《21年房地产经纪人每日一练8卷.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产经纪人每日一练8卷.docx（19页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、21年房地产经纪人每日一练8卷21年房地产经纪人每日一练8卷 第1卷资金时间价值的观念及资金等值计算的原理和方法，是房地产( )等所必需的基础知识和基本技能。A:投资分析B:引进资金C:估价D:计算利息E:计算贷款偿还额答案：A,C,E解析：下列关于居间业务中的房地产经纪机构的描述中，正确的是（）。A.房地产经纪机构属于中立的第三方B.房地产经纪机构可以代理买卖双方C.房地产经纪机构不能撮合买卖双方D.房地产经纪机构可以区分为卖方代理、买方代理答案：A解析：根据房地产经纪服务的方式，房地产经纪业务可以分为：房地产代理业务，在代理业务中，房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益，故可分为买方
2、代理和卖方代理两类；房地产居间业务，在居间业务中，房地产经纪机构属于中立的第三方，只为房地产交易双方提供撮合服务或促进成交。房地产投资具有的特点是( )。A:投资成本高B:综合性强C:风险大D:所需专业知识广E:回收期长答案：A,C,D,E解析：在成熟的房地产市场中，（）是房地产业的主体A、房地产咨询业B、房地产开发经营业C、物业管理业D、房地产经纪业答案：D解析：民事法律关系的三要素是指（）。A.民事法律关系的主体B.民事法律关系的客体C.民事法律关系的内容D.民事权力E.民事义务答案：A,B,C解析：民事法律关系，就是民事法律规范所调整的社会关系，即为民法所确认和保护的，符合民事法律规范的
3、，以权利、义务为内容的社会关系。民事法律关系的三要素，是指：民事法律关系的主体；民事法律关系的客体；民事法律关系的内容。其中，民事法律关系的内容，就是民事权利和民事义务。21年房地产经纪人每日一练8卷 第2卷 下列关于房地产经纪执业规范的作用的表述，正确的是（）。A.规范执业行为，帮助提高服务水平B.房地产经纪内部规定是衡量房地产经纪行为的标尺C.对房地产经纪机构来说，可以依据企业内部的业务流程和服务标准来制定执业规范D.协调同行关系，共同维护行业利益E.促进行业自律，助力行业健康持续发展 答案：A,D,E解析：房地产经纪执业规范的作用包括：规范执业行为，帮助提高服务水平；协调同行关系，共同维
4、护行业利益；促进行业自律，助力行业健康持续发展。其中，规范执业行为，帮助提高服务水平表现为：房地产经纪执业规范是衡量房地产经纪行为的标尺。对房地产经纪人员来说，通过学习执业规范，可以明是非、知对错；通过遵守房地产经纪执业规范，可以校正服务行为，提高服务水平。对房地产经纪机构来说，可以依据执业规范制定企业内部的房地产经纪业务流程和房地产经纪服务标准，提高业务管理水平和服务规范化程度；对于社会公众来说，可以依据执业规范，评判房地产经纪服务的好坏，鉴别房地产经纪机构和房地产经纪人员服务能力和服务质量的高低。规范房地产经纪执业行为，提高房地产经纪服务水平，是房地产经纪执业规范直接作用。在当前市场情况下
5、，决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是（）A、人脉资源B、房源信息C、网络资源D、财务资源答案：B解析：房源对房地产经纪企业的作用包括：房源是房地产经纪企业的核心竞争力，房源是房地产经纪企业必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。房源作为重要的信息资源是房地产经纪企业核心竞争力的重要组成部分。房源决定了房地产经纪企业的竞争地位，一般情况下，房地产经纪公司拥有的房源数量越多、类型越丰富，其市场占有份额就越高，其竞争地位就越有利。在我国，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产（）。A.转让和抵押B.抵押和担保C.抵押和租赁D.转让和租赁答案：D解析：从目前我国房地产经纪行业的实际运营情况来看，房
6、地产经纪机构所促成的交易主要是房地产买卖和房地产租赁。其中，房地产买卖是房地产转让的一种主要形式。房地产经纪人在协助房屋租赁当事人签订房屋租赁合同时的做法，错误的是（ ）。A.核实租赁双方的身份及相关证件原件B.合同发生涂改，让租赁双方在涂改处共同签字C.填写三份完全一致的房屋租赁合同D.协助租赁双方办理合同备案事项答案：C解析：签订房屋租赁合同应注意的事项；在租约签订过程中，房地产经纪人应该做好以下工作：如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。房屋租赁合同应一式四份，租赁双方各执一份，经纪机构存档一份，另一份合同交政府部门登记备案。如果租赁双方丢失了合同，又发生了矛盾，可以
