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1、21年房地产经纪人每日一练6辑21年房地产经纪人每日一练6辑 第1辑商品房买卖合同签订过程中可能遇到一些风险，最常见的风险有（ ）。A.房号销售与算价风险B.购买资金风险C.变更风险D.贷款资格风险E.政策风险答案：B,C,E解析：商品房买卖合同签订过程中可能遇到一些风险，最常见的风险有：购房资金风险；变更风险；政策风险。AD两项属于在签订商品房认购协议书时存在的风险。目标客户需求定位法的步骤包括（）。A、确定项目空间内容B、确定目标客户C、列出空间明细表D、目标客户特征分析E、设计产品并进行营销策划和组织实施答案：B,D,E解析：目标客户需求定位法是指房地产企业根据所选定的目标市场实际需求，
2、开发建设出能满足他们个性化需求的产品。目标客户需求定位法的步骤主要包括：确定目标客户；目标客户特征分析；设计产品并进行营销策划和组织实施。乙市大行房地产经纪公司（以下简称“大行公司”）的经纪人贾某接受甲市宏程公司委托，为其在乙市代理承租一间办公室。双方在经纪合同中约定，大行公司应在两个月内代理宏程公司承租一位置适中、月租金不超过3万元、面积在300平方米左右的办公室，经纪佣金3万元。如果经纪合同订立后70天，大行公司以宏程公司名义承租一间合适的办公室，下列选项正确的是（）。A.宏程公司应当支付部分经纪佣金B.如果大行公司代理承租前，以传真方式告知了宏程公司，宏程公司未提出异议，则宏程公司应当支
3、付租金和经纪佣金C.如果大行公司代理承租前，以传真方式告知了宏程公司，宏程公司未提出异议，则宏程公司应当支付租金，但可以不支付经纪佣金D.宏程公司应当支付全部经纪佣金答案：C解析：依据合同法的相关规定，房地产经纪机构未完成约定服务事项的，不得要求支付服务报酬，但可以在合同中约定由委托人支付经纪服务过程实际支出的必要费用，必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准，具体收费额度双方协商议定。公共租赁住房租金标准，实行（ ）。A.市场价格B.政府指导价C.政府定价D.按成本定价答案：C解析：市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住
4、房租金标准，报本级人民政府批准后实施。公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。下列关于房地产经纪人员职业道德的表述中，不正确的是（）。A、 房地产经纪职业人员道德与房地产经纪的有关法律法规具有相同的作用机制B、 房地产经纪职业人员道德属于房地产经纪行业内部的集体约定C、 房地产经纪职业人员道德主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员D、 房地产经纪职业人员道德是房地产经纪行业内部形成的思想观念、情感和行为习惯的总和答案：A解析：从社会整体层面看，房地产经纪人员职业道德与房地产经纪的有关法律法规、行业规范有着共同的作用，
5、即调节房地产经纪行业从业人员与服务对象，以及从业人员之间的关系。但两者在作用机制上有着明显的区别。法律法规和行业规范均属于外在的规定，主要通过法律手段、行政手段及行业管理手段来约束房地产经纪人员。而房地产经纪人员职业道德则是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。（）房地产经纪人销售工作初步完成的标志。A、房地产交易合同的签订B、证件审查C、各种款项的支付D、合同文本讲解E、审核房屋产权信息答案：A,C解析：房地产交易合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志，也关系到经纪人的代理业务能否获得最终的成功，因此是十分
6、重要的环节。21年房地产经纪人每日一练6辑 第2辑评价装饰效果主要考虑（）。A.质感B.耐久性C.经济性D.环保性答案：A解析：一个建筑物的室内外装饰装修是通过建筑装饰材料的质感、线条和色彩来表现的。室内墙面材料及其色彩是集中体现室内装饰装修特点和风格的主要因素。选用不同的装饰材料或对同一种装饰材料采用不同的施工方法，可使建筑物的内外表面异彩纷呈，产生不同的审美效果。室内墙面属于近距离观看范畴，甚至和人体直接接触，选用质感、触感较好的装饰材料，可使其与室内整体环境相协调。房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构的经营业务包括（）。A.新建商品房销售、租赁代理服务B.房地产市场分析C.房地产投资
