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1、21年房地产经纪人每日一练6卷21年房地产经纪人每日一练6卷 第1卷直营连锁模式的优点不包括()。A.由于所有权与经营权的统一，加上直接行政管理的管理制度，这种模式的可控程度高，有利于制度的贯彻执行B.信息搜集范围扩大，信息利用率高，在房源、客源不断增加的同时提高了双方的匹配速度，使得成交比例提高C.对员工的统一培训和管理，使业务水平提高，客户信任度增大，竞争能力相应提高，完善的培训体系和较大的发展空间可以留住很多优秀的房地产经纪人D.不易出现总店资金周转不灵或亏损的情况答案：D解析：根据客户对物业需求的（ ），确定业务工作开展的先后顺序。A.系统性B.关注性C.急迫性D.有效性答案：C解析：
2、在客户需求程度分析过程中，根据客户对物业需求的急迫性，确定业务工作开展的先后顺序。关于房地产登记信息查询的说法，正确的有( )。A:房地产经纪人可以通过查询登记信息调查受托房屋的权属情况B:查询登记信息发生的费用应由经纪业务委托人承担C:房地产登记机构应当为房地产经纪人提供权属信息查询服务D:所有经纪业务都应当查询房地产登记信息E:委托人出具房屋所有权证，房地产经纪人就无须再查询房屋登记信息答案：A,B,C解析：为迎合购房者的心理，商品房定价的心理方法包括（ ）。(2022年真题)A.高位定价策略B.低位定价策略C.尾数定价策略D.整数定价策略E.折扣定价策略答案：A,B,C,E解析：商品价格
3、是影响销售的重要因素，制定商品价格时要讲究策略，迎合消费者的心理。商品定价的心理方法主要有：高位定价策略；低位定价策略；尾数定价策略；折扣定价策略。（三）A房地产开发公司（以下简称A）在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40km2，其中5km2的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2022年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托B房地产经纪公司（以下简称B）代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整
4、了原规划设计，丁套房屋的建筑面积变更为105m2，并书面通知了C。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。B代理预售商品房必须向购房人出示（）。A、商品房预售许可证B、商品房销售广告C、房屋综合验收合格证明D、A出具的商品房销售委托书答案：A,D解析：A项，城市房地产管理法规定商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业取得商品房预售许可证方能预售商品房。B房地产经纪公司代理销售商品房也应向购房人展示商品房预售许可证；D项，商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务，委托给依法设立并
5、取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。实行销售代理必须签订委托合同，B代理预售商品房还必须向购房人出示A出具的商品房销售委托合同。21年房地产经纪人每日一练6卷 第2卷甲房地产经纪门店（以下简称甲门店）为改善经营进行改革：在业务上，建立商圈信息档案，实行“商圈经营”；在门店形式上，对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需求又可体现行业的特点，业务量因此有了明显增加。某日，王某委托甲门店以100万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务，并发布了房源信息。之后，该住宅以110万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500元。高某为李某预定了偿
6、还比率为30%的住宅贷款方案。高某发布房源信息，应当（）。A、订立房屋出售经纪服务合同B、经王某书面同意C、公布王某的联系方式D、事先实地查看房屋答案：A,B解析：承办房屋出售、出租经纪业务的，房地产经纪机构应当与委托人签订房地产经纪服务合同，并经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息或广告。房地产经纪机构发布所代理的新建商品房项目广告时，应当提供委托证明。房源信息或者房地产信息必须真实、合法，不得欺骗和误导公众，特别对于能否实地查看待售的房屋，房地产经纪人员应当在房源广告中据实披露，不得作不实宣传房地产经纪机构的客户服务支持管理的功能一般不包括()。A.服务请求管理B.资源优化管理C.
