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1、21年房地产估价师模拟试题9节21年房地产估价师模拟试题9节 第1节房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。A、资金B、金融机构C、房地产项目D、利率高低答案：C解析：考点:房地产项目融资的概念。房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）个月内未申请登记的，预告登记失效。A、1 B、2 C、3 D、6答案：C解析：本题考查的是不动产登记的类型按照登记的效力分类。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 因土地使用权届满，权
2、利人需要到登记机关办理（ ）。A转移登记B变更登记C初始登记D注销登记正确答案：D注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。某宗房地产成交价格为4000元/m2，分五次付清，首付40%以后平均每半年支付一次，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为( )元/m2。A、 3620B、 3742C、 3909D、 4000答案：B解析：知识点 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2022年，现状用于商业，于2022年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委
3、托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（）。A、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B、估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C、该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D、本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题答案：B解析：本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。甲公司并未办理产权用途变更手续，按照合法原则，法定用途依然是工业，不能按照商业用途进行估价。（）是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营
4、状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。A、类比法B、收益折现法C、净资产折扣法D、成本法答案：B解析：考点:公开资本市场融资中的定价问题。收益折现法是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。 通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值量大C流动性大和价值量大D不可移动和用途多样正确答案：B一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性。才真正需要专业估价。（）是指过去的交易或事项
5、形成并由企业拥有或者控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。A.资产 B.负债 C.所有者权益 D.收入答案：A解析：本题考查的是资产。资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。21年房地产估价师模拟试题9节 第2节 在买方报价拍卖中。拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某家拟购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅？正确答案
6、：88.88m2某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元，正常开发成本为1500元，管理费用为前两项的5，投资利息占直接成本的5，销售费用为100元，销售税费为300元/，直接成本利润率为6，则开发后地价为（）元。A、1840B、3300C、3000D、2840答案：B解析：考点:适用于新开发建设的房地产的基本公式。开发完成后的地价土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润（10001500）（165%5%）1003003300（元）。 前期工程费用主要包括（ ）。A拆迁安置补偿费B规划费用C设计费用D可行性研究费用E“三通一平”费用正确答案：BCDE前期工程费包括开发项目
7、的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用。拆迁安置补偿费属于土地费用范畴。下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值答案：B解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，作为运营费用消耗了。 在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除因客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都
8、应选用，不得随意取舍。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的（）倍。A.10 B.20 C.25 D.30答案：D解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍。在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100 B.-50 C.50 D.
9、100答案：B解析：本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均值为：68000.367000.563000.26650（元/m2）。中位数为：6700。差值为：66506700-50（元/m2）下列选项中，不构成开发商选择自行租售模式的条件是（）。A、房地产开发公司具备自己专门的市场营销队伍和销售网络B、房地产市场高涨、市场供应短缺C、房地产开发商有明确、固定的销售对象D、房地产经纪机构行业形成垄断竞争答案：D解析：考点:选择物业租售形式。在选项ABC的情况下，房地产开发商一般会选择自行租售的形式。21年房地产估价师模拟试题9节 第3节 瑕疵请求权是指（ ）。A拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知
10、道的拍品的缺陷B公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷C竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷D买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷正确答案：C本题主要考查的是瑕疵请求权的含义，瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷，如果该缺陷因他人的过错被隐蔽了，成为买受人时可以为所受到的欺骗和损失主张权利。判断经济陷入通货紧缩的依据是（ ）。A.货币供应最持续下降B.价格总水平持续下降C.经济增长率持续下降D.有效需求严重不足答案：B解析：本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞
11、后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供给，从而出现物价总水平的持续下降。单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。 下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是（ ）。A提高贷款利率B提高购房最低首付款比例C提高法定存款准备金率D提高房地产交易环节税收正确答案：D与商品房销售价格相对应，个人对商品房的需求必须同时具备的条件是（）。A个人具有购买意愿和个人具有支付能力B个人具有购买意愿和商品符合国家标准C个人具有支付能力和商品符合国家标准D商品符合国家标准和商品符合个人需求答案：A解析：需求是指消
