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1、21年房地产估价师模拟试题5卷21年房地产估价师模拟试题5卷 第1卷 在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占30%40%。 （ ）正确答案：在一国的财富中，房地产一般为50%70%，是其中比例最大的部分。土地使用者延期付款超过( )日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。A.15B.30C.45D.60答案：D解析：在签订出让合同后，受让人应缴纳定金并按约定期限支付地价款，受让人延期付款超过60 日，经土地管理部门催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以
2、请求违约赔偿。 下列叙述正确的是（ ）。A市场价格是该类房地产大量成交价格的抽象结果B成交价格是一个已完成的事实，不会随其他凶素的变化而变化C理解成交价格应明确买价与卖价二者之间的关系D一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动E市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用正确答案：ADE成交价格是一个已完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之问的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解。 在
3、1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“芬兰难题”。 ( )正确答案：答案 19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动，这是与从事写字楼或居住物业管理的企业的最大差别。（）答案：对解析：本题考查的是零售商业物业的其他管理工作。一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动，这是与从事
4、写字楼或居住物业管理的企业的最大差别。21年房地产估价师模拟试题5卷 第2卷在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2022 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。下列关于商品房预售的说法，正确的有（）A.房地产管理部门作出的准予商品房预售的许可，应当予以公开，公众有权查阅B.甲企业可在未解除合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房D.甲企业可以与购房人约定面积误差比绝对值超过2时，买受人有权退房答案：A,D解析：A 项，房地产管
5、理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。B 项，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。C 项，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。D 项，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，若面积误差比绝对值超过所约定的比例时，买受人有权退房。 下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（ ）。A依法登记的房地产权利受国家法律保护B当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D房屋
6、因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记正确答案：D房屋转移登记是房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。以下( )，属于所有者权益的来源。A.所有者投入的资本 B.直接计入所有者权益的利得 C.直接计入所有者权益的损失 D.资本支出E.留存收益答案：A,B,C,E解析：所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。公司的所有者权益又称为股东权益。所有者权益的来源包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等 住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。
7、（ ）正确答案：住宅通常是按照层数来划分的。13层为低层住宅；46层为多层住宅；79层为中高层住宅；10层以上(含lO层)为高层住宅，而公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层(但不包括总高度超过24m的单层建筑)。 最低收入家庭住房保障可通过（ ）方式实现。A实物配租B税收优惠C发放租赁补贴D租金核减E购买经济适用住房正确答案：ACD21年房地产估价师模拟试题5卷 第3卷房地产的价格机制是通过（）发挥作用的。A.市场 B.法律 C.开发商 D.房屋购买者答案：A解析：本题考查的是房地产市场的功能。价格机制是通过市场发挥作用的。多重合伙REITs是REITs直
8、接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。夫妻共有一套房改房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万元。现二人因离婚分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。（）
9、答案：错解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房改售房价格是政策性价格，与市场价值进行简单算术平均后的价格没有意义。该房改房的价格应在现时正常市场价格基础上，结合当地相关规定确定最终的价格甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可以使用的动态盈利能力指标不包括（）。A、销售利润率B、投资利润率C、资产负债率D、财务净现值E、动态投资回收期答案：A,B,C解析：考点:经济评价指标体系。选项AB为静态指标，选项C为清偿能力指标。 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个
10、时点的状况，所以估价时点应为未来。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师模拟试题5卷 第4卷任意拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务有必然的直接关系。（）答案：错解析： 本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。任意拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务不一定有直接关系。生产理论主要是研究（）的理论。A.生产要素投入量与产出量之间的关系 B.基数效用论和序数效用论的关系 C.消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量 D.一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题答案：A解析： 本题考查的是生产理论。生产理论主要是研究生产要素投入量与产出量之间的关系的理
11、论。甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是（ ）。A.经市（县）级人民政府批准B.经委托人书面同意C.经房地产行政主管部门批准D.经省（自治区、直辖市）人民政府批准答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。 外汇市场是外汇买卖活动的总称。它既包括本国货币与外国货币之间的买卖，也包括不同的外国货币之间的买卖。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。（ ）此题
12、为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师模拟试题5卷 第5卷当房地产市场成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。（ ）答案：对解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。P8990。 在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括( )。A.划拨土地应补交的出让金B.已抵押担保的债权数额C.发包人拖欠承包人的建设工程价款D.强制执行费用E.估价费用正确答案：BC 房地产所在地区的绿地率(或绿化覆盖率)、容积率、建筑密度/建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：与其他投资相比，房地产投资的优点不包括( )。A、 能够得到税收方面的好处B、 能够抵消通货膨胀的影响C、 提高投资者的资信等级D、 变现容易答案：D解析：因为房地产投资的变现难。