7、服务合约管理D.客户账号管理答案：B解析：认识现金流量图应把握（）。A、 时间段的长度B、 时间段的指向C、 时间段的划分D、 现金流量在时间段上发生的具体时点E、 现金流量在该时点上发生的具体数额答案：A,B,C,D,E解析：现金流量图是指为了直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来的图形。在把握现金流量图时应注意以下几点：时间段的长度；时间段的指向；时间段的划分；现金流量在时间段上发生的具体时点；现金流量在该时点上发生的具体数额；现金流量图上垂直箭头的指向。房地产经纪机构的人力资源管理是指企业的一系列人力资源政策以及相应的
8、管理活动，这些活动包括企业人力资源战略的制定，（），员工流动管理，员工关系管理，员工安全与健康管理等。A.员工的招募与选拔B.培训与开发C.绩效管理D.薪酬管理E.员工素质管理答案：A,B,C,D解析：房地产经纪机构的人力资源管理是指房地产经纪机构运用现代管理方法，对人力资源的获取（选人）、开发（育人）、保持（留人）和利用（用人）等方面所进行的计划、组织、指挥、控制和协调等一系列活动，最终达到实现企业发展目标的一种管理行为。这些活动主要包括企业人力资源战略的制定，员工的招募与选拔，培训与开发，绩效管理，薪酬管理，员工流动管理，员工关系管理，员工安全与健康管理等。共用题干三级资质甲房地产开发公司
9、于2022年12月设立。2022年1月，甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区，项目总投资5000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2022年7月1日，甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2022年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。.甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司，其实际投人房屋建设工程的资金额应达到()万元。A:1000B:1250C:1750D:2500答案：B解析：21年房地产经纪人每日一练6卷
10、 第3卷蒋先生拟购买一套建筑面积为106m2、单价为3600元/m2的住房，可用其银行存款50000元和所在单位以商业汇票方式划转的住房补贴90000元支付购房首付款，其余使用商业贷款。按政策要求，最低首付比例为30，贷款期限20年，贷款利率为6。贷款银行为审核借款人资格，要求蒋先生办理个人贷款抵押房屋综合保险。交房后蒋先生进行了简单装修，但入住后产生了不适，经检测发现空气中含有过量的氡。5.蒋先生在购买该住房时，非常注重房屋的内在质量，这说明蒋先生（）。A、 有求新的购买动机B、 有求美的购买动机C、 有求实的购买动机D、 有求名的购买动机答案：C解析：常见的消费者购买动机有：求实动机，表现
11、为追求商品的使用价值，注重商品的内在质量，不过分强调外观等；求美动机，表现为追求商品的欣赏价值或艺术价值，注重商品的外形、色彩等；求新动机，表现为追求商品的时尚和新颖，不太计较商品的价格；求名动机，表现为追求名牌商品，注重商品的知名度、生产商等；求廉动机，表现为追求廉价商品，喜欢选购折扣价、优惠价的商品，不太计较商品的外观和内在质量；求奇动机，表现为追求商品的奇特式样，注重商品的与众不同；求同动机，表现为追求大众化商品，随波逐流；求癖动机，表现为追求能满足自己癖好的商品，不太计较商品的质量、价格等。齐某扮成建筑工人模样，在工地旁摆放一尊廉价购得的旧蟾蜍石雕，冒充新挖出文物等待买主。甲曾以500
12、0元从齐某处买过一尊同款石雕，发现被骗后正在和齐某交涉时，乙过来询问。甲有意让乙也上当，以便要回被骗款项，未等齐某开口便对乙说：“我之前从他这买了一个貔貅，转手就赚了，这个你不要我就要了。”乙信以为真，以5000元买下石雕。有关本案所涉民事法律行为的效力，下列说法正确的是（ ）。A.乙可向甲主张撤销其购买行为B.乙可向齐某主张撤销其购买行为C.甲不得向齐某主张撤销其购买行为D.乙的撤销权自购买行为发生之日起2年内不行使则消灭答案：B解析：（1）选项AB：探讨的是齐某与乙之间的买卖合同。齐某与乙正在进行买卖合同磋商时甲实施欺诈，而齐某对甲的欺诈行为知情；根据“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实
13、意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，乙与齐某的买卖合同属于可撤销合同，又由于甲并非该买卖合同当事人，齐某才是该买卖合同当事人，乙应向“齐某”主张撤销。（2）选项C：探讨的是齐某与甲之间的买卖合同：齐某亲自欺诈甲，甲可以向齐某主张撤销该买卖合同；甲对齐某的撤销权不因其对乙的欺诈行为而消灭。（3）选项D：因欺诈而引发的可撤销行为，当事人自知道或应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，自民事法律行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑()等因素合理确