7、依据公司留存的合同协助双方解决问题。合同字迹清楚，尽量避免涂改。如有涂改，双方应该在涂改之处共同签字。双方阅读合同，房地产经纪人对合同有关条款进行解释。经纪机构收取佣金、开具收据。协助租赁双方办理租赁合同登记备案。售楼处的选址必须注意的事项包括（ ）。A.保证售楼处的可视性B.保证进出售楼处人员的安全性C.保证售楼处的通达性D.保证售楼处工作的连贯性E.保证售楼处与项目之间的便捷性答案：A,B,C,E解析：售楼处选址应在售楼处功能要求与项目自身条件约束之间寻求平衡点。必须注意以下事项：保证售楼处的可视性，尽量保证从项目周边的主要道路上能看到售楼处；保证售楼处的通达性，保证车辆能从项目周边的主要
8、道路上直接行驶到售楼处门口；保证售楼处的空间容纳性，在销售关键环节（如开盘、交房）或举行重大活动时，售楼处会集聚大量的人流，要保证售楼处室内、室外容纳大量人流的空间，室外还要考虑停车、举行仪式的场地；保证售楼处与项目（特别是样板房）之间通达的便捷性；保证进出售楼处人员的安全性，售楼处选址应尽量设在项目较早完工或可在销售工作结束后再行施工的部分，以减少安全隐患；尽可能减少售楼处的浪费。21年房地产经纪人每日一练8卷 第3卷中国的城市有严格的行政等级，这些行政等级是（）。A.建制镇B.地级市C.副地级市D.副省级市E.直辖市答案：A,B,D,E解析：中国的城市有行政等级，从低到高分别是建制镇、县级
9、市、地级市、副省级市和直辖市，有的省还有事实上的副县级镇和副地级市。选聘、解聘物业服务企业是（）的职责。A:业主大会B:业主委员会C:居民委员会D:业主大会筹备组答案：A解析：共用题干王某有一套三居室的住宅，委托该住宅附近的甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售，刘某从甲公司网站上获得这一比较合意的房源信息，并与甲公司的房地产经纪人张某取得联系。根据以上内容，回答96100题。刘某实地看房后，对房子非常满意，但认为价格偏高，此时张某应该（）。A:及时了解刘某可接受的最高价B:及时了解刘某可接受的最低价C:及时了解王某可接受的最高价D:及时了解王某可接受的最低价答案：A,D解析：共用题干王先生需
10、要购买一套商品住宅，但他没有时间去寻找适合自己的房源，于是找到汇通房地产经济公司。汇通房地产经济公司在听取了王先生的要求后，答应帮其找合适的房源，并签订了经纪合同。经过6天时间，汇通房地产经济公司经纪人李小姐从宏达房地产开发公司在建住宅项目中找到了适合王先生的房源，宏达房地产开发公司对该房的报价是总价款20万元，首付30%的房款，余款提供20年的抵押贷款，年贷款利率为6%。李小姐参加了王先生与宏达房地产开发公司的洽谈，帮助王先生以19.3万元的价格订立了商品房预售合同，汇通房地产经济公司的这项业务活动属于( )。A:代理行为B:居间行为C:房地产投资咨询行为D:房地产价格咨询行为答案：B,D解
11、析：有偿使用土地有多种形式，如()等.A:土地所有权买卖B:土地使用权出让C:土地所有权抵押D:土地租赁E:土地使用权作价入资、入股答案：B,D,E解析：21年房地产经纪人每日一练8卷 第4卷新中国成立后，我国实行计划经济体制，城镇住房（ ）由国家和单位统包。A.投资B.建设C.分配D.交易E.管理答案：A,B,C,E解析：新中国成立后，我国实行计划经济体制，城镇住房投资、建设、分配和管理由国家和单位统包，实物分配，职工支付很低的租金。个人建房和购置住房被限制。这种制度在特定历史条件下起了积极作用，但资源配置效率低，不利于住房投资良性循环。综合性房地产经纪机构同时经营存量房经纪业务、新建商品房
12、经纪业务，以及房地产（ ）等多种业务。A.咨询B.代理C.顾问D.承包E.策划答案：A,C,E解析：综合性房地产经纪机构同时经营多种业务，包括：存量房经纪业务；新建商品房经纪业务；房地产咨询、顾问、策划等。这类机构大多是在原来相对单纯的主营业务的基础上通过业务多元化发展而成长起来的。关于房地产供求关系，下列说法正确的有（ ）。A.供给一定而需求增加时，价格会上涨B.需求一定而供给减少时，价格会下降C.需求和供给同时发生变化时，均衡价格会随之发生变化D.需求和供给同时发生变化时，均衡交易量不会发生变化E.房地产价格最终趋向于均衡价格答案：A,C,E解析：总的来讲，房地产价格与房地产需求正相关，与
