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1、2022房地产经纪人每日一练6卷2022房地产经纪人每日一练6卷 第1卷在区域写字楼市场需求状况分析项目中外部因素的关注重点为（）。A.商务配套B.平面布局C.硬件配置D.区位E.交通答案：A,D,E解析：区域写字楼市场需求状况分析包括有：客户主要特征；外部因素关注重点；项目本体因素关注重点。其中，外部因素关注重点主要包括：a区位；b交通；c商务配套。共用题干程某与某房地产开发公司于2022年5月4日签订了某市商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元m2，面积为100m2。2022年10月11日，该房屋通过竣工验收。该开发公司于2022年12月18日将程某所购商品住房交付其使用
2、。程某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为96m2。2022年11月，程某又发现屋面有渗漏现象，随即向小区物业管理反映情况。商品房预售合同应由()向政府管理部门登记备案。A:程某与该房地产开发公司B:程某C:委托房地产经纪公司D:该房地产开发公司答案：D解析：共用题干某股份制经纪经纪公司的分支机构，我们称之为A公司。A公司共有两名房地产经纪人及两名房地产经纪人协理。客户李某上门委托寻找合适的房源。有关两名房地产经纪人协理的说法不正确的是( )。A:两名经纪人协理在经纪人的授权下可以独立承接业务B:两名经纪人协理在李某的要求下可以独立承接业务C:两名经纪人协理在经纪人的指导下协助处理业务D:一名
3、经纪人协理不可以单独承接业务，但两名经纪人协理联合的情况下可以独立承接业务答案：A,B,D解析：除法律法规另有规定外，（）是经纪人在完成经纪服务后取得的报酬。A、信息费B、佣金C、酬金D、红利答案：B解析：除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。可见，佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是（ ）。(2022年真题)A.“鸟巢”场馆建设用地B.国家大剧院建设用地C.地方政协办公用地D.上市公司办公用地答案：D解析：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十三
4、条规定的项目，可以不办理出让手续，即：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。以下属于缴存住房公积金的对象是( )。A、 城镇集体企业职工B、 城镇个体工商户C、 城镇私营企业职工D、 无工作的城镇居民E、 离退休职工答案：A,B,C解析：知识点 住房公积金归集shoppingmall等大型购物中心的核心主力店一般放在（）。A、门口B、经营轴线（或线性步行街）的端点C、集中放置在中间D、人流量最大的地方答案：B解析：核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。商场特别是大型购物中心的
5、核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。人对现实的一贯态度和习惯了的行为方式所表现出来的个性心理特征是指（）。A.气质B.能力C.性格D.脾气答案：C解析：消费者的个性心理特征包括性格、气质和能力。其中，性格是人对现实的一贯态度和习惯了的行为方式所表现出来的个性心理特征。2022房地产经纪人每日一练6卷 第2卷市场营销的职能可以概括为( )。A:形式效用的创造B:地点效用的创造C:客体效用的创造D:持有效用的创造E:时间效用的创造答案：A,B,D,E解析：共用题干2022年4月，H省经济特区A市市民王某通过B房地产中介服务公司在A市首次
6、购买了一套80m2的二手房，成交价格为30万元。该二手房当初购房交纳契税时间和房屋所有权证发证时间都是2022年8月。A市目前房产转让执行的营业税为5，个人所得税为1%。王某为解决手头资金不足问题，贷款10万元。在办理房产过户手续时，房地产税收机关认为其申报的成交价格低，要求予以评估，于是王某委托二级资质W房地产估价有限责任公司，对该房屋进行了评估，评估价为35万元。房地产权利人转让房地产，如果交易双方对房地产评估价格有异议，可以要求重新评估。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以()。A:向国土资源行政管理部门提请裁决B:向房地产管理部门提请裁决C:向人民法院提起诉讼D:向监察部门提请对房地