14、定，并按年度实行动态调整。A:供应对象的家庭情况B:住房市场租金水平C:供应对象的支付能力D:住房市场平均房价E:居民人均收入水平答案：B,C解析：城市中杂乱的垃圾堆、乱摆的货摊、五颜六色的广告和招贴是一种（）。 A:灯光污染B:视觉污染C:不可见光污染D:电磁波辐射污染答案：B解析：王某购买了一套二手房，面积为80m2。两年后，王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。合同中约定：由甲公司以王某的名义寻找买方，并签订出售合同；出售价格最低为2800元/m2，佣金为成交价的3%。一个月后，该房屋仍未卖出。于是李某建议王某降价，王某同意
15、将最低出售价格定为2500元/m2。降价后甲公司立即将房屋出售给赵某，甲公司和赵某协商价格为2550元/m2，而甲公司告知王某成交价格为2500元/m2。赵某入住之后，赵某意外地接到物管公司追收原拖欠的物业管理费5000元，水电气费248元的通知，买卖双方为此发生纠纷。针对房地产经纪人李某的经纪活动，下列表述中正确的为（）。A、甲经纪公司不应当指派李某与王某订立经纪合同B、如果赵某入住后支付了物管公司催收的物管费、水电气费等，李某个人有赔付责任C、对于李某的经纪活动，应由甲经纪公司承担责任D、因为甲经纪公司收取了房屋差价，物管公司催收的物管费、水电气费等应由甲经纪公司支付答案：C解析：房地产经
16、纪机构与房地产经纪人员之间有法律责任关系。由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的，因此，一方面，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；另一方面，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。21年房地产经纪人每日一练6卷 第4卷土地增值税实行超率累
17、进税率，结合扣除项目金额，其所规定的税率有（ ）。(2022年真题)A.20%B.30%C.50%D.60%E.70%答案：B,C,D解析：土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除率为0；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除率为5%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除率为15%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除率为35%。根据风险的偏好，可将投资者分为多种类型，但不包括（）。A.投机型投资者B.保守型投资者C.普
18、通型投资者D.跟风型投资者答案：D解析：根据风险偏好，可将投资者分为：投机型的投资者，如通常所说的冒险家、赌徒，一般选择有较大风险的投资。保守型的投资者，如通常所说的胆小鬼，一般将资金用于购买国债或存入银行获取利息。普通投资者，即介于上述两者之间，大多数投资者属于这一类。（六）某房地产企业拟建一项目，总投资20000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，为了提高市场占有率的目标，该企业加大广告宣传费用的投入，并以低廉的价格进入市场，但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击，并未成功进入市场，商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。为了维护企
19、业形象或为了阻止带有风险的价格竞争，企业经常会制定（）。A、过渡定价目标B、竞争定价目标C、稳定价格目标D、提高市场占有率的目标答案：C解析：稳定价格目标，又称为企业声誉目标，是指房地产企业为维护企业形象，采取稳定价格的做法。良好的企业形象是企业的无形资产，是企业成功运用市场营销组合取得消费者的信赖，是长期积累的结果。为了维护企业形象或为了阻止带有风险的价格竞争，经常会采用稳定价格的定价目标。下列各项，可以提高房地产市场整体运行效率的有（）。A、宣传法律法规B、专业化的人员培训C、扎实的房地产专业知识D、了解市场信息E、收集和积累信息答案：B,C,D,E解析：专业化的房地产经纪机构可以通过集约
20、化的信息收集和积累、专业化的人员培训和实践，通过掌握了解丰富的市场信息、具有扎实的房地产专业知识和从事房地产交易的专业技能的房地产经纪人员，为房地产交易主体提供一系列有助于房地产交易的专业化服务，从而降低每一宗房地产交易的成本，加速房地产流通，提高房地产市场的整体运行效率。城市次级商圈的特点为（）。A、顾客的集中度高，消费额高B、顾客的集中度高，消费额低C、顾客比较分散D、顾客非常分散答案：C解析：次级商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的1520%，顾客比较分散。A项属于核心商圈的特点；B项不是任何商圈的特点；D项属于边缘商圈的特点。21年房地产经纪人每日一练6卷 第5卷甲房地产开发企业（以下简
