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1、21年房地产估价师答疑精华6卷21年房地产估价师答疑精华6卷 第1卷已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6%下的价格为4920元m2；若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，则其价格最接近于（）元m2。A.3816 B.3899 C.4087 D.4000答案：D解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。根据下列公式，Vn=VNYN（1+YN）N（1+Yn）n-1/Yn（1+Yn）n（1+YN）N-1，代入数据得出V50=49206%（1+6%）40（1+8%）50-1/8%（1+8%）50（1+6%）40-1=4000（元m2）。证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。 (
2、)答案：对解析： 房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（ ）范围内的各种管线道路工程的建设费用。A黄线B紫线C蓝线D红线正确答案：D 丙收到甲规划设计变更书面通知之日起（ ）日内未作出书面同意的视为接受。A5B10C15D20正确答案：C某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为 15 万元被严重低估，理由是他 3 年前装修连同购置家具的实际费用超过 30 万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1如果甲房地产估价机构复核
3、后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明?2一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。答案：解析：1可以从以下三个方面对王某的疑问进行解释和说明：（1）30 万元包含家具费用，而15 万元仅是室内装饰装修费用；（2）3 年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；（3）3 年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3 年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。2（1）一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用成本法。（2）成本法的主要步
4、骤选择具体估价路径；测算重置成本或重建成本；测算估价对象的折旧；求取估价对象的成本价值价值。为评估某商品住宅2022年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近调査选取了 A、 B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：(1)可比实例的成交价格及成交日期，见表225。(2)交易情况的分析判断结果，见表226，表中交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。(3)该类住宅2022年2月至8月的价格指数，见表111。表中的价格指数为定基价格指数。(4)房地产状况的比较判断结果，见表228。(6)将上述三个比
5、准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则：估价对象的正常市场价格（单价）=(4 097. 56 + 4 416. 79 + 4 203. 83)元/m2+3=4239.39元/m2答案：解析：21年房地产估价师答疑精华6卷 第2卷 可行性研究的结果应说明项目的盈利能力、贷款偿还能力、资金平衡能力、抗风险能力以及项目是否可行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（ ）。A替代性B发展性C地区性D复杂
6、性正确答案：B 某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是（ ）。A50%B65%C60%D154%正确答案：B建筑密度建筑基底总面积建筑用地面积100%65%。下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有( )。A.将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金 B.因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入C.材料核算人员因为疏忽，没有登记明细帐 D.会计数据计算、抄写差错 E.为调节利润多记待摊费用答案：A,E解析：会计差错的内容主要包括：原始记录和会计数据的计算、抄写差错；对事实的疏忽和误解；对会计政策的误用。 在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期
7、末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师答疑精华6卷 第3卷预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（）答案：对解析：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。参见教材P133。# 2022年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按（ ）计征企业所得税。A12%B18%C27%D33%正确答案：C企业所得税实行比例税率，年应纳税所得额超过3万元至10万元以下（含10万元）的，减按27%税率征收。商品房预售和商品房现售，各自应符合的
8、条件中，最大的差异在于前者应事先取得建设工程规划许可证。（ ）答案：错解析：本题考查的是商品房预售。无论是房屋预售还是现售，均必须持有建设工程规划许可证。P128、130。在我国上海证券市场上允许发行和流通的证券有政府债券、金融债券、公司债券等。 ( )答案：对解析：商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。A、国有土地使用证B、建设用地规划许可证C、建设工程规划许可证D、建设工程施工许可证E、商品房预售许可证答案：A,B,C,D解析：考点:房地产开发贷款。对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的项目，不得发放任何形式贷款。
9、必须四证齐全。不要求有预售许可证。根据国有土地上房屋征收评估办法，对复核结果进行鉴定时，专家组成员中房地产估价师不得少于( )。A.1/3B.1/2C.2/3D.3/4答案：B解析：省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当成立房地产价格评估专家委员会。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3 人以上单数，其中房地产估价师不得少于1/2。21年房地产估价师答疑精华6卷 第4卷某投资者以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元
10、和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（）万元。A、22.07B、21.58C、19.34D、23.21答案：A解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。E（NPV1）=300.3+270.5+230.2=27.1（万元），E（NPV2）=380.4+310.4+280.2=33.2（万元），两年的现值之和=27.1/（1+10%）+33.2/（1+10%）2=52.07万元，52.07-30=22.07万元。参见教材P233。下列各项因素中，属于房地产