12、费者在某特定时期内和一定市场上，在每一价格水平上愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。需求是与商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买能力的统一。则个人对商品房的需求必须同时具备的条件是个人具有购买意愿且有支付能力。估价对象带有债权债务，可比实例不带债权债务的：估价对象房地产价格不带债权债务的可比实例房地产价格债权债务。（）答案：错解析：本题考查的是建立比较基础。如果是估价对象带有债权债务和其他权益或负担，则一般是在比较法最后步骤求出了不带债权债务和其他权益或负担的房地产价值后，再加上债权和其他权益价值减去债务和其他负担价值，就可得到估价对象的价值。 房地产投资决策分析的主要工作包括（ ）。
13、A投资机会寻找B市场分析C投资机会筛选D财务评价E规划设计正确答案：BDBD投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。 从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用动态分析法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（）。A、待开发房地产开发建设开始时的具体日期B、待开发房地产建设发包日期C、取得待开发房地产的日期D、房地产开发完成并投入使用的日期答案：C解析：本题考查的是后续开发经营期。
14、开发经营期的起点是取得估价对象的日期。参见教材P346347。甲委托乙公司代其购买商品房，乙以甲的名义与丙公司订立商品房买卖合同，关于这一过程的表述中，错误的是（）。A.由此产生的合同权利义务由乙承担 B.甲是被代理人 C.乙是代理人 D.丙公司是第三人答案：A解析：本题考查的是代理。代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于他人，这里的“他人”为被代理人，也就是甲。21年房地产估价师模拟试题9节 第4节 （5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2022年10月1日的折旧总额和现值。正确答案：（5）建筑物折旧总额=3+66+150+
15、208.63+9.05+38+65.99=540.67万元（6）写字楼估价结果=755.26+13000.9540.67=1384.59万元 某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按照四 三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价 为（ ）。A53.34万元B85.34万元C106.68万元D213.36万元正确答案：C121.92(40%+30%)25/20106.68(万元)在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。（ ）答案：对解析：本题考查的是估价当事
16、人。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。 廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房能进入市场流通。（ ）正确答案：廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通。 下列天于城币房屋杈属登记管理办法的法律责任的表述中，正确的是（ ）。A以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元人民币以下罚款B涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记
17、机关收回权属证书，并可对当事人处以2000元以下罚款C非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款D因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任正确答案：D以下属于房地产市场运行的社会环境的有( )。A、 基础设施状况B、 人口数量和结构C、 居民思想观念D、 宏观金融政策E 新产品开发能力答案：B,C解析：社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。 丁某新购商品住宅，办理产权登记前应
18、缴纳的契税是（ ）元人民币。A7220B7600C14440D15200正确答案：A 某类房地产2022年初至2022年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/群和3000元/m2，其增减量的权重分别为O.1、O.3、0.2和O.4，按平均增减量趋势法估计，以2022年初为预测基期，则该类房地产于2022年初的价格最接近于（ ）元/群。A3100B3195C3285D3300正确答案：B该类房地产逐年上涨额的加权平均数为：D(24502300)O.1+(26502450)O.3+(28302650)O.2+(30002830)O.41500.1+2000
19、.3十1800.2+1700.4179(元/m2)则2022年初的价格最接近于：V62300+17953195(元/m2)下列情形中，诉讼时效为2年的是( )。A.身体受到伤害要求赔偿的 B.寄存财物被丢失的C.环境遭污染或损害的 D.借出的资金未能收回的答案：D解析：诉讼时效期间是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间和长期诉讼时效期间。普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。民法总则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害
20、时起计算。如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。这里的20年，称为最长诉讼时效期间或者长期诉讼时效期间。21年房地产估价师模拟试题9节 第5节(2022真题) 关于国内生产总值GDP与国民生产总值GNP关系的说法，错误的是（）。A.GNP=GDP+对外要素收入净额B.在封闭经济中GDP与GNP完全相等C.GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标D.本国国民国外创造的收入应计入本国的GDP，而不应计入本国的GNP答案：D解析：本题考查的是国民收入核算体系。选项D，凡是本国
21、公民（包括本国国民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民）所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的GNP。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及（）分析。A、利息支付能力B、投资者出资能力C、资金平衡D、投资者贷款能力答案：C解析：本题考查的是基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。A、回收固定资产余值B、开发建设投资C、长期借款D、净转售收入答案：B解析：考点:基本报表。选项B是流出项目，其它的是流入项目。 房屋租赁代理收费，以半月至一月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。（ ）
22、此题为判断题(对，错)。正确答案：确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）方面A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。B控制混凝土质量C对对工程中的配套设备进行检验。D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法正确答案：ABD下列关于住房公积金的表述，正确的有（ ）。A.缴存比例不低于5%，不高于12%B.住房公积金可以用于发放个人住房贷款C.住房公积金可作为保障性住房建设的资本金D.住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债E.需偿还自住住房贷款本息时，可申请提取住房公积金答案：A,B,D,E解析：本题考查的