7、产评估机构进行监察答案：C解析：根据物权法律制度的有关理论，下列选项中，属于民法意义上孳息的是（）。A.母牛腹中的小牛B.苹果树上长着的苹果C.汽车上的备用轮胎D.每月出租房屋获得的租金答案：D解析：知识点:孳息。原物、孳息属于两个物，尚在母牛腹中的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息，尚未与苹果树相分离的苹果也不属于孳息。汽车上的备用轮胎是从物，也不是孳息。下列影响项目物业发展建议的专业要素中，属于建筑外部形态的是（）。A.电梯配置B.建筑造型C.商务会所功能D.建筑外部空间E.建筑外立面答案：B,D,E解析：除了基于项目本身的物理属性、客户的专项访谈、项目定位标准等高端客户产品感知关键要素指
8、标外，写字楼的物业发展建议还需要考虑的主要因素包括：外部形态；内部空间；硬件配置；支持设备；管理服务与商业配套专业化。其中，建筑外部形态包括：a建筑外立面；b建筑造型；c与周边建筑连接；d建筑外部空间。电梯配置属于硬件配置内容；商务会所功能属于管理服务与商业配套专业化内容。某住宅楼建于2000年，目前各类设施设备完好，能保证安全正常的居住使用。该住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压和设备层设施转换后供水。该住宅楼的设备层设在10层，层高2m，面积为200m2。该住宅楼的整体供水方式为（）。A.直接给水B.设置水箱的给水C.设置水泵和水箱给水D.分区、分压给
9、水答案：D解析：分区、分压给水，适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。为充分利用室外配水管网的水压，通常把给水系统分为高压（上）和低压（下）上下两个供水区，下区由室外配水管网水压直接给水，上区由水泵加压后与水箱联合给水。从境外房地产经纪行业的情况看，（）的房地产经纪行业管理是一种惯例。A、 高效化B、 科技化C、 专业化D、 网络化答案：C解析：房地产经纪行业是以促成房地产交易、提高房地产交易效率、维护当事人合法权益、保障房地产交易安全为服务宗旨的行业。房地产商品的特殊性和房地产交易的复杂性都使得房地产经纪是专业性极强的经纪活动。从境外房地产
10、经纪行业的情况看，专业化的房地产经纪行业管理是一种惯例。与人的心理压力、容忍力直接相关的因素有（）A、生理因素B、个性品质C、收入水平D、居住条件E、社会经验答案：A,B,E解析：一个人的心理承受能力与下列因素有关：生理因素。一般来说，身体健康、发育正常的人比身体虚弱、生理有缺陷的人的心理承受能力要高。个性品质。与生理条件相比，一个人是否具有优良的个性品质对于心理承受能力更为重要。社会经验。心理承受能力是个体在后天生活过程中为适应环境而习得的能力之一，它与其他心理品质一样可通过学习和锻炼而获得提高。经历曲折、饱经风霜的人，比一帆风顺、很少经历心理压力的人，心理承受能力要高。在交易双方签订新建商
11、品房认购书时，房地产经纪人应注意的风险有（ ）。A.房号误配，错卖房号B.房贷计算错误C.客户不具有购房资格D.合同主体随意变更E.市场类似房屋价格下跌答案：A,B,C,D解析：签订商品房认购协议书时的风险；在签订商品房认购协议书时有三类风险：房号销售与算价风险，包括：a房号销售前，必须与项目经理仔细核对房号，避免错卖房号；b利用房贷计算器算价，避免算错。购买、贷款资格风险（针对限购未取消的城市），包括：a客户支付认购定金前，必须通过银行的征信系统进行信用情况查询，确认客户是否具备购房或贷款资格；b客户支付认购定金前，须出示各地不动产档案资料查询大厅出具的购房查档证明。变更风险，在签署认购协议
12、书前须告知客户，认购协议书一旦签订，并到房地产交易网上锁定房源，就不能随意进行增名、减名和改名，房号也不得随意变更。2022房地产经纪人每日一练6卷 第3卷经纪人是（）人，在商业活动中不归属于委托方或第三方，完全处于中间地位。A.服务B.代表C.中介D.销售答案：C解析：经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。所以，经纪人是中介人。（ ）是税收制度的主体。A.征税对象B.计税依据C.税收法律、法规D.税率或税额标准答案：C解析：税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税
13、收分配关系的总规范。税收法律、法规及规章是税收制度的主体。税收制度由纳税义务人（以下简称纳税人）、征税对象、计税依据、税率或税额标准、加成和减税免税、违章处理等要素构成。我国参照了国际上的通行作法，把房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人( )资格两种。A:销售B:注册证书C:协理从业D:代理答案：C解析：王某申请商业性个人住房贷款100万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款，王某每月应还款7907.9元。假设王某已按月等额偿还了5年，王某的贷款余额为（）元。A.788555.2B.865446.7C.755567.5D.745567.5答