13、房地产供给负相关：当供给一定而需求增加时，价格会上涨，反之价格会下降；当需求一定而供给增加时，价格会下降，反之价格会上涨。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会随之发生变化。以下具有法人资格的机构有（）。A、 房地产经纪有限责任公司B、 房地产经纪股份有限公司C、 合伙制房地产经纪机构D、 个人独资房地产经纪机构E、 房地产经纪机构的分支机构答案：A,B,C,D解析：目前在我国，按房地产经纪机构的组织形式可以将其分为以下几种类型：公司制房地产经纪机构，包括有限责任公司和股份有限公司；合伙制房地产经纪机构；个人独资房地产经纪机构；房地产经纪机构设立的分支机构。其中，分支机构能独立开
14、展房地产经纪业务，但不具有法人资格。对新建商品房销售人员上岗考核的内容通常有（ ）。(2022年真题)A.项目竞争对手的情况B.项目开发企业的相关背景C.项目销售接待流程D.房地产经济学知识E.项目销售口径答案：A,B,C,E解析：销售人员上岗前需要进行系统的上岗考核。考核内容主要包括：项目产品知识考核；项目竞争对手与市场情况考核；项目开发企业与合作单位相关背景考核；项目销售人员在岗行为指引考核；项目销售口径考核；项目销售接待流程考核。21年房地产经纪人每日一练8卷 第5卷下列关于房地产代理业务洽谈的表述中，正确的有（）。A.房地产经纪人员应当充分了解客户的意图B.要查清委托人是否对拟委托的房
15、地产享有处分权C.提供给客户一个代理合同的格式文本，客户先签订代理合同，然后再开始开展代理工作D.了解、核实客户的有关证件E.向客户告知房地产经纪机构的名称、资格等内容答案：A,E解析：在与客户进行业务洽谈时，首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。BD两项属于房地产代理中物业查验阶段的内容；C项，在签订代理合同之前应先
16、进行客户开拓、客户接待与业务洽谈和物业查验等代理工作。租赁双方签订合同后，承租人按照合同条款约定向出租人缴纳押金以及租金，押金一般为（ ）的租金。A.1个月B.2个月C.5个月D.半年答案：A解析：居间业务签订的是房屋居间委托合同，由交易双方和房地产经纪人三方共同签署。租赁双方签订合同后，承租人按照合同条款约定向出租人缴纳押金以及租金，押金一般为1个月的租金，出租人向承租人开具押金收据和租金收据。新建商品房抵押贷款的人民币贷款借贷期限最长不超过( )年。A:20B:25C:30D:35答案：C解析：与服务过的客户建立良好的顾客关系，通过这些顾客介绍客源的方法是（ ）。(2022年真题)A.门店
17、接待法B.广告法C.人际网络揽客法D.客户介绍法答案：D解析：客户介绍法是指房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。一个服务质量高、业务素质好、从业时间长的房地产经纪人，资源积累越多，客源信息也就源源不断。客户能够介绍潜在客户的前提是对房地产经纪人过往服务有较高的满意度。老客户介绍新客户的优点包括：成本很低；客户都是真实有效的。这种开发方式越来越受到经纪机构和经纪人的喜爱。现在业务经营稳健的房地产经纪机构都要求房地产经纪人使用大量时间和精力用于客户关系维护，以获得老客户的介绍。下列风险中，属于房地产投资主要风险的包括（）。A.市场供求风险B.利率风险C.资本价值风险D.收益现金流
18、风险E.流动性风险答案：A,B,D,E解析：房地产投资的主要风险包括：市场供求风险；市场周期风险；政策风险；利率风险；通货膨胀风险；机会成本风险；收益现金流风险；时间风险；持有期风险；流动性风险；或然损失风险；政治风险。21年房地产经纪人每日一练8卷 第6卷“房地产市场参与者较少，并且房地产交易情况不为多数人所知”表明房地产市场具有（ ）的特征。(2022年真题)A.区域性B.交易复杂性C.不完全竞争市场D.供给滞后性答案：C解析：房地产市场是一个特殊的商品市场，具有以下特征：区域性；交易复杂性；不完全竞争市场；供给存在滞后性；与金融市场关联度高；受到较多的政府行政干预。其中，不完全竞争市场是
19、指房地产市场参与者较少，且房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方较难了解到真实的市场行情。此外，土地资源的相对稀缺性及其必须由国家经营的特性决定了房地产市场的有限开放。因而房地产市场竞争不充分，交易效率较低。商品房销售管理办法规定，商品房现售应当符合的条件包括( )。A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B.供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登