7、项目可行性分析D.房地产营销方案策划E.存量住宅的买卖、租赁经纪业务答案：B,C,D解析：以房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构所提供的服务中，房地产市场分析、房地产投资项目的可行性分析、房地产营销方案策划等咨询服务业务占据了很大比例，目前主要是一些境外来中国大陆的房地产服务企业。下列关于不动产权属证书和登记证明的说法，错误的有（ ）。A.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明B.不动产权属证书记载的事项可以与不动产登记簿不一致C.不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明D.查封登记和注销登记需要发放登记证明E.预告登记和异议登记既不需要发放权利证书也不
8、需要发放登记证明答案：B,D,E解析：B项，不动产权属证书，是权利人享有该不动产物权的证明，一般是在作为不动产登记的所有权登记、他物权登记完成后由登记机构颁发给权利人的，如集体土地所有权登记、集体土地使用权登记和房屋所有权登记等，都应当颁发不动产权属证书。因此，不动产权属证书记载的事项应当是不动产登记簿记载的依据。DE两项，一般来说，实体性权利的登记，应当发放权属证书，包括抵押权、地役权。登记证明发放的情形主要是预告登记和异议登记。需注意的是，查封登记和注销登记，既不需要发放权利证书，也不需要发放登记证明。 有购买意向的客户可能因为某种原因打消购买意向，这体现了客源具有（）。A、潜在性B、差异
9、性C、指向性D、模糊性 答案：A解析：客源的特征包括：指向性；时效性；潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向买房或租房群体。他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求。而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源服务，还取决于客户本身。我国的汇率采用的是直接标价法，汇率越高，意味着人民币的币值（）。 A:越高B:越低C:不变D:高低不确定答案：B解析：杭州某房地产开发集团为开展业务需要建立一个下属房地产营销公司，则该集团应明确哪些问题及如何进行规划房地产一级市场上的营销活动主要分为（）几个阶段。A.项目筹划
10、与地块研究B.产品设计与规划C.项目策划与销售D.项目转让与地块使用权转让答案：A,B,C解析：在新建商品房市场上，房地产市场营销活动主要分为项目筹划与地块研究、产品设计与规划、项目策划与销售三大阶段。21年房地产经纪人每日一练6辑 第3辑共用题干树立房地产经纪企业的形象，关系到客户对经纪行业的重新认识和信任，关系到中介业务的顺利开展，必须认真对待。近几年来，这方面已经有了很大的改善和长足的进步，也取得不少好的经验和办法，值得推广和应用，主要有以下一些工作。展示店面的形象，起到吸引路人、集聚人气的作用，做法一般有( )。A:LOGO吸引，招贴丰富。将制作美观、内容丰富的招贴，以及客户要求提供的
11、信息张贴于店面的醒目处B:店面的装修要有现代化和华丽的感觉C:室内装修整洁、配饰热情，办公区间布置严谨，接待空间开敞热情D:将业主委托出售或出租房屋的钥匙牌悬挂于营业场所的适当位置，以体现对客户的信任答案：C解析：确定一宗房产或地产是否设定了抵押权的方法有( )。A.查看该土地的土地使用证B.查看该在建房产的建设用地规划许可证C.查看该期房的建设进度D.查看该房产的房屋所有权证E.到房地产登记机关查询答案：A,B,D,E解析：从重新购建价格的概念中，可以概括出（）。A、重新购建价格是客观的重置成本或重建成本B、重新购建价格也称重新购建成本C、重新购建价格是必要支出的价格D、重新购建价格是在价值
12、时点的重置成本或重建成本E、建筑物的重新购建价格是全新状况的重置成本或重建成本答案：A,D,E解析：把握重新购建价格的内涵，需注意事项包括：重新购建价格是在价值时点的重置成本或重建成本；重新购建价格是客观的重置成本或重建成本；建筑物的重新购建价格是全新状况的重置成本或重建成本，土地的重新购建价格是价值时点状况的土地重置成本。各类建设工程要与其配套的绿化工程（）。A、 同步设计，同步规划，同步施工B、 同步设计，同步规划，同步验收C、 同步设计，同步施工，同步验收D、 同步规划，同步施工，同步验收答案：C解析：各类建设工程要与其配套的绿化工程同步设计，同步施工，同步验收。达不到规定标准的，不得投
13、入使用。城市人民政府规划、园林绿化行政主管部门按照职责分工，对城市绿线的控制和实施情况进行检查，并向同级人民政府和上级行政主管部门报告。张某采用基金定投的方式每月向基金公司交200元，若年收益率为10，则10年后这笔钱的累计总额是（）元。A、38652、24B、40969、00C、62249、80D、64968、99答案：B解析：等额年金转换为将来值的计算公式为：。本题中，已知每月固定投入200元，n=1012=120，i10/12，则代入数据得10年后这笔钱的累计总额为：（元）。房地产经纪机构的经营战略类型中，属于多向多样化战略类型的是（）。A、技术关系多样化战略B、市场营销关系的多样化战略