14、案：D解析：已知月还款额A7907.9（元），按月计算的贷款期限n180（个月），按月计算的已偿还期m51260（个月）。则该家庭的贷款余额为：先进的房地产经纪信息管理系统应当是（）的平台。A.网络化管理B.信息共享C.协同工作D.员工交流E.媒体宣传答案：A,B,C解析：房地产经纪信息管理系统设计的原则有：网络化原则；共享原则；协同原则。因此，先进的房地产经纪信息管理系统应当是网络化管理、信息共享和协同工作的平台。房地产经纪人员的责任，就是促成他人的房地产交易，因此应尽最大努力去实现这一目标。这体现了房地产经纪人员具有的职业道德是（）。A、遵纪守法B、规范执业C、诚实守信D、尽职尽责答案：D
15、解析：房地产经纪人员应该遵守尽职尽责的职业道德。每一种职业活动都是社会经过专业分工后向某一特定职业人群分配的社会任务，每一个职业人都是通过自己的职业活动来实现自身价值并索取社会财富的。房地产经纪人员的责任，就是促成他人的房地产交易，因此应尽最大努力去实现这一目标。某房地产的土地使用年限为50年，至今已使用了8年，预计该房地产正常情况下每年有效毛收入为30万元，年运营费用为12万元，假设该房地产的报酬率为9%，则其收益价格为（）万元。 A:19464B:19731C:32440D:32885答案：A解析：下列关于房地产转移时的权属关系错误的是( )。A:房地产转移时，土地使用权出让合同规定的权利
16、和义务同时转移B:房地产转移时，转让人对同宗土地上的道路、绿化等拥有的权益同时转移C:房地产转移时，停车场、广告权益等同时转移D:房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担答案：B解析：2022房地产经纪人每日一练6卷 第4卷下列属于增值税的征收范围的有（ ）。A.从事娱乐业劳务的行为B.单位将不动产或者土地使用权无偿赠送给个人C.单位或者个人自己新建住房自用D.从事运输业劳务的行为E.有偿转让无形资产的行为答案：A,B,D,E解析：ADE三项，增值税的征税对象包括：销售服务，是指交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务；销售无形资产，是指
17、转让无形资产或使用权的业务活动；销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。B项，中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第五条的规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，需要交纳增值税。C项，个人自建自用住房销售时免征增值税。从2022年3月1日起，对个人出租住房征收增值税的税率是（ ）。(2022年真题)A.1.5%B.3.0%C.5.0%D.5.5%答案：A解析：自2022年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收增值税。所以，从2022年3月1日起，对个人出租住房征收增值税的税率是：3.0%21.5%。房地产经纪机构采用讲
18、座揽客法开拓客源时，正确的做法有（）。A.介绍房地产基本知识B.宣讲竞争项目的缺陷C.解读房地产市场政策D.免费发放机构宣传资料E.承诺压低出售房屋价格答案：A,C,D解析：讲座揽客法是通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。讲座可以是房地产知识介绍，也可以是房地产市场分析或房地产投资信息的提供，或房地产交易流程、产权办证问题的介绍。通过讲座可以发掘潜在客户，启发购房愿望，促成需求实现。在做讲座时房地产经纪机构或经纪人可以自我介绍、发放公司和服务的免费资料，创造接触客户机会，增加客户。通过讲座可以培养客户对公司服务的信赖和专业的信任，同时也传播房地产信息和知识，减少未来客户在交易过
19、程中的难度。在做社区业务时，此种方法适用。但讲座的组织准备工作尤为关键，主题、时间、场地和邀请方式及主讲人的演讲技巧等都决定其效果。房地产经纪活动中的重要内容包括（）。A.了解客户动机B.客源需求量的确定C.客源信息开发D.客源需求意向E.客户关系维护答案：C,E解析：为了实现房地产产品在生产者和消费者之间、房地产产品出售方和购买方之间达成交易，房地产经纪机构作为中间商，客源信息开发和客户关系维护也就成为房地产经纪活动中的重要内容。李某在某二手房信息咨询事务所获得了两条符合其意愿的二手房出租信息，并为此支付了一定的费用。这家二手房信息咨询事务所提供信息的行为是（）。A.房地产代理行为B.房地产