20、记，取得商品房预售许可证E.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书答案：A,B,E解析：商品房销售管理办法规定，房地产开发企业在未解除商品房买卖合同前，将该已售商品房再行销售给他人的，房地产行政主管部门可以采取的处罚措施是（ ）。A.吊销房地产开发企业营业执照B.吊销房地产开发企业房地产开发资质C.予以警告D.撤换房地产开发企业法定代表人答案：C解析：在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2022年参与交
21、易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。经该机构调查，该市2022年初二手住宅销售均价为3150元m2，月平均租金为21元m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款。如果该市住宅投资正常报酬率为8，则该市住宅价格总体水平（）。A.明显偏高B.基本正常C.明显偏低D.难以判断答案：D解析：市场法又称比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。本案例中，没有可比实例，难以判断该市住宅价格的总体水平。 王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上
22、涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元，除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。王某预期房价上涨的原因可能是（）。A.个人住房贷款利率下降B.人民币对美元贬值C.政府减免契税D.该地区人口增加 答案：A,C,D解析：A项，个人住房贷款利率下降会减轻消费者的贷款压力，增加房地产需求，从而导致房价上涨。B
23、项，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。C项，契税是向买方征收的税金。政府增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨。D项，房地产价格与人口数量的关系非常密切。在某一地区（如某个城市），当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之，房地产价格会下降。21年房地产经纪人每日一练8卷 第7卷由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起()d内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应
24、当承担违约责任。A:10B:30C:60D:90答案：D解析：对房地产经纪人员有一定激励作用，又能降低人员流动率的薪酬制度是（ ）。(2022年真题)A.佣金制B.奖金制C.固定薪金制D.固定薪金和佣金提成混合制答案：D解析：在我国房地产经纪机构中薪酬的支付方式可以分为：固定薪金制。即有保障底薪，无论业绩如何，都能获得固定的薪金收入。这一薪金制度对业务员生活最有保障，企业人员流动性较低，与顾客的关系容易保持常态。但其最大的缺点是缺乏薪酬设计应有的激励效应。佣金制。即没有保障底薪，其收入完全视个人业绩而定，业绩高则薪酬高，业绩低则薪酬低，甚至没有薪金。佣金制激励大，刺激性强，业务员的“危机意识”
25、最高。但由于无底薪，公司在管理上存在较大的难度，人员流动大。有些业务员为了取得业绩，甚至不择手段，可能对公司的信誉产生严重的影响。混合制。即将固定薪金制和佣金制混合运用，比如，工资加代理佣金、销售佣金加提成比例等。它融合了上述两种支付方式的优点，并避免了它们的缺点。经营者不得以（）等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。A、格式合同B、签订合同C、声明D、通知E、店堂告示答案：A,C,D,E解析：消费者权益保护法从保护消费者合法权益的需要出发，针对消费者的权利，相应地规定了经营者的十项义务。其中，“禁止以告示等方式免责”规定，经营者不得以格
