案：B解析：本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。参见教材P134。 请根据以下内容回答 96104 题（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）实施旧城改造项目，按照规划拟建20000m2商住楼，其中营业房3000m2。甲公司办理相关手续后对王某
29、住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80m2。在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由销售人员电话通知周某，要求其在15日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的3000m2营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业房公开招商。第 96 题 甲公司申领房屋拆迁许可证，应当提交（ ）等资料。A久拆迁计划B拆迁方案C拆迁安置补偿资金证明D公司拆迁资格证明正确答案：ABC国家对房屋拆迁实行行政许可制度。拆迁条例规定申请领取房屋
30、拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：(1)建设项目批准文件;(2)建设用地规划许可证;(3)国有土地使用权批准文件;(4)拆迁计划和拆迁方案;(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。21年房地产估价师模拟试题8节 第7节本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3 年，规划总建筑面积为1.5 万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断：（六）估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999
31、），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化
32、率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。答案：解析：估价报告是估价机构出具的关于估价
33、对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。理由：根据房地产估价规范（GB/T502911999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价；又根据谨慎原则，估价对象为在建工程，故采用成本法进行测算、验证（具体采用房地分别估价
34、综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格），并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值。（2）错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。理由：假设开发法的估价前提有三种：自己开发，即估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发；自愿转让，估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发；被迫转让，估价对象要被迫转让给他人开发。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提
35、进行估价，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让”前提。（3）错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法（或市场法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。理由：当被征收房屋为商业用途时，应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。假设开发法评估技术路线要首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和
36、长期趋势法测算续建完成后的价值。（4）错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。理由：在运用成本法估价时注意：应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。即用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。 估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可以据评估时点的价格水平进行估算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：广告管理中的预算决策，包括的决策方法有（）
37、。A.量力而行法 B.销售百分比法 C.竞争对等法 D.目标任务法 E.随行就市法答案：A,B,C,D解析：本题考查的是制定宣传与广告策略。预算决策的方法包括：量力而行法、销售百分比法、竞争对等法和目标任务法。支票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。（）答案：错解析： 本题考查的是金融工具。本票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。 下列关于开发项目的期间费用的说法，正确的有（ ）。A开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、 管理费用和财务费用B房地
38、产开发项目用于销售时，期问费用计人开发建设投资巾的管理、财务和销售费用，不另 行计算C房地产开发项目用于自营时，所有期间费用都计人开发建设投资D房地产开发项目用于出租时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为 运营费用E房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用正确答案：ABDEABDE开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计人开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资
39、项目的期间费用计为运营费用。关于个人住房抵押贷款风险的说法，错误的是（）。A贷款客户众多会带来操作风险B不良率很低，不存在信用风险C房地产市场变化会带来变现风险D贷后管理工作薄弱会带来管理风险答案：B解析：个人住房贷款的风险主要表现包括：操作风险；信用风险；市场风险；管理风险；法律风险。B 项，由于目前我国个人资信体系不完善，贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，存在较大的信用风险。收入具有的特点包括（）。A.是从企业的日常活动中产生的 B.可能导致企业资产增加 C.可能导致企业负债减少 D.与所有者投入资本有关 E.会导致所有者权益增加答案：A,B,C,E解析：本题考查的是收
40、入。收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。收入只有在经济利益很可能流入从而导致企业资产增加或者负债减少、且经济利益的流入额能够可靠计量时才能予以确认。21年房地产估价师模拟试题8节 第8节为评估某房地产2022年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2022年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2022年8月1日至2022年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3
41、%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为（）元/m2。A、3673.20 B、3673.68 C、3790.43 D、3790.93答案：B解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=3500/（1-3%）=3608.25元/m2，可比实例成交日期为2022年10月1日，每月比上月上涨0.3%，调整至2022年4月1日为：3608.25（1+0.3%）6=3673.68元/m2。参见教材P195。某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应
42、缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（）万元。A、12 B、25 C、27 D、40答案：B解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=120-48/60%=40万元，再次抵押价值的抵押净值=再次抵押价值-预期实现抵押权的费用和税金=40-15=25万元。参见教材P95。资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期
43、交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。（）答案：对解析：考点:资本化率和收益乘数的求取方法。资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（）的方案。A资金来源可靠B审核程序复杂C资金结构合理D融资成本较低E融资风险较小答案：A,C,D,E解析：在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。由于此住宅出租可以获得租金，因此可以采用（）进行估价。A.成本法 B.比较法 C.收益法 D.假设开发法答案：C解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。由于此住宅出租可以获得租金，因此可以采用收益法进行估价。 房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（ ）。A可逆性和可延期性B可逆性和不可延期性C不可逆性和可延期性D不可逆性和不可延期性正确答案：C抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型信托主要以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务。