11、市场运行环境中经济环境影响因素的有（）。A、产业与结构布局B、家庭收入及其分布C、家庭结构及其变化D、资本市场发育程度E、支付能力与物价水平答案：A,B,E解析： 本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境中，经济环境的主要影响因素包括经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等。装修装饰材料是室内环境污染的主要来源，所谓的空调病与办公室综合症都与其密切相关。答案：对解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。建筑材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡
12、，能引起肺癌。很多有机合成材料可向室内释放许多挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。这些污染物长期综合作用下，人会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。尤其是在装有空调系统的建筑物内，更容易使人出现某些不良反应及疾病。某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元；净现值的标准差分别为甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。A、乙丙甲B、甲乙丙C、丙甲乙D、乙甲丙答案：A解析：考点:概率分析中的期望值法。根据公式：V=E（NPV），V
13、甲=8901500=0.59，V乙=9101800=0.51，V丙=12002200=0.55。甲企业于2022年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。 2022年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。2022年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保
14、险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。2022年，甲企业的存货周转天数为（）。A.61天B.92天C.106天D.122天答案：B解析：本题考查的是财务分析。存货周转天数365/存货周转率；存货周转率销货成本/平均存货；平均存货（期初存货期末存货）/2（45001500）/23000（万元）。存货周转率12000/30004；存货周转天数365/491.25（天）。参见教材P393。利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2022年2022年的价格经过方程拟合得到直线趋
15、势方程Y5744563X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，X0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2022年的平均价格为（）元/m2。A、9122B、9685C、7996D、8559答案：C解析：本题考查的是临街土地价值的计算。设临街宽度为20英尺的标准临街宗地总价为A万元，300A（403020），A333.33（万元），临街宽度为20英尺，临街深度为125英尺的地块的总价333.33（403020109）363.33（万元），乙地块的总价363.33/2030545（万元）。参见教材P371372。21年房地产估价师答疑精华6卷 第5卷对某种特定的商品来说，下列关于市场
16、容量概念的表述中，正确的是（）。A.潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B.服务市场潜在市场合格的有效市场C.潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D.潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场渗透市场。参见教材P112。某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其坐落地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等费用400元/m2(按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部售出，
17、售价为每平方米建筑面积4 000元;在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%;销售税费预计为售价的6%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12%)。设该旧厂房的正常购买总价为V:答案：解析：下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。A、成本利润率 B、资本金利润率 C、销售利润率 D、财务内部收益率答案：D解析：本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。参见教材P182。 风险分析常用的比较成熟的方法是敏感
18、性分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。 （ ）正确答案：风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。洛伦茨曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，表明社会成员之间的收入分配越平均。答案：对解析：洛伦茨曲线是衡量社会成员之间收入分配均等化程度(或收入差距)的一种分析工具。通常将所调查的全部人员按收入高低分成若干部分，再依据每一部分人员的收入占全部收入中的比例进行排列，然后据此画出洛伦茨曲线。
19、该曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，则表示收入分配越平均；而越是远离上述对角线，则表示收入分配越不平均。下列房地产开发项目土地使用权的取得，不可采取行政划拨方式的有（）。A.国家机关用地.军事用地 B.国家重点扶持的能源.交通.水利等项目用地 C.娱乐设施建设用地 D.经济适用住房建设用地答案：C解析：本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：城市房地产管理法规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准
20、划拨；经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。21年房地产估价师答疑精华6卷 第6卷房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场 B.房地产价格 C.房地产空间市场 D.空置率答案：C解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平。 随着市场体系的不断完善，以重置价格作为房屋拆迁的补偿标准，在理论上不符合“等价有偿”的原则，在实践中被拆迁入所获得的补偿也不足以在市场中购买相应的房屋。 （
21、 ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 市、县国土资源主管部门在供应工业用地时，应当纳入土地使用条件的控制指标包括（）。A.工业项目投资强度B.工业项目生产规模C.容积率D.临时用地使用比例E.非生产设施占地比例答案：A,C,E解析：本题考查的是建设用地管理的原则。市、县国土资源主管部门供应工业用地，应当将工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标纳入土地使用条件。 一般物品与土地在本质上都是劳动的产物。（ ）正确答案：一般物品是劳动的产物，而土地本质上不是劳动创造的。国债属于( )债券。A.政府 B.金融C.公募 D.担保 E.信用答案：A,C,E解析：国债属于公债券，也称政府债券，故不属于金融债券。公债券属于信用债券，也称无抵押担保债券，故不属于担保债券。通过市场调查获知，某地区20222022年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2022年的价格为（）元/m2。A、5362B、5374C、5532D、5702答案：C解析： 本题考查的是平均增减量法。d（51924682）3170（元m2），预测该地区商品住宅2022年的价格为：V5P0di468217055532（元m2）。