20、指示居间行为C.房地产媒介居间行为D.房地产信息咨询行为答案：B解析：从理论上讲，居间可分为指示居间和媒介居间，指示居间即居间人向委托人报告订约的机会，媒介居间则是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。在房地产经纪活动的实际运作中，这两种方式并不是完全独立的，而是相互结合。房地产产品目标客户需求定位法的步骤，不包括（）。A、 目标客户特征分析B、 内部资源分析C、 确定目标客户D、 设计产品并进行营销策划和组织实施答案：B解析：目标客户需求定位法是指房地产企业根据所选定的目标市场实际需求，开发建设出能满足他们个性化需求的产品。目标客户需求定位法的步骤包
21、括：确定目标客户；目标客户特征分析；设计产品并进行营销策划和组织实施。地籍要素指土地的( )。A:等级B:面积C:等高线D:权属界线E:利用类别答案：A,B,D,E解析：房地产经纪机构依法设立的分支机构，能够（），但不具有法人资格。A.再设立分支机构B.独立开展房地产经纪业务C.独立核算D.承担有限责任E.不承担债务答案：B,C,D解析：分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任；分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未
22、清偿的全部债务（包括未到期债务）承担清偿责任。2022房地产经纪人每日一练6卷 第5卷房地产经纪机构获得的服务费用包括佣金和（ ）。A.权属信息查询费B.评估费C.代办服务费D.看房费答案：C解析：服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金，代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。绿地率指的是城市一定地区内（）。A.全部绿化种植垂直投影面积占该地区总面积的比率B.各类绿地面积的总和占该地区绿化覆盖面积的比率C.绿化覆盖面积占该地区总面积的比率D.各类
23、绿地面积的总和占该地区总面积的比率答案：D解析：绿地率是指城市一定地区内各类绿地（公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地）面积的总和占该地区总面积的比率（）。绿地率是衡量环境质量的重要指标。在最大利润目标下，营销者确定房地产价格需要考虑（）之间的关系。A、 成本与销售量B、 价格与成本C、 价格与销售量D、 价格与规模E、 销售量与规模答案：B,C解析：在最大利润目标下，营销者确定房地产价格需要考虑价格与销售量、价格与成本之间的关系。最为合理的价格和规模就是要求将开发项目的边际收益等于边际成本时的价格与规模。有资格承接房地产经纪业务的主体是( )。A:房地产经纪人员B:房地产经纪机
24、构C:房地产经纪机构的法定代表人D:房地产经纪门店的店长答案：B解析：城市房地产开发经营管理条例规定，未取得资质等级证书、超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处（ ）的罚款。A.2万元以上5万元以下B.3万元以上7万元以下C.4万元以上8万元以下D.5万元以上10万元以下答案：D解析：城市房地产开发经营管理条例规定，未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。共用题干甲房地产开发公司(以下简称甲公司)获得一居住用地的开发权，经过市场调研后拟定了两个开发方案：方案一为投入2亿元开发高档住宅，建筑
25、面积80000m2；方案二为投入1.8亿元开发普通住宅，建筑面积100000m2.甲公司对销售前景进行了预测：高档住宅销路好的概率为60，可获收益5000万元；销路差的概率为40，将会亏损3000万元.普通住宅销路好的概率为80，可获收益3000万元；销路差的概率为20，将会亏损1000万元.甲房地产开发公司对住宅项目价格制定时，需再结合()，对房地产开发企业的价格预期进行验证.A:市场调研B:客户的购买力研究C:专业定价流程D:物业需求位置答案：A解析：一旦因购房者不能偿还贷款，银行对房屋进行处置时，银行往往为尽快回收自己的贷款，很可能将房屋低价拍卖。该情形属于抵押贷款面临的（）。A、 房屋
26、贬值风险B、 购房者房屋处置风险C、 利率变化风险D、 无力继续偿还贷款本息风险答案：B解析：购房者房屋处置风险是指一旦因购房者不能偿还贷款，银行对房屋进行处置时，银行往往为尽快回收自己的贷款，很可能将房屋低价拍卖。A项，导致房屋贬值风险的原因很多，其中包括自然灾害、政治动荡和经济危机等不可抗力因素，也包括人为的因素。C项，市场利率的波动没有人能预料，故借款人需要有思想准备。D项，借款人有可能在抵押贷款购房的还款期内出现经济困难而一时难以偿还按揭贷款本息。贴面类外墙面装饰是指将各种天然的或人造板材通过构造连接或镶贴的方法形成墙体装饰面层。不属于装饰用的陶瓷制品的是（）。A.瓷砖B.面砖C.水磨