14、C、资源多样化战略D、复合多样化战略E、产品多样化战略答案：A,B,C,D解析：多样化战略，包括横向多样化和多向多样化。其中，多向多样化包括多种类型：技术关系多样化，即以研究技术或生产技术为基础，以异质的服务为对象，开发异质服务；市场营销关系的多样化，即以现有市场领域的营销活动为基础，打入不同的市场，适合于技术密度不高，市场营销能力较强的企业；资源多样化，即以现有的物质基础为基础，打入异质产品（服务）、市场领域，求得资源的充分利用；复合多样化，即在与现行经营业务没有明显关联的市场中寻求成长的策略。21年房地产经纪人每日一练6辑 第4辑共用题干某房地产经纪公司接受二手住宅楼销售委托，由经纪人张某
15、到现场进行勘察得知：该住宅楼为七层，层高3m，房屋竖向承重构件采用砖墙和砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板，外窗为钢窗，建成于20世纪80年代，六成新，一部电梯，电梯从一层到最高层所用时为8.4s。该住宅楼地基土均匀稳定，承载力好。按现行房屋层数分类标准划分，该住宅楼为( )。A:低层住宅B:多层住宅C:中高层住宅D:高层住宅答案：C解析：4.条形基础和独立基础由于存在不均匀沉降问题，都不能用作中高层以上建筑。5.毛石混凝土即以毛石作为骨料的混凝土，其中不含有钢筋，因此受到角限制，所以为刚性基础。 下列选项中属于按揭贷款风险中房屋贬值风险的是（）A利率变化风险B自然灾害C政治动荡D经济危机E
16、无力继续偿还贷款本息风险正确答案：BCD房地产经纪公司在展开制定价格策略工作前，最重要的一个步骤是（）。A.进行市场调研B.与开发商充分沟通C.对客户的购买力进行研究D.对预期价格进行验证答案：B解析：作为房地产经纪机构，在制定价格策略工作前，最重要的一个步骤是与房地产开发商充分沟通，将开发商的回款目标、企业运营战略作为定价基础。通过与开发商沟通价格目标及价格策略，确定其对项目的价格预期，解决开发商的现金流压力，是合理定价的一个关键前提。销售人员思想敏捷，言语柔和谦虚，主动介绍购房相关事项，热心解答购房者的问题，这种接待方式适用于（ ）类型的消费者。(2022年真题)A.多血质B.胆汁质C.粘
17、液质D.抑郁质答案：B解析：胆汁质的消费者情绪变化激烈，如果购物时需要等待或销售人员言行怠慢，会激起烦躁情绪甚至激烈反应。他们喜欢购买新颖独特的商品，一旦喜欢某个商品，往往会果断作出购买决定并立即购买，而事后往往会后悔。接待这类消费者，销售人员应眼疾手快，及时应答，言语柔和谦恭，积极调动消费者的情绪。城市房地产开发经营管理条例属于（ ）。A.规章B.地方性法规C.行政法规D.单行条例答案：C解析：行政法规是指国务院制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件，如城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房地产开发经营管理条例、住房公积金管理条例、物业管理条例、不动产登记暂行条例、营业税暂行
18、条例、契税暂行条例等。若经纪人作为买方独家代理人，一天与购房者看房最多为（）套。A.5B.8C.10D.12答案：A解析：作为买方客户的独家代理人，房地产经纪人一天与购房者看房不应该超过5套，即“一带多看”不能超过5套，否则容易给客户带来“看花了眼”的感觉，使客户不容易比较和挑选合适的房源。21年房地产经纪人每日一练6辑 第5辑全面反映土地及其他附着物的位置和权属等状况的图纸是（）。A.地形图B.宗地图C.地籍图D.土地分丘图答案：C解析：地籍图是标明土地权属界线、面积和利用状况等要素的地籍管理专业用图。乙房地产开发公司（以下简称乙公司）为了使开发的楼盘个性鲜明，在同类楼盘中树立自身品牌形象，
19、进行了专项的市场调查：楼盘所在城市60岁以上老龄人口约130万，占全市人口的13。针对这130万人口进一步调研得知，具备中低档楼盘购买力的占10左右，约13万人。因此乙公司决定开发老年公寓住宅项目。1.乙公司对该项目进行产品定位的方法为（）A、 建筑策划方法B、 目标客户需求定位法C、 项目SWOT分析法D、 房地产项目市场分析方法答案：D解析：房地产产品市场分析定位法是指运用市场调查方法，对房地产项目市场环境进行数据搜集、归纳和整理，形成项目可能的产品定位方向，然后对数据进行竞争分析，利用普通逻辑的排除、类比、补缺等形成产品定位的方法。市场分析方法中的市场调查方法包括实地调查法、问卷访问法、
20、座谈会等。孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。下列关于韩某对该