26、式条款、通知、声明、店堂告示等方式作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。决定房地产需求的基本因素有（）。A、该种房地产的价格水平B、该种房地产的性价比C、相关物品的价格水平D、消费者的收入水平E、消费者对未来的预期答案：A,C,D,E解析：某种房地产的需求由许多因素决定，基本因素有：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平；消费者对未来的预期。房源状况的区域调查中，将直接影响到区域内市场开拓潜力的是（
27、）。A.区域内业主置业情况B.区域内业主户数及结构C.区域内房屋周边环境状况D.区域内房屋转让率及出租率答案：D解析：选择目标区域前，房地产经纪机构首先应对所在城市各区域的存量房市场进行调查和分析。房源状况的区域调查和分析的内容主要包括：业主置业情况，可按初次置业、二次置业、多次置业进行区分；业主户数及结构，包括现有业主的年龄、性别、职业、文化程度等基本情况；房屋转让率及出租率，这两个指标将直接影响到区域内市场开拓的潜力。21年房地产经纪人每日一练8卷 第8卷房地产经纪人在人际交往和人际关系方面的素质中，（ ）是房地产经纪人的隐形财富。A.社会关系B.良好的判断力C.说服别人的能力D.面谈技巧
28、答案：A解析：社会关系又称关系网，是房地产经纪人的隐形财富。房地产经纪人员在初入行时通常只能大街小巷转、挨家挨户跑，付出的劳动多，得到的回报少。但只要坚持，会随着职业年限越来越长而积累起越来越多的社会关系，从而保证一定的交易业绩。关于个人住房固定利率贷款的说法，正确的是（）。A、借款人要面临未来利率上升的风险B、借款人无法准确预测未来的利息支出C、贷款利率通常固定在一个较高的水平上D、贷款期限内偿还的方式必须固定不变答案：C解析：AC两项，当贷款人采用固定利率贷款方式发放贷款时，将面临未来利率上升的风险。因此，贷款人为了降低利率风险，通常会将贷款利率固定在一个较高的水平上。B项，对于借款人来说
29、，采取固定利率贷款款方式可以明确未来的还款额，有利于做好还款计划，但要承担比目前的利率要高的贷款利率。D项，固定利率贷款是事先确定贷款利率且该利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。2022年1月，A房地产开发公司征用B乡基本农田以外的耕地25hm2，拟建一经济适用住房小区，支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费等共计2000万元，2022年6月A公司将项目整体转让给C公司，C公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发，并按规定补交了800万元的地价。C公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，C公司用在建工程（建筑物
30、的价值约为3000万元）作抵押从甲建行获得了一部分资金，2022年9月，C公司开始预售该商品住宅。2022年6月，王某从C公司手中购得一套经济适用住房。1.A公司转让该项目给C公司需办理（）手续。A、 签订房地产开发项目转让合同B、 办理公证C、 办理土地使用权变更登记D、 到房地产开发主管部门办理备案手续答案：A,C,D解析：城市房地产开发经营管理条例第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。备案应当提供的文件，在城市房地产开发经营管理条例中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定
31、具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。民法、合同法、物权法、刑法是由（ ）制定的基本法律。A.最高人民法院B.全国人民代表大会C.全国人民代表大会常务委员会D.最高人民检察院答案：B解析：基本法律是指全国人民代表大会制定的法律，如民法通则、物权法、合同法、继承法、婚姻法、企业所得税法、个人所得税法等。房屋承购经纪业务信息调查的事项有（）。A、业主身份信息B、客户身份信息C、客户支付能力D、业主特殊需求E、客户特殊需求答案：B,C,E解析：通常情况下，对客户信息、需求的了解多是在“对话”情景下完成的。具体说来，对于购房人的信息调查主要包括以下几个方面：客户身份信息；客户需求范围；客户支付能力；客户特殊需求；客户购房资格。