27、石D.陶瓷锦砖答案：C解析：常用的贴面材料中陶瓷制品有：瓷砖；面砖；陶瓷锦砖。C项，水磨石属于预制块材。2022房地产经纪人每日一练6卷 第6卷关于房屋租赁，不正确的表述是（）。A、房屋租赁期不得超过20年，超过20年的房屋租赁合同无效B、租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年C、出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意D、承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意答案：A解析：合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得
28、超过二十年。承租人如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。2022年2月，W房地产开发公司（以下简称W公司）将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司（以下简称甲公司）。甲公司利用在建工程（价值约为3000万元）作抵押，从B建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证后，仅委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理预（销）售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。2.甲公司委托乙公司代理预（销）售商品房的形式为（）。A、 独家代理B、 共同代理C、 参与代理D、 联合代理答案：A解析：独售权合同下的房地产代理，俗称独家
29、代理，是指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。本题中，甲公司仅委托乙房地产经纪公司代理预（销）售商品房，符合独家代理的特点。侵权行为的财产损害包括（ ）损害。A.积极和消极B.一般和特殊C.主观和客观D.宏观和微观答案：A解析：侵权责任是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。侵权行为的构成要件有：行为违法；有损害事实，损害包括财产损害和人身损害，财产损害又包括积极损害和消极损害；违法行为与损害事实之间有因果关系；主观过错。房地产产品建筑策划定位法首先应当（）。 A:设定目标规模B:调查外部条件C:调查内部条件D:构想方案答案：A解析：当房屋供应充足、价格下跌
30、时，消费者一般有（）。A.抢购心理B.待购心理C.择优心理D.逆反心理答案：B解析：当商品供应充足、价格可能下跌时，人们由于担心买后价格会下降而不急于购买。如果价格一再降低，消费者持币待购的心理会更加强烈。国有建设用地使用权出让的方式有（ ）。A.招标B.拍卖C.划拨D.挂牌E.协议答案：A,B,D,E解析：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。关于房地产抵押人权利义务的说法，正确的有（ ）。A.抵押人享有对抵押房地产的占有权B.抵押人享有对抵押房地产的使用
31、权C.抵押人可以对抵押物设立多个顺位抵押权D.未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押房地产出租E.未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押房地产转让答案：A,B,C,D解析：AB两项，城市房地产抵押管理办法规定，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押的特征是不转移占有，因此抵押人仍享有对抵押房地产的占有权和使用权。C项，抵押人可以就同一抵押物在抵押后剩余的担保价值范围内设定其他的抵押权。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的该债权数额等内容。D项，城市房地产抵押管理办法及最高人民法院关于审理城
32、镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，抵押房地产经抵押权人同意可以出租。E项，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。独家委托获取步骤流程中的最后一步是（ ）。A.获取业主信任B.明确独家条件C.签署委托协议D.收集完善信息并进行物业勘察评估答案：C解析：独家委托（Exclusiveagency），是指业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权，业主承诺即使是通过其他人将该房产出售成交，均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。独家委托的获取主要包括以下四个步骤：明确独家委托条件；获取业主信任；收集完善信息并进行物业勘察评估；签署独家委托协议。