23、是住房公积金制度。2022年，国家开展了利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作。试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。利用住房公积金结余资金发放的保障性住房建设贷款，定向用于经济适用住房、列人保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设。P1011。 下列不属于一般性货币政策工具的是（ ）。A法定存款准备金率B贷款额度控制C再贴现利率D公开市场业务正确答案：B 下列关于当事人申请登记的时限说法中正确的是（ ）。A初始登
24、记、变更登记、他项权利登记在发生之日起30内提出申请B新建的房屋，申请人应在竣工后60日内提出登记申请C集体土地上的房屋因土地所有权转为国有，申请人应在事实发生之日起30日内提出申请D转移登记应当在事实发生之日起90日内提出登记申请E注销登记应在事实发生之日起15日内提出申请正确答案：CD新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后90日内向登记机关提出申请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请。转移登记应当在事实发生之日起90日内提出申请，变更、注销登记和他项权利登记，都应当在事实发生之日起30日内提出申请。关于现金回报率的说法，正确的有（ ）。A.现金
25、回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力答案：B,C,E解析：现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的权益资本的比率；选项B正确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率；选项C正确，现金回报率考虑了还本付息的影响；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。21年房地产估价师模拟试题9节
26、 第6节某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10。店铺正常月租金为120元，运营费用为租金收入的35；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A80B91.82C125.00D127.90答案：B解析：RMYMYM（1YM）n1，式中YM为抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；n为抵押贷款期限。按年等额偿还贷款本息，RM88（18）10114.903。购买者要求的税前现金流量50105（万元）。偿还抵押贷款的能力年净收益税前现金流量12012012（135）1000056
27、.232（万元）。抵押贷款金额6.23214.90341.82（万元）。该投资者能接受的最高竞买价格41.82万元50万元91.82（万元）。张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（）。A. 20%的首付款,加上该首付款2年的利息B. 20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C
28、.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D. 2022年10月的购买价格，加上20%的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2022年10月。2022年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和答案：C解析：甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业
29、务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。该酒楼房地产的年净收益为（）万元。A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56答案：B解析：净收益为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。本案例中，该酒楼房地产的年净收益=4362.402260130250-21010%4362.40=1554.96（万元）。 某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000平方米、容积率为2的住宅项
30、目，预计项目可销售面积为45000平方米，开发成本为5000元/平方米(不含土地费用)，销售均价为8000元/平方米，销售税费为销售收入的5.5%。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是( )元/平方米。A.1804B.3608C.4608D.5120正确答案：A 在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，评估价值超过了误差范围，即被认定为“专业疏忽”，该误差的最大范围是（）。A、5%B、10%C、15%D、20%答案：D解析：考点:房地产估价的特点。法官使用的误差范围是10%，有时误差范围放宽到15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到20%。如果评估价值超过了
31、误差范围，即被认定为“专业疏忽”。 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。（）答案：对解析：一套完整的施工图，既有总图也有细部大样详图，选用一种比例尺显然不合适。一个图形一般只采用一种比例尺，这就要根据图纸的具体内容选择恰当的比例尺。结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。结构施工图在施工中以所注尺寸为准。报酬率和资本化率在任何时候都是相等的。（）答案：错解析：本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。只有在净收益每年不变且收益期为无限年的情况下，报酬率和资本
32、化率才是相等的，其他的情况下，二者都不相等。 设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房屋所有权证应由（ ）收执。A抵押人B抵押权人C房屋权属登记机关D公证机关正确答案：C21年房地产估价师模拟试题9节 第7节 随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（ ）波动的趋势。A向下B平稳C不稳定D向上正确答案：D 保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直接或间接导致保险标的损失的原因。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。（）答案：对解析：要约是指希望与他人订立合同的意思表示。合同法第十五条规定，下列行为属于要约邀请而不属于要
33、约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。下列房地产市场指标中，属于供给指标的有（）。A、空置量B、房地产价格指数C、平均建设周期D、吸纳率E、房屋施工面积答案：A,C,E解析：本题考查的是供给指标。选项BD属于市场交易指标。一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，
34、余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。A、第（1）、（3）种情况B、第（3）、（4）、（5）种情况C、第（2）、（4）种情况D、第（2）、（4）、（5）种情况答案：D解析：考点:名义价格和实际价格。（1）名义价格实际价格绝对相同，（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。要约原则上是向特定人发出的，因此承诺必须由要约人做出。（）答案：错解析：要约是指希望与他人订立合同的意思表示。承诺是指受要约人同意接受要约的条件以缔结合同的意思表示。由于要约原