21、称甲企业）开发建设了某住宅小区，取得商品房预售许可证后开始预售。蒋某于2022年3月1日与甲企业签订了购买该小区16幢602室的商品房买卖合同，单价为6000元/m2，并依照约定向房屋登记机构申请办理了相关登记。合同约定建筑面积为120m2，交房期间为2022年10月1日，保修期限为5年，双方未对房屋面积误差的处理方式进行约定。韩某也预付购房款并签订16幢602室的商品房买卖合同。甲企业于2022年10月1日正式交房，蒋某2022年10月17日领到房屋所有权证书上记载建筑面积为116m2。蒋某于2022年2月装修入住，2022年9月27日发现屋面严重漏水。(2022年真题)关于商品房买卖合同的
22、说法，正确的为（ ）。A.蒋某签订的商品房买卖合同经公证后方能生效B.蒋某可以请求解除合同，返还已付购房款及利息C.蒋某可以请求甲企业承担不超过购房款2倍的赔偿责任D.甲企业与蒋某签订商品房预售合同后应向房地产管理部门申请登记备案答案：B,D解析：A项，房地产买卖合同自交易双方签订时生效。BC两项，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。D项，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售
23、合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。景观是指一定地域内由（）及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象。A、 景色B、 山水C、 花草、树木D、 建筑物E、 人文印记答案：B,C,D解析：景观是指一定地域内由山水、花草、树木、建筑以及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象，是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印，包括自然和人为作用的任何地表形态及其印象。在房地产经纪人执业资格注册有效期内，房地产经纪人若想调到另一家经纪机构执业，除与原机构解除聘用关系外，还应当及时办理注册( )手续。A:注册调动B:重新注册C:注册转移D:注册变更答案：B解析：周某欲购买甲公司所开发
24、项目的一套住宅。首付款为总房价的30，余额以银行贷款方式解决，贷款期限20年，贷款年利率6，该居民家庭收入8000元。一般来说，可能会使当期住房需求上升的原因有（）。A.居民收入提高B.地区经济高速增长C.城市外来人口的增加D.对未来价格下降的共同预期答案：A,B,C解析：A项，居民收入的真正增加意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨；B项，经济高速增加一般会伴随着居民收入提高、人口增减，从而导致住房需求增加；C项，城市外来人口增加会导致人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨。缔约过失责任属于（）。A.
25、违约责任B.侵权责任C.合同责任D.行政责任答案：C解析：在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。缔约过失责任虽不属于违约责任，但与合同有关，属于合同责任。21年房地产经纪人每日一练6卷 第6卷房地产经纪行业协会制定的行业规则具有( )。A.公约性质B.对行业的约束力C.一定的法律约束力D.依据法律制定的特点E.规范该行业从业人员职业道德的作用答案：A,B,D,E解析：不同区域的房地产价格水平、供求状况、交易数量等有极大差异，不同区域的房地产市场之间相互影响较小，体现了房地产市场的（）。A.区域性B.交易复杂性C.供给滞后
26、性D.不完全竞争性答案：A解析：房地产市场作为一个特殊的商品市场，其特征包括：区域性；交易复杂性；不完全竞争市场；供给存在滞后性；与金融市场关联度高；受到较多的政府行政干预。其中，房地产市场的区域性主要是由房地产的位置不可移动性和性能差异性所决定的。不同区域的房地产价格水平、供求状况、交易数量等有极大差异，不同区域的房地产市场之间相互影响较小。购房人通过房地产经纪机构居间介绍购买了房屋后，委托该房地产经纪机构办理抵押贷款，该房地产经纪机构( )。A:可以收取一定费用B:只能代替银行收费C:只能收取交通费等必要费用D:不能收取任何费用答案：A解析： 下列关于房地产经纪机构连锁经营的表述中，正确的
27、有（）。A、直营连锁经营分店不属于同一公司所有B、发展连锁经营的主要目的是获得更多的信息资源，并实现信息共享C、直营连锁房地产经纪机构可以扩大有效服务半径，但提高了运营成本D、特许经营者授权其他人使用服务标志、商标等权利并获得相关收益E、特许加盟连锁有利于企业的快速扩张 答案：B,D,E解析：A项，直营连锁经营是一种隶属关系，直营连锁经营分店属于同一公司所有；C项，连锁经营企业规模大，具有大量采购大量销售的能力，使其能获得进货价格上的数量折扣，成本较低，从而售价也较低。直营连锁经营模式属于连锁经营的一种，也具有这一特点。房源的动态性主要包括（ ）。A.物业信息的动态变更B.物业的可替代C.物业交易价格的变动D.物业使用状态的变动E.物业交易的时效答案：C,D解析：房源具有如下特征：动态性、可替代性。其中，房源的动态性主要包括两个方面：物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；物业使用状态的变动，指在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化。