21、住房享有权利的表述中，正确的有（）。A.韩某与老杨已离婚，无权获得售房款B.韩某虽然与老杨已离婚，但如果没有将户口迁出，则有权获得部分售房款C.韩某对该住房享有的权利，应以人民法院判决书或离婚协议为依据D.杨某出售该住房需要征得韩某的书面同意答案：C解析：凡涉及婚姻或财产继承等纠纷的房产，未经妥善解决，不能委托买卖或租赁。题中，韩某与老杨虽离婚，但由于老杨买房时，二人仍为夫妻，该房屋属二者的共有财产，所以，在婚姻期内，韩某对该住房也享有应有的权利。但是，由于韩某与老杨半年前已经离婚，所以，应根据人民法院判决书或离婚协议，确认离婚后韩某是否享有对该住房的权利。购房人发现商品房质量有问题，不能选择
22、退房的情形有（）。A:使用1年后发现屋面漏水B:办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C:办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D:尚未使用即发现下水管道堵塞E:下雨时发现外墙渗水答案：A,D,E解析：（）是风险分析和管理中的一项基础性工作A、风险评估B、风险识别C、风险衡量D、风险处理答案：B解析：房地产经纪机构的风险管理的主要内容包括：风险识别，是风险分析和管理中的一项基础性工作，其主要任务是明确机构风险的存在，并找到主要的风险因素，为后面的风险衡量和风险处理奠定基础。风险衡量，是运用一定方法对风险发生的可能性或损失的范围与程度进行估计和衡量，确定已识别的风险对房地产经纪机
23、构的影响程度。风险处理，是针对不同类型、不同规模、不同概率的机构内外部风险，采取相应的对策、措施或方法，将风险损失对房地产经纪活动的影响降到最小限度。土地使用者在发生下列（ ）行为时，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议，相应调整土地使用权出让金。A.土地使用权的出让B.土地用途的变更C.土地使用权的作价出资D.土地使用权的入股答案：B解析：土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使
24、用权出让金。21年房地产经纪人每日一练6辑 第6辑保险合同的关系人有()。A:保险人和投保人B:承保人和保户C:保险经纪人和保险公估人D:被保险人和受益人答案：D解析：下列有关投资回收期（Pb）的说法中，静态投资回收期与动态投资回收期共同具有的特点包括（ ）。A.不考虑资金的时间价值B.自投资起始点算起累计净现值等于零的年份C.衡量了项目投资回收的速度D.忽视了投资回收期之后的现金流量E.如果PbPc（基准投资回收期），说明项目在经济上可行答案：C,D,E解析：A项，静态投资回收期不考虑资金的时间价值。B项，房地产投资项目的动态投资回收期，是自投资起始点算起累计净现值等于零的年份。C项，投资回
25、收期是用于衡量项目投资回收速度的评价指标。D项，投资回收期法的缺点是忽视了投资回收期之后出现的现金流量，从而可能使投资回收期之后有很好收益的投资项目被淘汰。E项，如果PbPc（平均投资回收期），则说明项目能在要求的时间内收回投资，项目在经济上是可接受的，否则不可行。房地产经纪人与委托人签订房屋销售委托协议后，应在第一时间（ ）。(2022年真题)A.进行公证B.核实房屋产权C.收取委托佣金D.了解最高销售价格答案：B解析：房地产经纪人与委托人签订独家委托协议或有委托意向后，应在第一时间核实产权，既避免可能发生的诈骗行为，又能防止债务陷阱，保障客户及自身利益。下列各项属于完全垄断市场的特点的是（
26、）。A、产品无相近的替代品B、市场上有少数几个生产者C、新生产者比较难以进入市场D、市场信息比较完全答案：A解析：完全垄断市场是指由一个卖者或一个买者控制的市场。通常所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下特征：只有一个卖者，而买者很多；产品无相近的替代品，即垄断者的产品是没有合适替代品的独特性产品；新生产者不能进入市场，潜在竞争与现实竞争一样是不存在的。一宗房地产的土地面积为2100m2，土地单价为10000元/m2，建筑面积为8000m2，其中可出租面积为6000m2(使用面积)，建筑物价值为2000元/m2。房地产投资收益率为10%，租赁经营总支出为170万元/年，正常的空置和租金损失率合计为10%。该宗房地产的( )。A:总价值为3700万元B:净收益为3700万元C:有效毛收入为540万元D:潜在毛收入为600万元E:潜在毛收入为540万元答案：A,C,D解析：担保合同属于（ ）。A.从合同B.主合同C.非典型合同D.无偿合同答案：A解析：从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲订立保证合同，则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。