35、则上是向特定人发出的，因此，只有接受要约的特定人即受要约人才有权做出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人做出承诺。同时，承诺必须向要约人做出，如果向要约人以外的其他人做出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。我国土地用途管制的核心是（）。A实行土地有偿有限期使用制度B经营土地有偿使用C不能随意改变农用地的用途D不能随意改变建设用地的用途答案：C解析：根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。我国土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。以下各项中，不属于国有土地范围的是（
36、）。A、城市市区的土地B、农村被国家没收的土地C、国家依法征收的土地D、城市郊区中的土地答案：D解析：本题考查的是国有土地。土地管理法实施条例第二条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。如果是在建工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加
37、上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。（）答案：对解析：考点:假设开发法的估价前提。如果该建设工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，或被人民法院强制拍卖给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。21年房地产估价师模拟试题9节 第8节 某学校初二(一)班男女生比例为1:1.35。该比例数字是比较相对指标。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时
38、，各期还款额中包含的本金相等。（）答案：错解析：本题考查的是复利计算。等额还本付息，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初尚未偿还的贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，贷款后期因尚未偿还的贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2 名以上注册房地产估价师。（）答案：错解析：一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。一级资质房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有3 名以上专职注册房地产估价师。 如果估价对象适宜采用
39、多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（）。A、现金回报率B、投资回收期C、资本金利润率D、资产负债率答案：D解析：本题考查的是经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。 对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：
40、某居民购买了一套二手房用于出租，房地产投资的形式属于间接投资。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%10%。本次估价的价值类型为（ ）。A.快速变现价值B.投资价值C.谨慎价值D.现状价值答案：B解析：本题考查的是房地产转让估价的注意事项。对该
41、地块估价以提供最高竞买报价参考，这就是投资价值评估。运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（）答案：对解析：蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法，特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理，蒙特卡洛模拟法是风险分析的主要方法之一。蒙特卡洛法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样，适用于当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时的情况。21年房地产估价师模拟试题9节 第9节评估价值实质上是对估价对象价值或价格的一个估计值。（）答案：对解析：本题考查的是挂牌
42、价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。评估价值也称为评估价格，简称评估值、评估价，是通过估价活动得出的估价对象的价值或价格，它本质上是对估价对象的某种特定价值或价格（如市场价值、投资价值、卖方要价、买方出价等）的一个估计值。下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是（）。A房地产价值评估B房屋登记C房屋面积测算D房地产居间答案：D解析：房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人为促成他人房地产交易而向委托人提供房地产居间、代理等专业服务并收取佣金的行为。某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信
43、8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米。A.98B.102C.108D.116答案：A解析：本题考查的是按开发程度划分的种类。五通一平指道路、水（给水和排水）、电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20供水14排水16供电25通信8场地平整1598元/平方米。会计是旨在提高微观经济效益，加强经济管理，要实现的目标是（）。A.反映财务状况 B.有效的财务管理 C.提供财务信息 D.监督会计核算答案：C解析：本题考查的是会计的涵义、目标及基本职能。会计是旨在提高微观经济效益，加强经济管理，而在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。随着北京
44、建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。A、交通方便性 B、声望或形象 C、位置 D、建筑形式答案：C解析： 本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。写字楼建筑的吸引力，很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力，也会由于城市建设的发展而经常发生变化。例如，随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。房
45、地产投资适合作为一种长期投资，关于其原因分析，错误的是（）。A、土地不会毁损B、地上建筑物有耐久性C、变现性差D、土地使用期年限较长答案：C解析：考点:房地产投资概述。选项C变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产适于进行长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。（）答案：对解析
46、：本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。参见教材P135。(2022年真题) 关于房地产空间市场的说法，正确的有（）。A.存在的目的是为获取房地产投资收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者可以通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A、住房价格合理性指数B、量价弹性C、住房市场指数D、消费者信心指数答案：C解析：本题考查的是市场监测与预警指标。选项A是指从城市经济